建设用地整理项目流程
土地整理的操作流程、盈利模式和注意事项
1什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
2一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
1、规划条件：市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
2、土地征收、收储：市国土局负责。
集体地为征收，国有地为收储。
集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。
确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。
4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
5、地价评估：选取评估机构、评估委托发放、评估公司评估、评估结果正式反馈给储备（国土）、报分管领导审核并通过。
6、供地方案审批：这个各地完全不一样，一般国土局会有地价会、供地会这种来审核，然后卷宗材料在市区国土局、储备中心、交易中心等机构流转，出让方案要报市政府、土委会等机构审议。
土地开发整理项目规划设计规范
TD/T1012─2000土地开发整理项目规划设计规范前言为规范土地开发整理项目规划设计（以下简称“规划设计”）工作，提高规划设计的科学性以及更好地实施土地开发整理规划，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规、规章制定本标准。
省、自治区、直辖市土地行政主管部门可根据需要制定本标准的补充规定，报国土资源部备案。
补充规定不得与本标准相抵触。
本标准从2000年10月1日起实施。
本标准的附录A、附录B、附录C、附录D都是标准的附录。
本标准起草单位：国土资源部土地整理中心。
本标准协作单位：浙江省国土管理局、浙江大学、中国人民大学、北京师范大学。
本标准主要起草人：高向军、范树印、吴次芳、叶艳妹、叶剑平、胡江、吴昌洋、童菊儿、梁进社、张占录、彭群、王爱民。
本标准由国土资源部负责解释。
土地开发整理项目规划设计规范目录1范围2引用标准3土地开发整理项目规划设计规范规划3.1总则3.2规划编制程序3.3农用地及村镇用地整理项目规划3.4建设用地开发整理项目规划3.5土地开发项目规划3.6土地复垦项目规划3.7建设用地开发整理项目规划3.8规划成果4土地开发整理项目规划设计规范设计4.1基本规定4.2农田平整工程设计4.3农田水利设施工程设计4.4排灌电气工程设计4.5农村道路工程设计4.6农田生态防护林设计4.7园地整理工程设计4.8牧草地整理工程设计4.9养殖水面用地整理工程设计4.10林地整理工程设计4.11水土保持工程设计4.12城市、村镇用地整理工程设计4.13土地复垦工程设计4.14土地开发工程设计4.15设计成果附录A附录B附录C附录D条目说明1范围1.1本标准规定了土地开发整理项目规划的总则、内容、程序、方法及成果的基本要求和项目设计的原则、内容及技术要求。
1.2本标准适用于土地开发整理项目规划的编制和土地开发整理项目的设计，并作为与设计有关的概预算、审批等方面的依据。
2引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
优质场地平整施工的必经步骤
优质场地平整施工的必经步骤
为了确保场地平整施工的优质结果，以下是一些必经的步骤：
1.场地勘察
在施工之前，进行场地勘察是至关重要的。
勘察的目的是了解场地的地形、土壤质量和其他潜在的限制因素。
这将有助于确定适合的平整方法和施工工艺。
2.设计平整方案
根据场地勘察的结果，制定一个详细的平整方案。
这个方案应包括必要的工具和设备、施工时间表、平整的方法以及可能需要的人力和材料资源。
3.场地清理
在开始平整施工之前，必须对场地进行清理。
这包括清除杂草、
垃圾和其他障碍物。
确保场地表面清洁，以便更好地进行施工。
4.土地平整
土地平整是场地平整的核心步骤。
这可能涉及到挖掘、填充和平整土地表面的工作。
根据平整方案，使用适当的工具和设备进行土地平整，并确保达到所需的平整度。
5.排水系统
在场地平整过程中，要确保有一个良好的排水系统。
这将有助于排除积水和防止水患。
根据场地的特点，可能需要安装排水沟、排水管道或其他排水设施。
6.确保质量
在整个施工过程中，始终要注意质量控制。
进行必要的检查和测试，确保土地平整达到预期的质量标准。
如有需要，进行必要的修正和调整。
7.完工清理
施工完成后，进行完工清理工作。
清理施工现场，清除残留的材料和废弃物。
确保场地干净整洁，符合相关的环境和卫生要求。
以上是优质场地平整施工的必经步骤。
通过认真执行这些步骤,可以确保场地平整工程的顺利进行，并达到高质量的施工结果。
土地整理施工方案6章向后
土地整理施工方案6章向后首先是项目验收。
项目验收是土地整理工程的最后一道工序，它对土地整理项目的质量进行全面检查和评价。
