《西安市区县商圈发展规划》

合集下载

西安市中心布局

的交通承载力过大，交通拥堵现象明显
2
8
2.2 商业内部发展不协调
2.2 商业内部发展不协调
1
2.2 商业内部发展 2 不协调
3
不少商圈的商业职能日益综合化，但富有特色的专门行业日益减少
行业发展缺少统筹和指导，往往一哄而上，容易形成饱和状态，使城市商业结构较单一
目前西安市专门化商业地域形成还处在初级阶段，仅家居建材市场和仓储式超市的地域专业化初具一定规模，其他行业未形成一定的专业规模
9
2.3 城市规划与建设较少考虑商业设施
2.3 城市规划与建设较少考虑商业设施
城市规划与建设是城市管理的直接体现，但是在实际运作中比较少的考虑对周国地区商业设施的影响
如西安东大街街道栅栏的设置，在一定程度上影响了顾客来往的方便性
10
2.4 商业中心消费环境较差
2.4 商业中心消费环境较差
网点
4
1.4 区级商业中心
1.4 区级商业中心
西安市的区级商业中心是由经开凤城商业中心、北城大明宫商业中心、西咸三桥商贸中心、城西土门商业中心、高新木塔寨商业中心、长安新城商业中心、城东韩森寨商业中心、航天城商业中心以及灞金融商务中心组成的几个商业
中心
其中，北郊未央区大型商业网点数量较多，仅次于
这个商圈是名街、名店、名品组成
03
的中高档购物街区，具有旅游文化
闲的特色
2
1.2 小寨和大雁塔商圈
1.2 小寨和大雁塔商圈
西安市的商业在南郊也分布较为集中
其中，以两纵四横(长安南路、雁塔南路、小寨东西路、纬二街一雁塔西路、纬一街一西八里南、丈八东路一雁展路) 组成的小寨商圈和大雁塔商圈，形成了西安市的城市副商业中

西安商圈分析报告

西安商圈分析报告一、概述本报告旨在对西安市的商圈进行分析，通过对商圈的地理位置、商业环境、消费人群和竞争对手等因素进行综合考察，为投资者提供决策参考。

本报告将从以下几个方面进行分析：1.西安市概况2.商圈地理位置3.商圈规模及商业环境4.消费人群特征5.竞争对手分析二、西安市概况西安是陕西省的省会，也是中国历史文化名城之一。

作为中国四大古都之一，西安拥有丰富的历史遗迹和文化资源，吸引了大量的国内外游客。

同时，西安也是一个经济发达的城市，拥有完善的基础设施和优质的商业环境。

三、商圈地理位置西安市的商圈主要分布在市中心和主要交通枢纽周边。

其中，钟楼、大雁塔、曲江和西安北站等地区的商圈最为繁华，这些地方不仅交通便利，还有着丰富的商业资源和高消费人群。

四、商圈规模及商业环境西安市的商圈规模较大，拥有众多的商业建筑和购物中心。

其中，曲江新区的大型购物中心较多，为消费者提供了丰富的购物和娱乐选择。

钟楼周边的商业区则以小型商铺和特色小吃闻名，吸引了大量的游客和当地居民。

在商业环境方面，西安市的商圈经营环境较为良好。

政府推出了一系列的优惠政策，吸引了各类企业进驻商圈。

同时，商圈内的交通、停车等配套设施也相对完善，为消费者提供了便利。

五、消费人群特征西安市的消费人群以年轻人和中产阶级为主导。

随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，西安的消费观念也逐渐改变。

现在的年轻人更加注重品质和体验，他们愿意花钱去享受高品质的生活。

而中产阶级则更注重品牌和服务，他们对于购物体验和售后服务要求较高。

六、竞争对手分析西安市的商圈竞争激烈，各大品牌和企业都争相进驻商圈。

目前，商圈内的竞争对手主要包括大型购物中心、百货公司和特色商业街。

这些竞争对手在品牌和服务上都具有一定的优势，对于新进入市场的企业来说，需要有差异化的竞争策略才能获得市场份额。

七、总结综上所述，西安市的商圈在地理位置、商业环境、消费人群和竞争对手等方面具备较好的发展潜力。

十二五西安区县开发区“发展定位”集中亮相

十二五西安区县开发区“发展定位”集中亮相本报讯（记者权全见习记者赵妹）“西安国际化大都市”规划及“十二五”开局给西安区域注入活力，西安的区县、开发区纷纷在全球化格局中重新审视自己，描绘自己发展路线图！记者从有关方面获悉，西安各区县、开发区最新定位已首次集中公开展示。

记者注意到，西安各区县、开发区最新定位首次是在15届西洽会期间集中展示的。

新的发展战略定位更清晰，特色更突出，短短数十个字，浓缩了一个地域的精华。

区县重视展示区位优势，开发区重视展示产业前景。

据了解，“十二五”期间，西安市将构架由一个核心城市、三个副中心城市、五个新城和六十个重点镇构架的四级城镇体系，形成功能完备、布局有序、适宜人居的一核多心、轴向发展的组团式城市发展格局。

面对这一体系和格局，区县、开发区意识到，面对机遇必须肩负起历史的使命，必须迅速找到发展的对接口。

相关专家分析说，面对新一轮西部大开发的开始，关注关天经济区运行一年，西安国际化大都市规划初步实施等诸多机遇，西安各区县、开发区开始在全球化格局中高瞻远瞩，利用机遇、承载重任、整合资源，重新审视自己，调整发展定位。

