贷款项目审批流程、模型及方法

贷款项目审批流程、模型及方法

目录

一、银行贷款项目审批流程及标准 (3)

（一）贷款申请 (3)

（二）信用等级评估 (3)

（三）贷款调查 (4)

（四）贷款审批 (5)

（五）签订合同 (6)

（六）贷款发放 (7)

（七）贷后检查 (7)

（八）贷款归还 (8)

二、别墅开发项目评估及风险模型分析 (8)

（一）项目风险估计原理 (8)

（二）贷款项目风险估计方法 (8)

（三）房地产开发贷款项目风险估计的计量标度 (10)

（四）房地产开发贷款项目风险估计的流程 (10)

（五）房地产开发贷款项目风险评估 (11)

（六）房地产开发贷款项目风险评价指标模型构建 (12)

（七）房地产开发贷款风险评价指标体系构建 (12)

（八）建立房地产开发贷款项目风险等级评价标准 (12)

（九）奉贤别墅开发贷款项目风险等级标准使用说明 (16)

三、奉贤别墅开发贷款项目盈亏平衡计算 (16)

（一）盈利能力分析 (16)

（二）项目概况评价 (16)

（三）项目市场分析 (16)

（四）投资估算和资金筹措评估 (17)

（五）自有资金评价 (17)

（六）项目财务分析与评价 (17)

（七）贷款方式分析及项目风险效益评价 (19)

四、结论 (19)

一、银行贷款项目审批流程及标准

（一）贷款申请

1.借款人向当地银行提出借款申请。除申请农村小额贷款外，申请其他种类的贷款须提供有关资料。

2.借款人及保证人基本情况。

3.财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度财务报告，以及借款申请前一期的财务报告。

4.原有不合理占用的贷款的纠正情况。

抵押物、质押物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明。

5.项目建议书和可行性报告。

6.银行认为需要提供的其他有关资料。

（二）信用等级评估

银行对借款人的信用等级进行评估。

每个银行对企业进行信用等级评价的指标不同，所以评价的方法肯定是无法统一的。通过搜索我找到一个较为权威的《中国银行客户信用评级办法》，按照这个办法，对企业进行信用等级评价要从偿债能力、获利能力、经营管理、履约情况、发展能力与潜力五个方面进行评价，定期评定、适时调整。中国银行的客户信用等级分为AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级、B级、CCC级、CC级、C 级和D级，共十个信用等级。

偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。要判断偿债能力，需与获利能力、现金流量指标相结合，才能反映企业实际的偿债能力。反映公司偿债能力的指标主要有：流动比率、速动比率、资产负债率、现金负债率等。通过计算企业的流动比率和速动比率可以了解企业偿还短期债务的能力;通过计算资产负债率，可以了解企业偿还长期债务的能力。个人认为，单纯分析公司的偿债能力指标是不能反映公司真实的偿债能力的，而应该与公司的获利能力结合起来分析。公司偿债能力的好坏也取决于公司获利能力的高低，即使公司的各项偿债能力的指标都符合上述标准，如果该公司处于衰退期，并且是夕阳行业且获利能力很低的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，可能短期具有一定的偿债能力。但是，从长期来看，该公司的偿债能力是不可靠的，是值得怀疑的。相反，如果公司的资产负债比率较高(大于60%)，但只要该公司的息税前利润率高于公司负债的资金成本及该公司的获利能力较强，并且该公司处于发展阶段以及朝阳行业的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，短期内偿债能力较差，但是，长期而言，该公司的偿债能力是可以肯定的。

获利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。对公司盈利能力的分析，就是对公司利润率的深层次分析。获利能力指标主要有：净资产收益率、销售净利率、总资产收益率等。但是单纯的分析以权责发生制为基础的获利能力指标而得出公司能力相关指标也是片面的，我们认为

获利能力的好坏与否应该与公司获取的现金流量(本文指经营活动净现金流量)的能力结合起来考虑，即使从获利能力相关指标分析得出公司的获利能力较好，但是如果没有稳定的经营现金净流量为基础，则该公司的获利能力是值得怀疑的，说明该公司的收益质量不高，收益能力不可靠、不能持续。相反，即使通过分析公司的获利能力指标而反映出公司的获利能力一般，但是该公司如果有稳定可靠的经营现金净流量作为保障，则该公司的获利能力是真实可靠的，是能够持续的。

经营管理是指在企业内，为使生产、营业、劳动力、财务等各种业务，能按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之活动。

一个企业的经营管理能力强，要看这个企业是否能合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。

履约能力的判断首先要参考该企业历史实际情况履约的比例与数量，已经合约的完成度，此外，还可以通过以下六个指标来判断企业的履约能力：净资产收益率、总资产报酬率、资产负债率、速动比率、现金流动负债比率和营业收入增长率。

判断企业发展能力和潜力涉及的深度较大，难度也较大，可以从以下几个方面着手：市场的需求量与市场的供给量、企业的人性管理状况、企业的环保意识、企业产品的需求量、产品的替代物的情况。

这样，虽然每个银行对信用等级评价的指标不会全都一样，但是个人认为通过以上五个方面的各项指标，可以较为准确地判断一个企业的信用等级的大致情况，至少可以作为该银行确定一个企业的信用等级的重要参考。

（三）贷款调查

银行对借款人的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查。

1.贷前调查目的：

为了更好的防范客户存在的风险，尽可能的避免业务损失。一笔业务损失，用十笔业务都无法弥补。

2.客户存在的四种风险：

道德风险：骗贷；

经营风险：管理失误或者盈利减少；

系统性风险：国家政策不支持；

法律风险：贷款手续不完善；

3.贷前考察要点：

在接到客户电话或来访过程中，我们需要初步并且快速对客户的情况形成判断，“该客户是够可以操作”。通常从以下方面入手：

看第一还款来源是否充足。要确保按期还款，就必需保证客户每月还款日前手头有充足的现金才可以，因此客户的各项收入就作为第一还款来源确定。现金来自于工资、租金、经营等收入，想确定某一时间点现金数量，我们可以通过“账户日均余额”情况来反映。要对第二还款来源惊醒落实，第二还款来源指借款人或担保人的净资产。

分析客户的资产状况，尤其是净资产综合情况（净资产=总资产-总负债），要求资产负债率小雨70%。举例：房产价值100万银行按揭60万。有效担保可以是担保人，也可以使是物的担保。上述情况我们通过资产负债来分析判断。民