无锡通惠路商业步行街营销策略建议52PPT.pptx
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商业街项目营销策划方案PPT课件
物业持有或整售 租户自主经营管理 1、百元商品街业主自行经营、 统一物业管理； 2、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售，自主经营、统
一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
第2页/共86页
武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
第3页/共86页
第27页/共86页
七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
第28页/共86页
七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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一物业管理 1、项目西区靠铁路北区1— 3F拟规划约1500—2000㎡作
为独立餐饮店面； 2、业主自营、自行管理
3F
餐饮、娱乐、休闲：2700㎡。
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五、招商及运营
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武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之 势。从传统意义上来说，汉口是商业中心，汉阳是工业中心，武昌则是政治文化科技中心。经过多年 的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状。
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七、项目商铺定位
产品定位
西区商铺
二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定 建筑面积。
东区的临街店铺和西区步行街
在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为 100～150㎡为主。
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七、项目商铺定位
产品设计
东区商铺
“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。
经营
区域面
经营品类
备注
精品馆
生活 超市 时尚流行 馆
品牌店
餐饮、 娱乐、
5100
金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 箱包、男女服饰
16400 8800 5000
生活日常用品、小百货等
饰品、时尚服饰、百元商品城、 风味小吃城、电玩城、美容院等
名品专业店、中西快餐等
2700
餐饮、茶艺、KTV、院线等
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《商业街策划报告》PPT课件
中管网房地产频道
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
中管网房地产频道
好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
中管网房地产频道
同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
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4. 商铺之总体定位
江川路区域
江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地 段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30—50平方 米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖 店为主，经营情况较好。
交大闵行校区周边
位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为 住宅底铺，面积在60—100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐
“农房”与“开启” 强强紧密联手
机遇（OPPORTUNITY）
宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态
劣势（WEAKNESS）
周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚
威胁（THREATEN）
饮 和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCD出租店，总
体 来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。