种种迹象表明，这次调整，西安各区域的定位将更清晰，特色将更突出，资源将更聚合……区县发展战略定位新城区历史文化新区、现代商贸中心。

优势产业：现代服务业、商贸、高新技术产业。

所辖园区：新城科技产业园。

碑林区重要的科研教育基地，商业繁荣之地，具备良好人居环境和生态环境的西安市主要城区的功能区之一。

优势产业：商贸、科技、旅游、文化产业。

所辖园区：碑林科技产业园。

莲湖区西北重要的物资集散地、西北机电产品基地、新兴的商务贸易区和文化旅游区。

优势产业：现代工业、商贸服务业、文化旅游业。

所辖园区：桃园高新技术产业开发区。

雁塔区依托“一区多制”，打造“实力最强、环境最美、特色最鲜明、人们最向往”的城市新区。

优势产业：商贸、现代服务业、教育、科研、旅游。

所辖园区：鱼化工业园。

未央区西安新的政治、经济中心。

西安市人民政府办公厅关于印发《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》的通知

西安市人民政府办公厅关于印发《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》的通知文章属性•【制定机关】西安市人民政府办公厅•【公布日期】2018.07.06•【字号】市政办发〔2018〕71号•【施行日期】2018.07.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】市场规范管理正文西安市人民政府办公厅关于印发《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》的通知市政办发〔2018〕71号各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

西安市人民政府办公厅2018年7月6日西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年) 为进一步加快商圈建设，繁荣市场、促进消费，助力大西安建设国家中心城市和推进国际化进程，按照追赶超越要求和全市“十个一”民生工程安排部署，制定我市商圈建设三年行动方案。

一、总体思路和主要目标以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为引领，以供给侧结构性改革为主线，以建设丝绸之路经济带重要节点城市及商贸物流枢纽城市为定位，以满足多样化消费需求为导向，坚持新建培育与改造提升并举，激活扩大本地消费与吸引外来消费并重，构建布局合理、层级分明、功能互补、特色鲜明的城市商圈体系。

从2018年起，力争用3年时间，建成以钟楼国际消费中心为引领，小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞6个城市商业中心为骨干，三桥商圈、高新路商圈、长乐路商圈、土门商圈、张家堡商圈、西部大道商圈、大明宫商圈等28个区域商圈为支撑，堡子村商圈、鹿苑商圈、千禧商圈等社区便民商圈为辅的商圈发展布局结构。

到2020年，全市建成社会消费品零售总额300亿级的商圈3个以上，500亿级的商圈1个以上。

二、基本原则(一)聚集要素。

通过资源整合和优化配置，提升改造交通环境、商业环境、商务环境、生活环境，集聚零售、批发、商务、文旅、物流等要素，打造商圈品牌，培育特色优势，降低交易成本，形成规模经济，带动产业结构调整升级，推动城市高效、均衡和可持续发展。

