盐城房地产项目市场报告
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金居地产 盐城项目
盐城目前主要产业
1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家 ， 是盐城市未来较长时期的主要产业
2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽 车产业园
3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、 肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左右
4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来 大力发展的产业
第一篇 宏观部分
金居地产 盐城项目
盐城概况--城市介绍
▪ 1、历史：自汉武帝元狩4年（公 元前119年）建县以来，共有2100 多年历史
▪ 2、人口：全市总人口815万，其 中市区人口68.6万，全市人口年 均增长速度为0.6%，城市人口年 均增加6,84万人，户均人口数量 为3.12人
▪ 3、地理：滨海襟湖，具有典型的 湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气 候年年均温度在13度左右
盐城项目市场可行性分析报告
江苏金立威房地产咨询顾问有限公司 2009年11月
金居地产 盐城项目
目录 第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 第五篇 第六篇 第七篇 第八篇
宏观部分 经济与产业 房地产市场概述 项目地块分析 板块市场 城南个案分析 价格测算及项目成本 盐渎路、跃马路项目总体分析
金居地产 盐城项目
◆ 公路： 204国道，204国道在市区内原名“通榆路”， 近些年改称“开放大道”，是市区东部的主干道。宁靖盐 高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向 北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高 速公路是盐城境内重要的高速公路
◆ 航空：盐城机场，IATA代码YNZ，位于江苏省盐城市亭 湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和宁盐、 连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场2000年3月29 日正式通航，飞行跑道长2200米，飞行区等级为4C，设计 年旅客吞吐量30万人次。目前已开通盐城至北京、广州、 韩国等地航班
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP 值之间的关系（美元）
0-800 800-4000
40008000
快速发展 快速发展
启动期
期
期
生存需 求
生存、改 善需求皆
有
改善需求 为主
单纯数 数量和质 以质量为
量型 量Байду номын сангаас重
主
8000-20000 稳定发展期 改善需求为主 综合发展型
金居地产 盐城项目
▪ 4、居住：盐城市政府出台《市区 2008-2012年住房建设规划》,确 定规划期内市中心城区人均住房 面积不低于33平方米
金居地产 盐城项目
盐城概况--城市交通
◆ 铁路：1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修
建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有8列火车途径盐 城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等 城市
◆ 大丰港起步于1991年，经过8年科学严谨的论证，由国 家交通部、江苏省政府批准，于1998年开工建设，2005年 一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云 港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头2个，在 建5-8万吨级码头6个，2007年经国务院批准，开放了大丰 金居地港产一盐类城口项岸目。
地区生产总值
可支配收入及三产结构
• 08年城镇居民人均可支配收入 15862元，农民人均纯收入6790元， 分别增长14.5%、11.5%。2000年以 来，人均可支配是收入一直保持稳 定的增长，该区域经济发展较为稳 定
• 全市第一产业实现增加值260亿元， 增长4%；第二产业实现增加值642 亿元，增长19.1%；第三产业实现 增加值466亿元，增长16.2%
5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增 长达到20%，开竣工总量达到480万平方米
金居地产 盐城项目
盐城经济判断
◆ 调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用 时3年，97金融危机时用时4年。本轮经济调整自08年始，按以往年限预 测，将会达到2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变 短
▪ 2008年盐城全年地区生产总值突破1600亿元， 比上年增长13.6%，盐城房地产业进入快速 发展阶段
▪ 从01年开始地区生产总值开始进入一个相对 高速增长的时期,近几年来基本增长速度基 本维持在14%左右,增长速度惊人
▪ 08年人均首次超过3000美元；财政总收入达 到216.1亿元，增长45.7%，实现了两年翻一 番
◆ 房地产业预测：房地产对GDP的直接贡献达到20%左右，而在一些城 市，达到60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加0.6%，即4.83 万人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84万人，未来随着沿海开发， 盐城城市人口将扩至150万，平均每年将增长10万人口，由此，盐城房 地产开发规模应不少于年平均400万方。目前的开发规模还具有很大差 距，所以盐城开发潜力巨大。
金居地产 盐城项目
第二篇 经济与产业
金居地产 盐城项目
盐城经济发展阶段
1、1983～1988年，经济振兴阶段。 农业和乡镇工业获得发展，GDP年 均增长9%，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资 增加70%； 2、1989～1991年, 经济调整阶段。GDP年均增长6.9％ ，二产劳动力比 重下降1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投 资增长6%； 3、1992～1996年, 继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、 工业园区、开发房地产，GDP年均增长13.1％，二产劳动力比重上升3.2 个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长35%； 4、1997～2000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压 力，内需不足。GDP年均增长10.9％，二产劳动力比重下降4.9个百分 点 ，三产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长8%； 5、2001-2008年，快速发展阶段。GDP年均增长13.6％ ，二产劳动力 比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投 资增长29%
金居地产 盐城项目
城市总体规划
● 盐城市区包括亭湖区和盐都 区的行政区范围，总面积为1728 平方公里。城市规划区包括盐城 市区的全部；主城区，即规划用 地范围，是指宁靖盐高速公路及 其东延段、徐淮盐高速公路、沿 海高速公路围合成的范围加上新 兴镇区，总面积为423平方公里。
● 远景发展构想展望不定年限， 主城区总人口将达到150万左右。 城市发展方向：东跨、南拓、西 延、北调。主城区形成：“一城 二片，比翼双飞”的空间形态。