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好又多超市周边地区
位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较 陈旧，面积比较小，大多在20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划， 商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。
案例C：东川路住宅沿街商街，面积约90平方米，层高 3.8米，售价约为10500元/平方米
案例D：千代广场内街铺，面积约125平方米，层高4.5 米，售价约为8250元/平方米
案例E：金榜沿街外商铺，面积约200多平方米，分上下 两层，售价约为13000元/平方米
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同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大
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4. 商铺之总体定位
商业广场营销策划方案PPT课件
三、本项目销售价格建议
1、楼层销售建议
鉴于“以租代销售”已被政策制止，内铺分割 销 售难度很大。为此，建议只对一层的临街店铺进行 销售，二层以上的内铺采取整体招商、管理，时机 成熟后再售。
理由之一：xx市商场虽多，但是目前除了三洋广场 外大多数内部经营状况惨淡，有的甚至改做它用或歇业。
理由之二：xx市商场普遍不善于经营管理，商场自 身的档次和形象较差，影响力较低，商场内部业态混乱， 对投资的影响较大。
整体装修和布置时尚，购物环静及买场管理 较好，主要经营中高档男女精品服饰及时尚 饰品，人流量较大，在xx周边地区知名度 较高，业主经营状况良好。
E、屯 业 商 场
一层街铺租金价格： 110 元 /㎡·月 （ 平 均 水平）
目前此商场只有一层 门面在正常营业，内 部没有营业。此商场 外部形象较差，街铺 经营品种较杂，租金 价格在同路段最低。
B、无息分期付款销售 （无银行按揭，发展商提供无息分期付款）
首付50%，余款1年内无息返还开发商。 例：总价为100万元的商铺 首付50%：100万元×50%=50万元 50%未付款1年内分4次付完，即每3个月付一次。 每次付款额为50万元÷4＝12.5万元
C、有息分期付款销售 （无银行按揭，发展商提供含息分期付款）
红旗商场是xx市最早的商场，已有30多年经 营历史，在xx周边有一定的影响力，曾独领xx商业 风骚。在近几年商业较大变革的情况下，由于商场 没有及时的做出相应的规划和调整，商场内部的购 物环境远远不能满足消费者的需求，经营管理模式 的滞后，使之经营逐渐滑坡。
目前商场以经营中低商品为主，整体经营状 况较差。现在该商场正在进行楼层业态的调整，预 计九月底调整结束。
商场二、三层的租赁年底到期，业态及租金方 式将做重新调整。二层租金不变，经营范围调整为 中档男女青春休闲服饰及中档男女品牌服饰。三层 也是以男女中高档品牌服饰为主，租金将改为营业 额15%扣点收取模式。
商业街开街全程营销策划方案 - 图文 - 教育文库
用向量方法求空间角和距离在高考的立体几何试题中,求角与距离是常考查的问题,其传统的“三步曲”解法:“作图、证明、解三角形”,作辅助线多、技巧性强,是教学和学习的难点．向量进入高中教材,为立体几何增添了活力,新思想、新方法与时俱进,本专题将运用向量方法简捷地解决这些问题．1 求空间角问题空间的角主要有：异面直线所成的角；直线和平面所成的角；二面角．（１）求异面直线所成的角设a 、b 分别为异面直线a 、b 的方向向量,则两异面直线所成的角α=arccos ||||||a b a b （２）求线面角设l 是斜线l 的方向向量，n 是平面α的法向量，则斜线l 与平面α所成的角α=arcsin ||||||l n l n（３）求二面角法一、在α内a l ⊥，在β内b l ⊥，其方向如图，则二面角l αβ--的平面角α=arccos ||||a b a b法二、设12,,n n 是二面角l αβ--的两个半平面的法向量，其方向一个指向内侧，另一个指向外侧，则二面角l αβ--的平面角α=1212arccos ||||n n n n 2 求空间距离问题构成空间的点、线、面之间有七种距离，这里着重介绍点面距离的求法，像异面直线间的距离、线面距离；面面距离都可化为点面距离来求．（１）求点面距离法一、设n 是平面α的法向量，在α内取一点B,则 A 到α的距离|||||cos |||AB n d AB n θ==法二、设AO α⊥于O,利用AO α⊥和点O 在α内的向量表示，可确定点O 的位置，从而求出||AO ．（２）求异面直线的距离法一、找平面β使b β⊂且a β，则异面直线a 、b 的距离就转化为直线a 到平面β的距离，又转化为点A 到平面β的距离．法二、在a 上取一点A, 在b 上取一点B, 设a 、b 分别为异面直线a 、b 的方向向量,求n （n a ⊥，n b ⊥），则异面直线a 、b 的距离|||||cos |||AB n d AB n θ==（此方法移植于点面距离的求法）．例１．