房地产企业税收政策汇编

房地产企业税收政策汇编

房地产业营业税政策

一、征税范围

（一）基本规定

1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：

⑴房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；

⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；

⑶设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。

其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

（二）特殊规定

下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：

1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。

2、单位将不动产无偿赠与他人的行为。

3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为。

4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。

5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。

6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。

7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。

8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。

9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。

11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。

12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为。

13、虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为

14、以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。

15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。自2003年1月1日起，对转让股权行为不征收营业税。

（三）具体征税规定

1、对企业将拥有的不动产作为股、利分配给其股东（投资者）的行为，应按“销售不动产”征收营业税。

2、借款者无力贷款，抵押的房屋被银行收走抵作贷款本息，这表明房屋的所有权本借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

3、在包销期间，房地产开发企业应按销售不动产征收营业税，而对包销商，按其差价或手续费为计税依据依“服务业－代理业”征税。

4、对将自建建筑物对外销售，首先应按“销售不动产”税目征税，同时现行政策还规定，其自建行为视同提供应税劳务，还应征一道“建筑业”营业税。

5、在合并（包括兼并）、分立过程中，企业的不动产与土地使用权是随同整个企业的人、财、物等一起发生转移的，不征收营业税。

6、转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

7、土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

二、纳税义务人和扣缴义务人

（一）纳税义务人

在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产的单位和个人为转让土地使用权和销售不动产的纳税人。

（二）扣缴义务人

对境外单位或者个人在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产而在境内未设立经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。

三、营业额

（一）基本规定

房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

（二）特殊规定

1、单位和个人转让其受让的土地使用权,以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。

2、单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。

3、单位和个人销售其购置的不动产,以取得的全部价款和价外费用减去不动

产购置原价后的余额为营业额。

4、单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

5、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后同一行为的营业额中减除。

6、纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。

7、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额；没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格（即组成计税价格）作为其营业额。

组成计税价格=营业成本（或工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

销售不动产的成本利润率为10%。

8、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方统一对外销售”中的“一方”，是指开具销售不动产发票或房地产交易发票的单位。

9、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额。“建设成本”，是指从项目立项到不动产竣工，这一期间内发生的与开发不动产有关的成本、费用，不包括出资方支付给出地方的拆迁补偿款、停产损失等款项。对于采用两方共同立项并按一定比例分配不动产方式的纳税人，如果分配不动产时，还无法准确计算出不动产的建设成本的，先按照实际发生的建设成本预征，等工程决算后再清缴。

10、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。

11、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入。

12、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项。

四、税率

房地产业的税率为5％。

五、纳税义务发生时间

（一）基本规定

房地产业的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

（二）特殊规定

1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这里的预收款包括定金。