审判实践中优先承租权案例

审判实践中优先承租权案例

随着社会经济的发展，租赁关系越来越成为一种重要的民事关系。而在租赁关系尤其是房屋租赁关系中优先承租权被越来越多的提及，在人民法院的审判实践中也经常遇到这类租赁合同纠纷。如何处理涉及优先承租权的租赁合同纠纷，既保护租赁关系的平稳，又能促进经济发展，成为现今一个很重要的课题。现实生活中，由于房屋属于不动产这一特性，房屋承租人在租赁合同即将期满想要续签合同时，出租人总是能利用自己的优势地位而左右房屋的租赁。生活中往往出现这种情况：

某一承租人在租赁了某一房屋居住多年或租赁门面经营了几年以后，在租赁期间投入大量的人力、物力，极大的带动了租赁物周围的人气和经济环境，使租赁物的无形资产大幅增长。但在租赁合同到期时，出租人却有权将房屋或门面转租给他人而不再租给原承租人。而出租人这种权利可以不受到任何的限制。虽然原承租人在租赁合同到期时仍然迫切想续租该房屋，在这种情况下房屋出租人利用自己相对于承租人的优势地位，有绝对选择承租人的权利，从而使原承租人处于不利地位是很明显的。这种情况导致的纠纷在人民法院的受理案件中呈逐年上升的趋势，而且往往如果某一商场的众多承租户在租赁合同到期时要求续签原租赁合同被出租户整体拒绝的话，很容易导致集团诉讼纠纷，给社会稳定带来不利的影响。

一、优先承租权在实际案例中的适用

１．湖南省某法院曾受理这样一起门面租赁合同纠纷案件：

２０００年５月２９日，承租人彭某与某区住宅产品大市场（以下简称产品大市场）签订一份门面租赁合同。双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场Ｅ２栋１９号、２０号门面。合同签订后，彭某交纳４．８万元的门面押金。

２００３年１０月３１日当年度合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。合同到期后，彭某多次找到产品大市场要求续签门面租赁合同均未果。在彭某与产品大市场所签订的２００２－２００３年度租赁合同中有关于优先承租权的约定，该条约定彭某需在租赁合同期满前２个月内向产品大市场提出书面申请，则彭某取得优先承租权。但彭某没有证

据能够表明自己在合同到期前２个月向产品大市场书面提出了书面续租申请。后彭某诉至法院要求判令产品大市场与其续签原门面租赁合同。

该案经一审法院审理认为，彭某与产品大市场２００２－２００３年度以前的门面租赁合同是双方的真实意思表示，并且已经实际履行完毕。彭某虽要求与产品大市场继续签订门面租赁合同但没有证据证明自己在合同约定的期限内向产品大市场提出书面续租申请，故驳回了原告的诉讼请求。一审宣判后，原告彭某提出上诉。该案二审时对一审所认定的事实予以确认，但认为彭某在争议门面中已经营了三年时间，在合同履行期间既没有违反合同的行为，也没有违法经营行为，从有利于维持现有经济关系的稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益的角度出发，彭某在同等条件下可以优先承租。因此改判彭某对产品大市场Ｅ２栋１９号、２０号门面有优先承租权。

２．在江平编著的《合同法实务全书》（１９９９年版第１７１９页）中选编某商场诉程某租赁合同纠纷案。在该案例中，承租人程某向某商场租赁了某商场２１室的１－４号柜台，租赁期间为一年。租赁期满后承租人提出继续租赁的请求，被商场拒绝。此后商场强行将程某的货物搬出租赁的柜台。后商场起诉程某要求解除租赁关系，并要求程某搬走被商场封存的货物。

该案在一、二审的法院审理过程中，均认为原被告的租赁关系已经解除，由被告程某搬走被商场封存的货物并支付商场租金。程某后向省高院提出再审。省高院审理后认为，程某在原租赁地点经营是合法的，应受法律保护。本案承租人既无违反合同的行为，又无违法经营的行为，在同等条件下应有优先承租权。因此判决由商场在判决书送达后３０日内给程某安排与原租赁柜台相应的４个柜台，如不能安排则要赔偿程某积压商品的损失１５．５万多元。

以上两个案例表明，虽然法律没有明文规定承租人的优先承租权，但法院都在某种情况下确认了承租人在租赁合同即将到期时仍然对原租赁门面拥有优先承租的权利。因为我国法律没有明文规定优先承租权，因此在两个案例中法院都是适用民法通则第四条：

民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则来处理的。