如图，在棱长为２的正方体1111ABCD A BC D -中，E 、F 分别是棱1111,A D A B 的中点． （Ⅰ）求异面直线1DE FC 与所成的角；（II ）求1BC 和面EFBD 所成的角；（III ）求1B 到面EFBD 的距离解：（Ⅰ）记异面直线1DE FC 与所成的角为α，则α等于向量1DE FC 与的夹角或其补角，（II ）如图建立空间坐标系Dxyz -， 11||||111111cos ||()()||||||22||,arccos 55DE FC DE FC DD D E FB B C DE FC αα∴=++===∴=则(1,0,2)DE =，(2,2,0)DB =设面EFBD 的法向量为(,,1)n x y = 由00DE n DB n ⎧⋅=⎪⎨⋅=⎪⎩得(2,2,1)n =- 又1(2,0,2)BC =-记1BC 和面EFBD 所成的角为θ则 1112sin |cos ,|||2||||BC n BC n BC n θ⋅=〈〉== ∴ 1BC 和面EFBD 所成的角为4π． （III ）点1B 到面EFBD 的距离ｄ等于向量1BB 在面EFBD 的法向量上的投影的绝对值，1||||BB n d n ∴==23 设计说明：１．作为本专题的例１，首先选择以一个容易建立空间直角坐标系的多面体―――正方体为载体，来说明空间角和距离的向量求法易于学生理解．２．解决(1)后，可让学生进一步求这两条异面直线的距离，并让学生体会一下：如果用传统方法恐怕很难（不必多讲，高考对公垂线的作法不作要求）．３．完成这３道小题后，总结：对于易建立空间直角坐标系的立几题，无论求角、距离还是证明平行、垂直（是前者的特殊情况），都可用向量方法来解决，向量方法可以人人学会，它程序化，不需技巧．例2．如图，三棱柱中，已知A BCD 是边长为1的正方形，四边形B B A A '' 是矩形，。
无锡商业广场项目营销策划报告
PART .01 区域价值分析
项目区域理解——无锡城市映象
世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、 杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级都市圈。 无锡位于上海、南京一小时城市圈内，地理位置显赫。
著名的鱼米之乡，苏南模式发展基地，人均GDP超过1万美 金，是长三角著名的富裕之乡。
本案
城西区域
城北区域
中心 城区
城东区域
城南区域
项目区域理解——区域消费力研究
洛 社
阳
藕
市
塘
钱
本案
桥
胡 埭
从范围来讲，项目所在板块主要由几个乡镇组成，地块所在的钱桥、 藕塘，北端的洛社，这是项目可以直接辐射的范围。阳市、胡埭等 无锡西侧偏远乡镇，由于缺乏大型中心集中商业的支撑，也是未来 可吸附的方向。 整个板块来看，将近有60万人口生活在这个区域，集聚了冶金、机 械、纺织三大产业优势；形成了风电、光伏、汽车零部件、生命科 技四大新兴产业，年产值超过1000亿元，其中年产值超过千万元的 私营企业超过300家。目前已有美国杜邦、日本神户制钢等多家世 界500强企业落户投资。从整体看，区域的收入贫富差距相对较大， 但就收入较差的农民，其2009年年收入也达到了1.35万元，远超无 锡农民平均1万元的年收入水平，可以说，区域还是相对富裕的。
项目区域理解——交通条件 项目位于京杭运河南岸、惠山和舜柯山北簏，位于无锡钱桥板块，312国道、342省道、锡宜高速公 路和直通无锡市区的盛岸西路贯穿全镇，交通四通八达。
钱
本案
胡
钱
公
威
路
路
312国道和242省道是联系钱桥板块、北塘区、崇安区 和锡山区的纽带，至个区域核心车程20分钟以内； 锡宜高速公路从钱桥至宜兴市中心仅40分钟车程； 钱荣路、惠钱路、盛岸路、锡洛路和钱姚路完整了整个 城西片区的交通网络； 汽车西站的投入运营，给区域带来一定的人气。 便捷的交通带来较多的人流量，从而引起消费和居住等 需求。
无锡通惠路商业步行街营销策略建议52PPT.pptx
主流商家与地产的桥梁
21
5.2 营销大纲的建立 根据确定的开盘时间，将营销分为两部份进行；
1、全面建立项目高度 招商必须完成第一期主力店 2、全面演绎商家价值
6月15日
8月28日
10月1日
主流商家与地产的桥梁
22
5.3 营销大纲的建立
成立太湖会 吸收诚意客
户
确定开盘日 期 ，开始 认筹
6月15日
主流商家与地产的桥梁
24
5.3.2 关于太湖会 成立太湖会的作用
1、有效避开没有获得预售许可证的政策 2、有效的筛选和积累诚意客户 3、有效的增加了累积客户的时间 4、为合理运用客户资源打下基础，如召开投资说明会等
主流商家与地产的桥梁
25
5.3.3 关于太湖会
太湖会的组建形式
方式一：
以开发商的名义组建，以企业名称或项目名称命名，将 项目优惠以入会权益列进组织条款，定期举办项目活动， 成为组织成员互动活动，剩余客户可以为开发商的2期、 3期以及其他地段项目培养忠实客户；长期利用。
谨呈：无锡金太湖房地产开发有限公司
营销策略建议
主流商家与地产的桥梁
慧通行无锡项目组
2020/11/5
1.1 项目的任务
为项目销售造势
总体任务
完成商铺销售目标
一期销售目标至少5亿
主流商家与地产的桥梁
2
1.2 方案思路 营销推广目标 实现目标的障碍
如何规避障碍，完成目标的做法
主流商家与地产的桥梁
3
1.3 项目营销面临的问题
主流商家与地产的桥梁
12
3.6 如何树立项目高度
