科技园区土地利用

浅议科技园区土地集约之路

——以合肥高新区为例

石蕾叶小群

伴随着城市化的加速发展，土地资源稀缺已经日益阻碍城市发展，开发区作为城市大力发展的支柱力量，土地资源缺失也成为开发区快速发展的一大瓶颈。在土地存量有限的情况下，土地集约化成为未来城市可持续发展的一条必由之路。

一、科技园区土地集约使用的必要性分析

1.向科技园转型

科技是引领新时代背景下经济发展的引擎，

也是新时代背景下知识、经济、文化的储备力量，

可以预见，在科技创新力量的推动下，开发区产

业园向科技园转型已成为时代的必然。尤其对一、

二类城市而言，以科技带动经济发展显得尤为明

显。合肥高新区是由合肥科技园区一步步发展而

来，它是科技力量的代表，科技产业作为GDP的

带动者，发挥了至关重要的作用。

2.集约内涵

土地集约化，顾名思义，就是集中、节约利

用土地。合理布局、优化用地结构，增加存量土

地投入、改善经营管理，不断提高土地的使用效

率和经济效益。【1】高新区作为高新技术的代表，更

应集约利用土地，提高单位面积产出率。图片来源：合肥高新技术产业开发区分区规划（2007-2020）

3.稀缺中求发展

科技园是未来城市发展的引领趋势，以科技为基础发展产业，将科技元素融入未来生活，对提升城市品质起到了积极重要的作用。土地，是科技园区的支撑，但目前土地稀缺已经成为制约科技园区发展的主导因素，科技园区的发展与土地缺乏已日益演化成一对发展中的矛盾。二者如何在发展中求和谐，土地集约化之路为我们指引了方向。土地集约化为科技园区的发展提供了必要的条件，科技园区只有走土地集约化之路，才能提高单位面积的产出率，园区也必将会取得更大的发展。

二、合肥高新区土地利用评价

合肥高新区是1991年经国务院批准的全国首批、也是安徽省唯一的国家级高新技术产业开发区，1997年被国家批准成为对APEC成员特别开放的工业园区。

根据合肥高新技术产业开发区分区规划（2007-2020），高新区规划面积78平方公里，规划用地包括高新区建成区、柏堰科技园、国家科技创新型科技示范区、南岗科技园以及大蜀山森林公园。已建区约15平方公里，主要分布在高新区建成区，包括科技示范区、柏堰科技园的启动区以及其他零星建设。由高新区建成区现状用地构成表（表1）可以看出当时工业用地的比重占到39%，这一数值远高于城市建设用地中工业用地的比重（15%—25%），另外，公共服务设施用地和绿地的比重超过10%，数值偏高。

表1 2007年高新区建成区现状主要用地构成表

序号用地代码用地名称面积（公顷）占总用地比例（%）

1 R 居住用地 229.64 15.37

2 M 工业用地 583.50 39.06

3 G 绿地 150.63 10.11

4 S 道路广场用地 205.14 13.74

资料来源：合肥高新技术产业开发区分区规划（2007-2020）

截至2009年底，高新区规划工业用地面积30.6平方公里，占总用地的41.4%。表2主要反映的是“三区”工业用地的单位产出率状况，可以看出，一方面，高新区开发速度比较缓慢，已建成项目用地仅占总工业用地五分之一。另一方面，虽然已建区规模不大，但其工业用地单位产出率已达62.6亿元/平方公里，与合肥经济开发区并列第一，遥遥领先其于他工业园区产出率。高新区还有大片土地待开发建设，可以预见未来的高新区潜力无限，待开发的区域只有做到土地集约化，才能进一步提高单位面积产出率，带动整个园区的发展。

表2 合肥市主要开发区工业用地数据对比

资料来源：合肥经济技术开发区拓展区总体规划（2010—2030）初步方案

三、土地使用瓶颈

1.功能错位，主导不明

高新区的主要功能应是孵化科技成果、培育高技术企业生成与成长,进而实现高技术商品化与产业化。但是高新区近几年发展偏离了这个功能定位,侧重于吸引外资和房地产开发,混同于经济开发区,功能定位偏差模糊、特色产业不明显,高新区发展方向迷失。越来越多的住宅小区在高新区内拔地而起，居住用地比例大幅上涨，优先开发居住用地，带来的直接后果就是大量的工业用地得不到及时开发。居住用地不能带来工业GDP的增长，从某一角度来说阻滞了高新区的土地产出率提高。

企业应是高新区内的主导力量，但是大部分企业与高校和科研院所交流互动极少，绝大多数企业目前还是停留在自身小作坊式的研发基础上，自产自销，不能灵活地利用企业，主动关注高新技术产业的发展方向和需求，不能积极主动地进行技术市场的开拓，无法成为高新技术企业技术创新的源头。【2】大中院校，科研院所只注重各自的研究成果，忽视中试、推广这两个过程，而这又是产业链形成过程中举足轻重的两个过程。不追求实际效果，导致产业链间分离脱节，各自为计，难以形成产业集群。因此也很难达到“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，最终形成高新区现状土地的粗放使用。

2.政策缺失，合力不足

高新区建成初期，为了推进园区发展，政府实行宽松政策招商引资，建设了不少“花园式工厂”，致使绿地比例偏高。现在，一些企业想扩大规模，迫于用地紧张，只能再次购置土地，扩张发展。新背景下的高新区建设更应土地集约化，但是政策缺失致使园区仍在进一步盲目扩大。

城市综合竞争力要求科技引领产业发展，然而各部门都有自行的一套政策，只负责自己部门的分内事，与其他部门缺乏协调、统一政策和鼓励机制。政府部门无合力政策，致使一些人有机可趁，土地被大量盲目占用，或者只是走形式主义，拉起围墙，建一至两幢办公楼，大量用地被囤积却不开发建设。

3. 一维模式，用地局限

土地利用应包含土地平面利用和土地立体利用【3】,我国传统的平面式用地布局造成了土地一维使用，未形成立体用地模式。高新区内的建筑无论从建筑高度、建筑密度,容积率等因素来看都普遍偏低。由于建设时期、建设主体、建设内容以及资金情况等各不相同，各种建筑也有着不同的特点，连停车都占用了地面的大量土地，可以说，高新区内对地下空间的利用几乎为零。

四、土地集约路径

1.整合用地，挖掘潜力

整合现有土地，集中开发研究、中试、推广、生产区域。制定科学合理的产业政策,调整优化产业结构。选择最有利的产业发展集群模式,降低生产成本,实现低投入、高产出宗旨。挖掘现有存量建设用地潜力，提高土地利用率。可以借鉴国内其他园区的经验，引进区片容积率控制的概念,即对开发区确定一个合理的容积率,一部分企业用地可超过区片容积率,另一部分企业用地可根据实际需要小于区片容积率,只要整个区片实际建筑容积率不超过规划容积率即可,这样可满足不同用地者的需求,促使土地集约利用。【4】

2.加强政策，提供平台

高新区的发展仅靠某一部门是远远不够的，相关部门应加大联系，消除部门之间在管理领域存在的重