内部认购期营销方案
某名府内部认购销售操作方案
某名府内部认购销售操作方案某名府内部认购销售操作方案随着房地产市场的不断发展和人们对居住环境的要求不断提高，府内认购销售方案逐渐成为了一种新的销售模式。
这种模式通过提前由开发商设置一些客户群体，对这些客户进行认购销售，从而在项目未正式开盘之前提前完成部分销售。
本文将探讨某名府内部认购销售操作方案，帮助开发商更加顺利地开展销售工作。
一、认购方式和依据通过府内认购销售操作方案，开发商将以书面形式给某些客户发放认购通知书，并且与客户签订认购协议，收取定金。
这些认购客户将在正式开盘之前实现优先购房和优惠购房的机会。
开发商在选择认购客户时需要遵守有关法律法规以及业内自律规定。
日常工作中，需要积极地寻找符合认购条件的客户，建立客户档案，保证客户信息的可靠性。
开发商还应向有关监管部门报备认购客户信息，并及时向受爱护客户进行说明，保证其知情权。
二、认购流程1. 确定府内认购客户府内认购客户是指在该小区或项目的周边区域内、开发商认为符合认购条件，且能够提供相关证明材料的客户。
开发商需要制定明确的认购条件和认购标准，计划认购数量，把在符合条件的客户中选择最优客户。
2. 推出府内认购项目推出府内认购项目，通知并检查府内认购客户的认购资金账户。
认购客户需要提前与银行预约好资金的划转，实现资金账户与认购协议的绑定。
同时提醒客户需要在规定的时间内交齐认购金额。
3. 签订认购协议在认购客户确定后，开发商将给符合条件的客户发放认购通知书并与客户签订认购协议。
在协议中明确认购价格、认购数量、认购期限、履约费用等条款。
在签订认购协议时，要保证客户充分知情和理解操作细节和流程。
认购协议签订完毕，客户需在规定时间内交齐认购金额。
4. 办理产权登记在认购客户交齐认购款项之后，开发商需要为认购客户办理相关产权登记手续，包括产权备案等。
5. 分配房源认购客户交齐认购款项后，开发商将依据规定的分配原则，对认购客户进行房源分配。
同时，应当向认购客户提供详细的预售房源情况以及具体销售计划。
内部认购整体营销方案
内部认购整体营销方案第 1 页共21 页第 2 页共21 页第一部分整体营销思路及策略一、内部认购活动目的：1、认购排号目的及意义：①确定内部认购选房的先后顺序，做到最大程度的公开、公平和公正。
②从商电铝业众多职工及亲朋中，筛选出有在本项目购房意向的客户，使得接下来的产品说明会及选房活动更具针对性。
③认购排号后，通过参观上海城市花园及置业顾问的专业销讲，探知客户对于本项目的心理价位，使得选房定价时有的放矢，在成交率及项目开发利润率之间取得最大的平衡，确保开盘成功。
2、认购选房目的及意义：①完成集团公司制定的关于内部职工认购项目的整体目标。
②首战告捷，为鑫科置业公司的正式市场化运作打开开门红的良好局面。
③为对外公开房源的销售进行造势，为二批房源的开盘打下人气基础。
第 3 页共21 页二、内部认购核心策略1、客户分类为最大程度地提高客户的有效利用率及实际成交率，从而完成整体销售目标，我司建议不完全排除非一次性付款客户。
具体做法是：针对一次性付款客户发放内部认购金卡，针对其他付款客户发放内部认购银卡。
金卡对外宣称限量400张，银卡客户限量400张。
金卡客户优于银卡客户的地方在于：①金卡客户比银卡客户的选房时间要早至少两天；②金卡客户比银卡客户拥有更多的优惠。
2、关于卡的编号为了使得金卡更具稀缺性，也为了不让客户获知具体的办卡数量，本次金卡的编号为S001-S100号、D001-D100号、L001-L168号、Y001-Y299号，银卡编号直接为001-400号。
即金卡600张，银卡400张。
3、晚出价格客户对于价格的衡量来自于两个方面，首先是产品价格是否合理，其次是与同档次楼盘相比，是贵还是便宜。
在目前的这种情况下，在报名之时，由于项目的沙盘及销售中心均没有到位，现场的感染力较弱，客户对于产品档次的感受不会很深，缺少的是对于项目较为深入和全面的了解。
因此，我司建议务必在选房前三日内举行一次产品说明会，在产品说明会上以幻灯片的形式，进行一次集中式的销讲，同时，在产品说明会的最后环节公布价格。
富盈—盈翠豪园内部认购推售方案
公开发售——高潮期