西安雁塔路街区MALL商业项目总体定位及规划设计方案

西安雁塔路365街区MALL项目总体定位及规划设计方案目录一、项目的市场背景及项目的理解第一部分西安市经济环境分析1 1 西安市经济发展概况1.2 西安市城市经济发展规划第二部分西安市的商业现状分析1 商业市场的概述2.钟楼商圈特点分析3 小寨商圈特点分析4 曲江大雁塔商圈的特点分析第三部分西安市主要竞争大型商业项目个案分析1 骡马市商业步行街2 立丰国际购物广场3 唐人街商业步行街4 宏府·家乐福广场5 东方之星·伊时达商城6 丽人街7 上海城·女人世界第四部分西安酒店公寓市场分析1 酒店市场分析2 公寓市场分析第五部分项目本身的分析1 项目所处的区位分析2 项目现状分析3 项目的商业发展趋势判断二、项目的定位第一部分国内外Shopping Mall定位模式及思考1.1国外成熟商业业态和定位模式的成功经验1.2山雨欲来的中国商业大潮1.3中国超级商业MALL1.4留待项目思索的MALL问题第二部分项目定位系统分析2.1总体开发战略思路2.2定位策略2.2.1差异化策略2.2.2可持续发展策略2.2.3价值提升策略第三部分项目定位3.1形象定位3.1.1形象定位反映的核心要素3.2.产品定位3.2.1产品定位的原则3.2.2产品定位内容3.3．经营定位3.4. 客户群定位3.4.1目标消费者客户群3.4.2商家目标客户群第四部分功能规划建议4.1各功能核心要素4.11娱乐地产4.12旅游地产4.13文化地产4.14商务地产4.15商业地产4.16市场地产4.17景观地产4.2功能规划分布第五部分项目业态配置5.1国外大型MALL的宝贵经验5.11MALL是城市生活的发生器,它替代了原有的城市中心广场成为社会生活的核心;5.12MALL的发展从现代主义到文脉主义;5.13项目主题的设计理念5.14项目的主题资源5.2项目业态配置三、规划设计方案以实际为准第一部分建筑总体设计建议1 商场外立面规划设计2 商场总平面布置设计3 商业动线导向设计4 百货商店营业厅的设计5 超市营业厅的设计6 美食城设计7 高层公寓规划设计8 专业市场的规划设计9 外广场的规划设计10 中庭的规划设计第二部分结论第四板块、营销战略思路第一部分招商策略1.整体招商思路根据商业地产特点,在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法,本项目体量超大,在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店,配合项目所在商圈本来的商业气氛,在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家;通过大品牌商家的进驻,从而带动小商家进来;用相对较大的优惠政策进行主力商家招商,利于持续经营,并能提升整体商铺的价值,达到快速出租,保留原有商业资源的情况下,实现商业气氛快速聚集目的;2.招商原则2．1先易后难,近远并进⏹市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28家中型市场经营企业进行洽谈,吸引他们进驻,从而稳住其原场内经营的单个商户,快速留住原庞大的经商群体,从而留住其下游的客群,及庞大的资金流,与原业主的注意力与经济投入;⏹IT动感城：先与实力商户洽谈,吸纳进驻,带动其他商户认租;⏹主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向,确定后作为广告宣传;⏹商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈,超市与家乐福、百佳洽谈,卡通娱乐与SNOOPY主题餐厅,电影院与珠江院线、IMAX洽谈,电器与国美、永乐洽谈,洋快餐与麦当劳,肯德基,必胜客,星巴克洽谈,体育用品超市引进迪卡龙……等等,并签订进驻意向;2．2先形象,后功能在招商工作的筹备阶段,应着重于项目整体形象的宣传,使商家及市民对项目的市场形象有深刻而清晰的印象；在招商工作进行时,重点向商家宣传整个项目的规划,项目的整体功能规划,使商家认同项目“街区MALL”的形象及发展前景;2．3主力店先行,辅助店随后商业地产：主力商家品牌商家次品牌商家普通商家市场地产：整体经营户分散经营户在整个项目的功能划分之后,应先将各目标行业具有号召力的主力商家、商户引进,将品牌商家放在各个区域的端点位置,次品牌商家放在人流动线的中端;对部分位置相对偏的商铺,尽量将租金放宽,让其尽速落实进场意向,从而使项目最终实现旺场;2．4 同业差异,异业互补项目的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补;同业差异就是力求商户应该不同档次、不同风格,不能盲目招入档次完全相同的主力店进入,异业互补即指不同业态业种应“互通有无”,结构互补,不能完全招入同类型同业种主力商家;在整体上,必需考虑各个区的商家组合问题和功能的互补问题,各业态档次的相对统一性;2．5保证开业,持续优化在遵循“高品位、低门槛”的前提下,对商家的入场条件适当抓紧,但对主力店适当放松,而到了开业前则应当对所有商户适当放松,力求在开业能达到商户满场的效果,开业后按照实际情况,在适当的时再进行商户调整和优化;2．6借力打力,以线带面发挥利用引进的知名度高有大品牌商家的号召力和引导市场的能力, 进行宣传推广,从而牵动其它商家;3.招商目标⏹第一阶段:完成百货、超市、主题餐饮、电影院、康体洗浴,李家村商贸城30%;⏹第二阶段：完成中外餐饮,70%李家村商贸城,IT动感成实力商家引进,酒店合作意向,溜冰场;⏹第三阶段：洋快餐麦当劳、肯德基、必胜客,国美电器,七十一便利店,主题餐厅;⏹第四阶段：主推其他商铺的招商;⏹第五阶段：开业前的商铺最后促进招商;小结：注意利用项目七大地产板块的联动效应,在经营上给到客户更多的信心,从而引发优势几何式放大;4.招商形式4．1点对点招商加强专业招商队伍建设,瞄准主力商家、重点客户、重点经营种类,针对不同类型的商家分别制订不同的招商说明书,实行一对一、点对点的招商;4．2会议招商利用工程进度、招商进度等时间节点定进招商说明会,在前期软文及形象广告宣传的基础上,形成较大的市场影响,进而发布招商说明会信息,同时结合行业协会资源进行招商,稳定客户资源,扩大对品牌商家的招商影响和效果;4．3定点招商开发商成立不同招商组,主要针对不同板块进行招商,制定针对性策略,为商户量身订造;4．4公开招商当以上招商进度到一定程度时,可用爆炸性广告宣传进行公开招商,出租剩余铺位;5.目标租户名单5．1百货引进知名度高,市场前景好的大型百货;如铜锣湾、太平洋百货;以满足消费者各方面的需要;5．2超市瞄准庞大居民数量和良好的商业发展前景,进行市场扩张的大型零售企业：如家乐福等国际零售巨头;服务于周边居民和高校的消费人群;5．3电影院引进国际知名的影视企业,如珠江院线、加拿大IMAX电影;5．4专业店满足居民日常生活,提供购物及服务功能的个体经营商户：如书店、网吧、干洗、冲印店等社区服务型商家;5．5品牌旗舰店引进国际、港澳知名品牌,如：衣、EPISODE、JESSICA、MONDIAL ATELIER、KOSMO COFFEE、DUNHILL、HELENA、SUZUYA、vertical club、SAMMY、C.K.Jeans、BLU:PEPE、HO'S FASHION、法蓝瓷、恒美珠宝设计、香莎服饰、芭俏、古奥时装、Fashion Show、Showing、odbo、COMICO、SPR COFFEE、EMU、MIA MIA、等,以提升项目整体的档次,体现国际化、高档次;5．6专卖店引进国际、国内服装、化妆品等的一、二线品牌等,以满足年青人、白领的需求;如BALENO、APPLE、FREEBIRD等服饰类；雪贝尔、SPR咖啡等休闲及餐饮类;此类商家是属于较大的生产或销售代理商,一般以中等规模的店铺面积进驻,其经营的货品档次和价格在中等以上;5．7餐饮此类型商家的规模有大型,中型,亦有小型的,有集团经营亦有小型公司经营,娱乐业经营者主要为大中小规模的酒吧、网吧等,餐饮业经营者参大型餐饮为主,配合风情酒巴街,以经营小型风味餐厅及特色小吃为副：如永和豆浆、永盈茶餐厅等引进麦当劳、肯德基、必胜客等洋快餐;西餐,如老树咖啡、绿岛等,中国四大菜系和中国各地地方特色饮食;5．