举办区位研讨会论证通惠路商业第二核心
召集政府代表、主管部门代表、学者、本土零售业人士、商户代表： 这些人是无锡商业发展方面的绝对意见领袖，通过他们之口树立通 惠路商业步行街商业第二核心的理论基础，并落实主流媒体，对本 次研讨会做高规格系列追踪，并以市民反馈的形式强调对通惠路商 业步行街商业第二核心的企盼；
商业街招商营销方案PPT课件
业振城商业街营销策略报告
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
目录
市场调研 物业定位 招商实施 价格策略 营销推广
市 场 调 研
业振城商业街营销策略报告
区域分析 市场分析
横岗概况
横岗位于深圳东部、龙岗区的中部，东邻盐田港，南紧接深圳经济特区,西北毗邻东莞， 北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里.横岗2004年生产总值62.38 亿元，1980年来年均递增18％；工业总产值达105.88亿元，其中支柱产业眼镜产量占据世 界的50%，欧洲市场的70%；汽车玻璃产量全国排名第三。
业振城商业街营销策略报告
横岗商业概况
社区配套商业迅速崛起
随着横岗房地产市场的快速发展，横岗商业出现了另一种主要表现形式，以单个或多个住 宅项目底商、裙楼商业构成的社区商业快速发展态式，这种商业主要功能为住宅社区提供生活 配套、综合服务等，具有代表性的有锦冠华庭、卓越中心花园社区商业。以便利店、中介服务、 餐饮、休闲等业态为主，围绕住宅社区消费者进行经营，消费辐射能力不强，具有统一的规划， 形象较好。
楼盘名称
锦冠华城
发展商
深圳市双义发实 业股份有限公司
占地面积（㎡）
46,888
横岗商业文化中心
深圳市卓越地产开发 有限公司
——
建筑面积（㎡）
104,450
12,000
商业面积（㎡）
一层商铺约4,900
约12,000
售价（元/㎡）
一楼一期销售均价 9,000
均价8,500
租金（元/㎡）
70—110
60—90
业振城商业街营销策略报告
横岗商业新动向
片区项目分布
中海怡美山庄 中海大山地
128
改
造
商业街策划方案40页PPT
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
商业街策划方案
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
精品文案-江苏无锡Santa_Barbara项目营销战略和策略报告ppt_OK
2021/8/23
3
1
营销的约束和基础
项目定位和启动期安排
内外部市场环境变化
竞争环境扫描
消费者结构分析
客户购买障碍分析
2021/8/23
4
关于项目定位的“马山计划”，是通 过营造一个纯正的南加州Santa
Barbara小镇，满足无锡富人置业的多 种需求右岸的生活方式
自豪的宅子
美满的家庭
Santa Barbara
• 绝大部分目标客户在访 谈中对本项目预期价格 接受，但对物业的投资 增值价值，仍需进一步 引导
来自消费者的主要抗性观点：
未来蠡湖新城和滨湖新城具有较大的发展空间，未来将容纳无锡1/5的人口， 很有发展潜力。城市发展还没有达到马山区域，区位仍嫌太远。
马山地区的旅游市场有潜力，但物业投资潜力目前没有完全显现出来。
副经理
陶女士
运营中心
蒋先生
“魅力之城”项目专案经理 张女士
销售总监
陆女士
总师办主任
徐先生
副总经理
沈先生
高级顾问
甘女士
策划总监
丁小姐
副经理
钱女士
副主任
林先生
《 无锡房产》栏目 制片人 安女士
招商旅游局局长
吴先生
2021/8/23
2
1
营销的约束和基础 项目定位和启动
项目内外部环境变化
竞争环境扫描 消费者结构分析 客户购买障碍分析
顺驰和万科项目，是无锡市政府 和滨湖区政府重点支持项目，在营 销推广上有较大的政府支持
帝苑 檀溪湾 太湖威尼斯 山水湖滨
值得注意的是，顺驰由于建立起 了以本地人员为主的自有营销队伍， 具有很强的营销渠道控制能力
某商业街运营实施方案PPT(共 68张)
14
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
15
产品线介绍
--55＃栋3层平面图
16
产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
17
产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
18
产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
19
产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
20
产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
产品线介绍
--55＃栋2层平面图
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产品线介绍
--55＃栋3层平面图
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产品线介绍
--55＃栋负1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼面积表（12个单位铺面）