项目验收需要依据工程建设标准、规范和验收要求进行。
在验收过程中，将对土地整治的效果、完成情况、工程实施方案的合理性等进行全面检查，确保工程质量符合标准。
验收结果将被用于编制工程竣工报告，并作为项目移交的依据。
项目移交是指土地整理工程建设单位将土地整理工程移交给使用单位的过程。
在移交过程中，土地整治工程建设单位需提交工程竣工报告、竣工图纸、施工记录、质量检验报告等材料，并对工程质量进行实地检查。
同时，进行工程人员的培训和技术交底，确保使用单位对工程的技术要点有充分了解和掌握。
移交后，土地整治工程建设单位将移交材料和工程档案整理完备，保证后续使用单位对工程管理的顺利进行。
维护管理是土地整治工程后期的重要工作内容。
维护管理主要包括经常性维护和定期性维护两个方面。
经常性维护是指对土地整治工程进行日常巡查、清扫、修整等工作，保持工程设施的完好和整洁。
定期性维护是指对土地整治工程进行定期检查、保养和维修，确保工程的正常运行和使用。
维护管理的目的是延长工程的使用寿命，保证工程效益的最大化。
最后是土地整治工程的使用。
土地整治工程的使用涉及到农田的利用、建设的兴旺以及环境的改善等方面。
土地整治工程的使用需遵循法律法规，确保土地资源的合理利用和可持续发展。
同时，还需要加强对土地整治工程的监测和评价，及时掌握工程使用的情况，发现问题并及时解决。
与此同时，还需要进行效益评估和社会效益分析，为决策提供科学依据。
上述是土地整理施工方案的第六章向后的内容，主要包括项目验收、移交、维护管理和使用等方面的工作。
这些工作的顺利进行有助于保证土地整治工程的质量和效益，实现土地资源的合理利用和可持续发展。
建设用地拿地整理流程
2、加快流程操作模式
（1）尽量申报省级重点项目；（2）项目以招商引资重点项目来推进，并且 尽量获得省级领导支持；（3）在土地报批流程中，公司人员要配合协助地方 国土局进行资料整理和征地核查等，加速项目申报；（4）积极打通省厅相关 报批关系，或者通过市级政府高层进行更快推动。
3、拆迁
（1）大部分地方拆迁是由政府完成，为了加速拆迁，需要政府有经验的相关 领导担任指挥长，成立征拆指挥部，尽量连片一次性拆迁完成。同时我方配 合基础工作（以政府名义）及进行督促来加快进度；（2）若我方借钱拆迁， 则拆迁款需要提前到位，方便工作；（3）对于配套安置房的，根据标准，提 前出方案，让政府提前去沟通，争取在安置房直接打动拆迁户。
4、三旧改造
大湾区城市更新三旧改造政策汇编（西政资本增订版）.pdf
1、找指标，要规模 要有建设用地指标（规模指标）。若无指标，则有三种途径（1）政府存量指标； （2）省级平台跨市级购买指标（一般会谈好指标费，指标费一般由企业支付。 土地款+指标费）；（3）增减挂钩指标。 2、调土规（所有流程资料都设用地。目前涉及审批权限：（1） 国务院：基本农田、基本农田以外耕地超过525亩，其他用地超过1050亩（总和 超过1050亩就都需要报）；（2）省级（部分地方下放到市级）：基本农田以外 耕地不大于525亩。其他用地不大于1050亩。
重大项目上报审批。
4、报征（集建地上有房屋的需完成拆迁）
各项非国有性质用地，要作为建设用地出让，均需进行征地工作。
征地流程（1）发布征地公告（2）征地调查确认（3）组织征地听证（4）组织报 批材料（5）报批审查（6）缴纳有关税费（7）两公告一登记（8）补偿安置听证 （9）补偿安置
5、修详规 在未编制详规的地方和控规未覆盖的区域，需要进行项目修详规，明确用 地属性，容积率，商住比等，经市级批准后执行。一般委托当地控规编制 单位，或者本地市级、省级设计院来进行编制，方便过会，加快审批速度。 6、供地 （1）取得《建设用地批准书》和《土地储备证》（政府内部手续）；（2） 土储上市长供地会并完成相应供地资料；（3）挂拍公示。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
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流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
土整项目流程
土整项目流程土整项目是指对土地进行整理、平整、改良等工程活动的项目。
土整项目流程通常包括项目规划、勘察设计、施工实施、监理验收等多个阶段。
下面将详细介绍土整项目的流程。
一、项目规划阶段。
1. 项目立项，确定土整项目的需求和目标，明确项目的范围和规模，制定项目立项报告。
2. 可行性研究，对土整项目进行可行性研究，包括市场调研、技术可行性分析、经济效益评估等，确定项目的可行性。
3. 立项审批，提交项目立项报告，经相关部门审批通过后，正式启动土整项目。
二、勘察设计阶段。
1. 土地勘察，对项目用地进行勘察，包括地形地貌、土地质量、水文地质等方面的调查，获取土地的基本情况。
2. 工程设计，根据土地勘察结果，进行土整项目的工程设计，包括土地平整、排水系统设计、植被恢复等内容。
