第三届泛珠三角区域城市规划院院长论坛3_4昆明城市更新与发展规划思路的探索——昆明“城中村”改造与控制

昆明城市更新与发展规划思路的探索——昆明“城中村”改造与控制策略研究

昆明市规划设计研究院

2008年4月

现代新昆明规划

用20年时间将昆明建设成为中国面向

东南亚、南亚区域性国际商贸旅游城

市；国家历史文化名城；西南地区重要

的中心城市之一；现代化开放城市及山

水园林生态城市。

并以此契机，加大滇池治理力度，恢

复滇池生态系统，全面改善城市生态环

境，提升昆明城市的形象与综合实力。

现代新昆明建设规划

昆明“城中村”问题突出

据统计，截至2007年底昆明主城建成区范围内共有城中村336个，人口约76万人，占城市总人口的28%；居住用地面积19.5km2，占建成区的7.8%。

大量“城中村”的存在，造成了严重的城市卫生、安全、环境隐患；形成的城、乡并存二元结构，使得社会分异的现象和社会问题日益突出；也严重影响昆明城市的景观风貌和城市形象，大大降低了城市的吸引力，进而影响城市的竞争力。

“城中村”问题已成为制约昆明城市未来发展的重要影响因素。

昆明“城中村”现状特征

•数量大、分布广

•中心区建筑密度大，容积率高

•基础设施滞后，遗留问题多

•外来人口集聚，社会问题严重

形成原因分析

城市首位度高，对省域其它地区吸引力强

昆明市是云南省唯一的特大城市。同时，昆明周边缺少吸引力较强的二线城市，未对城市人口的快速聚集起到缓冲作用。

城市产业发展的结构性需要

城市化进程加快，城市各种建设量剧增，同时城市商业服务业也得到较快发展，劳动力密集型的产业引来了大量的务工人员，成为了城中村的主要寄宿者。

昆明地区四季如春、气候宜人、城市生活门槛低，吸引了大量外来人口前来生活和居住2000年外来人口已占主城区人口的30%以上，2005年超过40%。外来人口已成为昆明城市化发展的基本动力。

在昆明城市化的进程中，对城中村问题

研究和控制力度不够，未采取更多有效

方法避免其发展的自由发展

总体思路

整合利用资源，提高旧城土地利用效益，按照“政府主导、市场运作；市区联动、以区为主；统一规划、突出特色；统筹布局、优化空间；营造景观、完善功能；全面推进、改善民生”的原则，促使城市土地科学合理利用，优化城市空间布局，健全和完善城市功能，改善城市环境，推进城乡一体化和谐发展，改造和提升昆明城市形象。

目标：

从2008到2012年，用五年时间提升改造完成主城区内的“城中村”，并逐步推进城市规划控制区内其它“城中村”的改造工作；积极采取措施，杜绝新的“城中村”产生，努力向实现滇池流域内城乡一体化发展的方向迈进。内容：

z“城中村”改造区域按城市规划确定的用途依法实施供地

z完善改造区域内基础设施、公共设施和绿地；社会服务、社会保

障、就业服务等配套落实

z“城中村”改造区域内农（居）民得到妥善安置，居住环境明显

改善，就业率大幅提高

z城市形象得到提升，城市功能明显增强

主城区“城中村”改造和控制策略

在对现有“城中村”详细调查和分类后，结合各村实际情况，在全市及区统一规划指导下，“一村一策”提出规划改造对策，原则分为两类：重建型、调整完善型。

重建型：即将整个村子推翻重建。一般位于城市重要地区，功能、景观与城市定位严重不符。“城中村”重建与周边旧城改造相结合，整体考虑、综合开发，可采取滚动改造开发的模式。在规划允许的条件下，采取提高容积率、改变用地性质或提高单位产出的方

式，保证经济效益的平衡。

调整完善型（综合整治）：即一般用于处在建成区但不与城市总体景观形成强烈反差、布局较规范、建筑环境较好的区块。通过对“城中村”进行整体外立面的整饰和内部的适当梳理，适当改善市政基础设施条件，增加文化商业医疗健康等社区服务功能，实施社区统一管理。部分地区可以结合政府的廉租房建设，改造后作为外来人口和低收入者的居所。

城市新区“城中村”改造和控制策略

对城市边缘地区和新区通过政策、规划、管理手段的综合运用，引导城边村健康有序地发展，顺利向城市社区过渡。

总体思路

分区管制、分类改造、分期实施，逐步改自建房为统一规划建房的农村居民点的建设方式，把村庄建设转向居住小区建设。

分区管制

城市重点建设区：包括城市政治商业中心区、教育园区、大型产业园区、重要基础设施建设区等。该区域的村庄应集中布置，或就近搬迁至邻近区域集中安置，确保城市重点建设区的功能和景观要求。

城市一般建设区：除城市重点建设区以外的其它城市规划建设区。以相对集中为原则，引导规模较小、分布散的村庄集中发展。

城乡动态过渡区：处于规划远期用地范围以外，发展的变数大，态势不明朗。以改善为主，对部分规模小、配套设施缺乏、发展余地小的村庄进行搬迁，达到相对集中的目标。城市生态保护区等禁建区：总体上控制现有村庄的规模，部分村庄改造采用逐步搬迁，引导村民到保护区外集中居住。对有因旅游开发等需要搬迁的村庄优先改造，保留村庄可与旅游、休闲设施的建设同步进行改造或整治。

呈贡新区建设用地内村庄按照城市规划要求，分类改造或搬迁后按“统一规划、统一设计、统一建设”的原则，按城市居住区要求建设。

柏枝营新村

政府角色的转变

服务、协调

监督、“零收益”开发商村民政府开发商村民

政府

土地策略z 在滇池盆地2920平方公里的范围内，冻结审批宅基地，土地证、房产证、产权证“三证”停发

z 在“城中村”改造和新区村庄改造中，坚持将集体土地转化为国有土地

z “城中村”改造区域内不再配给集体自留居住建设用地和审批新增宅基地