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼1层平面图
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产品线介绍
--16＃栋南裙楼2层平面图
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产品线介绍
--16＃、17＃栋西裙楼面积表（12个单位铺面）
3、招商面积：总计14060.97 ㎡，共72个铺面，其中负1层超市3400.16 ㎡ ， 1层面积4832.01㎡ ，2层面积4193.78 ㎡ ，3层面积1631.97㎡。
3
附件1：商业街布局图
一层1185.85㎡ 二层922.46㎡
一层980.69㎡ 二层1071.96㎡
一层495.62㎡ 二层643.66㎡
能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速 积累；
2、商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不 善也是商业街升值的障碍。
34
我们选取何种经营方式?
原
则
1 、一种不给公司长期背负后期经营、管理压 力的---三年期代租销售模式;
2 、一种能给整个项目带来快速回现、可短时 间去化商铺的---直销模式。
1、主力店成功入驻，销售大部分 完成，超市、2-3层独立大铺未 销售的情形下,公司可以成立一 个投资经营部,主管租赁兼招商 对接事宜；
2、物业可委托给专业公司，负责 维护、保安、保洁等事务；
3、在销售不是很好的情形下，则 采取委托专业招商公司招商招 租,或1-2年期限,或短期阶段性服 务。
需要提前准备的工作---
商业步行街活动策划案课件
商家资源
活动操作形式
1.活动现场整体包装。打造出国际化的啤酒节气氛：将步行街的主要通道打造成 2.缤纷炫彩的歌舞相伴。炫彩夏夜， HIGH到尽兴 3.限时畅饮；聚集人气 4.精彩纷呈啤酒大赛、趣味无限啤酒竞技游戏。突出体现百姓参与，组委会精心组 织一系列广大消费者喜闻乐见，乐于参与的文化、娱乐活动。 5. 优质服务，配套项目更周到齐全。组委会在主会场附近设立了精品小吃展区.拉
2.元宵当天设置许愿树。来宾可领取许愿卡。最后更具活动编号抽取幸运嘉宾， 获得元宵大奖
3.12月24日活动当天购物满50元可凭小票在晚间20:00之后免费领取元宵节活 动大礼包 ；更大限度的留住来宾。
2
2012
年货街
致时美尚元SH旦O—W全城集体婚礼
活动目标 活动主题 活动时间 活动形式 资源配合
婚纱摄影公司联合，共享客户资源
活动操作形式
1. 购物满50元，可获抽奖最高香港双飞 2. 联合各大商家进行终极折扣战
固气
part3—稳固xx市域内消费者在新天地的消费习惯，塑造商业街品牌形象
2
疯狂购物季
致时美尚元SH旦O—W全城集体婚礼
活动目标 活动主题 活动时间 活动形式 资源配合
制造全城热点、吸引区域内消费人群关注、聚集人气
疯狂购物季
致时美尚元SH旦O—W全城集体婚礼
活动目标 活动主题 活动时间 活动形式 资源配合
制造全城热点、吸引区域内消费人群关注、聚集人气
一起过春节
2013年2月 商家联动+互动参与+静态展示+气氛打造+人气聚集
商家整合、联动活动
活动操作形式
1.现场用彩灯进行气氛布置。提前将“一起过元宵”的消息放出
活动操作形式
1.活动现场整体包装。打造出国际化的啤酒节气氛：将步行街的主要通道打造成 2.缤纷炫彩的歌舞相伴。炫彩夏夜， HIGH到尽兴 3.限时畅饮；聚集人气 4.精彩纷呈啤酒大赛、趣味无限啤酒竞技游戏。突出体现百姓参与，组委会精心组 织一系列广大消费者喜闻乐见，乐于参与的文化、娱乐活动。 5. 优质服务，配套项目更周到齐全。组委会在主会场附近设立了精品小吃展区.拉
2.元宵当天设置许愿树。来宾可领取许愿卡。最后更具活动编号抽取幸运嘉宾， 获得元宵大奖
3.12月24日活动当天购物满50元可凭小票在晚间20:00之后免费领取元宵节活 动大礼包 ；更大限度的留住来宾。
2
2012
年货街
致时美尚元SH旦O—W全城集体婚礼
活动目标 活动主题 活动时间 活动形式 资源配合
婚纱摄影公司联合，共享客户资源
活动操作形式
1. 购物满50元，可获抽奖最高香港双飞 2. 联合各大商家进行终极折扣战
固气
part3—稳固xx市域内消费者在新天地的消费习惯，塑造商业街品牌形象
2
疯狂购物季
致时美尚元SH旦O—W全城集体婚礼
活动目标 活动主题 活动时间 活动形式 资源配合
制造全城热点、吸引区域内消费人群关注、聚集人气
疯狂购物季
致时美尚元SH旦O—W全城集体婚礼
活动目标 活动主题 活动时间 活动形式 资源配合
制造全城热点、吸引区域内消费人群关注、聚集人气
一起过春节
2013年2月 商家联动+互动参与+静态展示+气氛打造+人气聚集
商家整合、联动活动
活动操作形式
1.现场用彩灯进行气氛布置。提前将“一起过元宵”的消息放出
层的消解与重构_无锡通惠路步行街综合商业项目设计解读_李蕾
ＲＥＳＥＡＲＣＨＥＳ ＩＮ ＤＥＳＩＧＮ无锡是苏南都市圈中心点上的城市，以其繁华和富庶被誉为中国的“小上海”。
无锡通惠路步行街商业综合项目（金太湖商业广场）是一个集商业、娱乐、居住和酒店于一体的综合性购物休闲设施。