8娱乐娱乐是最能调动商业气氛的行业,引进溜冰场、KTV等项目;以吸引人流,增加消费停留的时间,聚集人气;5．9酒店与法国雅高集团洽谈合作意向,借成功品牌,进行连锁经营;5．10步行街吸纳当地工艺品、名优特产,纪念品、文化风情、古玩、小饰品、精品、旅游用品等商户进驻,配合大众品牌以高租金招商;6.招商策略本项目体量大,业态丰富,涉及到时尚百货、大型超市、品牌专卖店、电影院、市场地产、精品店的招商,为保证各项目招商工作的顺利有序进行,总体招商策略概括为“多管齐下,主次分明,层层推进,放水养鱼,以租推售”：先着力引进主力商家,对其规划作良好的沟通,利于带动更多的精品店,通过主力店和品牌商家的影响,把带旺的商铺进行招商,使整个招商过程有序、高效、快速的进行,最终圆满实现整体招商目标,为树立项目商业形象、确定开发商的商业品牌地位、为项目回收销售资金打好关键的一仗;以相对较低的折扣优惠以吸引主力品牌商家的进驻;由于主力品牌商家的进驻会带动次级品牌和散户经营者的承租信心,因此在与此类品牌商家洽谈承租条件时,可对其做相对的优惠作为底线;由于还有大比例的面积可出租给次级品牌和散户经营者,当基本完成主力品牌商家的招商后,由于次级品牌代理店或二级品牌店进驻均有跟风习惯,因此可利用此心理需求,确保其余商铺均以面价出租,以减轻对上一阶段主力店和次主力店的租金折让份额;并可提升广场的档次,为后期招租打下基础;招商过程考虑因素：以打造大西北商业航母为目标；⏹通过一级主力店的进驻,有效带动品牌专卖店商家；⏹严格控制商家的进入,对商家品牌进行有选择的挖掘与筛选；⏹七大地产体系形成功能、业种、资源上的互补,共同服务于365街区MALL的长期发展；⏹充分考虑各大体系布局的特性,对各项功能进行科学有效的揉和,共同提升项目的商业品位和项目形象;7.招商管理人员配置：注意各体系招商人员的专业组合;现场管理：定期开会,汇报进展;规范统计,科学分析;周结、月结,明了形势;分析市场,及时调整;第二部分销售策略1.销售总体策略及推售思路本项目作为西安首个街区生活MALL,将成为雁塔商圈的标志性建筑,并成为西安商业业态升级的典范之作;由于西安城市建设的步伐加快和经济的强劲发展,市民对房地产的投资热情空前高涨,尤其是优质商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点;本项目根据项目工程进度及主力商家的进驻日程,通过主题推广阐述,主力招商吸引目标客户群关注,进而扩大项目知名度,提高项目价值,然后稳步提升售价,达到最终的销售目标,从而获得项目整体项目营销的成功;总体来讲：本项目的营销操作采用的是内部消化为首,市场放量为重,主力招商造势的中长线市场策略由近及远,蓄势而发;充分的运用“一个主题西安首个街区MALL”突破市场,“三大核心卖点新业态、新商圈、新发展”攻占市场,“各大媒体撬动市场;以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理,快速奠定商业气氛前提下,向市场展示巨大商业价值,以吸引的价钱占领目标市场,与招商展开连环战术,在人气和成交率上取得快速、高效的业绩;以原商业为基础,以主力为引爆,以商业为带动,顺推公寓,写字楼,酒店;2.目标策略⏹第一阶段：在招商完成第一阶段时,展开销售的第一阶段,目标把已租出主力部分销售;⏹第二阶段：把招商第二阶段的部分销售出去;⏹第三阶段：把招商第三阶段部分销售出去;、以租带售的策略,前期针对原附近IT需求及李家村商家,在出租及购买时给予优惠,注意与行业协会建立友好合作,成为共同经营市场的桥梁与联盟体;3.价格策略⏹炒作先行,价格滞后,以主力店进驻,政府规划宣传带动,把市场炒作起来,以略低价格推出;⏹低开高走,逐步提升;随着市场形势走好,不断提升价格,让市场感受到项目升值快速,制造尽快购买压迫感;⏹对部分铺位进行小面积划分,降低铺位总价,降代入市门槛,吸引更多投资者入市;⏹提供反租回报优惠,吸引投资者投资,2-5年回报,8%-10%年收益;4.销售卖点铺排及提炼核心卖点一：街区MALL 商业模式集零售、观光、旅游、娱乐、餐饮、商务、商贸等多种商业模式,满足消费者的一站式消费;核心卖点二：现代化西安历史悠久,城市保留着很多的古代气息;本项目打破西安给人古代我印象,以现代、潮流的面貌出现;核心卖点三：雁塔区物业升值在即雁塔路商圈逐渐成长,随着大唐不夜城二、三期工程的开展,雁塔区将在西安占领越来越重要的地位;本项目的建成也将为雁塔区添上精彩的一笔;雁塔区物业必将攀升;核心卖点四：商圈成熟,位置得天独厚项目三面临街,北距火车站不到3公里,南到大雁塔北广场仅1.5公里,位于钟楼商圈与曲江新商圈的黄金交汇处;核心卖点五：和国际巨头同分羹365街区MALL体量巨大,业态多样,将会引入多家国际企业巨头,随着国际级企业的进驻,必将带来巨大的人流;核心卖点六：开发商实力雄厚开发商成功开发高山流水项目,这说明开发商在房地产行业方面的专业性及其实力,基尔特实业有限公司与专业商业团队合作,强强联手;5.销售阶段划分及各阶段工作重点5.1储客期从项目进行开始拆迁,就通过媒体对项目渐入式宣传报道,重点以软文,公关、招商会、口碑舆论造势、人际传播等渠道引起目标客户群的关注,先打开知名度;目的：⏹先解决原居民业主及经营户,吸引投资,实现一部分资金回笼;⏹收集市场反馈信息,作为价格、放量、开盘模式的重要参考;⏹为公开发售储备客源;5.2内部认购期房地产因本身行业的特殊性,决定了其在销售上一定要争取一炮而红,;所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交,强调以快打慢;这需要通过持续蓄势来快速释放来实现;现场销售中心正式入驻后,利用两周时间进行内部认购,消化首批客户;同时以项目的各种竞争优势为传播点,多种媒体、多种销售渠道配合现场展示,打动消费者,激发购买欲望,积累首批客户资源;以李家术商贸城为主要认购目标,IT城及其他配搭;5.3开盘期现场开放、现场展示、现场销售以项目的竞争优势及具体的销售措施促使消费者产生购买行动;目的：⏹将产品卖最高价格,实现利润最大化；⏹制造有新闻价值的事件,引起市场高度关注；5.4持续销售期销售中期是成交量最大的时期,且销售价位也处在获利最大阶段;此时的策划重点在于掌握销售节奏,利用各种卖点的组合与转移,多种销售渠道共用,对目标市场发动波次进攻;操作的重点,在于：一要借助开盘的势,趁热打铁;二是注意购买力的积蓄与释放周期,采用波次进攻策略;三是自始至终要强调快速、灵活的销售原则,以快打慢;承接首次公开发售的热潮,适当地调整推售安排,推出全新的单位及全新销售举措,以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受,促成再次的销售高潮;5.5强销期销售后期要敢于让利,出清存货;其策划重点在于促销技巧的组合,以强力的销售保证销售的零库存;在促销技巧的组合上,应把握几点原则：一是不直接降价,以其它方式体现让利;二是促销技巧要出新,根据项目的实际情况度身订造;三是促销不应只着眼于手头存货的销售,还要注意为下一期推售重点的推广造势,起到承上启下的作用;5.6尾盘清理期利用灵活多变的促销措施,以“压轴珍藏”为主题告知此时已是投资的最后机会,促使目标客户把握良机,尽快行动;销售阶段划分的时间并不是固定的,必须根据届时的市场状况和项目实际销售情况进行战术性调整;6.销售管理及销售培训体系销售队伍的管理建立严格的销售管理体制,是销售管理的基础;将对销售人员和销售环节的管理和监控,通过管理制度来明确销售人员的工作内容,提高销售环节的效率;通过系统、全面的培训提高销售队伍的“战斗力”,在销售的“临门一脚”成功射门;销售管理与监控环节销售队伍的培训四、投资收益分析以实际为准第一部分投资成本分析1.1投资总额及明细估算1.2开发进度及分区参数1.3分阶段资金投放计划第二部分销售收益分析1、销售利润分析按不同销售阶段的预估的现金流出和现金流入及当地相关税率计算利润2、盈亏平衡分析略。