3. 设计审查，经过设计单位内部审查后，提交设计方案进行相关部门审查，确保设计方案符合相关法规和标准。
4. 设计确认，设计方案经审查通过后，由相关部门确认设计方案，确定施工图纸和技术规范。
三、施工实施阶段。
1. 施工准备，确定施工队伍、采购施工材料和设备，制定施工计划和安全生产方案。
2. 施工组织，根据设计方案，组织施工人员进行土地平整、排水系统建设、植被恢复等工程活动。
3. 施工管理，对施工过程进行管理和监督，确保施工质量和进度符合设计要求。
4. 施工验收，施工完成后，进行施工质量验收和安全验收，确保施工质量和安全达标。
四、监理验收阶段。
1. 监理单位组织，由独立的监理单位对土整项目进行监理，监督施工过程和质量。
2. 监理报告，监理单位出具监理报告，对土整项目的施工质量、安全生产等进行评估。
3. 验收程序，提交土整项目竣工验收申请，相关部门对土整项目进行验收，确认项目达到设计要求。
4. 项目结算，土整项目验收合格后，进行工程结算，确定施工款项支付。
通过以上流程，一个土整项目就完成了整个过程，从立项规划到勘察设计，再到施工实施和监理验收，每个阶段都需要严格把控，确保土整项目的质量和安全。
建设用地整理项目流程
4 项目区规划方案
1 ）规划方案制定原则和依据 2 ）规划方案平面布置 3 ）建新区规划方案 4 ）项目区工程建设方案 5 ）整理复垦方案 6 ） 补、赔偿方案 7 ）项目区整理前后土地利用结 构变化
5 挂钩周转指标年度归 还计划 6 项目区实施方案和实 施管理 7 资金筹措及投资估算 8 土地权属调整方案 9 地质灾害危险性评估 10创新措施及建议
2 项目区概况
1 ）项目区概述 2 ）拆旧区基本情况 3 ）建新区基本情况
3 项目区分析
1 ）项目区合法性分析 2 ）项目区设置合理性分析 3 ）新增耕地潜力分析 4 ）拆旧区土地适宜性评价 5 ）土地利用限制因素分析 6 ）地质灾害危险性评估 7 ）水土资源平衡分析 8 ）公众参与分析 9 ）效益分析
➢ 须按“应确尽确，权属明晰”的要求，在当地 国土、农业、林业、房管等部门及乡镇人民政 府的指导下，全面完成确权颁证、清产核资和 股份量化工作 。
返回
➢ 镇、村、组、农户四级联动，通过召开动员会、 参观样点、发放宣传手册、帮农户算经济账等 方式进行动员。
返回
➢ 初步了解项目区内多少户、多少人可参与搬迁 集中，多大面积的建设用地可复垦还耕。
返回
前期专项调查
1、研究土地利用总体规 划、土地整治规划、城市 规划、村镇规划及产业规 划等； 2、分析土地利用现状、 确定农村建设用地基础条 件、整理潜力和限制因素 ； 3、当地政府重视、农民 自愿参与度较高。
实地踏勘
1、入户调查项目农户意 愿； 2、重点对拆旧（整理） 地块进行实测； 3、确定建设用地整理规 模； 4、根据相关规划、农民 意愿拟定农民集中居住区 规模及选址。
返回
➢ 民主选举产生议事会、监事会等机构，组织协 调开展各项工作，并召开听证会，讨论决定是 否实施该项目。
土地整治项目设计作图流程
土地开发整理项目制图流程（适用于MAPGIS制图软件）二○○八年二月十八日目录规划图、现状图制作整体要求 (1)一、现状图的制作要求 (1)二、规划图的制作要求 (4)项目制图流程 (13)三、可研现状图 (13)四、可研规划图 (15)五、设计现状图 (16)六、设计规划图 (17)七、土方调配图 (18)八、图幅整饰中注意的问题 (21)规划图、现状图制作整体要求一、现状图的制作要求土地开发整理项目现状图是指反映项目区地形、地物和土地利用状况的图件。
现状图不仅要能反映出项目区的地形地貌，而且要能反映最新的地类变更数据，当前，我省的土地开发整理项目现状图是在以实测地形图与最近更新过的建库现状图叠加的图件为基础进行制作的。
1、比例尺的选取土地利用现状图我省一般采用1：2000的比例尺，对于规模超过600公顷的平原地区项目可以采用1：5000的比例尺。
2、现状图的图面要素1）实测地形图应作淡化处理（推荐图层颜色为灰色RGB（192，192，192）），作为背景以反映出项目区的地形地貌。
2）应明确绘制出项目建设区边界，边界上的主要控制点应标注经纬度坐标。
3）基本农田保护区界线、地类界符号、土地权属界线、所涉及的行政乡镇和村组的名称应在图上标注清楚，各地类符号与权属界线应与图例一致。
4）项目区的主要现状地物（道路、水系及流向、沟渠、机井、蓄水池、居民点、堤坝、电力设施、地下管线、桥梁、大型涵闸等建（构）筑物）应在图上准确标注。
5）项目区与周边的相对关系，如项目区内的排灌沟渠、道路与外界的连接关系应标注清楚，水源地和排水承泄区不能在图内反映的应标注出水源来源和排水去向。
6）在图上适宜的位置绘制土地利用现状表，按中华人民共和国国土资源部2001年8月21日国土资发[2001]255号印发的全国土地分类（试行）的分类标准细分到三级地类按村进行统计，统计的各地类面积应与图面上各类用地面积比例相符。
3、图幅图式1）图幅幅面图幅的幅面可根据项目的大小确定，当幅面过大时可分幅绘制，不做严格的限制，图幅的整体布局如图1：2）图名图名应与项目名称一致：***县（市/区）***镇（乡）土地整理（开发/复垦）项目现状图。
