房地产前期开发相关的工作内容

注：市场需求预测的方法A 定性预测法B 、定量预测法初步可行性研究的内容 初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下(1 )、初步可行性研究的角度与方法(2)、识别各种限制条件 2,规划 定位一一宏观的和微观的区位调查、分析与选择; 定性一一开发内容和主题的分析与选择；定量一一开发规模(建设规模与投资规模)的分析与选择 地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。

但由于商业项目的高度专业化要 求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。

也就好比医院都是专业机构，但牙医不会 接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。

在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。

收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。

而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性， 及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。

专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。

浦东那些 超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这 些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar 这样的专业智能公司来设计。

商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。

在此次法国MAPIC 上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。

1,立项 (1 )、 项目状况(2 )、 开发项目用地状况调查(3 )、 市场需求和竞争分析。

(4 )、 成本估算(5 )、 项目开发组织结构形式和研究(6 )、 开发建设及销售计划(7 )、 项目经济及社会效益分析 (8 )、结论及建议功能与形式的平衡大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。

成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。

综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。

许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。

但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。

上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。

其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。

对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。

可持续发展的空间作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。

机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。

但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。

目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。

首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。

其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。

北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。

商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。

而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。

在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。

结合体验消费设计随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。

在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。

这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。

为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。

如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。

另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师 P0rtman 提出了共享空间的概念。

在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。

各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉 水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。

关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间 成为新一代商业设计的新趋势。

文化主题与地域特点不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。

在资源稀缺 的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。

而在这方面， 海新天地”是非常成功的作品之一。

项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历 史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生 活需要的商业空间。

因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。

以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。

标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生 命力的商业空间。

如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。

而 对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增 加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。

也有许多商业项目不顾本土文化环境，试 图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。

比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。

“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。

脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。

人性化与精细化随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商 业消费及可持续发展的重要手段之一。

商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人， 使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参 照。

购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。

而横向关注范围基本在10--20m 之间，至于超过20m 宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超 宽的范围内“之”字前行。

商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。

建 筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规 划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。

而不是建筑师完成规 划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。

可以说，只有重视专业化和各技 术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。

在这方面，一些大型 专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建 筑设计做到了非常精细的程度。

3,房地产项目推广项目前期策划阶段市场调研分析“上 20m资讯调查地块环境类比分析项目初步发展阶段策划项目策划阶段产品策划产品策划产品SWO分析项目优劣势综合评定项目定位项目发展目标价格策划制定价格总体目标确定定价方法确定定价模式制定物业价格4,销售流程制定价格营销组合策略价格调整技巧营销广告策划客户定位总体营销策略各阶段营销分策略整体广告策略广告执行计划开盘准备准备销售工具广告计划SP活动项目CI设计营销方案执行阶段销售培训销售流程设定销售手册销售表格销售反馈统计分析沁园春北国风光, 千里冰封，里雪飘。

望长城内外惟余莽莽; 大河顿失滔滔。

山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试 比高。

须晴日，看红装素裹，分外妖娆。

江山如此多娇，引无数英雄竞折腰出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊， 不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光 先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其 刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之惜秦皇汉武，略输文采; 祖，稍逊风骚。

唐宗宋一代天骄，成吉思汗, 大雕。

只识弯弓射俱往矣，数风流人物,U.克还看今朝。

此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营能”，是以众议举宠为督: 中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也U。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝, 攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。