商业街体量估算参考
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
一、购物中心体量大小的决定
当前做法
经济技术指标+经验判断
关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积=土地面积×建筑密度×（2层～4层）+15000㎡
举例：
某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体 量为50×666.67×50%×（2～4）+15000㎡，由此计算出商业的体量应该 为48333㎡～81667㎡。
楼层 负一楼 一楼 二楼 商业面积（㎡） 15000 20000 20000 零售面积（㎡） 12000 19000 13000 餐饮娱乐面积（㎡） 3000 1000 7000
三楼
20000
75000
1000
45000
19000
30000
理论一
人口密度
从商业发展的历程来看，尤其是百货公司快速发展的时期，零售商业主 要集中在人口密集的中心城区，因此，参照“三机理论，即（餐饮娱乐是发 动机、生活配套是催化剂、零售是提款机）”，结合我们在上一个章节中讲 到的人口数决定商业体量的理论相结合，从而试图寻找出人口、商业体量与 业态配比之间的数学关系。
50%:50%
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
通过数据分析，我们可以看出，通过计算出的业态比例与实际的业态比例， 也可以与这几个购物中心实际的经营业绩相联系起来。
小结：
我们通过人口及消费力，从而引申出的两个概念业态比例人口取值
系数S和业态比例消费力取值系数C，以此来进行业态比例的预估。
同样，我们以此计算出来的业态比例只是为我们实际的操作设定了 一个相对合理的参考取值区间，有利于我们提升工作效率，实际的业态 比例还需要结合建筑规划布局。
著名传统商业街各种指标
一、宽窄巷子1.长度宽度宽巷子长391米，宽7.7米；窄巷子长39，宽5米左右；井巷子长375米，宽10米。
2.建筑层数以宽窄巷子为中心基本呈现由内到外从低层到多层的态势，低层区以1一2层为主，局部3层，多层区为6~7层。
沿街建筑为1~2层，高度5~8米。
院落以一层为主，局部两层，均带天井，院落面积173~1100㎡不等，主要集中在400~800平方米。
酒店式院落以2层为主，局部三层。
3．D/H1：14 建筑面积保护完好和改造较好的历史建筑占地面积7243㎡，原有建筑格局基本保留，但部分构件有一定损坏的建筑占地面积2206㎡。
5建筑风格形式宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。
以院门的形式最为丰富，有屋宇式、石库门等，黑灰墙，小青瓦做的窗花。
6业态（1）宽巷子：酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SP A等。
（2）窄巷子：各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店。
（3）井巷子：酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚。
二、安徽屯溪老街1.长度宽度屯溪老街全长1220 米, 其中步行街895 米,，宽度为6~8米。
2.建筑层数街道两侧建筑物一般为2层, 间有3 层，高度为8~9米。
均为砖木结构, 以梁柱为骨柱, 外实砌扁砖到顶, 2 层楼, 呈“P”字形, 3 层楼垒成“B”字, 每座楼两旁均有高封护墙, 墙上复瓦。
3.D/H1:1.24建筑面积屯溪老街占地21. 3 万平方米5.建筑风格形式老街建筑具有鲜明的徽派建筑风格, 小青瓦、白粉壁, 马头墙, 建筑体量不大, 色彩淡雅、古朴; 建筑结构有二进二厢、三进三厢,连结成“回”字,“回”中小口为天井, 井口约三尺见方, 如天窗可采光, 天井四周房顶雨雪水均归落其中, 谓“四水归堂”, 是经商者“聚财”之义; 店面门楣上布满徽派木雕, 戏剧人物栩栩如生,新安山水淡淡隐现; 楼上临街设木栏与裙板, 并安置各种花窗, 十分典雅。
怎样确定项目的商业体量
精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
商业地产商业面积配比要求及示例
商业地产商业面积配比要求及示例大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里围不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米5、柱距：8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。
自行车圈：指自行车方便可及的围，单程不超过10公里。
机动车圈：指开车或乘车能及的围，单程为30分钟左右。
主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。
超级实用的商业体量预测方法
本项目区域可支撑 商业体量约为
45500-56500㎡
本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡
项目内部办公面积
人均办公面积
人均商业需求
项目内可支撑商业面积
消费内容
购物 餐饮 休闲娱乐 合计
辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
消费需求支撑商业体量依据
根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通 过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效 反推本项目可支撑商业体量。
项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。 综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。
本报告是严格保密的。
根据社区级商业体量的一般水平， 框定本项目商业体量大致区间为：
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——区域人口支撑定量法
根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。
社区商业体量确定
2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常 服务类。新建社区特有的业态表现明显。
