北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判
画家村房屋买卖纠纷案系列案之终审合同无效
画家村房屋买卖纠纷案系列案之终审合同无效上诉人(原审被告)李玉兰，女，1969年5月11日出生，汉族，河北省邯郸市邯山区居民，住北京市通州区宋庄镇辛店村。
委托代理人王立则，男，1950年5月15日出生，画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村。
被上诉人(原审原告)马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。
委托代理人董秀梅(马海涛之妻)，1962年11月7日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住址同上。
上诉人李玉兰因一般买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则、被上诉人马海涛之委托代理人董秀梅到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
2006年l2月，马海涛与其母吴淑敏起诉至原审法院称：吴淑敏与其丈夫马万春在通州区宋庄镇辛店村有北房五间、西厢房三间。
马万春于2000年去世。
2002年，马海涛将北房五间、西厢房三间卖与李玉兰。
因李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村农民，其无权使用辛店村宅基地，故起诉请求确认马海涛与李玉兰所签房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋，马海涛、吴淑敏同意按有关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。
后吴淑敏撤回起诉。
李玉兰辩称：双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。
马海涛亦为居民户口，其亦无权使用通州区宋庄镇辛店村的宅基地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。
故不同意马海涛的诉讼请求。
原审法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。
马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。
李玉兰应当把该房产返还给马海涛。
“画家村”的房产纠纷
当然 ， 具体过错 的认定不能“ 一刀 《 房屋买卖协议书》 系违反法律规定 的 切” 还应在个案 中予以衡量 。 ， 现在 ， 有 情形 ， 当属 无 效 。 的买房人明知 “ 小产权房”交 易不合
诈、 胁迫 的手段订立合 同， 损害 国家利 纠纷案件的会议纪要 》的相关规定 中 益 ；、 ２ 恶意 串通 ， 害国 家 、 损 集体 或者 可 以 找到 缘 由 。这个 纪 要 明确 ， 民将 农 第三人利益 ； 、以合法形式掩盖非法 建盖在农村宅基地上 的住房卖给城市 ３
目的 ； 、 害 社 会 公 共 利 益 ；、 反 法 居 民又 起诉 要求 收 回 的 ，法 院原 则 上 ４损 ５违 律、 行政 法 规 的强 制 性 规定 。 将判决双方合 同无效 ，但是考虑到农
签订了《 房屋买卖协议 书》 。李某对房 独就损失赔偿 问题 向通州区法院提起 要求马某赔偿４ 万元 。通州法院 ８ 屋进行 了改造 ， 之后就在这里安 了家 。 诉讼 ， 对 ２０ 年 ， ０ ７ 据说宋庄要开通地铁 ， 这里 的 经 过 审理认 为 ， 于李 某作 为买 受人 利
应 房价将随之大幅度上涨 ，村 民还能分 益 损失 的赔 偿 ， 当全 面考 虑 出卖人 因 补偿所获利益 ， 以及 到巨额的拆迁补偿款。村 民马某很后 土地升值或拆迁 、
悔 当初卖掉房屋 ，于是他一纸诉状将 买受人 因房屋现值和原买卖价格的差 判 画家李某告上法庭 ，要求李某返还房 异所造成损失两方面因素予以确定 ，
屋。
决马某赔偿李某损失 ｌ． ８ 万余元 。 ５
农村宅基地房屋买卖纠纷的司法抉择
或者 由其他法 规 规定 的身 份 的人才 有 资格 向其 所在 的 集体经 济 组织 申请 农村 宅基 地 的使 用权 。（ ）设 ２
立 的限制 性 。农 村村 民一 户 只能拥 有 一处 宅基 地 ，其宅 基地 的面积 不得 超过 省 、 自治 区、直 辖市 规定 的标 准 ，农村 村 民 出卖 、出租 住房 后 ，再 申请 宅基地 的 ，不 予批 准 。（ ）取得 的无 偿性 。农 村宅 基地 ３ 使用 权 的取得 是无 偿 的 ，是 国家给 农 民的一 种福 利 ， 只要符 合法 定 的 申请条 件 ，就 可 以取 得宅 基地 使
（ ）宅 基 地使用 权保 障功 能 的体现 一
