房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23
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段。 • （一）准备阶段 • 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审
批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的 勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书， 应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足 够的开发资金。
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• 取得国有土地使用权的最主要途径： • 1、出让方式 • 2、划拨方式 • 3、转让方式 • 4、参加竞拍取得开发项目 • 5、合作开发取得土地或项目 • 6、收购房地产项目 • 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目 • 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地
通过司法程序过户的方式获得房地产项目 • 9、改制重组置换方式取得土地或项目
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• （二）行政审批阶段 • 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六
个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设 计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审 查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 • 1、选址定点 • 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建 委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、 园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门 办理项目选址意见书 。
• 一、项目开发的三个阶段 • 二、项目开发结算的四个程序 • 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、
程序、方法 • 四、开发间接费用的10大内容 • 五、房屋开发成本的核算 • 六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点 • 七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点
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• 一、项目开发的三个阶段 • 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶
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• （三）权属初始登记 • 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权
证）登记。开发商应提交材料： • 1、申请书； • 2、企业营业执照； • 3、用地证明文件或者土地使用权证； • 4、建设用地规划许可证； • 5、建设工程规划许可证； • 6、施工许可证； • 7、房屋竣工验收资料； • 8、房屋测绘成果； • 9、其他文件。
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• 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应 当提交下列证件（复印件）及资料：
• ①证明材料：土地使用权证书；建设工程规 划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达 到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工 进度和竣工交付日期。
• ②企业《营业执照》和资质等级证书； • ③工程施工合同； • ④商品房预售方案。说明商品房位置、装修
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• 2、规划总图审查及确定规划设计条件
• 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支 队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、 环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内 容和范围进行审查、规划部门核发《建设用地规 划许可证》。
• 3、初步设计和施工图设计审查
• 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通 条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、 环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发 初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同 时发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
• 5、交流解决企业现实中的财税疑难问题
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【主要内容】
• 第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 • 第二节 开发项目土地增值税清算实务解析 • 第三节 企业所得税与土地增值税比较 • 第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对 • 第五节 房地产企业常见税收问题
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第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务
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• （三）竣工结算 • 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工
程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向 建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济 技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工 程造价的依据。 • 竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价 款+施工过程中预算或合同价款调整数额－预付 及已结算工程价款－保修金
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 1、预算结算方式。施工图预算+签证结算。 • 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包
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• 4、规划报建图审查阶段 • 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政
部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容 和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补 充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费 后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 • 5、施工报建阶段 • 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建 委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发 《建筑工程施工许可证》。
房地产企业项目结算与土地增 值税清算的涉税处理(详细23
【主要收益】
• 1、全面了解房地产项目开发的程序和开发成 本的准确核算
• 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开 发费用的税收处理
• 3、深度理解土地增值税清算的收入和扣除项 目的归集技巧
• 4、介ຫໍສະໝຸດ Baidu房地产企业最新反避税政策及熟悉房 地产税收策划的主要思路、方法及运用
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
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• （二）工程结算 • 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）
和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业） 办理工程价结（清算）的文件。主要方式： • 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结 算，竣工后清算的方法。 • 2、竣工后一次结算 • 3、分段结算（按形象进度） • 4、目标（控制界面/单元）结算 • 5、其他结算方式
批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的 勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书， 应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足 够的开发资金。
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• 取得国有土地使用权的最主要途径： • 1、出让方式 • 2、划拨方式 • 3、转让方式 • 4、参加竞拍取得开发项目 • 5、合作开发取得土地或项目 • 6、收购房地产项目 • 7、收购目标公司股权获得土地或在建项目 • 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地
通过司法程序过户的方式获得房地产项目 • 9、改制重组置换方式取得土地或项目
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• （二）行政审批阶段 • 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六
个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设 计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审 查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 • 1、选址定点 • 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建 委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、 园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门 办理项目选址意见书 。
• 一、项目开发的三个阶段 • 二、项目开发结算的四个程序 • 三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、
程序、方法 • 四、开发间接费用的10大内容 • 五、房屋开发成本的核算 • 六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点 • 七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点
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• 一、项目开发的三个阶段 • 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶
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• （三）权属初始登记 • 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权
证）登记。开发商应提交材料： • 1、申请书； • 2、企业营业执照； • 3、用地证明文件或者土地使用权证； • 4、建设用地规划许可证； • 5、建设工程规划许可证； • 6、施工许可证； • 7、房屋竣工验收资料； • 8、房屋测绘成果； • 9、其他文件。
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• 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应 当提交下列证件（复印件）及资料：
• ①证明材料：土地使用权证书；建设工程规 划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达 到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工 进度和竣工交付日期。
• ②企业《营业执照》和资质等级证书； • ③工程施工合同； • ④商品房预售方案。说明商品房位置、装修
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• 2、规划总图审查及确定规划设计条件
• 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支 队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、 环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内 容和范围进行审查、规划部门核发《建设用地规 划许可证》。
• 3、初步设计和施工图设计审查
• 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通 条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、 环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发 初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同 时发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
• 5、交流解决企业现实中的财税疑难问题
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【主要内容】
• 第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务 • 第二节 开发项目土地增值税清算实务解析 • 第三节 企业所得税与土地增值税比较 • 第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对 • 第五节 房地产企业常见税收问题
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第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务
14
• （三）竣工结算 • 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工
程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向 建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济 技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工 程造价的依据。 • 竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价 款+施工过程中预算或合同价款调整数额－预付 及已结算工程价款－保修金
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 1、预算结算方式。施工图预算+签证结算。 • 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包
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• 4、规划报建图审查阶段 • 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政
部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容 和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补 充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费 后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 • 5、施工报建阶段 • 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建 委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发 《建筑工程施工许可证》。
房地产企业项目结算与土地增 值税清算的涉税处理(详细23
【主要收益】
• 1、全面了解房地产项目开发的程序和开发成 本的准确核算
• 2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开 发费用的税收处理
• 3、深度理解土地增值税清算的收入和扣除项 目的归集技巧
• 4、介ຫໍສະໝຸດ Baidu房地产企业最新反避税政策及熟悉房 地产税收策划的主要思路、方法及运用
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
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• （二）工程结算 • 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）
和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业） 办理工程价结（清算）的文件。主要方式： • 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结 算，竣工后清算的方法。 • 2、竣工后一次结算 • 3、分段结算（按形象进度） • 4、目标（控制界面/单元）结算 • 5、其他结算方式