3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。
『类比社区商业总量分析』
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4
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8
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° ×ɳ Áë æà »ý 4300 180 2065 3100 770 7305000 40源自0 3000 2000 1000 0
° ×ɳ Áë Ò¼ Êý ° ×ɳ Áë æà »ý
沿街商业159家，总 面积11145平米。
单纯以满足社区 内需求的成熟社区， 社区商业以日常购 买与日常服务为主，
今年6月投
位于深圳上步工业区西北，始建于上世纪80年代中期，社区总建入筑使面用积。66.4
万平米。96年长安百货进驻，2001年引进沃尔玛。
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60
40
20
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单纯以满 足社区内需 求的成熟社 区，社区商 业以日常购 买与日常服
务为主。
1、集中商业位于社区中心和东北，相距600米，新一佳与白沙岭的沃尔 玛相距445米。
2、满足社区内的商业相对集中于集中商业周边，业态主为饮食、家居 服务，其中饮食类相对成片集中，多为两层经营。日常购买与家居服务 类相对分散，多为一层经营。
公共服务设施控制指标（平方米/千人）
商业、商务、休闲、酒店规模测算
比例
商业规模测算
√ 深圳海岸城 深圳海岸城位亍南山商业文化中心区，由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物 中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规 模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今 为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中 心。
业态 比例 主力庖 33% 零售 39% 餐饮 18% 休闲娱乐 10%
√ 英国伦敦牛津街 伦敦街位亍英国伦敦中心城区西部，东西走 向，全长2.4公里。街道上聚集了众多世界 知名品牌，百货庖、专卖庖、餐饮、休闲娱 乐等设施。其业态配比如下：
业态 比例 其他专卖庖 48% 百货 3% 服饰专卖庖 29% 餐饮 10% 休闲娱乐 10%
由亍本项目商业设施服务面积约为50万平方米，由此可得文化娱乐设施服务面积约为4—5万平方米。
商业规模测算
2.4 2 1.8 0.51
464 370 350 100 44 24 32
广州东部重要的“中 央服务区 （CSD）”
IT行业生产、研发、 经营
国内城市副中心核心区用地规模一般在1-2.5平方公里，平均容积率一般在1.5到2.0左右。
02 专题研究
新二七商圈城市副中心用地规模
国外城市副中心设施用地规模 国内城市副中心设施用地规模
1.0-2.0平方公里之间，建设量控制在210—280万平方米。
02 专题研究
分类设施规模研究——零售饱和理论计算
商业设施 商务办公
文化娱乐 酒庖
零售饱和理论公式：IRS＝C×RE／RF 式中： IRS——商圈的零售饱和指数； C——商圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商庖的营业面积。
由亍本项目商务办公服务面积约为120万平方米，由此可得酒庖面积为24万平方米左右。
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。
-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。
-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。
2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。
-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。
3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。
-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。
-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。
-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。
4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。
-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。
5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。
-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。
6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。
-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。
7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。
-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。
总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。
这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。
商业街体量估算参考
5
5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街业态对于面宽、进深的要求各有不同，考虑到未来商业街可能入住的业态商家，对于进 深的要求，建议不低于15米，面宽可根据具体入住商家进行分割，一般在6~1 及生活服务配套，例如理发店，快 核心店铺，一般为地方性连锁店，超 餐店，小型五金店等，以服务平时 市为主，一般数量不多，仅1~2家 居住为主，重视实用性，实惠型