①通过强势立体式的广告宣传和系列皇家社区风情的活动，将项目的内部认购作市场引爆，提前吸纳客源
②利用旧客户的资源及临街旺地商铺的炒作，制造一个现场销售的高潮，为下一个高潮打下铺垫
约1亿
约297套3000~35源自0万（约100套）100万
其中：
1以活动营销为主
2长效性广告
12月1日~12月31日
第二阶段：签约期
●时 间：10月20日至10月30日
●工作流程：
预约时间 开银行入帐单 到银行交首期款 开具收据
给客户收据客户联 到律师处签合同和办理按揭手续
●工作要求：销售人员提前与客户预约签约时间和提醒客户所带证件和资料，并知会好律师做好合同范本；签约过程销售人员做好客户接待指引工作，并协助做好有关签约事宜的解释工作。
6、直销行动
从富盈酒店公关部获取石竭、石龙当地的关系客户进行分类筛选，对有潜在消费需求的客户进行中秋节的拜访。以酒店赠送月饼的名义开展项目的推介活动。
7、政府活动的赞助或协办宣传
了解此段时间在石竭、石龙当地有否政府主办的工作会议或企业活动，如有，则盈翠豪园以活动协办形式在会议上派发纪念品及宣传单张作宣传。
①公开发售的延续
②签约期
1以现场跟进销售为主（视上述情况随时进行策略调整）
2根据“皇家园林”、“名校”、“五星级酒店”配套进行整合推广宣传
余货推售
1500万左右
（约50套）
25万
1以活动营销为主
2长效性广告
成交合计：约8.5～9.5千万，广告费用：约145万
二、现阶段核心战术运用
核心战术一 ：
阻击战的运用 —— 推广宣传、销售提前进行
电视媒介投放计划表
内部认购期营销方案
内部认购期营销方案（营销准备期03/7/29——03/8/20）页脚内容1一、产品策略：1、项目产品现状工程现状:项目工程进展顺利，高度已至18层，定于八月中旬封顶；样板房已间隔完毕，但未开始批荡，完工尚未确定时日。
交楼标准：所有公共部分及毛坯房、精装修的标准已经书面确定，所有后续工作严格照此执行。
建议：项目南面距深南路仅150米，西面距彩田路不到30米，实地勘测发现，两面噪声巨大，将严重影响西面和南面大户型的销售，而此大户型朝向、景观、户型俱佳，是本项目最佳利润之所在，为彻底解决噪声问题，，希望发展商在项目西面和南面户型外窗上安装双层隔音玻璃，便于销售员在销售过程中进行引导，促进此类大户型的销售。
、2、项目产品包装售楼处包装：户外广告牌、室内展板（五块）、销控板、背景墙、玻璃橱窗装饰售楼处内包装基本完成，玻璃橱窗简单包装正在设计中，但户外广告牌迟迟未上，影响外观视觉效果。
页脚内容2销售物料准备：所有销售物料（折页、户型图、认购书、临定单）准备及印刷工作已经完结，所有物料定于7月29日上午全部到位。
3、项目营销时间确定：内部认购时间对部队内部认购开始时间：2003 年8月1日正式认购时间：2003年8月5日期间主力客户群锁定：8月1日—8月3日，部队内部人员页脚内容38月3日—8月6日，发展商已登记的关系客户及老客户8月6日—8月10日，本土行登记老客户4、推盘策略：内部咨询登记期（2003/7/29-2003/8/20）市场检验期（7/29-8/7）1.本阶段以消化前期登记老客户为主，以确定其购房意向，并完成前期认购工作；2.本阶段另一任务以积攒人气（新客户）为主，收取预订金，完成登记。
3.本阶段工作重点完成已登记老客户处理工作，并探知市场对价格、户型的需求。
4.折扣：额外2个点折扣优惠（即一次性89折，一年分期91折）5、保留楼层（5，6，10，11，17，18）及低层的1，2，16号房的部分单位作后期特价单位，其余楼层全部推向市场。
某商业中心内部认购操作方案【可编辑版】
某商业中心内部认购操作方案某商业中心内部认购操作方案一、市场目标销售时段：8月15日—9月30日1、销售目标：内部认购期间销售开发量的30％，总金额约为6000万元。
2、品牌目标：商业圈的核心，龙头地王第一商业街——超大型的休闲购物中心再掀商铺投资热潮3、目标客户群：本区及周边区域的投资客原有商铺租赁客户一期旧业主的亲友二、推售策略1、推售思路：二期正处于打地基阶段，无实物可看，发展商实力及信誉度是买家信任的支撑点。
一期交付使用，开始进入全面招商阶段，招商成功尽快开业是对二期最好的宣传。