该工程位于江苏省无锡市北塘区，其特色在于将大型商业综合体的商业设施建成了当地的充满活力的社区中心，与新无锡传统商业第一街中山路实现了无缝接驳。
综合体的功能容纳了居民、上班族与游客，保证了该区域２４小时的旺盛人气。
1 从传统型商业迈向体验型商业在零售业快速发展阶段，只有更加超前与完善的设计，才能在区域的同业竞争中获得生存能力和发展机会。
从最早的百货商场、购物中心到现在的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ，无论建筑风格和外观怎样改进，细节和环境怎样强化，其本质仍然是适应传统商业时代的建筑形态，即以购买行为为主导的购买型商业。
近年来，随着体验式消费模式的引入，商业街、商场等在建筑设计、景观配套及业态组合等方面开始趋向营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围，商业体验也继而成为“以服务为舞台，以商品为道具，以消费者为中心，创造能够使消费者参与，值得消费者回忆的一系列活动。
”［１］这种体验模式强调商业场所具有开放的结构、特色化的主题，以及公共空间的生活场景化、城市化，并具有总体空间的组织与活化作用，这种集约了多元体验的商业地产促进了商业地产的多元化、专业化的发展，以及租售结构的持续改善；成为交流、体验、传递先进生活理念的重要承载体。
金太湖广场项目就是对体验型消费商业模式的一次创造性的发挥与尝试。
６８万ｍ２的综合体商业是个大尺度的体量。
大尺度的都市空间设计取决于３个方面：一是创造能体现想象力的各种各样的活动；二是一系列激动人心的有趣的空间层的消解与重构—无锡通惠路步行街综合商业项目设计解读李蕾作者单位：上海联创建筑设计有限公司建筑研究中心（上海，２００１２０）收稿日期：２００９－０７－１５摘要／ 项目从商业营销和消费者心理的需求出发，通过人行坡道和螺旋天街的独特设计，对多层商业建筑的竖向步行体系进行了全新组织，将由“层”所造成的人为竖向分割感进行自然消解，提升了２层以上商业铺面的市场价值；同时，设计配合科学的业态组合，以超前的环境营造与细腻的细节设计，对体验式商业消费模式进行了精雕细刻的诠释。
商业街项目策划设计方案PPT
威胁
对项目所面临的威胁进行总结，包 括竞争对手、市场风险等，以了解 项目的挑战和风险。
03
商业街项目策划
项目定位
01
目标客户群体
根据商业街的地理位置和周边环境，确定目标客户群体，如年龄段、
消费习惯等。
02
商业街主题
为商业街设定一个独特主题，如复古风、海滨风情等，使商业街在市
场上具有鲜明的特色。
03
项目投资计划
投资预算
商业街项目应制定详细的投资预算，包括建设、设备、人力等方面的投入， 并根据项目实际情况进行调整和优化。
投资回报预期
在制定投资计划时，需要考虑项目的投资回报预期，以确保项目的经济效益 和市场竞争力。
项目人力资源计划
人员配备
商业街项目应根据项目实施需要，确定所需的人员配备，包括管理人员、技术人 员、施工队伍等。
建筑风格
采用现代与传统元素相结合的建筑风格，以彰显 商业街的独特魅力。
建筑功能
根据商业街定位，合理规划商铺、餐饮、娱乐等 功能分区，提高整体商业价值。
建筑特色
在建筑设计中融入地域文化元素，提升商业街的 文化内涵和特色吸引力。
景观方案设计
景观规划
根据商业街地理位置和周边环 境，制定合理的景观规划方案
商业街项目策划设计方案
xx年xx月xx日
目录
• 引言 • 商业街项目分析 • 商业街项目策划 • 商业街项目设计方案 • 商业街项目实施计划 • 商业街项目预期效益分析 • 商业街项目风险评估及应对措施 • 商业街项目总结与展望
01
引言
项目背景
1 2
城市经济发展需求
随着城市经济的快速发展，商业街建设成为城 市发展的重要支撑。
休闲商业步行街整体营销推广方案(ppt90张)
二、几种商铺销售形式分析
1、卖规划、卖前景。 这类项目多处于政府大的规划前提 下，靠政府拉动而成型，大多数投资置业 者也比较认可。销售商多是在未来规划和 前景上对置业者进行渲染。价格的体现一 般会表现出中又偏高的特点，例如：烟台 莱山区迎春大街、黄县西二环路、烟台上 夼西路等。
2、不看前景，卖回报。 这类项目大多地处不伦不类的地段， 很难形成的商业氛围。又无政府规划，故 此将项目销售给一些只图眼前利益而乏深 谋远虑的客户。几年之前这类项目颇多。 主要体现在：于开发商承诺的多年限的高 额回报，但最终多以数之不清的法律诉讼 告终。从另一方面讲，这种方式也能解决 一个项目销售问题。现如今，这种销售模 式已被房地产业内人士定为房地产界最大 的黑洞和陷阱，百姓也略为知晓。
2、超低的租金
现阶段我们的商业店铺及周围的店铺 ，别说收租金，就算免租大多数人都持怀 疑态度，何况这种情况下的租金在销售时 根本形成不了任何说服力。
2、无人愿意先吃“螃蟹”
大家担心的是先进，到底是能吃“螃 蟹”，还是要“倒大霉”。因此大多数人 都持观望态度，说词上基本一致：“等某 某进了我再进”。
2、买房贵，回报低。 我们所说“贵”，在市场调查报告中体 现的也是相对的。比如说在黄县位置不好、 气氛差的商铺价格只在3500元左右，这样的 销售价格从商业市场整体环境看是较低的。 但最高房价能突破10000元与地级市商铺平均 价格相比也不相上下。事实上我们所说的“ 贵”，应该指龙口投资置业者购房总投入与 租金回报相比十分不相应。（加例子、数据 ）。