地域型
一般为300~600m，常 见长度在500m左右，一 70%~90% 般建议不超过600m
耐用品结合日常用品，顾客层分布 和价格定位、较为广泛，业态较为 丰富，服务周边居民生活
1000~1500m及1500m
超广域型
90%~100%
以上，但较少见
以耐用品销售为主，类似于广域型 商业街，但规模，级别，在广域型 的基础上，均有所升级突破
会出现国际型品牌门店作为核心店存 在，旗舰店较多汇集，亦有国内知名 品牌的连锁店，百货店等
考虑到华润自持一部分的商业体量，可售型商业体量不宜过大，另外，商业街 的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉
CRIC认为，本项目距离城市商业中心较远，需要地域型商业作为周边居住、 休闲的配套，交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢
2
5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街特征
长度
密度
业态构成
店铺构成
近邻型
一般在100~200m，以 200m左右较为常见，最 50%~80% 长一般不易超过300m
商业街区、小体量商业、十尚坊案例
商业客源分析
周边收入较高的住户临近区域人群周边的专业市场业主等商务客源
开业时间
2005.10
首层租金水平
3.5-7元/平米/天
运营方
上海丰柏企业发展有限公司
停车位
约154个
基本信息
十尚坊
十尚坊全长300米，由10栋建筑单体组成，总体量约1.8万方，由丰柏统一经营Biblioteka 理，2005.10开业地块信息
二期
一期
进入性一般，除北侧顾戴路为四车道，其余皆为两车道，商业设置于地块内部，形成双面街，充分发挥对住宅用户的服务
竞争分析
十尚坊
半岛花园商业街
百联南方
地铁1号线
地铁9号线
古美生活购物广场
地铁12号线
A20
沪闵高架
莲花国际广场
专业市场集群
莲花国际广场
体量
5万平米
定位
餐饮占比50% 家庭消费占主导
概况
莘庄、七宝板块商业氛围已较为成熟，古美、春申板块为大型居住区，其商业市场主要靠周边住宅人口拉动，本案1公里范围内属住宅密集区，辐射人口5.6万人，以中高端人群为主
交通分析
十尚坊
项目位于龙茗路两侧（顾戴路-平阳路路段），两面临路，主要车流人流来自于北侧；北侧顾戴路通达性较好，双向四车道，与对面商业街遥相呼应，为区域主干道；地块北侧紧邻规划中的地铁12号线，连接西南至东北区域，途经静安、虹口等区域，临近的一号线可直达徐家汇，人广，上海火车站等区域；临近外环高速A20以及沪闵高架，连接徐家汇、上海南站区域，公共交通、私家交通均十分便捷。
顺风大酒楼、KTV、影院
世纪联华超市、游泳场馆
业态概况
区域内最大的购物中心，业态大而全，130余家品牌
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法一：第一步：到项目所在城市政府方面的网站。
一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。
这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。
第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。
在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。
当然，这个数字属于估算性质。
但其差距不会误导决策。
方法二（与方法一配套使用，相互印证）：第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。
第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。
第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。
第四步：采用如下计算公式：本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。
以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。
需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。
在这种情况下，“估算”是唯一的方法。
如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。
商业选址的事例：店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点：1.地点选择失败；2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。
大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。
怎样确定项目地商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只是最根本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性〔商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等〕2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来开展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上根底上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模〔占住宅建面的比例〕外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业气氛中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否如此市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时根本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业开展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《某某社区商业专题研究》bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的开展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物〞作为一种全新的购物理念，逐渐被人们承受。