对该阶段的目标客户群进行针对性的推广。
通过一系列的形象公关活动提升项目知名度及影响力，进一步确立项目在本商圈内的龙头地位。
2、入市时机开始内部认购：8月15日内部认购期：8月15日—9月30日公开发售期：10月1日8月15日开始内部认购，配合各方面宣传，在“十·一”黄金周前预热，争取在竞争对手加大宣传力度之前抢占目标客户群视线。
选择10月1日公开发售一来与二期工程进度吻合，届时二期五栋楼均已封顶，有实物可看，3、具体部署方案一：直接下定，直接选铺目的：沿用一期的销售手段，试探市场的接受程度在“十·一”前有效拦截竞争对手具体操作：1）意向买家先下诚意金￥20万元，享受优惠折扣，直接选定铺位；2）签署“内部认购意向书”，公开发售7天（或在通知时间）内补签正式“认购书”，7天后签署正式《商品房买卖合同》，交齐首期款及相关税费；3）公开发售七天内达成成交的所交之诚意金直接所购商铺的楼款，不作另行退回；4）如在规定时间内没有成交的，所交之诚意金在一个月内无息退回；5）意向买家凭身份证签署“内部认购意向书”，每份“内部认购意向书”只能认购一个单位；如需转让，须先征得发展商同意，并由出让方交纳￥1万元手续费予发展商；直系亲属间转让无需交纳手续费，但需出示户口本证明。
方案二：先下诚意金，只保留折扣不保留单位，公开发售时再轮筹选购，先到先得。
地产内部认购活动方案策划
地产内部认购活动方案策划一、背景分析地产内部认购活动是指各类地产项目内部员工参与认购公司自有住宅的活动。
这一活动的目的是通过给予内部员工购买住宅的机会，增强员工的归属感和忠诚度，提高公司的内部凝聚力和竞争力。
此外，地产内部认购活动也可以作为激励机制的一种形式，帮助公司吸引人才和留住人才。
二、活动目标1. 提高员工的忠诚度和归属感。
2. 增加员工的获得感和幸福感。
3. 改善员工的居住条件和生活质量。
4. 帮助公司吸引和留住人才。
三、活动内容1. 项目介绍：详细介绍公司自身的住宅项目，包括地理位置、规划面积、户型设计、配套设施等信息。
2. 价格优惠：针对内部员工提供优惠价格，比市场售价更有竞争力，以确保员工的购房需求能够得到满足。
3. 支付方式：提供多样化的付款方式，如贷款、分期付款等，以降低内部员工的购房压力。
4. 员工权益：提供额外的员工权益，如优先选择楼栋、楼层和房型，以及赠送家具家电、车位等。
5. 购房咨询：设立专门的咨询服务团队，为员工提供购房相关咨询和解答疑惑。
6. 员工参观：组织员工参观样板房和小区环境，让员工更直观地了解和感受住宅项目。
四、活动流程1. 宣传和预热阶段：a. 在公司内部通报制定举办内部认购活动的计划和目标。
b. 撰写宣传稿件，发布公司内部电子通讯、企业微信等平台，并定期更新活动进展情况。
c. 设立活动咨询热线和电子邮箱，接受员工的咨询和报名。
d. 开展内部宣讲会，详细介绍住宅项目和购房政策，并回答员工的问题。
e. 设立活动专页，汇集活动相关信息，包括住宅项目介绍、价格优惠、购房咨询等内容。
2. 报名和筛选阶段：a. 员工向公司提出购房意向，并填写购房申请表。
b. 公司对购房申请进行筛选和初步审核，针对符合条件的员工进行进一步沟通。
3. 定购和签约阶段：a. 围绕认购员工的购房需求，确定房源分配方案，并向购房员工发放购房通知书和认购合同。
b. 员工确认购房合同和付款方式，并按合同约定的时间和金额进行付款。
某地产金色家园内部认购及开盘计划方案
某地产金色家园内部认购及开盘计划方案•内部认购策略•开盘计划安排•营销推广策略目•服务与售后保障录CATALOGUE内部认购策略认购对象及资格认购资格宣传推广报名登记资格审核认购确认认购流程设计认购优惠策略优惠定价优先选房额外赠品售后服务CATALOGUE开盘计划安排确定开盘时间点预售许可证获取避开竞品高峰期030201开盘时间确定项目现场售楼处酒店会议厅网络线上开盘开盘地点选择签到接待项目介绍由专业讲师对项目进行详细介绍，包括地理位选房认购现场答疑抽奖环节结束致辞开盘活动流程CATALOGUE营销推广策略官方网站和微信公众号线上活动网络广告售楼处展示在项目周边社区、商圈等人流密集区域举办路演、派发传单、设置展板等推广活动，扩大品牌知名度和影响力。