工程项目建设程序详解：整理（1）
⼯程项⽬建设程序详解：整理（1）⼯程项⽬建设程序⼯程项⽬建设程序的概念概念：⼯程项⽬建设程序是指⼯程项⽬从设想、选择、评估、决策、设计、施⼯到竣⼯验收、投⼊⽣产或交付使⽤的整个建设过程中，各项⼯作必须遵循的先后⼯作次序。
特点：世界各国家和国际组织的⼯程项⽬建设程序⼤同⼩异，都要经过投资决策和建设实施两个发展时期。
这两个发展时期⼜可分为若⼲个阶段，它们之间存在着严格的先后次序，可以进⾏合理的交叉，但不能任意颠倒次序。
程序流程建设单位申请办理选址意见书（规划局）xx市发改委⽴项（发改委）建设单位委托做总平⾯图（设计）（红线图）规划局组织审总平⾯图（规划局）规划局办理⽤地规划许可证国⼟房管局办理⽤地⼿续建设单位委托设计并提供设计⽅案审批设计⽅案，其中规划局审批⽅案建设单位委托作初步设计初步设计审批规划局审查项⽬管理意见建设单位委托做施⼯图施⼯图审查机构审施⼯图建设单位办理公安消防、园林、⽓象、⼈防、市政、交通⼿续市建委办理施⼯图审查批准书规划局发建筑核位红线规划局办理⼯程规划许可证建设单位招投标质量监督⼿续、⽩蚁防治合同、⽂明安全责任书缴纳建设⼯程规费办理施⼯许可证凭进场通知书放线验线竣⼯验收备案⼀第⼀部分⼯程建设前期阶段⼯程建设的前期阶段主要指的是在⼯程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会等的研究和决定，形成书⾯⽂件上报主管部门和发改委进⾏审批，进⽽⽴项的过程。
主要包括编制项⽬建议书和可⾏性研究报告，并通过⽴项审批。
⼀、项⽬建议书（由发改委实施）（⼀）项⽬建议书⼀般应包括以下⼏⽅⾯的内容：1、项⽬提出的必要性和依据；2、产品⽅案、拟建规模和建设地点的初步设想；3、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；4、投资估算和资⾦筹措设想；5、项⽬的进度安排；6、经济效益和社会效益的估计。
（⼆）报送材料：符合编制要求的项⽬建议书、审批请⽰及有特殊规定必备的附件材料。
注：若建设单位具有编制项⽬建议书及可⾏性研究报告等的能⼒，可⾃⾏编制。
土地整理业务流程
土地整理业务流程：
土地整理业务流程如下：
1.项目立项：确定土地整理的范围、目的和目标。
2.调查研究：了解土地利用现状、规划和政策法规等相关信息，制定整理方案。
3.征收拆迁：对需要征收拆迁的建筑物和土地进行评估，确定补偿标准并与当事人协
商。
4.资金筹措：确定整理项目的资金来源，并编制预算。
5.方案设计：根据调查研究结果，制定土地利用总体规划和详细规划，包括用途分区
等。
6.规划设计：由具有相关资质的单位进行，经过招投标确定。
7.可研论证、立项申请：项目可行性研究报告编制完成后，广泛征求项目所在地乡（镇）、
村委和群众意见，组织发展改革、农业、林业、水利、环保、交通、建设等有关部门和项目所在地乡（镇）人民政府以及有关方面的专业技术人员进行论证。
通过论证的项目，由县级人民政府上报省辖市国土资源、财政部门进行项目立项。
8.质量检查：质量检查贯穿于项目的设计全过程，包括进程操纵和功效检查。
进程操
纵尤为重要，包括项目开始前了解项目的大体情形，明确项目设计大体要求；项目踏勘及台帐分析确保基础数据准确，整理规模、新增耕地计算合理，项目重点区域位置、项目线性工程设计参数合理，充分搜集（市）县、镇、村意见；设计功效完成后对数据图形的一致性、图纸文字说明的准确性，报件资料的完整性自检；项目功效修改时期对修改意见进行分析，提供正确合理的修改意见及方案，检查修改功效。
最新29《土地开发整理项目规划编制规程》TD／T1011-2000
29《土地开发整理项目规划编制规程》T D ／T1011-2000TD/T1011─2000《土地开发整理规划编制规程》前言土地开发整理规划是土地利用总体规划的专项规划。
为规范土地开发整理规划（以下简称“规划”）的编制工作，提高规划的科学性以及更好地实施土地利用总体规划，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规、规章制定本标准。
省、自治区、直辖市土地行政主管部门可根据需要制定本标准的补充规定，报国土资源部备案。
补充规定不得与本标准抵触。
本标准从2000年10月1日起实施。
本标准的附录A、附录B都是标准的附录。
本标准起草单位：国土资源部土地整理中心。
本标准主要起草人：高向军、钱铭、贾中骥、郑凌志、严金明、巴特尔、胡长海、夏早发、范金梅。
本标准由国土资源部负责解释。
《土地开发整理规划编制规程》目录1 范围2 引用标准3 基本规定4 准备工作5 土地开发整理潜力分析6 土地开发整理取得划定7 土地开发整理的内容与要求8 规划方案拟定与可行性分析9 实施规划措施10 规划成果11 规划评审与修改附录 A 土地开发整理规划附表附录 B 土地开发整理规划图例条文说明1 范围1.1 本标准规定了土地开发整理规划编制的要求、内容、编织程序、成果的提交与评审等。