盐城目前主要产业
1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家 ， 是盐城市未来较长时期的主要产业
2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽 车产业园
3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、 肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左右
4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来 大力发展的产业
第一篇 宏观部分
金居地产 盐城项目
盐城概况--城市介绍
▪ 1、历史：自汉武帝元狩4年（公 元前119年）建县以来，共有2100 多年历史
▪ 2、人口：全市总人口815万，其 中市区人口68.6万，全市人口年 均增长速度为0.6%，城市人口年 均增加6,84万人，户均人口数量 为3.12人
▪ 3、地理：滨海襟湖，具有典型的 湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气 候年年均温度在13度左右
盐城项目市场可行性分析报告
江苏金立威房地产咨询顾问有限公司 2009年11月
金居地产 盐城项目
目录 第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 第五篇 第六篇 第七篇 第八篇
宏观部分 经济与产业 房地产市场概述 项目地块分析 板块市场 城南个案分析 价格测算及项目成本 盐渎路、跃马路项目总体分析
金居地产 盐城项目
◆ 公路： 204国道，204国道在市区内原名“通榆路”， 近些年改称“开放大道”，是市区东部的主干道。宁靖盐 高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向 北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高 速公路是盐城境内重要的高速公路
◆ 航空：盐城机场，IATA代码YNZ，位于江苏省盐城市亭 湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和宁盐、 连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场2000年3月29 日正式通航，飞行跑道长2200米，飞行区等级为4C，设计 年旅客吞吐量30万人次。目前已开通盐城至北京、广州、 韩国等地航班
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP 值之间的关系（美元）
0-800 800-4000
40008000
快速发展 快速发展
启动期
期
期
生存需 求
生存、改 善需求皆
有
改善需求 为主
单纯数 数量和质 以质量为
量型 量Байду номын сангаас重
主
8000-20000 稳定发展期 改善需求为主 综合发展型
金居地产 盐城项目
▪ 4、居住：盐城市政府出台《市区 2008-2012年住房建设规划》,确 定规划期内市中心城区人均住房 面积不低于33平方米
金居地产 盐城项目
盐城概况--城市交通
◆ 铁路：1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修
建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有8列火车途径盐 城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等 城市
◆ 大丰港起步于1991年，经过8年科学严谨的论证，由国 家交通部、江苏省政府批准，于1998年开工建设，2005年 一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云 港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头2个，在 建5-8万吨级码头6个，2007年经国务院批准，开放了大丰 金居地港产一盐类城口项岸目。
地区生产总值
可支配收入及三产结构
• 08年城镇居民人均可支配收入 15862元，农民人均纯收入6790元， 分别增长14.5%、11.5%。2000年以 来，人均可支配是收入一直保持稳 定的增长，该区域经济发展较为稳 定
• 全市第一产业实现增加值260亿元， 增长4%；第二产业实现增加值642 亿元，增长19.1%；第三产业实现 增加值466亿元，增长16.2%
5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增 长达到20%，开竣工总量达到480万平方米
金居地产 盐城项目
盐城经济判断
◆ 调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用 时3年，97金融危机时用时4年。本轮经济调整自08年始，按以往年限预 测，将会达到2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变 短
▪ 2008年盐城全年地区生产总值突破1600亿元， 比上年增长13.6%，盐城房地产业进入快速 发展阶段
▪ 从01年开始地区生产总值开始进入一个相对 高速增长的时期,近几年来基本增长速度基 本维持在14%左右,增长速度惊人
▪ 08年人均首次超过3000美元；财政总收入达 到216.1亿元，增长45.7%，实现了两年翻一 番
◆ 房地产业预测：房地产对GDP的直接贡献达到20%左右，而在一些城 市，达到60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加0.6%，即4.83 万人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84万人，未来随着沿海开发， 盐城城市人口将扩至150万，平均每年将增长10万人口，由此，盐城房 地产开发规模应不少于年平均400万方。目前的开发规模还具有很大差 距，所以盐城开发潜力巨大。
金居地产 盐城项目
第二篇 经济与产业
金居地产 盐城项目
盐城经济发展阶段
1、1983～1988年，经济振兴阶段。 农业和乡镇工业获得发展，GDP年 均增长9%，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资 增加70%； 2、1989～1991年, 经济调整阶段。GDP年均增长6.9％ ，二产劳动力比 重下降1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投 资增长6%； 3、1992～1996年, 继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、 工业园区、开发房地产，GDP年均增长13.1％，二产劳动力比重上升3.2 个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长35%； 4、1997～2000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压 力，内需不足。GDP年均增长10.9％，二产劳动力比重下降4.9个百分 点 ，三产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长8%； 5、2001-2008年，快速发展阶段。GDP年均增长13.6％ ，二产劳动力 比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投 资增长29%
金居地产 盐城项目
城市总体规划
● 盐城市区包括亭湖区和盐都 区的行政区范围，总面积为1728 平方公里。城市规划区包括盐城 市区的全部；主城区，即规划用 地范围，是指宁靖盐高速公路及 其东延段、徐淮盐高速公路、沿 海高速公路围合成的范围加上新 兴镇区，总面积为423平方公里。
● 远景发展构想展望不定年限， 主城区总人口将达到150万左右。 城市发展方向：东跨、南拓、西 延、北调。主城区形成：“一城 二片，比翼双飞”的空间形态。