推广活动合作渠道跨界合作与金融、教育、医疗等相关行业进行跨界合作，为客户提供一站式的生活解决方案，增强项目的竞争力。
品牌联盟与知名品牌建立战略合作关系，共同打造联名产品或活动，提升项目的品质和附加值。
老带新政策鼓励已购房客户推荐新客户购买，给予一定的优惠或奖励，利用客户口碑传播，降低营销成本。
合作伙伴关系利用CATALOGUE服务与售后保障优质物业服务高效投诉处理严格质量保修售后服务承诺03会员权益福利01定期回访制度02节日关怀活动客户关怀计划组织丰富多彩的活动鼓励业主参与社区建设打造社区品牌社区文化建设THANKS 感谢观看。
认购活动策划方案
认购活动策划方案一、活动背景近年来，认购活动成为了推广企业产品、增加品牌曝光度和吸引潜在客户的一种重要活动形式。
认购活动，顾名思义，就是让消费者在预先支付一定金额的情况下，获得产品或服务的权益。
通过这种形式，可以提前锁定销售额，增加企业的资金流动性。
因此，我们公司决定组织一次认购活动，以提高产品的销售量和知名度。
二、活动目标1. 销售目标：销售额达到1000万元，提高产品销售量。
2. 品牌目标：提升品牌曝光度，增加消费者对品牌的认知度。
3. 客户目标：吸引潜在客户，增加品牌用户的活跃度。
三、活动策划方案1. 活动形式：线上认购活动，通过互联网平台进行产品销售和付款。
以增加便利性，提高用户参与度。
2. 活动时间：确定为一个月时间，包括预热期、认购期和结算期。
预热期为一周，认购期为二十天，结算期为三天。
3. 活动内容：(1) 产品推介：在活动开始前的预热期，通过各种渠道，如社交媒体、电视广告、宣传手册等，向用户介绍公司产品的特点和优势。
(2) 优惠政策：在认购期间，推出一些优惠政策，如首批认购用户享受折扣、赠送优惠券等，以吸引用户购买。
(3) 活动奖励：根据认购金额和时间，设立一些奖励机制。
例如，认购金额大于一定数额的用户可以获得额外赠品或折扣卷。
(4) 透明公正：活动期间，需要及时公布认购额和达成销售额的情况，以保障用户的利益。
(5) 结算流程：设立专门的结算期，对用户的支付进行核实和确认，在活动结束后及时将产品寄送给用户，并开展满意度调查。
(6) 售后服务：在活动结束后，及时跟踪用户使用情况，提供售后服务和产品维修等支持。
四、市场推广计划1. 社交媒体推广：利用微博、微信公众号、抖音等社交媒体平台，发布产品介绍和活动信息，增加曝光度和用户参与度。
2. 线下宣传：在商场、超市等人流量较大的地方，张贴海报、设立展示柜，用于展示产品和活动信息。
3. 合作推广：与有影响力的博主、媒体、明星等合作，通过他们的宣传和引导，吸引更多用户参与认购活动。
房地产营销策划-内部认购期拓客方案
客户群分级：
一级客户群：内部关系客户、金融、证卷客户VIP。 二级客户群：高档车业客户、其他别墅项目意向客户、高尔夫球会VIP客户>奢侈品 店vip客户 三级客户群：航空公司VIP、高端社区业主、知名企业高管、医疗机构上层骨干 拓客顺序划分： 拓客顺序：先易后难，先优质目标客群，后普通目标客群 第一阶段：（12月至1月）：一级客户群； 第二阶段：（2月至3月）：一级客户群+二级客户群； 第三阶段： （4月至5月）：一级客户群+二级客户群+三级客户群。 第四阶段： （6月之后到开盘前）：一级客户群+二级客户群+三级客户群
解决办法 强势行销，开拓客源，实现销售目标！
1、主动走出去，去目标客户群进行行销、 拓客！
行销拓客
2、培养、实践，形成一支强力高效的行销 拓客团队。
3、发展兼职行销人员，主要为金融机构大 客户经理、具有较广人脉资源的人士等。 4、不断优化调整，形成一套有效有行销拓 客操作体系。
PART2 拓客执行规划
大客户经理拓展宣Байду номын сангаас方式
目标客户群体内信息宣传方式
宣传方式：利用客户群内部客户短信、微信群投放投放信息。 信息投放人：目标大客户群的关键对接人 投放人群：其群体内的目标人群。
投放内容：短信、及时信息格式，配合项目即时销售信息。
例如：尊敬的XX银行VIP客户： 高端项目“”一期别墅内部认购即将推出， 超值内部认购价XX折，折后总价约XX万/套，详询电话：xxx
大客户经理拓展推介会活动