1.2 本标准适用于全国县级行政单位（县、区、市、旗，下同）土地开发整理规划的编制。
地、市级和乡级行政单位的土地开发整理规划、城市郊区的土地开发整理规划和流域土地开发整理规划可以参照本标准编制。
1.3 本标准所称的土地开发整理包括土地开发、土地整理、土地复垦。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
GB 50188—1993 村镇建设规划标准GBJ 137—1990 城市用地分类与规划建设用地标准3 基本规定3.1 土地开发整理主要内容3.1.1 进行土地开发整理潜力分析。
土地开发整理项目立项审批工作规则
土地开发整理项目立项审批工作规则主办部门：土地规划与耕地保护科协办部门：国土资源管理所一、办文依据1、《关于印发〈杭州市土地开发整理项目管理办法〉的通知》（杭地组[2006]2号）2、《关于进一步加强建设用地复垦项目管理的通知》（浙土资发[2007]6号）3、《关于进一步加强土地开发垦造耕地项目管理的通知》（浙土资发[2007]37号）4、《关于加强建设用地复垦项目立项备案管理的通知》(省厅耕保处2007年8月13日通知)5、《杭州市人民政府办公厅关于进一步提高土地开发整理工程质量的通知》（杭政办函[2008]74号）二、适用范围镇乡、街道、企事业单位申请立项的土地整理项目、建设用地复垦项目（宅基地整理、废弃工矿复垦）和垦造耕地项目。
三、审查内容1、项目申报资料是否齐全、符合要求；2、项目实施是否符合土地利用总体规划；3、现状地类与土地利用更新调查成果是否一致。
四、必备资料1、立项申请报告；2、开发整理项目呈报表；3、项目可行性研究报告，包括项目概况、项目编制依据、目标任务、工程量及投资估算、资金筹集计划、项目组织管理、施工计划及施工管理和效益分析及结论等内容（宅基地整理项目还应包括拆迁安臵补偿方案以及新旧农居点占用土地对比情况分析，废弃工矿复垦项目还应注明表土的来源地点和类型）；4、开发整理前土地权属认定表；5、项目涉及土地权利人同意开发整理的决议（宅基地整理项目还应提供所有被拆迁房屋户主的同意意见）；6、土地开发整理项目资金预算清单；7、项目现状实测图和规划设计图（图纸需清楚规范，四至要有明确的坐标系，清晰反映开发整理区域范围内及周边地类、地形地物、土地权属界限，标出土地分类面积，测量单位公章，测量人员签名，比例尺应为1∶500—1∶1000）；8、项目区开发整理前照片三组，要求有明显参照物；9、项目区位图（土地利用现状图和土地利用总体规划图）；10、涉及河域滩涂和林地的，需要附林水部门同意意见。
土地整理项目流程
土地整理项目流程土地整理项目是指对城乡建设用地、农村宅基地、集体建设用地等土地资源进行统一规划、整理、调整和配置，以提高土地利用效率，促进土地资源合理利用和保护，实现土地集约利用和可持续利用的过程。
土地整理项目的流程一般包括以下几个步骤：一、项目立项阶段。
在土地整理项目立项阶段，首先需要进行项目的前期调研和论证工作。
这包括对土地资源的调查和评估，对整理范围、整理目标和整理方式的确定等工作。
同时，还需要进行项目可行性研究，包括项目投资效益分析、社会经济影响评价等内容。
在这一阶段，还需要进行相关部门的协调和沟通，明确项目的立项依据和程序。
二、规划设计阶段。
在项目立项后，需要进行土地整理项目的规划设计工作。
这包括土地利用总体规划、土地利用详细规划、工程设计等内容。
规划设计阶段需要充分考虑土地资源的特点和整理目标，合理布局土地利用结构，确定土地整理的具体措施和方案。
三、征地拆迁阶段。
土地整理项目涉及到土地的调整和配置，因此在征地拆迁阶段需要进行相关工作。
这包括对拆迁范围的确定、拆迁补偿标准的制定、拆迁协议的签订等内容。
在征地拆迁过程中，需要充分尊重农民的合法权益，保障农民的生活和生产不受影响。
四、工程实施阶段。
在规划设计和征地拆迁完成后，需要进行土地整理项目的工程实施工作。
这包括土地平整、排水、道路建设、绿化等内容。
在工程实施过程中，需要严格按照设计要求和施工标准进行施工，确保工程质量和安全。
五、验收和监管阶段。
土地整理项目完成工程实施后，需要进行项目的验收和监管工作。
这包括对整理效果的评估和验收，对工程质量和安全的监管等内容。
在验收和监管过程中，需要充分考虑土地整理项目的长期效益和社会效益，确保项目的可持续发展。
六、宣传和推广阶段。
土地整理项目完成后，需要进行项目的宣传和推广工作。
这包括对土地整理项目的成果进行宣传，向社会公众介绍项目的意义和效果，促进土地资源的合理利用和保护。
以上就是土地整理项目的基本流程，每个阶段都需要充分考虑土地资源的特点和整理目标，合理安排工作任务，确保项目顺利进行并取得预期效果。
土地一级开发整理的简单流程
土地一级开发整理的简单流程一．土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
（二）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
