踩盘分析报告-招商竞品分析参考作品踩盘格式

招商雍景湾 中新知识城腾龙大道 招商局蛇口工业区控股股份
有限公司 2246
2018.3.11 2020.3
179039方 389406方
1.6 35% 1:1.25
4
基本信息—楼盘简介
6栋
图1：项目鸟瞰图
总栋数：55
16栋高层： 21-24层
29栋洋房： 6-7层
10栋别墅： 3+1层 5
基本信息—楼盘简介
招商雍景湾
优：户型方正实用，最大利用朝南的户型，利用转角飘窗，形成最大最 佳的视野，特别是望河一面，一个可改造的入户花园，灵活运用空间 缺：户型面积的跨度太小，89-100㎡，对于改善型客户来说，无法满足 其需求
价格对比
招商雍景湾，1-5栋已经售罄，现在售第6栋，价格段为 20000~23000元/㎡
产品线
平层、复式
层高 楼间距 建筑布局
平层2.85米、复式5.8米 未知
围合式
平层
2.95米 最宽57.09米
半围合式
平层户型实用、简单、空间感强， 而对比复式，其装修费用较高、 如果装修得不好，很容易使个别
房间的通风、采光受影响
平层天韵层高较高，舒适不压抑
天韵楼间距较宽，十字单体的建 筑结构设计，通风采光佳
灰白色调的后现代设计 2.37
对应口径
规模相当，同属上市地产公司 招商雍景湾容积率较小，业主入 住舒适度高, 人均拥有公建商业配
资源多
绿化率
0.35
0.341
小区内部 配套
公建：雍景湾幼儿园，雍景 湾小学
八百米风雨长廊，幼儿园，儿 童游乐场，小学，阳光草坪，
社区商业
两盘内部配套均比较完善， 生活配套更加方便
时代天韵，目前三期开始诚意登记，均价30000元/㎡，主推5、7 栋南向单元以及8、9栋的全单元
在价格上，雍景湾的均价肯定是低于天韵的，南北向的价格差天 韵也远大于雍景湾，在价格上，客群对雍景湾的接受能力会高一 些。
楼盘点评
SWOT分析
时代天韵
招商雍景湾
S（优势）
1.地理位置好，毗邻地铁站， 交通更加便利。 2.中新知识城唯一一个南向望 湖的双层叠景的园林小区。 3.两梯四户，在售户型多样， 可选择性较多，且设计的较为 合理，使用率高达约81%。 4.豪华装修，全屋嵌入式的变 频空调。
踩盘分析报告
主讲人：XXX 日 期：2018年8月1日
基本信息
目录
基本wenku.baidu.com数对比
双盘户型对比
楼盘点评
基本信息—地理位置
万科幸福誉
时代天韵
九 龙 大 道
合景天峻
龙湖双珑原著
绿地城
3
基本信息—楼盘简介
楼盘名称 地址 开发商
规划户数 开盘时间 交楼时间 占地面积
总建面 容积率 绿化率 车位比
双盘户型对比分析 3房2厅2卫户型对比
VS
时代天韵约98㎡
招商雍景湾92㎡
占 优
1、入户阳台，增加客厅私密性 2、直厅设计，客餐厅连接超大阳台，空间 开阔 3、厕所洗手台分开，干湿分区
1、3.6m大面宽南向景观，南朝向户型 2、房间布局合理，主卧南向大面宽270° 转角飘窗，视野好
劣 1、北向阳台，朝向不好 势 2、动静区分区不好，厕所在主卧室静区区 1、主卧的门口对着主卧厕所的门口，对冲
在售产品信息：1-5栋已经售罄，现在售6栋 ①建筑面积92㎡ 三房两厅两卫 ②建筑面积100㎡ 四房两厅两卫 在售价格：2W-2.3W
92㎡ 三房两厅两卫
100㎡ 四房两厅两卫
6
基本信息—配套设施
教育：
• 幼儿园：雍景湾幼儿园、幸福誉幼儿园、绿地城幼儿园 • 小学：雍景湾小学、幸福誉小学、会元小学、九龙第一小学、塘村小
学 • 中学：广州市第二中学、九佛中学、中心小学、镇龙小学、协和中学、
南洋华侨中学 • 大学：广州康大职业技术学院、广州商学院
医院：
• 南方医院 ，九佛医院，中大附属医院 ，泰和肿瘤医院，皇家丽医院， 社区医院
7
基本信息—配套设施
交通：
• 地铁：14号线支线何棠下站；21号线（预计年底通车） • 公交：知识城南（343a路，345路，365路，370路，445路 ）知识
城南总站（352a路）
商业：
• 里享空间，邻里空间，旺村文体广场 • 中国银行，广州市农村商业银行
8
时代天韵VS招商雍景湾
基本参数对比
参数
规模 品牌商 建筑风格
招商雍景湾
占地：18万㎡ 建面：39万 ㎡
央企，全国房企10强
现代主义设计
容积率
1.6
时代天韵
占地：16万㎡ 建面：50万㎡ 全国房企50强
1、房间布局不合理，人流动线不合理 2、厕所集聚在主卧周边，主卧与公用卫生 间门冲
小结
时代天韵
优：大户型南向望湖，且做到南北通透，最大发挥优势，北向朝向做小 户型，增设一个入户的封闭花园，增加了更多利用的空间，实用率也提 高，户型都能做到80%甚至更高的使用率 缺：小户型不够方正，进深太深，开间又太小
VS
时代天韵约91㎡
占 1、入户阳台，增加客厅私密性 优 2、大飘窗设计，视野好
劣 势
1、开间小进深大，采光不太好 2、南北对流差
3、只有北向单位
招商雍景湾约89㎡
1、动静分区，提高私密性 2、主卧大面宽的270°的转角飘窗，视野 好 3、户型方正
1、餐厅、厨房位置布局不合理 2、厕所门与主卧门对门，距离太近 3、生活阳台采光差
1.容积率较小，绿化率较高， 住的更加舒服。 2.品牌地产，央企，全国房 企10强，知名度、信服度较 高。 3.产品线多样，有平层，也 有复试。 4.东有平岗河 5.价格相对较低
W（劣势）
1.价格相对较高。 2.楼间距较小，采光较差，楼 栋较为密集，产生压迫感。 3.售楼中心的地下车库通风较 差，异味较重，客户第一感受 较差。
建筑布局基本类似，均坐南朝北
小结
招商雍景湾
VS
时代天韵
有板房、园林区
有样板房、交标房、实体园林等 完整展示
2018年1月15日拿预售证， 最早2019年才可交楼
2020年可交楼入住
首付B合同需全款，总共需120 付款条件相对宽松，B合同可申
万以上
请2年8期免息分期
双盘户型对比分析 3房2厅1卫户型对比
域，隐私受到侵犯
双盘户型对比分析 4房2厅1卫户型对比
VS
时代天韵128㎡
占 1、坐南朝北，通风采光极佳 优 2、厕所洗手台分开，干湿分区
3、房间布局合理，空间使用率较高
劣 势 1、北向的小阳台使用率较低
招商雍景湾100㎡
1、客厅，餐厅，主卧三面朝南，通风采光 极佳。 2、入户花园可改造为书房 3、主卧南向大面宽270度转角飘窗，全景 视野无遮挡