西安市城东商圈分析

西安服饰商圈之一长缨路商圈(图)西安房地产信息网时间：2008-12-25商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。

它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。

商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……经过30年的改革开放，西安已发展成为西部最重要的商贸集散地，特别是长乐路和长缨路服饰商圈的形成，已建成了以多彩集团为代表的10多个大型和超大型的服装批发市场。

东西部众多客商在此相聚，国内外大量品牌服装在此经营，市场交易活跃，发展前景广阔。

一、商圈由来长乐路、长缨路沿线服饰商圈，是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。

目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。

这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。

由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。

近年来随着城东区的发展，各区域进一步细分，商圈也逐步细化，长乐路、长缨路沿线服饰商圈细分为长乐路商圈以及长缨路商圈。

本期主要就长缨路商圈做以分析研究。

西安房地产信息网数据研究中心对长缨路的界定为：以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。

长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。

西安城北新商圈规划方案

西安城北新商圈规划方案西安城北新商圈位于西安市城北，涵盖了渭滨区、临渭区、长安区三个区域，占地面积达到2000多平方公里。

目前，该区域的经济发展相对缓慢，因此，提出了西安城北新商圈规划方案，以促进该地区的经济发展。

建设目标西安城北新商圈规划方案的建设目标是：通过合理利用区域资源，建设一个集商务办公、高端住宅、时尚购物、文化休闲等多功能于一体的现代城市商圈，促进城北地区的经济发展。

