房地产企业管理与项目管理培训教程

•资金平衡计 划
•技术经济比 选
•管理目标设 定
•工作界面划 分
•资金投入：总量/时点 •动态平衡：发包策划/变更控制 •降低一点功能，成本降低很多 •增加一点成本，销售收入增加较多 •增加一点成本，增加功能与使用的灵活性
•要80分还是90分 •建设费用与营运费用比选
•专业设计界面 •专业施工界面
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结构设计成本控制
•三大纪律
1. 目标成本合同化 2. 进行多方案比选 3. 进行中间过程审图
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•八项注意
1. 注意提前与技术协作单位沟通 2. 注意专业间的平衡与协调 3. 注意荷载的合理取值（风荷载、抗浮水位、消防车轮压） 4. 注意力学模型的选择（计算跨度与约束条件） 5. 注意材料与施工方案的选择（砼与钢筋、空心板、预应力） 6. 注意计算结果的分析（位移、轴压比、边缘构件、加强区、
•决策层 •执行层
•内
容
•精细
•管理水平
•通用 •粗放
• 资产回报 • 风险控制 •利益最大化 •风险最大化
•以招标策划为核心 •以设计管理为重点 •以合同管理为核心
•以发包管理为重点 •以支付管理为核心 •以结算管理为重点
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•内 容
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主动控制技巧图
•
智能化、市政道路与管网、发电机
•
及环保、停车交通系统、中水系统等
•表示协作关系 •表示协调关系
•综合：厨房设备及环保、体育设施
•
（泳池、运动场地等）
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内部管理需求分析图
•内 容
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•管理组织
•机构设置
•制度/流程
•管理模板
•技术类 •经济类
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企业管理核心资源分析图
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项目开发设计管理分析图
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•I
•Ⅱ
•Ⅳ
•Ⅲ
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项目开发施工管理测试图
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房地产项目全程策划指导书
•内 •容
•数据积累：与历史成本对比/与市场造价指标对比 •业绩考核：与销售额挂钩/与成本挂钩
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设计管理技术——“五图一书”
•外部合作关系分析图 •内部管理需求分析图 •成本内控责任分析图 •设计缺陷评审控制图 •设计研发管理分析图 •设计发包操作建议书
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•危机管理：规划改变/各类索赔 •缺陷管理：编制后评估报告
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设计阶段成本控制
•三大纪律
1. 控制无效成本 2. 控制隐性成本 3. 控制运营成本
•八项注意
1. 注意对营销策划定位的解读 2. 注意对当地政策法规的解读 3. 注意与咨询机构的配合 4. 注意面积赠送控制 5. 注意部品部件控制 6. 注意结构成本控制 7. 注意建筑成本控制 8. 注意景观成本控制
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2020/11/19
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项目开发管理——“五图一书”
• 企业管理核心资源分析图 • 项目开发设计管理分析图 • 项目开发施工管理分析图 • 项目开发投入产出分析图 • 成本管理与管理成本分析图 • 房地产项目全程策划指导书
•技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/
•管理评价
•技术管理 •技术配合
•设置机构：综合素质/专业配套 •不设机构：技术顾问/咨询机构 •提高配合效率/降低管理成本 •提高工作质量/减少设计变更 •招标文件/设计任务书
•作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化 • 合同：设计/勘察/检测/加固/咨询
•成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格
隐性成本分析图
•内 容
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•管理 •漏洞
•决策 •成本
•前期
•合同漏洞
•中期 •后期
•采购漏洞
•支付漏洞
•签证漏洞 •误差：面积误差/货不对板
•交楼索赔 •结算漏洞
•延期：延期交楼/房产证 • 质量索赔：质量通病、观感缺陷
•运营补贴
•纠错成 本
•会所 •学校 ••楼违巴规罚 金•“杀价” 成本
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成本管理建议书
•内 •容
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•目标管理 •招标管理 •合同管理 •支付管理
•管理总结 •
•成本规划：子目划分/指标核定 •任务落实：平衡现金流/责任成本 •招标策划：发包界面、计价模式、组价规则 •评标策划：技术标/经济标评标要点 •合同台帐：分类管理/分项目管理 •变更管理：设计变更、索赔管理 •操作流程：申请/百度文库批/支付三大环节 •支付查询：应付/实付金额
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•拿地策划 •设计优化 •成本策划 •质量策划 •交楼策划
•经济分析:成本/利润/现金流 •技术分析：政策风险/开发难度 •控制成本：体系优化/材料优化/产品部件优化 •控制质量：作业指导书 •目标成本：落实责任部门 •招标策略：产业链整合 •承包方：质量分级控制原则 •监理方：入伙投诉率控制原则
裂缝宽度） 7. 注意计算结果的归并 8. 注意构造设计的技术依据
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成本管理技术——“五图一书”
•管理差异分析图 •主动控制技巧图 •隐性成本分析图 •管理信息整合图 •管理资源整合图 •成本管理建议书
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管理差异分析图
•指导思想
•控制缺陷：功能/感观/维护 •技术总结：踩盘/成本/交楼 •工程类：报建/招标/施工/验收 •综合类：营销/招商/物业管理
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成本内控责任分析图
•方案
•项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准
•设计 •设计
•关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求
•管理
外部管理合作关系图
•概念设计
•施工图审查
•开
•建筑设计
发
•地质勘察
•总图、建筑 •结构 •水、电、暖通 •消防 •人防
商 •设计监理
•土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、
•
预应力结构、网架、地基处理
•专项设计
•表示合同关系
•装修与景观：园林、绿化、室内外装修、
•
标识、景观照明
•公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、