活动物料准备
序号
1
物料名
楼书
数量
若干
备注
具体数量视具体情况而定
2
3 4 5 6 7 8
壹中心内部认购总体营销执行方案
内部认购作为企业营销策略的一部分，旨在提前锁定目标客户群体，提高项目知名度和美誉度，为项目的正式推出奠定良好基础。
内部认购定义和背景背景定义产品特点优势壹中心的产品特点与优势目的意义内部认购的目的和意义投资客群本地居民和外来人士高净值人群目标客户群体定位高品质居住环境便利的交通条件完善的配套设施030201客户需求分析03城市核心区域稀缺性01高端楼盘市场火爆02政策鼓励高品质楼盘建设市场趋势与机会点成本导向定价参考同行业或竞品的价格水平，制定相对有竞争力的价格。
这有助于在市场中快速获得份额。
竞争导向定价价值导向定价产品定价策略员工福利宣传企业文化建设定向营销内部认购的推广方式专属优惠政策定制化产品优先购买权口碑营销与外部市场的差异化营销策略销售部门负责客户沟通、认购合同签订、销售数据统计与分析等工作。
营销部门负责整体营销策略制定、推广活动策划与执行、市场调研与分析等工作。
客户服务部门负责产品咨询、售后服务、客户满意度调查等工作。
执行团队组织与分工预热期（1-2周）开盘期（3-4周）强销期（5-6周）尾盘期（7-8周）营销活动的时间表评估营销活动的吸引力和市场接受度。
认购人数达到预定目标销售额达到预定目标客户满意度达到预定目标市场反馈与口碑评估整体销售效果和营销策略的有效性。
评估客户服务质量和售后支持力度。
通过客户反馈、媒体报道等途径了解市场对项目的评价，评估品牌影响力和市场口碑。
关键里程碑与评估指标1 2 3高认购率品牌提升资金回笼预期的内部认购效果市场波动房地产市场存在周期性波动，如果市场出现下行趋势，可能对内部认购产生一定的负面影响。
竞争激烈同区域内可能存在多个类似项目，竞争激烈将使得内部认购面临一定的压力和挑战。
投资者信心投资者信心受到宏观经济环境、政策调控等多种因素影响，如投资者信心不足，可能影响内部认购效果。
可能遇到的风险和挑战风险应对策略和调整措施01020304市场调研品牌推广投资者教育灵活调整认购政策全面覆盖创新策略数据驱动团队协同方案总结与亮点回顾深化数据分析拓展线上渠道强化品牌传播提升服务质量01030204未来工作展望与改进方向激励团队与实现更高目标定期培训建立激励机制强化团队凝聚力鼓励创新鼓励团队成员提出新的想法和建议，为实现更高目标提供源源不断的动力。
内部认购执行方案
内部认购执行方案一、内部认购的目的1、确认诚意客户数量，为项目开盘后销售政策制订提供依据，并实现对销售进度的较准确把握。
2、为项目开盘蓄积足够的客户以制造开盘时项目旺销的热烈气氛。
3、通过一定的优惠措施来刺激前期一直关注项目的客户，力促其在此阶段做出购买决策，同时吸引新的意向客户。
4、制造购买的紧迫感，促成意向客户在较短时间内做出购买决策。
5、通过有针对性的团购政策在前期缓解一些不利因素造成的销售阻力。
二、内部认购期的阶段划分时间销售阶段销售目标销售面积2009/8月底—2009/10底内部认购一期15%2009/10月底—2009/12月内部认购二期10%底合计25%三、内部认购的优惠措施1、第一阶段：·针对公务员特惠购房客户及开发商关系客户，规定其交纳2万元现金认购公务员特惠购房金卡壹张，至正式签订购房合同之时公务员特惠购房金卡可享受叁万元的购房优惠，另享受付款方式折扣优惠。
·针对散客，规定其交纳贰万元现金认购VIP银卡壹张，至正式签定购房合同之时VIP银卡可享受壹万元的购房优惠，另享受付款方式折扣优惠。
·第一阶段认购活动暂定2009年10月底结束，届时以VIP卡的序号决定客户选房顺序。
2、第二阶段：·从第二阶段开始之日至开盘日期间，客户于某日交纳贰万元诚意金认购VIP卡，则从认购日开始算起至开盘日止，每天累计150元优惠，另享受付款方式折扣优惠。
·开盘日选房顺序由第二阶段VIP卡序号决定。
四、内部认购期推货策略1、房源内部认购期总的推货原则是：尽量消化项目内位置相对较差和户型较大房源的同时，在不同阶段注重大、小户型、条件各异户型的搭配推货。
在尽可能减轻后期销售压力的同时保证项目在各阶段的预期销量。