规划设计区域划分为了更好地规划建设新商圈，西安城北新商圈规划方案将区域划分为三个不同的部分：渭滨区、临渭区和长安区。

对于渭滨区，规划将专注于商业和酒店业的建设；临渭区则将重点发展高端住宅和文化娱乐；而长安区将建设大型购物中心和现代商业办公区。

建筑设计为了满足商圈的多元化需求，建筑设计应当能够包含多种类型的建筑，包括商业建筑、酒店、高端住宅和现代商业办公区等。

商业建筑和酒店需要注重环境和氛围的创造，以吸引更多的游客和消费者。

高端住宅则需要注重安全性和隐私性，以及对空气和光线质量的考虑。

现代商业办公区需要更多的公共空间、交通设施和通道。

其它配套设施除了基本的商圈建设外，还需要建设各种社会服务设施，包括医疗保健、教育、体育等设施。

同时，公共交通、道路和停车场也是不可或缺的基础设施。

实施步骤为了实现西安城北新商圈规划方案，需要采取以下步骤：1.规划设计：制定详细的规划设计方案，包括区域划分、建筑设计、其它配套设施等内容；2.招商引资：积极引进国内外投资，加强与各企业、商会、金融机构的合作；3.建设地块筛选：根据实际情况，选择合适的建设地块；4.建设初期：开始进行地基开发、建筑设计和建设；5.建设后期：全面整合商业、住宅、文化娱乐和办公场所，完成个性化和人性化的商业运营模式；6.运营管理：完成商圈建设后，需要建立专门的管理机构，统筹规划和管理日常运营。

总结西安城北新商圈规划方案是西安市城北地区的经济发展重点，通过建设多功能的现代城市商圈，促进城北地区的经济发展和城市形象提升。

西安国际化大都市发展战略规划(文本)-【提高绩效推荐】

西安国际化大都市发展战略规划(文本)-【提高绩效推荐】目录第一章总则 (1)第一条规划目的 ......................................... 1 第二条指导思想 ......................................... 1 第三条规划范围 ......................................... 1 第四条规划期限 ......................................... 2 第五条规划依据 ......................................... 2 第二章发展战略和目标 (3)第六条发展战略 (3)第七条发展目标 (3)第八条发展规模 ......................................... 4 第三章都市区城镇体系结构 (4)第九条都市区城镇等级结构 (4)第十条都市区城镇规模 (5)第十一条重点开发区、产业园区布局 (6)第四章主城区空间发展规划 (7)第十二条主城区空间发展方向 (7)第十三条主城区空间结构 (8)第十四条主城区功能布局 (11)第十五条主城区建设用地组成 (12)第五章支撑体系规划 (13)第十六条世界东方历史人文之都建设 (13)第十七条国际一流旅游目的地建设 (14)第十八条生态体系建设 (14)第十九条综合交通体系 (15)第二十条供水保障体系 (18)第六章重点建设项目 (20)第二十一条 ..................................... 重点建设项目 20 第七章实施措施 (21)第二十二条 ..................................... 创新管理体制 21 第二十三条 ..................................... 加大政策支持 21 第二十四条 ..................................... 增加投资渠道 21 第二十五条 ................................... 加快一体化进程 21 第一章总则第一条规划目的2009年6月,国务院批准实施《关中—天水经济区发展规划》,建设西安国际化大都市是实施《关中—天水经济区发展规划》的关键环节,本规划对建设西安国际化大都市的城市空间发展做出导引性、框架性、战略性安排。

陕西省西安市商圈图

附:陕西省西安市商圈图
根据《西安市区县商圈发展规划》编制，到2020年前——13区县建85个商圈。

按照规划，到2020年，西安十三个区县将升级改造和新
建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中
心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的
商业服务布局。

此次编制完成的《西安市区
县商圈发展规划》将成为各区县未来十年商
业布局的总要求。

报告人：梁尧
报告人：梁尧
制图：梁尧
☐目前我公司探路者品牌共计19家店铺，今年预计新增7家店铺。

☐
根据西安10年规划，以及西安市9宫格布局，后期建议拓展店铺应以蓝色区域为主
大唐西市商圈
土门商圈
钟楼商圈
广济街商圈
解放里商圈
北大街商圈
小寨商圈
经开区商圈
高新商圈
李家村商圈
大差市商圈
东二环商圈
曲江商圈
大雁塔商圈
太白商圈
长乐路商圈
纺织城商圈
玉祥门商圈
胡家庙商圈
西稍门商圈
沙坡商圈
明德门商圈
龙首商圈
红庙坡商圈
张家堡商圈
唐延路商圈
体育场商圈。

西安商圈格局

西安商圈格局西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊。

高新商圈，以高新路十字为中心，辐射到科技路西口、光华路片区。

具体可按城东、城南、城西、城北、城中、高新片区来划分。

1）城东○1康复路商圈—西安市场经济的发动机：康复路商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。

其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。

迎合了众多消费群体的消费心理；与西安市区内交通极为拥堵的现象相比较，交通便利的因素也成为吸引了越来越多的零售消费群体的优势点；而零售消费需求的增长，也同样的吸引了更多品牌商家的目光。

由此，在这样市场良性运作的情况下，康复路商圈的零售交易量大幅度提升，很多商家也瞄准了商圈内零售商业契机改变以往的经营模式，以批发兼零售作为新的经营模式。

复路居住圈辐射范围内商品房项目较少，另外还有许多单位的家属楼、房改房小区和一些其他住房，大环境在城东片区是会相对成熟的。

周边的商业氛围相较于城东其他区域来看是比较浓厚的，不过这个区域周边相对于兴庆宫居住圈、浐灞居住圈等区域肯定在环境、景观等方面是不足的。

但就租赁市场来说：康复路商圈繁荣的商氛围带来大量外地从业人员，这部分人群收入相对较高。

同时区域内目前许多城中村伴随城东城市发展的需要面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移。

○2西安服饰商圈之一长缨路商圈：是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。

目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。

西安市城北商圈分析

西安城北：房地产投资的蓝筹股(图)?D?D西安房地产信息网数据研究中心Array西安房地产信息网时间：2007-08-30奔行于城市变迁的最前沿，西安城北正以前所未有的速度实现着区域价值的持续重构与飞升。