二、 松岚商业步行街招商面临的严峻形势及 具体问题 1、市场上形成已久的、根深蒂固的片面理论 调查当中不管是商家还是普通消费者在 让其展望松岚商业步行街前景时大多持反对 意见，认为这里不可能形成有规模的商业氛 围，即使形成了那也是几年以后的事情。大 家公认的商业繁华区就只可能是在老城区， 新城区要想形成也欠很长时间，我们在招商 过程中要攻克这种主流意识难度极大。
无锡商业市场分析PPT课件
房地产市场概况(二)Fra bibliotek2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走势
2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%， 同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%， 办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。 商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落 6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额 增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。
无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区 外围组建多个城市商业次中心
惠山商圈
城北商圈 中心商圈
城东商圈
西南商圈
城南商圈
新区商圈
第三章 综 合 体 个 案
中华美食城、哥伦布广场、湖滨商业街、万达广场、宝龙广场、新之城、金太湖国际广 场……
五洲·中华美食城
中华美食城
紧贴广益路，15h㎡大型综合美食购物中心
现已形成由铁路、公路、水路、航空 配套组成的立体交通网络
城市对外交通：
铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于 2010年7月1日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月 30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年， 无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。
6 崇安区
锡山区
惠山区
居住、商业用地面积 6 6
10 5万㎡以下 10-15万㎡
22
5-10万㎡ 15万㎡以上
今年政府共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成交108幅，较去年增 加22幅，增长率达25%。成交金额为225.57亿元，仅占去年的57%。其中 底价成交的有70幅，占总数的约65%。主要是由于今年受房地产调控的影 响，土地市场也遭受重创，总体溢价率较低。
《无锡蠡湖一商业街定位和商业规设计建议》PPT模板课件
服务业
美容美发店、医疗保健、其他
各类服务 市场次要占有者
12.16%
商务金融
商品展示、银行证券、商务办 公等
9.70%
娱乐消遣
酒吧、电影院、俱乐部、游戏
城等
市场稀缺者
文化交流 画廊、剧场、高级酒店等
3.80% 2.80%
无锡目前商业市场中所缺 乏的娱乐、文化类商业正是 我们可以进入的空白点
资料来源：无锡主要商业街调查报告
功能定位 业态布局 人流导入 建筑风格 …………
（深圳）华侨城波托菲诺 借鉴成功因素： 1、大型社区的开放型商业街，内外共享； 2、具备一定的规模，形成集中的商业核心区； 3、商业具备特色，对于住宅销售产生促进作用；
案例差异点：波托菲诺环境成熟，而本项目及整 个片区刚起步；
（上海）新天地 借鉴成功因素： 1、功能定位与项目对旅游资源的挖掘； 2、业态比例与商业形态； 3、建筑元素的利用，独特风格的形成；
低
目前的商业较多为自然形成，缺少合理
档
规划与正确管理，商业档次较低
副中心综合街 中心综合街
趋强
特色商业街
商业分析
传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类 稀缺
零售业 百 、货 专商 卖店 店、 、市超 日场级 用最市 杂场 货大、 店占服 等有饰店者 58.55%
饮食业 餐馆、食品店、点心店、等 13.20%
抓住有利时机与市场空白，努力成为带动区域商 业，引导区域商业的蠡湖标志性商业区
战略选择
战略选择与定位——战略选择
行业老大
✓市场的先驱者
蠡湖新城特色✓商引领业市的场领走导势 者
领导者
✓垄断市场
非行业老大，中大规模市场
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主流商家与地产的桥梁
6
2.3 如何丰富项目产品
原则：不影响主体经营能力
我们参考了大量的现有商业形式，发现大型的商业地产项目在处理 化小销售，很后期经营方面有一个规律，所选化小区域处于对整个 项目影响不大的地方，一般的商业定位为独立的专业市场； 针对本项目，可以参考广州正佳广场的例子，根据招商进展，选一 些独立性较强的区域设置独立的专业市场等方式，划小销售；
主流商家与地产的桥梁
14
3.8 如何树立项目高度
无锡的呼声
主流商家与地产的桥梁
15
4.1 营销思路
苏锡常联动
主流商家与地产的桥梁
16
4.2 针对问题的解决
