[整理]土地一级开发项目成本测算PPT课件

2021/2/12
8
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
2021/2/12
11
（一）项目前期费用
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计
价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收 费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员 会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设 项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计 价标准。
字[2002]1100号】 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】
2021/2/12
3
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用： 土地一级开发成本是项目融资的依据
土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投 资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金 需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金 需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不 同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价 和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级 开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 【京发改〔2006〕1009号】
2021/2/12
14源自文库
（一）项目前期费用
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影 响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共 和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进 行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发 布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计 价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建 设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含 大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、 环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算 环境影响评价分析费用的依据。
土地一级开发项目成本 测算
目录
一、 土地一级开发项目成本的概念、作用 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制 五、土地一级开发项目成本的管理与控制
2021/2/12
2
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发 《中关村科技园区条例 》 （2000年12月8日通过） 《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】 《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出
◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
2021/2/12
12
（一）项目前期费用
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合 等规划方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价 格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计 计费标准》，放开了规划设计市场。
2021/2/12
7
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目成本管理的依据
土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣 工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是 成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次 估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础， 只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本 管理。
→ 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规 划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了 《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计 计费的参考依据。
2021/2/12
13
（一）项目前期费用
3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002 年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费 用。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费） 和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估 机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价 格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交 易价格的重要依据。
2021/2/12
9
二、土地一级开发项目的成本构成
（一）项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编
制费及项目前期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划
方案费用 3. 工程勘察、测绘、定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费
2021/2/12
15
（一）项目前期费用
5、交通影响评价分析费用
北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分 新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符 合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北 京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。 进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规 划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告 的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计 咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2 元/平米不等 ）。
（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费
2021/2/12
10
三、土地一级开发项目的成本测算依据