西安房地产信息网数据研究中心对城北历年住宅价格统计数据显示：2000年，城北住宅均价2148元/平方米，至07上半年城北住宅均价已增至3027元/平方米左右，平均年增幅高于全市平均水平。

根据城北近年房价走势（见图三），结合区域经济发展、规划建设情况，西安房地产信息网预测至2010年，城北房价将达到4000元/平方米左右，未来三年区域房价上升千元左右。

故而，西安房地产信息网数据研究中心通过其获得专利版权的西安普通住宅综合性价比系统对城北投资评估如下：区域配套：★★★☆☆人文景观：★★★☆☆升值前景：★★★★★投资购买值：★★★★☆（图三）经济发展：年40%的产业经济增速助推城北投资成长性连续三年经开区国内生产总值均以超过40%的增幅快速发展，三年来累计吸引国际国内各种项目264个，总投资超过300亿元，区域产业经济的快速推进为房地产保值、升值带来持久推进力。

交通建设：政府年投入20亿打造城北阡陌交通2003年以前城北纵向公交仅以迎宾大道为核心，其他路段很弱；而目前城北地铁2号线建设、未央大道的改造，以及连续三年来政府每年投入20个亿用于区域内基础道路改造建设，打造出城北交错纵横的阡陌交通。

景观环境：“大景观”建设赋予城北投资保值、升值潜能2003年前，偌大的城北尚无一座公园。

而2004年至今，占地160余亩的文景公园、500亩的张家堡森林雕塑公园以及800亩城市运动公园的相继落成开放，这些大绿化、大景观配套一改城北的萧瑟之景，更有力的赋予了城北投资的保值、升值潜能。

配套设施：“城市中心”级的配套设施让置业投资无忧道路建设之外，城北配套设施建设方面也持续推进。

2003年前，城北大小学校仅10余所，而目前西安中学、交大经发国际学校、外国语大学附中附小、草滩6000亩大学城等愈来愈多的高质素教育配套的落成使用，让城北诸多楼盘贴上了“教育名盘”的标签，一改城北无高水平教育机构的窘境。

西安商圈管窥

新荣基地产
陕西九州电子开发有限责任公司
陕西展拓置业
陕西科峰房地产
云峰置业
陕西文华地产
占地规模
总建筑面积
11亩
90000㎡
66亩
18万平米
20亩
12万米
7亩
约90000㎡
9.2亩
36000㎡
8亩
50000㎡
13亩
50000㎡
容积率
绿化率主题定位
/
/ 全能小户型
3.92
45% 大型人文社区
小寨十字以北路西小寨十字以北路西小寨十字以北路西
百汇文化大厦一层店中店飞炫购物广场
4
小寨十字以北路西
潮流街区
5
小寨十字以北路东
临街商铺
Hale Waihona Puke 6小寨十字以北路东
小寨广场· 第一商业街
7
小寨十字以北路东
豪邦时尚购物广场（好又多-2层）
270元/㎡· 月（均价）
（含水费和物业管理费）
西安市高新商圈
大雁塔北广场商铺租金
西安商圈与奥特莱斯
(商圈部分，根据西安电影院线策划方案整理)
1.西安市总概况
西安市位于黄河流域中部关中盆地，东经107.40°～109.49°和北纬33.42°～34.45°之间。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市区、杨凌区和三原、泾阳、兴平、武功、扶风、富平等县（市）相邻。
南大街商业业态分布
长安国际、中大国际、豪华购物中心、世纪金花、海大天地、唐城、太古广场等百货中大国际服装： LOUIS VUITTON、STEFANO.RICCI、DECLEOR、HUGO BOSS、SALVATORE FERRAGAMO、MAXMARA、ALFRED.DUNHILL VERSACE、MONTBLANC、CERRUTI、LINDBERG、PAOL＆SHARK、POLO RALPH LAUREN、GIVENCHY、KENT＆CURWEN LANCEL、D＇UMUIEL、A.TESTONI、D＇URBAN、AUTASON、GIADA、HAUBER、Aquascutum、 PRADA、、ESCADA VERSUS、DAKS 街铺: 麦当劳、肯德鸡、耐克、APPLE SHOP、胜道、永正、五环、雅泰来、光大银行、华润万家、香榭西餐厅、哥弟、康富来丝绸、海尔曼斯、JACK WALK、蒙娜丽莎、SHOEBOX、达芙妮、凳喜路、雅戈尔、

西安城市总体规划对商业网点布局的要求

西安城市总体规划对商业网点布局的要求五、西安城市总体规划对商业网点布局的要求5.1 西安城市总体战略规划5.1.1城市发展战略本世纪将西安建设成为一个高效、繁荣、文明和可持续发展的国际性区域中心城市，既适宜创业发展又适宜生活居住的山水景观型绿色生态城市。

西安城市的发展首先要尊重城市的历史和客观发展规律，以人为本，以改善人居环境，完善城市功能，提高生活质量为目标，逐渐形成富有西安地方特色的建筑风格和城市面貌。

未来西安城市的定位是，世界文明的历史文化古都、旅游名城;中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市;新欧亚大陆桥中国段和西部及黄河中上游重要的中心城市;陕西省省会。

它的特色突出体现在:古代文明与现代文明交相辉映，古城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源相互依托，具有浓郁古都风貌的国际现代化大城市。

未来西安中心城市发展模式确定为:“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城六心”的空间布局模式。

“九宫格局” 在中心城市范围中，形成富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式。

九宫格局功能分区明确，每一宫格都有不同的定位，便于操作。

即中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游渡假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的产灞生态区。

