业主大会和业主委员会的现状及分析

关于业主大会和业主委员会的问题及分析工管国际1111 王倩玉1120408145

《江苏省物业管理条例》中，第十一条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。”《物业管理条例》中，第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

问题一：业主大会及业主委员会程序执行不规范：

在召开业主大会的时候，并没有将业主的积极性调动起来，导致每次大会参与人数寥寥无几，问题迟迟得不到解决。于是只能通过业主选出业主代表，组成业主委员会，有他们去代表业主们去解决事情。《物业管理条例》中规定"第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

在业主委员会在选拔的时候，业主也没有积极性，所以选出的人往往不具有代表性，大多为退休的老人们，导致小区业主们的意见没法得到统一，当出现问题的时候，大家依旧各执一说。以至于现在很多的小区的业主只关注自己家里面的情况，而门外的、小区里的则一律事不关己高高挂起。个人以为是因为中国人大多缺乏公民意识和集体荣誉感，在平时的社区生活中没有尽到自己的义务，可每到需要征求集体意见的时候或者老小区改造的时候，当涉及到个人利益的时候大家才想起去征讨自己的权利。当然其中也不乏很多开发商和物业管理公司不按着规范走，没有很好的按照合理合法的程序办事，最后都引起了纠纷，甚至闹到法庭上也绝不是少数。这就要求业主们提高公民意识，业主大会和业主委员会规范办事程序。另一方面，业主的维权意识不强，即使作为业主也意识不到业主委员会的重要性，当自己权益受损的时候也投诉无门，而当开发商和政府部门官官相护，业主们只能吃哑巴亏。这就更要求推出实质性的规范和规划，来规范各个部门的人按照程序办事，有法可依，有据可循，方可有条不紊。

问题二：业委会成员工作自律程度不高：

有些业委会成员将自己的工作推给了物业公司，没有好好尽到自己监督物业工作的义务，甚至出现了个别业委会全权托管给物业，使得物业和业主之间的责任义务更加没有界限。抑或，有些业委会随意的过度干涉物业的工作，煽动业主，把小事夸大，没有好好的协调好业主和物业之间的关系。

没有丝毫的专业知识，甚至公民意志和社会责任感都不强。尤其在牵扯到资

金问题的时候，业务委员会和物业的问题往往更加明显，因为有权利在手，很多的灰色收入，甚至启用全体名下的不动产来进行出租，商用，从中牟利。《业主大会规程》中第二十一条规定：“业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。”

解决措施一：政府部门加强监管，细化法制建设

《物业管理条例》中规定“第十六条业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”在此基础上，政府还应加强对业主委员会及物业公司的监管，让业主们出现问题时有地方去求助，细化规范，完善法律，填补制度上的漏洞，才能更好的促进各种工作的程序化规范化进行。

解决措施二：选举真正的业委会，先培训后上岗

按照物业管理条例中规定的，按照规定程序选举出真正业委会，给予这些人相应的报酬，并且要他们真正的明白自己的地位和这份工作的责任和义务，他们必须具有必要的法律意识和专业知识，若没有，则需要进行培训。并且他们也有义务向业主们宣传《物业管理条例》等规范，让业主们更好的了解自己的权利和义务。实实在在的行使起自己监督物业工作的义务，从相对比较专业的眼光去看待社区中的问题。

解决措施三：创新管理模式，提高公民素质（仅仅是个人观点）改善现有机制中的不足。学习物业管理机制发达的国家的管理模式，将国外机制中国化，更好的适应我国。各区域，各个消费水平下的小区进行分区域分等级管理，尽可能将精英阶级，中产阶级，无产阶级分区，给出每个区域的给出相应的不同的有针对性的管理模式。这样可以逐步提高小区服务管理水平，比如，精英阶级，可以投入较多的资金，更快的发展，而对于相对落后的区域，国家政府进行宏观调控。

提高公民素质，让每个人有集体意识，公民责任感。每个人肩负起责任义务，减轻业委会、物业、政府乃至国家的负担。再小的问题乘上我们的人口都变成大问题，反之，再大的问题，除以我们的人口都会变成小问题。

【参考文献】

论业主委员会建设中存在的问题及对策（麻晓芳、王承翼、毕俊）

小区物业管理存在的问题及对策（张雅丽、蒋清秀）

论业主委员会的性质、问题与对策（/ziliao/article-181157.html）

关于规范我市社区业主委员会职能的建议（/art/2008/12/16/art_6844_121.html）《业主大会规程》

《物业管理条例》

《江苏省物业管理条例》

物业使用管理课件（高荣）