土地整理项目土方工程施工组织设计
土地整理项目土方工程施工组织设计目录一、建设方案二、施工进度及保证措施三、施工现场平面布置四。
质量保证措施五、劳动力安排计划一、建设方案1)项目概况(1)项目描述本工程为某县某镇邵阳等三个村的土地整治工程土方工程。
项目选址位于某县某镇，项目为邵阳村、金洞村、孙庄村等土地整治。
最后，土地恢复得到保障。
2.质量标准:符合土地开发整理项目验收标准。
Ii)现场条件(1)自然条件土地位于平原地区，相对高差较小，以农作物为主。
土壤为粘土和亚粘土，无其他不良地质现象。
水资源丰富。
(2)建设条件1.该地区交通便利，水电供应方便，生产生活物资丰富，施工条件良好。
2.建筑材料应就近选择。
1)供电:附近有电力线路，需要方便连接，满足施工需要。
2)通讯:计划使用手机与项目部和施工队进行沟通。
3)工程特点本标段包括仰韶村、金洞村和孙庄村。
施工中，协调工农关系，组织交通安全。
四)施工总平面图(1)总体建设规划应遵循的原则:1)施工部署有序，施工过程相互协调。
2)方案合理，完全能满足工期要求。
3)资源配置充分合理，既满足项目需要，又不造成浪费。
4)根据本标段工程特点，平整场地，合理安排道路工程，高速度、高质量完成路面工程，兼顾平衡，合理组织施工要素，相互调整，科学配置。
(2)施工力量的组织我公司将组织精干力量组建项目经理部，全权负责本工程的实施。
1)项目经理部:(1)项目管理人员严格按照我公司具有土地整治经验的有效项目管理人员配备。
项目经理作为法人代表公司履行合同条约。
他的职责是行使对外业务联系和工作谈判、内部行政管理、生产调配、人事任免、奖惩、工资分配等职能。
在合同规定的授权范围内。
(2)设立项目副经理，负责生产指挥、材料设备管理和安全管理。
(3)设项目总工程师，负责质量和技术的实验室工作。
1)有五个部门，每个部门由1-2名有经验的经理组成。
2)共有三个施工队，施工队为施工作业层。
其主要职能是组织施工生产，保证工期、质量、安全和设备维护。
土地整理工程设计方案
土地整理工程设计方案一、项目背景随着城市化进程的加快和人口的增长，土地资源的利用问题成为了一个十分紧迫的问题。
土地整理作为一项重要的城市土地资源管理和优化利用手段，对于促进城市土地资源的集约利用和经济效益的提高，具有十分重要的意义。
因此，制定一份科学的土地整理工程设计方案，有利于规范土地利用行为、提高土地资源的综合利用效率，保障城市土地资源的可持续利用。
二、土地整理工程的基本概况（一）项目名称：某市XX镇土地整理工程设计方案（二）项目地点：某市XX镇（三）项目建设内容：本次土地整理工程主要包括城市用地整理、农村宅基地整理、危旧房改造、城中村改造、道路整治、水系清理等内容。
（四）项目建设范围：某市XX镇辖区范围内（五）项目建设目标：通过此次土地整理工程，加强土地资源的优化配置，提高土地利用效率，改善城乡人居环境，促进经济社会可持续发展。
三、土地整理工程设计目标（一）城市用地整理1. 健全城市规划布局，合理规划城市用地；2. 密集、单一、低效用地的整合，提高城市土地的开发利用率；3. 大力发展高新技术产业，提高城市用地的经济效益。
（二）农村宅基地整理1. 宅基地整治，提升农村居住环境；2. 改善农村宅基地规划，提高农村土地的利用效益；3. 加强农村土地资源的可持续利用，促进农业发展和农民增收。
（三）危旧房改造1. 对城市地区存在的危旧房进行改造和更新，提升城市居住环境；2. 健全城市土地资源的节约利用机制，增加土地利用效益；3. 加强对危旧房改造工作的监督和管理，确保改造质量。
（四）城中村改造1. 对城市中存在的混乱杂乱、无序建设的城中村进行整治和改造，提升城市环境品质；2. 合理规划城中村土地利用规划，提高土地利用效率；3. 提升城中村基础设施建设水平，改善居民生活环境。
（五）道路整治1. 对城市道路进行整治，疏通交通道路，提高城市道路通行能力；2. 规范城市道路的规划布局，提高城市道路的利用效率；3. 加强对城市道路建设和管理的监督，确保城市道路的安全和畅通。
成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法
成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法
一、总则
为进一步加强成都市集体建设用地整理与集中使用管理，规范集体建
设用地整理安置行为，保障集体建设用地有序规划、有序整理和合理使用，根据《成都市集体建设用地管理条例》（以下简称《条例》）的有关规定，制定本办法。
本办法适用于在市有关部门认定和确认的成都市集体建设用地整理与
集中使用工作，未在本办法规定的，参照《条例》及其它有关规定执行。
二、集体建设用地整理条件
（一）用地面积：集体建设用地整理区域总面积不得少于50亩（含）；
（二）行政状况：集体建设用地整理区域应基本确定界线，具备完善
的土地承包制行政状况，自然状况较好，具备集中管理的条件；
（三）技术条件：按《条例》和本办法要求，集中整治和改造的及时
技术保障。
三、集体建设用地整理方法