1、内部认购第一阶段推：“悦和轩”整栋和“钦和轩”四房中由黄泥塘办事处团购后所剩房源，即86套（在“悦和轩”暂留20套三房单位）+“崇和轩”整栋E1、E2户型64套以及整栋E4户型32套+“众和轩”整栋E3、E4户型64套以及整栋E2户型32套和E1户型的1—12层12套。
某楼盘内部认购暨认筹解筹销售实施计划书
某楼盘内部认购暨认筹解筹销售实施计划书一、员工内部认购期1、时间：2005年12月9日－12月14日2、工程配合◆现场售楼部三期新售楼部装修及现场布置。
（12月5日前交付使用）负责跟进：××先生◆示范单位示范单位的装修及现场布置。
（12月5日前交付使用）负责跟进：××先生◆建筑模型建筑模型制作。
（11月30日交付使用）负责跟进：××、××专人负责◆示范单位通道示范单位通道整理、布置。
（12月5日前交付使用）负责跟进：××、××专人负责3、销售资料配合：（12月5日前交付使用）楼书 2000份彩色宣传单张 5000 份单位平面图 2000份认购须知 2000份装修标准 2000份付款方式 2000份客户意见问卷 2000份收据 10本鞋套 2000个4、人员配合销售人员 12名（××）其中当值主管1名 12名（××）财务人员 1名（××）保安人员 1 4名（××）售楼部：2名示范单位：2名小区各主要通道：10名清洁人员 2名（××）售楼部：1名示范单位：1名（每天早上十时前完成清洁工作，保洁工作避免影响客人参观）5、销售人员工作配合◆销售人员接受全面培训。
◆销售人员向到场了解本项目的顾客介绍××，同时向他们派发销售资料。
◆销售人员在介绍本项目的同时，亦利用客户问卷收集客人对楼盘的意见及购房意向，问卷内容主要是需求户型、面积、价格接受水平等，（详见附表一）。
◆利用现场电话开始联络××物业及××的目标客户资源，向该批客户推介××花园三期，邀请他们到场参观本项目。
◆ 11月30日前向员工内部认购目标客户寄出认购卡。
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内部认购期营销方案（营销准备期03/7/29——03/8/20）1一、产品策略：1、项目产品现状工程现状:项目工程进展顺利，高度已至18层，定于八月中旬封顶；样板房已间隔完毕，但未开始批荡，完工尚未确定时日。
交楼标准：所有公共部分及毛坯房、精装修的标准已经书面确定，所有后续工作严格照此执行。
建议：项目南面距深南路仅150米，西面距彩田路不到30米，实地勘测发现，两面噪声巨大，将严重影响西面和南面大户型的销售，而此大户型朝向、景观、户型俱佳，是本项目最佳利润之所在，为彻底解决噪声问题，，希望发展商在项目西面和南面户型外窗上安装双层隔音玻璃，便于销售员在销售过程中进行引导，促进此类大户型的销售。
、2、项目产品包装售楼处包装：户外广告牌、室内展板（五块）、销控板、背景墙、玻璃橱窗装饰售楼处内包装基本完成，玻璃橱窗简单包装正在设计中，但户外广告牌迟迟未上，影响外观视觉效果。
2销售物料准备：所有销售物料（折页、户型图、认购书、临定单）准备及印刷工作已经完结，所有物料定于7月29日上午全部到位。
3、项目营销时间确定：内部认购时间对部队内部认购开始时间：2003 年8月1日正式认购时间：2003年8月5日期间主力客户群锁定：8月1日—8月3日，部队内部人员8月3日—8月6日，发展商已登记的关系客户及老客户38月6日—8月10日，本土行登记老客户4、推盘策略：内部咨询登记期（2003/7/29-2003/8/20）市场检验期（7/29-8/7）1.本阶段以消化前期登记老客户为主，以确定其购房意向，并完成前期认购工作；2.本阶段另一任务以积攒人气（新客户）为主，收取预订金，完成登记。
3.本阶段工作重点完成已登记老客户处理工作，并探知市场对价格、户型的需求。
4.折扣：额外2个点折扣优惠（即一次性89折，一年分期91折）5、保留楼层（5，6，10，11，17，18）及低层的1，2，16号房的部分单位作后期特价单位，其余楼层全部推向市场。
正式认购期间（8/7—8/20）1.折扣不变，额外2个点折扣优惠（即一次性89折，一年分期91折）2.推出楼层保持不变。