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
商业地产商业面积配比要求及示例
商业地产商业面积配比要求及示例大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米)、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10:63、层高：板到板5。
6米,净高大于等于5.4米（梁下净空最小4。
8米）4、承重：卖场为0。
75吨/平方米,卸货区为3吨/平方米,仓库区为1。
5吨/平方米5、柱距：8×10米(最小8×8米)6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）;如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位:不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面)2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水:二路进水,250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯:至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。
自行车圈：指自行车方便可及的范围,单程不超过10公里。
机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右.主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米,后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例:10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质:商业用地消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地:面积在30亩以上（约20000m2）为佳。
商业地块价值评估标准
〈2km 〈1.5km
〉2km 〉1.5km
0.018 0.006
酒吧
3
舞厅、KTV
<0.2km <0.2km
〈0.5km 〈0.5km
〈1.5km 〈1.5km
〉1.5km 〉1.5km
0.002 0.002
桑拿
<0.2km
〈0.5km
〈1.5km
〉1.5km
0.002
区域功能定位（未来 3-5 属于大型住宅区或商业 城市次级住宅区或商业 处于城市发展的方向
设
建设
周边有小型的 商业、
4
周边区域规划
商务（业）区、交通便捷
工业区
无
0.02
工业规划
属于未来城市重点改造的 属于拆迁或环境改造的
5
环境改造
地区
地区
周边环境较差，未来没 0.005
有 改造的可能
1
其他楼盘景观
能最大限度借用
可有效借用
可借用一些
不能借用
0.003
2
公园
能最大限度借用
可有效借用
可借用一些
〈1 km
>1 km
0.022 30
处于城市商业区强劲辐 处于城市商业区辐射
1
城市商业中心
处于城市商业区中心
射圈内
圈边缘地带
0.12 100
2
区位
2
3
环境
4
商务中心(或次中心) 大型居住区 城市商业街
处于中心 <0.2km <0.2km
处于强劲辐射圈内 处于辐射圈边缘地带
〈0.5km 〈0.5km
〈1.5km 〈1.5km
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项目物业体量建议——行业常规经验依据
行业常规经验依据
1
PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街类型界定
1 2
指城市周边和居民区内的小型商业街，主要由中小型商店构成，顾客来源以周边居民为主，服务人
近邻型
口1~3万人左右，以销售日常生活用品（食品、杂货、小型发廊、洗衣店等）为主，以步行或自行车 （助动车）的接驳形式为主 指大中城市中的中型规模商业街，以服务某区域内，参与生产生活的市民为主，服务人口约
二层商铺高度
如果考虑到区位的经济因素，那么视平线上方a＝55°是最大的仰视角，由此确定的视野内 最大经济建筑高度为H＝h＋W/2tg55°，即H＝8.85m，这也就是二层商铺的总高度。
5
PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街业态对于面宽、进深的要求各有不同，考虑到未来商业街可能入住的业态商家，对于进 深的要求，建议不低于15米，面宽可根据具体入住商家进行分割，一般在6~12米较适宜
广域型
700~1000m，一般 800m左右为宜
80%~90%
一是，覆盖市域内所有客群，价格 定位广发，二是，只针对市域内某 种需求的，一类店铺的集聚
核心店，为国际或全国知名的连锁品
牌，旗舰店，或者主力店等，包括， 百货，超市等
超广域型
1000~1500m及1500m 以上，但较少见
以耐用品销售为主，类似于广域型
地域型
3~10万，日用品店及耐用品店相混杂，且具有一定量的知名品牌主力店，此类商业街一般位于交 通可达性较强的位置，以公共汽车、私家车、自行车为主要接驳工具，部分区域内紧邻居民可步行
指地方中心城市中较大型的商业街，城市地位较强的商业街，顾客群以服务本市域级居民为主，
3
4
广域型
服务人群达数十万计以上，主要目标群体15~20万人左右，一般每月1~2次，目标性到此消费，商
90%~100% 商业街，但规模，级别，在广域型 的基础上，均有所升级突破
会出现国际型品牌门店作为核心店存
在，旗舰店较多汇集，亦有国内知名 品牌的连锁店，百货店等
考虑到华润自持一部分的商业体量，可售型商业体量不宜过大，另外，商业街
的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉
3
PART 5
服装鞋帽
日化用品
40~300㎡
40~150㎡
6
PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
本项目商业物业体量建议——沿街商业
