物业工程管理

二、基础管理
物业设备管理的目标
设施设备管理
l 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设 备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。
l 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％。
二、基础管理
物业设备是否完好的标准
设施设备管理
①零部件完整齐全 ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
物业工程管理
及设计建议
主要内容
一、概述 全寿命周期
二、设施设备管理 1.承接查验 2.设施设备基础管理 3.外包管理 4.能耗管理 5.风险管控
三、设计建议 1.方案设计 2.户型设计 3.设备及材料选择
建设项目全寿命周期
பைடு நூலகம்
建设项目全寿命周期
建设项目全寿命周期
（一）房屋的种类和基本组成部分
1．房屋种类的划分
动灭火系统、防排烟系统 l 空调：中央空调、局部空调、混和空调 l 采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖 l 给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池 l 电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯 l 智能化：有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、
网络专线接入、周界防越、电子巡更、室内报警、车场管理系统
设施设备管理
一、承接查验
设施设备管理
发生物业工程质量问题的原因
l 设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷； l 施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料； l 验收检查不细、把关不严； l 建材质量不合格； l 建设单位管理不善； l 气候、环境、自然灾害等其它原因。
设施设备管理
一、承接查验
二、基础管理
u 制订合理的运行计划 u 配备合格的运行管理人员 u 提供良好的工作环境 u 建立健全必要的规章制度 u 设备设施的状态管理 u 节能管理
设施设备管理
二、基础管理
n 供配电系统 n 给排水系统 n 弱电智能化系统 n 消防系统 n 电梯系统 n 空调系统
设施设备管理
二、基础管理
移交内容 l 移交资料：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，
机电设备资料，物业保修和物业使用说明资料，业主资料。 l 移交对象：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单。
设施设备管理
二、基础管理
什么是物业设备设施呢？ 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室
外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、 消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设 备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管 理与服务的有机组成部分。
l 按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结 构、钢筋混凝土结构和其他结构。
建设项目全寿命周期
按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结 构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。
按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层 建筑。
按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和 其它用途。
设施设备管理
一、承接查验
物业建成通过竣工综合验收 物业管理企业组织人员进行承接查验
对查验中发现的问题进行处理 物业移交
一、承接查验
准备工作
l 人员准备 l 计划准备 l 资料准备 l 设备、工具准备
设施设备管理
一、承接查验
物业查验的主要内容
l 物业资料 l 物业共用部位 l 共用设施设备 l 园林绿化工程 l 其他公共配套设施
工 l 制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度 l 建立供配电系统技术档案 l 配备各种必要的工具、仪器仪表等 l 定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量准确 l 建立临时用电管理制度
二、基础管理
设施设备管理
l 建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施 l 做好节约用电工作，降低损耗 l 限电、停电要提前通知业主、物业使用人 l 供配电运行可建立24小时值班制度 l 定时对备用电源进行检查 l 重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量 l 进行公共用电的测算和计量统计工作
设施设备管理
供配电系统 种类 l 按供电方式分为高压供电和低压供电； l 按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电； l 按备用电源情况分为无自备电源和有自备电源； l 按供电性质分为长期供电和临时供电。
设施设备管理
二、基础管理
管理工作主要内容 l 配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电
建设项目全寿命周期
2．房屋的基本组成部分
l 结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面 等
l 装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等 l 设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、
避雷、电梯）等项目
一、承接查验
设施设备管理
物业的承接查验——是指物业管理企业对新接管项目的物 业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
对发现问题的处理程序 1．收集整理存在问题
收集《物业查验记录表》，分类整理，将承接查验所发现问题 登记造表，提交给建设单位确认
2．处理方法
由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意 见。
3．跟踪验证
安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收， 办理查验手续。
设施设备管理
一、承接查验
二、基础管理
设施设备管理
二、基础管理
给排水系统
种类
给水系统的种类可分为： l 生活给水 消防给水 l 中水系统 l 热水系统 排水系统的种类： l 污水系统 雨水系统
工业废水系统
二、基础管理
管理工作主要内容
设施设备管理
l 建立给排水管理队伍。 l 建立给排水运行管理和维修保养管理制度。 l 建立给排水工程技术档案。 l 配备必要的工具和安全防护用品。 l 制定供水计划，保证供水的水压、水质。
二、基础管理
物业设备管理的内容
设施设备管理
物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理、 物业设备维修管理、 物业设备更新改造管理、 备品配件管理、 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。
设施设备管理
二、基础管理
设备设施的种类和组成
l 供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明 l 消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自