（一）申请办理流程：集体建设用地整理项目申请后，应由所在地的
省级行政区（或划定的管理区域）城乡规划管理部门审核后，报市规划国
土和房屋局审查备案；
（二）整理条件：按《条例》和本办法制定的整理条件，有关部门应
审核并确定整理条件；
（三）安置补偿：经申请单位报批中银止付。
土地开发整理项目流程
土地开发整理项目流程土地开发整理项目是指对土地进行规划、整理和开发利用的过程。
这一过程涉及到多个环节和流程，需要经过严密的规划和执行。
下面将详细介绍土地开发整理项目的流程。
一、项目前期准备阶段。
1. 确定项目目标和范围，在项目启动前，需要明确项目的目标和范围，包括土地开发的规模、用途、地理位置等。
2. 立项阶段，项目立项是指确定项目的可行性和必要性，需要进行可行性研究和风险评估，以确定项目是否值得进行开发整理。
3. 土地调查和评估，对待开发整理的土地进行详细的调查和评估，包括土地的地质条件、地形地貌、土地所有权、土地利用现状等。
4. 制定项目规划，根据调查和评估结果，制定土地开发整理的项目规划，包括土地利用总体规划、详细规划和工程规划。
二、项目实施阶段。
1. 土地征收和拆迁，根据项目规划，对需要征收的土地进行征收和拆迁工作，保障项目的用地需求。
2. 土地平整和准备，对征收的土地进行平整和准备工作，包括清理垃圾、填平坑洞、修复地表等。
3. 基础设施建设，在土地平整和准备完成后，进行基础设施的建设，包括道路、排水系统、供电系统等。
4. 建筑物开发，根据项目规划，进行建筑物的开发和建设工作，包括住宅、商业用地、工业厂房等。
5. 绿化和景观建设，在建筑物开发完成后，进行绿化和景观建设，美化环境，提高土地利用的品质。
三、项目验收和运营阶段。
1. 项目验收，在项目实施完成后，进行项目的验收工作，包括土地利用是否符合规划要求、基础设施是否完善、建筑物是否符合标准等。
2. 项目交付使用，经过验收合格后，项目交付使用，开始对外运营。
3. 运营管理，对项目进行日常的运营管理工作，包括设施维护、安全管理、环境保护等。
4. 监测和评估，对项目进行监测和评估，及时发现问题并进行调整和改进。
以上就是土地开发整理项目的流程，这一过程需要各个环节的紧密配合和协同合作，才能顺利完成。
在项目实施的过程中，需要充分考虑土地资源的可持续利用和环境保护的问题，确保项目的可持续发展。
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项目区建新区实施规划图 采用在国土资源管理部门备案的规划成果为底图，比例尺要求（1:10000）
项目区区域位置图 比例尺要求（1:50000） 返回
1) 试点县（市、区）国土资源部门立项申请请示。 2) 试点市（州）国土资源部门转报文件。 3) 试点县（市、区）人民政府出具的资金承诺证明。 4) 项目区专家论证意见。 5) 农民集中居住区规划建设方案。方案内容包括：规划建设方案的专家论证意见； 县（市、区）级人民政府与农户签订责、权、利内容齐全的协议，明确农民集中 居住区占地范围内的农民安置方式、补偿方案；农民集中居住区资金落实情况、 土地权属调整方案、听证会会议纪要；农民集中居住区范围占地地类情况表。 6) 经三分之二以上村民代表或村民会议三分之二以上成员同意并签字，乡镇、村 社签章同意的进行城乡建设用地增减挂钩试点项目的意见书。 7) 试点县（市、区）规划管理部门出具的同意建新区选址意见书。 8) 农民集中居住区地质灾害危险性评估报告。 9) 试点县（市、区）国土资源管理部门出具的建新区不占用基本农田的承诺书。
4 项目区规划方案
1 ）规划方案制定原则和依据 2 ）规划方案平面布置 3 ）建新区规划方案 4 ）项目区工程建设方案 5 ）整理复垦方案 6 ） 补、赔偿方案 7 ）项目区整理前后土地利用结 构变化
5 挂钩周转指标年度归 还计划 6 项目区实施方案和实 施管理 7 资金筹措及投资估算 8 土地权属调整方案 9 地质灾害危险性评估 10创新措施及建议
① 明确权属 ② 宣传动员 ③ 摸底调查 ④ 成立机构 ⑤ 自愿申请
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➢ 须按“应确尽确，权属明晰”的要求，在当地 国土、农业、林业、房管等部门及乡镇人民政 府的指导下，全面完成确权颁证、清产核资和 股份量化工作 。
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➢ 镇、村、组、农户四级联动，通过召开动员会、 参观样点、发放宣传手册、帮农户算经济账等 方式进行动员。