（注：本阶段价格可根据实际销售情况及市场反应，作出适当调整；并针对关系客户，调整大户型单价）43、本阶段广告宣传工作正式拉开，现场包装准备完毕。
4、视销售情况伺机推出17、18层。
正式发售期（2003/8/21—2003/9/30）（注：本阶段价格可根据实际销售情况及市场反应，作出阶段性及个别户型提价调整）1.加价推出17、18、11层或者10层等二到三层单位，其余楼层继续保留2、付款方式上调一个点（即一次性90折，一年分期92折）3、正式认购当天可举办相应活动及仪式，如抽奖活动或当天足定购房可获得额外优惠。
4、广告宣传力度加大。
持续热销期（2003/9/30——2003/11/30起）1、加价推出6，10二层单位，5层继续保留。
2、付款方式不变，折扣视销售情况略有调整。
5尾盘期（2003/11/30起）1、加价推出第5层单位，带动其余尾盘销售。
2、付款方式下调一个点。
二、价格策略：1、销售价格:表格均价5878元/平方米（含装修）5682元/平方米（不含装修）2、付款方式及折扣：一次性付款（91折）1、签署认购书时支付定金￥10000元（二房以上定金￥20000元）；2、签署认购书后七日内付总楼款的50%（含定金），同时签署购房合同；3、签署认购书之日起三个月内付清余款50%。
6一年分期付款（93折）：（首期20%，80%一年内分期支付）1、签署认购书时支付定金￥10000元（二房以上定金￥20000元）；2、签署认购书后七日内付总楼款的20%（含定金），同时签署购房合同；3、签署认购书之日起三个月内付总楼款的20%；4、签署认购书之日起六个月内付总楼款的20%；5、入伙前5日内付总楼款的20%；6、签署认购书之日起十二个月内付清总楼款的20%。
3、优惠策略：部队内部人员：一次性付款（85折）（4830元/平方米，不含装修），7一年分期付款（88折）（5000元/平方米，不含装修）发展商关系客户：折扣由发展商根据具体情况自行掌握。
广大社会客户：内部认购期享受2%优惠一次性付款（89折）（5057元/平方米，不含装修）一年分期付款（91折）（5171元/平方米，不含装修）三、通路策略1、现场包装售楼处：售楼处内部展板布置（已完成）8玻璃橱窗装饰（已经设计）大型广告牌布置（待部队批准）楼体条幅：展示楼盘形象，突出热销气氛，散布销售信息。
（正式认购时开始悬挂）南面：春晖苑，内部认购开始，咨询热线：83206666，83251111西面：中心北区，都市城堡；北面：打造中心区低价置业定律，3988元/起围墙：塑造项目形象，突出项目卖点——配套、交通、商务、投资。
导示牌：在深南大道、彩田立交桥、彩田路旁设三个方向的道路指示牌，保证客户在寻找春晖苑售楼处准确、快捷，少走弯路。
样板房：样板房要求美观大方，展示项目最大卖点——景观；突出户型上的优势，归避户型上的劣势，引发客户的认同心理。
希望发展商加快样板房的装修进度，给出明确的峻工日期。
看楼通道：整体风格：清洁，宽敞，安全，明确的方向性、导示性，起到形象推广作用。
路线：从售楼处到看楼电梯。
（距离约150米）9主题：整体形象突出——中心北区。
都市城堡，卖点明确——交通、配套、户型。
2、老客户介绍新客户老客户介绍新客户的奖励制度——即凡已在春晖苑购房的客户，每介绍一个新的客户（亲戚、朋友、同事）在春晖苑成功签约购房，发展商予相应的物质奖励，以促进楼盘销售。
●新客户购买一套一房或二房，老客户可获得500元/套现金奖励；●新客户购买一套三房及以上，老客户可获得800元/套现金奖励；此类营销手法在本土行操盘过程中屡建奇功，景华苑、华达园等投资型物业中老客户介绍新客户成交套数占总成交比例的20%以上。
3、派单：军产房没有商品房预售许可证，在传播推广上受到许多限制。
根据景华苑的推广经验，购买军产房的人经济能力相对较高，出入区域较为集中，直销派单不失为一种较好的营销推广手法。
设计印制单张：根据项目广告特性，设计项目介绍单张，突出项目价格信息，展现项目最大竞争优势，印制成本相对降低。
招聘派单人员：从社会上招聘3—5人组成派单小组，并对其进行初步项目知识培训。
派单：根据销售现场掌握的客户来源情况，划分特定区域（莲花村、华强北等）进行派单，并进行相应监控及效果评估。