项目总体量大，本地投资欲望不强 需要更多的客户：推广区域拓宽，苏锡常联动 先行
破解
主流商家与地产的桥梁
17
4.3 如何拓宽推广区域
周边区域建立项目影响
在无锡商业地产项目接二连三的出现，消费层级结构永远像金字塔 一样“越往高端数量越少”，我们的项目是个49万平米的超大型项 目，20亿的商业销售目标我们将需要非常大量的客户群体，因此， 一味地坚持单一的高端产品会使我们陷入高风险当中。 因此，我们建议： 在不影响主体经营能力的前提下，最大限度地丰富本项目的产品结 构，合理配置大中小型店铺的数量；更大效率的利用推广吸纳的客 户；
主流商家与地产的桥梁
12
3.6 如何树立项目高度
举办区位研讨会论证通惠路商业第二核心
召集政府代表、主管部门代表、学者、本土零售业人士、商户代表： 这些人是无锡商业发展方面的绝对意见领袖，通过他们之口树立通 惠路商业步行街商业第二核心的理论基础，并落实主流媒体，对本 次研讨会做高规格系列追踪，并以市民反馈的形式强调对通惠路商 业步行街商业第二核心的企盼；
主流商家与地产的桥梁
7
3.1 营销思路
树立项目高度
主流商家与地产的桥梁
8
破解
3.2 针对问题的解决
位置不是传统商业旺区，本地形象不高
树立项目形象高度，吸引社会高度，潮热市场
先做形象宣传，将项目名称打响，分两部分： 1、招商方面：在专业网站上做宣传，在行业中树立高度， 商家中产生影响； 2、销售推广方面：打造成无锡的徐家汇
就项目而言，实现20个亿的销售目标，我们本身就需要更多的目标 客户来实现，因此，我司认为，拓宽区域的推广应该打出提前量出 来。 首先：有效利用发展商在常州的经营影响力，在常州建立本项目是 常州人在无锡第二核心确立的桥头堡，吸引常州人共鸣； 其次，软文炒作苏锡常同步，打区域媒体，打下项目认知基础，为 后期建立项目价值逻辑奠定基础 第三：在苏州、常州中心地带树立形象广告牌，建立项目长期影响
11
3.5 如何树立项目高度
权威报纸软文炒作－无锡呼唤商业第二核心
♀以项目进展发布会的形式发布《通惠路商业步行街是怎样炼成的》 为号角，将项目打入市场； ♀强调无锡中山路交通压力及规模扩展尴尬，众多国际性的、强大的 经营品牌无法进入，符合经济学螺旋上升理论的临界状态，强烈呼 唤第二商业核心； ♀以城市多极化发展趋势，强调相对中山路，本项目在交通便利性、 经营主力商店的品牌力度、及购物经营环境的舒适度方面不可忽视 的优势，提出无锡的通惠路就是像上海的徐家汇一般的无锡商业第 二核心； ♀对比上海徐家汇的地理位置、发展历程与无锡通惠路的相似性，以 榜样的力量证明无锡通惠路商业步行街的繁荣前景；
单铺总价过高，品种单一，客户层面狭窄
项
位置不是传统商业旺区，本地形象不高
目
劣
势
分
站前商业街等项目带来的负面作用
析
项目总体量大，本地投资欲望不强
主流商家与地产的桥梁
4
2.1 营销思路
丰富项目产品
主流商家与地产的桥梁
5
2.2 针对问题的解决 项目体量巨大，产品单一，客户层面狭窄
破解
丰富产品结构，降低市场风险
主流商家与地产的桥梁
21
5.2 营销大纲的建立 根据确定的开盘时间，将营销分为两部份进行；
主流商家与地产的桥梁
18
4.4 营销大纲－关于营销区域的构想
苏州
无锡主战场
常州
三地均设置销售现场 在繁华地带投放户外广告 报纸广告投放苏锡常地区版面
主流商家与地产的桥梁
19
项目营销大纲安排
主流商家与地产的桥梁
20
5.1 营销大纲建立的前提
我们的目标：尽可能早的完成销售任务，回收款项； 根据项目进度，大约3个月完成施工图，售楼处8月完成， 产品预计１０月１日前可以完成一期部分规划，有可以 开始销售可能，因此，本项目整体营销准备工作，以10 月1日为正式销售节点进行； 力求10月1日后随时可以进行开盘销售。
操作
主流商家与地产的桥梁
9
3.3 树立项目高度
招商方面树立形象
现阶段我们的主要工作是招商方面，本项目49万㎡，不在 传统商业旺区，支撑如此庞大的体量，我们需要规划相当 数量的主力经营商户，否则投资客户不会信任
如何操作
中国购物中心、联商网、华南商业网、无锡搜房网、无锡 房地产信息网等专业行业网站打项目形象广告，在行业中 树立影响，商家中产生知名度，对招商工作打下基础。这 个工作可以在其他推广活动前就可以操作；
谨呈：无锡金太湖房地产开发有限公司
营销策略建议
主流商家与地产的桥梁
慧通行无锡项目组
2020/11/5
1.1 项目的任务
为项目销售造势
总体任务
完成商铺销售目标
一期销售目标至少5亿
主流商家与地产的桥梁
2
1.2 方案思路 营销推广目标 实现目标的障碍
如何规避障碍，完成目标的做法
主流商家与地产的桥梁
3
1.3 项目营销面临的问题 树立项目高度
销售方面树立形象—打造无锡的徐家汇 首先通过官方媒体的声音制造政策基础
其次通过专业人士的论点建立理论基础
权威报纸软文炒作 举办区位研讨会
再次通过周边同类区域繁荣的描述树立榜样
众多成功的发展范例
通惠路前景：等同中山路的商业核心－无锡的徐家汇
主流商家与地产的桥梁
主流商家与地产的桥梁
13
3.7如何树立项目高度
主导社会讨论－通惠路商业第二核心
在无锡城区及主要进出道路上，以户外广告的形式确立“通惠路商 业步行街－－无锡的徐家汇”概念； 通过权威媒体主导社会讨论，通过专业媒体及无锡市主要论坛，发 布同等区域的发展规律及最终带来的优越影响，解放市民对“通惠 路商业步行街”的企盼； 人民的呼声“通惠路步行街－－无锡的徐家汇”