10) 试点县（市、区）国土资源管理部门出具的该项目拆旧地块未参与土地整理 项目及其他城乡建设用地增减挂钩试点项目的承诺书。 11) 试点县（市、区）国土资源管理部门出具的拆旧地块与土地利用总体规划图 一致性承诺书。 12) 农民自愿参与城乡建设用地增减挂钩试点项目的申请书，农户签字并附身份 证复印件。 13) 项目区所在乡镇人民政府出具的初步拟定的土地权属调整方案。 14) 试点县（市、区）国土资源管理部门提供开展挂钩试点项目的听证材料。 15) 试点县（市、区）国土资源管理部门出具的立项审查意见。 16) 电子文档。光盘内容包括实施规划文本、实施规划图件（PDF格式和Mapgis、 西安80坐标系下的矢量格式）、附件（PDF格式）。 17) 2009年土地利用现状数据。 18) 拆旧地块勘测定界资料，包括勘测定界图及勘测定界成果报告。 19）建设部门关于是否符合川西林盘保护规划的意见。 20）林业部门关于是否同意占用林地的意见（仅指建新区占用林地的项目）。
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① 落实编制单位 ② 收集资料 ③ 编制实施规划 ④ 申报流程 ⑤ 资料移交
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➢ 从市整治中心勘测规划设计中介库中抽取三家 以上设计单位，并比选确定最终编制单位
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前期专项调查
1、研究土地利用总体规 划、土地整治规划、城市 规划、村镇规划及产业规 划等； 2、分析土地利用现状、 确定农村建设用地基础条 件、整理潜力和限制因素 ； 3、当地政府重视、农民 自愿参与度较高。
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➢ 初步了解项目区内多少户、多少人可参与搬迁 集中，多大面积的建设用地可复垦还耕。
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➢ 民主选举产生议事会、监事会等机构，组织协 调开展各项工作，并召开听证会，讨论决定是 否实施该项目。
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➢ 参与农户要提交自愿参与搬迁集中整理的申请 书，项目所在村要向区（市）县国土资源局提 交开展建设用地整理项目的申请。
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① 文本要求 ② 图件要求 ③ 附件要求
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基本要求：
1、根据调查结果、核定搬迁整理规模、明确申请指标面积
➢ 项目区规模适度，挂钩周转指标规模原则上控制在50公顷以内 。
2、基础数据
➢ 以乡级土地利用总体规划、县级土地整治规划、2009年土地利 用现状数据和农村集体土地确权登记工作成果为基础。挂钩 试点项目需对拆旧整理地块进行实测。
1 概述
1）项目区简介 2）实施规划编制依据 3）编制原则
2 项目区概况
1 ）项目区概述 2 ）拆旧区基本情况 3 ）建新区基本情况
3 项目区分析
1 ）项目区合法性分析 2 ）项目区设置合理性分析 3 ）新增耕地潜力分析 4 ）拆旧区土地适宜性评价 5 ）土地利用限制因素分析 6 ）地质灾害危险性评估 7 ）水土资源平衡分析 8 ）公众参与分析 9 ）效益分析
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标准分幅土地利用现状图 采用2009年土地利用现状数据，比例尺要求（1:10000）
项目区所在乡镇土地利用总体规划图 需备案的规划成果，比例尺要求（1:10000）
项目区拆旧区位置图和拆旧区实施规划图 2009年土地利用现状数据和农村集体土地确权登记工作成果为基础，比例尺要 求（1:10000）。备注：挂钩试点项目需要对拆旧地块进行实测（1:2000）
建设用地整理项目流程路源自漫其悠远少壮不努力，老大徒悲伤
建设用地整理项目类型
➢ 城乡建设用地增减挂钩项目 ➢ 农民集中建房整理项目
相同点：
原则相同； 整理分散农房，集中 使用； 报件资料基本相同。
区别：
目的不同； 表达方式不同； 指标使用范围不同； 审批权限不同。
一．前期工作 二．立项 三．实施 四．变更 五．验收 六．使用
3、搬迁集中度坝区不低于150户以上
4、节余指标中（扣除集中居住区使用指标和新增有效耕地面积 ）预留不低于5%用于农村集体经济组织发展 。
关于5%的表达方式：
1、挂钩项目：表达为城镇建新区，在本乡镇 范围内；
2、集中建房项目：可设置产业发展预留区（ 落地）、也可不设置（不落地）；可使用完节 余指标，也可不使用完节余指标。
实地踏勘
1、入户调查项目农户意 愿； 2、重点对拆旧（整理） 地块进行实测； 3、确定建设用地整理规 模； 4、根据相关规划、农民 意愿拟定农民集中居住区 规模及选址。
资料收集成果
1、土地利用总体规划及 土地利用现状数据； 2、农村建设用地确权颁 证相关资料； 3、拆旧（整理）地块实 测图； 4、项目区社会、经济、 人口等综合信息； 5、川西林盘保护、文物 保护点位等其他相关信息 ； 6、项目区农民补赔偿方 案及相关文件。