01
从商业街的普遍规律看，商业街的一般经 常长度会做到500—1000米左右，但考略 到本商业街非城市级主要商业街，以作为 配套服务功能为主，因此CRIC建议不要做 太长，总长度控制在500-600m左右。
业街内业态丰富，以耐用品销售为主。此类商业街，一般分布在城市中心区域，交通便利，聚客
能力较强，以公交、私家车、地铁等工具出行接驳为主
指位于大型城市的中心商业区，以具有巨大聚客能力的超大型商业街，如东京涉谷，上海南京路，
超广域型
北京王府井等，商圈人口20万人以上，服务人口庞大，集合百货及大型商场的，综合性商业街。客户
04
以时尚商业街区为主要形态，设计上应
考虑到两面商业的有效互动，避免距离
7
55° 65° 上方55°，下方65°。正常人的视力范 围要比视野小一些，视力范围是要求能 迅速地看清目标细节的范围 I. 1.5°～3.0° II. 18° III. 25°
二、人体视力范围理论：
I. II. 中心视力范围，视角1.5°到3°，物体视觉效果最清晰； 瞬间视力范围，视角18°，通过眼球转动获得物体的清晰形象； 方有足够的清晰视觉。
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街宽度一般不超过20米，从消费者逛街舒适度角度出发，结合实地调研的地块情况，本项 目商业街宽度在12米较为合适
一、商业街宽度理论：
商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间， 人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲。所以购物者所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几 乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在7.5米——15米之间，超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的 店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。因此，对于本项目而言，“公共距离”的舒适宽度约12米左右。
4
PART 5
项目物业体量建议——行业常规经验依据
从消费者逛街时有效的视力范围角度考虑，一层商铺的层高在4.5米为宜，一、二层商铺的总层 高可控制在8.85米以内，根据具体物业排布以二层商铺为主，考虑到整体建筑造型的起伏变化， 局部位置可考虑三层
现代研究认为，人体ห้องสมุดไป่ตู้野水平方向约
180°，垂直方向约120°，其中视平线
A．亲密距离（约0.15～0.45m） 在这种距离内可进行爱抚、格斗、安慰、保护等行为动作的发生
B．个人距离（约0.45～1.20m） 在这种距离内能看清对方表情等，可获取交流信息
C．社会距离（约1.20～7.50m） 在这种距离内有社会交往的意向
D．公共距离（约7.50以上） 在这种距离使人们享受公共空间
02
根据鲁能领秀城内街商业的单间面宽5-6 米，进深8-10米，而根据本项目属性
沿街商业体量 21600-32400㎡
（兼具旅游、居住办公等多重城市功能） 其商业街的业态应更为丰富，因此建议 进深可做到12~15m。
03
本项目的沿街商业定位为地域型偏广域 型，建筑密度可达90%，一般为2层设 计。 过远，以及过多车行道的穿入。
面积需求
50~120㎡ 200~300㎡
层高需求
一般不低于2.8m 一般不低于3.5m
面宽及进深需求
一般面宽4~7m，进深， 8~10m 进深10~15m 无特别要求，面宽一般 不低于4m 一般面宽要求12m及以 上，进深15m左右 进深一般不可低于15m
食杂店
连锁快餐 普通餐饮
50㎡~200㎡
200~500㎡ 商务型：150~800㎡ 大中型：80~200㎡
III. 有效视力范围，视角25°，利用头部和眼球的转动，在该区域内注视物体时，必须集中注意力
一层商铺高度
最大适宜建筑高度H＝h＋W/2tga，其中h为人眼的高度，这里取较高人体地区男子正立时 眼的高度1.68m另加鞋厚度0.02m为1.7m；a为仰视角，为求得建筑主要视力范围内的最 大高度，这里取为30°；W取为12m, W/2表示人走在中间的宽带区内。可知，H＝4.5m， 这也就是一层商铺的高度。
长度
一般在100~200m，以
近邻型
密度
业态构成
以日常用品为主，亦有少量耐用品， 及生活服务配套，例如理发店，快 餐店，小型五金店等，以服务平时 居住为主，重视实用性，实惠型
店铺构成
核心店铺，一般为地方性连锁店，超 市为主，一般数量不多，仅1~2家
200m左右较为常见，最 50%~80% 长一般不易超过300m
可能业态
便利店 超市（小型）
行业描述
一般指24小时服务便利店，例如7-11， 快客，全家等 知名品牌下的小型超市，例如联华， 农工商超市 以食品出售为主的专门店，代表品牌 有杏花村，第一食品商店等 具有知名品牌的连锁快餐类店代表品 牌，麦当劳，肯德基，必胜客 大众餐厅，或商务型餐厅，服务范围 较广，类型较多 以大众消费为主，中等规模，例如小 肥羊等 例如，茶坊、酒吧、咖啡厅，西式饼 店等 —— 以服装、鞋帽类商品为主要经营的专 门店（不包括大型旗舰店） 以化妆品，洗护用品等为主要经营的
一般为300~600m，常
地域型 见长度在500m左右，一 70%~90% 般建议不超过600m
耐用品结合日常用品，顾客层分布
和价格定位、较为广泛，业态较为 丰富，服务周边居民生活 以耐用品为主，一般有两种方向，
品质感、个性形象与亲切感并存，核
心店，主力店较多，以全国知名品牌 店，地方百货，超市等为主
利用铁路、地铁等交通该工具，不定期来此购物，此类商业街在流动人口多，交通便利，聚客能
力强，具有传统特色的地区，且主要限于大型城市
CRIC认为，本项目距离城市商业中心较远，需要地域型商业作为周边居住、
休闲的配套，交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢
2
PART 5
商业街特征
项目物业体量建议——行业常规经验依据
一般不低于2.8m
建议不低于4.5m 一般首层不低于3.5m
火锅店
西式简餐 美容美发
120~600㎡
50~400㎡ 300~600㎡
一般首层不低于4m
建议不低于3m 一般不低于3m 一般不低于2.8m， 3.5m及以上更适宜 一般不低于2.8m， 3.5m及以上更适宜
进深一般不可低于15m
进深一般不低于12m 一般无具体要求，但品 牌店更倾向于大开间 知名品牌店，倾向于大 开间店面，进深一般无 特别要求