“一城六心” 指在形成富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式的基础上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个城市副中心。

“一城”指西安中心城市，就是以唐长安城为核心区，以城市绕城线为基本轮廓，局部向外少量扩张。

范围东到洪庆，西至咸阳，南至长安，北到渭河，涉及范围包括现在的城六区和长安区。

以占地84平方公里的唐长安城为主，形成富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式。

建设用地600平方公里，人口600万。

“六中心”分别为:在西南方向形成以户县、高新区为主的副中心;在东北方向形成以新筑、临潼为主和以阎良为主的两个副中心;在渭北方向形成以高陵(跨过渭河)、泾河工业区为主的副中心;在东南部方向形成以蓝田为主的副中心;在西部方向形成以周至为主的副中心。

西安市商业市场商圈分析报告

西安市商业市场商圈分析报告商圈概述随着城市商业规划与商业地产的迅猛发展，商圈作为一个时尚角色迅速成为商界关注的焦点。

商圈发育状况如何不仅是商业流通行业关注的重点，更成为房地产行业、城市规划、旅游等行业聚焦的中心。

近些年，几乎在每个城市都如雨后春笋般涌现出大批商圈，这其中，一些明星商圈闪闪发光，熠熠夺目。

商圈的级别由消费群的涵盖面和辐射区域确定：1、交通便利性，容易抵达，汇聚车流、客流的便捷度2、业态丰富，能满足各个阶层的购物需求3、商家知名度，知名度的高低决定商圈辐射面的大小我们根据这三个条件把西安市的商圈主要分成以下几大板块：一、钟楼商圈西安钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，也是西安城区的中心，交通的中心，是古城西安财富与商业交易场所的灯塔。

钟楼商圈是一个密度大、功能全、引力强、辐射广的中心商业圈。

传统上，这里不仅是西安居民购物、观光、休闲、娱乐的首选之地，也是外地客商、游人神往之地。

沿巨大的“十”字架商业街区聚集着西安商贸业的巨大人气与财气。

尽管近年来城市副商业中心地带与其他商业圈不断形成，但钟楼商业圈的魅力与日俱增，其商业领袖地位无法撼动。

所以我们所说的钟楼商圈是一个概念型商圈，她是东、西、南大街商圈的交点，也是这几大商圈的起点，是商业中心的代名词。

二、东大街A业态、业种、档次东大街目前的业态主要以百货公司、家电为主。

东大街目前是西安市最繁华的地段，除了一些大型的百货公司如开元、百盛等以外，主要是以经营年轻人的服饰为主的特色专卖店。

在西安人眼里，东大街就代表了潮流、现代、时尚……，各大休闲、正统类的品牌几乎在东大街都有分店，作为西安乃至西北地区覆盖面最大的商业街区，现营两家主力百货店几乎囊括了所有消费层面的需求，再加上沿街各类专卖店、集市、及娱乐场所，更加丰富了东大街的业态，能满足各层次的消费需求。

它每天的客流量可以达到50—80万。

这也使它成为一些国内外知名品牌百货业进驻西安市场的首选，东大街的商业价值可想而知。

西安市阎良区商贸发展规划(DOC 51页)

第一部分规划正本西安市阎良区商贸发展规划（2008-2020）第一章总则阎良区是西安市的一个远郊区，距市中心约50公里，现辖两镇五个街道办事处。

阎良区东与渭南市相邻，西与三原县接壤，南以清河为界，与临潼区相望，北倚荆山塬，与富平县毗连。

阎良区东西长24公里，南北宽10公里，总面积244.4平方公里，总人口24.8万人，城区规划区面积40平方公里。

建成区面积16.8平方公里，城区人口10万人。

城区以航空产业为主，以各类中小企业发展为辅，逐步形成了功能鲜明的三大城市板块：工业发展区、生活商务区、休闲娱乐区，区位优势特别明显，阎良是西安的卫星城市，是渭北的现代化明星城市。

从商贸业发展角度来看，向上接受西安大商贸对其的辐射，向下对渭北的周边城市形成辐射和吸引，对内形成商业集聚效应，从而进一步强化了阎良在渭北商贸业中的重要地位。

预计到2020年，城区人口将达到30万人，私人小汽车拥有量将达到30000辆，社会消费品零售总额将达到39.6亿元。

编制《西安市阎良区商贸发展规划（2008-2020）》对阎良未来的商贸业发展具有现实的指导意义。

1.1背景和意义本世纪的前20年是阎良区经济和社会发展向更高阶段迈进的时期。

在全面落实科学发展观，建设和谐阎良，努力把阎良建设成为“亚洲一流，世界著名”的中国航空工业中心、渭北商贸服务业中心和西安现代化明星卫星城的大背景下，阎良商贸业发展面临更大的机遇和挑战。

随着阎良国家航空产业基地建设的快速发展和国家“大飞机”项目的启动实施，阎良经济发展将迎来二次腾飞。

从2008年到2020年的12年时间，是阎良经济和社会发展的重要时期，也是商贸业有所作为，并为2020年全面建设小康社会目标打好基础的时期。

为充分利用、合理配置区内商业资源，加快阎良商贸业发展进程，满足居民消费需求，提升阎良区的现代化气息和城市形象，促进全区商贸业的快速、健康、可持续发展，特制定本规划。

其重要意义是：●加快城市和社会经济发展商贸发展规划的制定和实施不仅影响阎良商业网点布局，也直接影响到城市的总体建设，进而影响到城市的经济发展。