4、直邮：10与邮电局联系，根据销售现场客户来源区域划分，对客户相对集中区域，进行项目单张直接投递，将信息直接传入每一个准客户手中。
区域：梅岭一村，景田片区，香蜜湖片区，福民新村。
5、长期设点：周末可考虑在万佳设点派发单张，进行简单的项目知识介绍，打响项目知名度，吸引更多意向客户。
6、媒体时间：正式内部认购，封顶或开盘之时媒体：《南方都市报》（深圳媒体中只有南方都市报接受军产房广告刊登）主题：项目价格信息，突出项目最佳性价比效果：深圳房地产市场主要通路为媒体，媒体所造成的影响力将是其他通路方式所不能比拟的，所带来的源源不断的客户效益将使前期投入物有所值。
11四、广告策略：1、主力客户群分析（内部认购期）项目熟悉情况：居住项目周边地区，或来过项目多次，对项目已较为熟悉购房意向：购房意向较为明确，对地段、交通、配套条件较为看好。
主要影响因素：价格和付款方式（多认为价格过高，希望做按揭）功能用途：多用于家人自住，意向户型：两房、三房、四房2、广告主题：根据本阶段意向客户群分析，制定广告宣传方向。
主要策略：自住诉求为主，投资诉求为辅；广告方向以塑造项目形象为主，突出项目作为生活功能在配套、交通上的巨大优势。
12形象定位：中心北区，都市城堡释义:中心区作为深圳市未来的城市核心，房地产豪宅市场的最炽点，是项目的第一属性；项目定位于商住楼，单价低，但置业门槛高，在成功人士在中心区的理想乐园，俯瞰中心区的繁华璀璨，品味成功后的沧海桑田，在都市中寻找属于自己的城堡。
广告诉求点：配套：七大市政配套交通：深南大道二大城市主题绿色生态公园彩田路两大都会核心商圈红荔路两大生活类主题购物商场地铁站口物业核心广告元素：3988元/平方米起（价格）133、媒体计划五、促销策略：141、特价房策略：时间：无限制方法：每周将价目表上单价最低的一套房价格及户型面积红纸写上，悬挂售楼处，并在宣传单张和广告上大肆渲染，卖出以后马上更换。
目的：在视觉上造成强烈震憾和冲击，，给投资性客户造成项目价低质优、性价比高的印象。
2、倒计时提价策略：时间：在项目每次提价前十天。
方法：布置倒计时条幅，悬挂在售楼处显眼之处，每天更换倒计时牌。
目的：制造热销、紧张、抢购的气氛促使客户尽快下定。
3、现场广播销控：时间：售楼处人气较旺时，销售势头好的时机，由现场经理掌握。
方法：每售一套，现场销售经理用音响话筒对客户表示祝贺，并提醒销售员进行对售出物业进行销控15目的：以制造现场热销气氛，促使客户尽快下定，同时购房客户心理上会对祝贺表现出极大满足感，更坚定了购房信心，可谓一举两得。
4、销售各阶段与周边商物业联合促销金盾剧院：●逢金盾剧院有大型影片上影，著名影星光临时，与其联合举行促销活动。
推广本项目。
●在热销旺期，在金盾剧院包场，对成交老客户和来访新客户赠票，酬宾答谢新、老客户的厚爱。
●在金盾剧院进行影片推广时，联合赞助进行，打响项目知名度。
万佳百货：●周末在万佳举行现场推广活动。
●在万佳设立固定销售点，向来往人群派发资料，介绍项目情况。
●与万佳联合举行促销活动，向成交客户赠送万佳购物优惠卷或成交客户自动享有万佳会员卡。
●在某一阶段购房客户，享有在万佳购买某一商品（如食用油）的五折优惠权。
5、活动促销活动主题：春晖苑封顶仪式春晖苑开盘仪式16活动目的：以制造和吸引人气，在片区造成较大的影响力，树立项目知名度，可利用庆祝活动当天对购房者实行各种形式优惠促销，以促进项目销售。
活动内容：相关领导讲话剪彩仪式文艺表演抽奖活动优惠促销策略：●活动当天抽出十名幸运者，购房可享受1%的优惠。
●活动当天购房者可享受额外1800元现金返还优惠。
●活动当天，凡在春晖苑购房的新老客户可参加幸运大抽奖，大奖为背投数码电视。
●活动当天下定客户即获赠半年物业管理费。
6、在认购各阶段赠送不同的礼品——亲情营销：●来访客户均赠送小礼品。
（雨伞、口杯、笔、瓶启等等，印有春晖苑标记），费用预算约5000元；●凡带小孩到访客户，小孩均可额外获赠公仔一只——爱心营销。
●热销期间周末均有成交客户现场大抽奖活动。
（电饭煲，衬衫，消毒柜，灯具，茶具），费用预算约10000元。
通过春晖苑礼品赠送活动，聚集人气，拉近买卖双方的距离，加强与客户之间的情感沟通，使客户产生应有的归属感，最终促进销17售。