宅 基地使 用 权 的客体 是土 地 ，是农 民生存 的基 础 ，具有 保 障功 能 。宅基 地使 用 权 的保障 功 能是指 保 障农 民生存 利 益 的功能 。 宅基地 使 用权 的保 障功 能反 映到制 度 设计上 ， 要体 现在 这样 几个 方面 ： １ 主 （） 身份 的特殊 性 。农村 宅基 地 使用权 是 基于 使用 权 人 的特殊 身份 而取 得 的 ，只有集 体 经济 组织 内的成 员
许 瑜 华
摘 要 ：农村房屋买卖纠纷的解决多年来一直未找到既有法律依据又有社会效果的路 ， 物权法》
出台也 没有给 出明确 答案 。这 一 司法难 题是 宅基 地使 用权 的保 障功 能和效率 功 能 、农村 房 屋买 卖合 同 的有 效还 是无 效这 两对 矛盾 的体 现 。以这 两对 矛盾 的 内部调 和 为基 础 ，结合 纠纷 的 实际情 况 ，农村 房 屋 买 卖纠纷 的解 决应 以保 障功能 为先兼顾 效率功 能 ， 确认合 同效力 时应 确保 宅基地使 用权 的保 障功 能， 因而认 定与 非本村 农 民之 间的买 卖合 同有 效 ，与城镇居 民的 买卖合 同无效 ， 同时在处 理无效 合 同后 果
孟庆方与北京市通州区宋庄镇人民政府二审行政裁定书
孟庆方与北京市通州区宋庄镇人民政府二审行政裁定书【案由】行政行政管理范围行政作为城乡建设其他行政行政行为种类行政强制【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.09.08【案件字号】(2020)京03行终710号【审理程序】二审【审理法官】蔡英伟杨旸王菲【审理法官】蔡英伟杨旸王菲【文书类型】裁定书【当事人】孟庆方;北京市通州区宋庄镇人民政府【当事人】孟庆方北京市通州区宋庄镇人民政府【当事人-个人】孟庆方【当事人-公司】北京市通州区宋庄镇人民政府【代理律师/律所】张金达北京来硕律师事务所;孟文静北京来硕律师事务所;张文斌北京嘉润律师事务所【代理律师/律所】张金达北京来硕律师事务所孟文静北京来硕律师事务所张文斌北京嘉润律师事务所【代理律师】张金达孟文静张文斌【代理律所】北京来硕律师事务所北京嘉润律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】行终字【原告】孟庆方【被告】北京市通州区宋庄镇人民政府【本院观点】根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，原告提起行政诉讼应当属于人民法院受案范围，不属于受案范围的，依法应当裁定驳回其起诉。
【权责关键词】行政裁决行政复议违法拒绝履行（不履行）管辖举证责任证据不足行政复议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，原告提起行政诉讼应当属于人民法院受案范围，不属于受案范围的，依法应当裁定驳回其起诉。
关于行政诉讼受案范围的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（七）项明确，行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外。
北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引
《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引（试行）》为了配合当前北京司法机关在涉及农村私有房屋买卖、继承、析产纠纷等案件中司法鉴定需要，北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称协会)根据相关法规，针对农村私有房屋评估的特殊性，对涉及的若干问题进行研究，提出《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)》。
现就该指引编制过程中重点考虑的宅基地使用权价值评估问题说明如下：一、评估的合法性与司法实践的需要目前对于宅基地原合法使用人宅基地使用权价值除通过唯一合法途径“征地拆迁”实现外，其它主要是隐含在民间非法交易中。
1.虽然根据《土地管理法》及土地管理的相关法规，宅基地买卖受到限制，宅基地不存在真正意义上的市场价值，但并不能否认作为农民生产、生活重要生产资料的宅基地确实存在价值。
根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
2.虽然宅基地买卖合同属无效合同，但因双方均有过错，根据合同法规定当事人双方均应当承担各自的责任，从而使为判定当事人双方各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。
宅基地买卖合同属于无效合同。
但合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2008年中国十大法制案件
2008年中国十大案件1、“华南虎照”案（5435606票）2008年11月17日，陕西省安康市中级人民法院在旬阳县法院对“华南虎照”造假者周正龙案进行公开开庭审理。
周正龙因犯诈骗罪、非法持有弹药罪，法院决定对其执行有期徒刑两年零六个月，缓刑三年，并处罚金2000元。
2007年10月3日，周正龙宣称拍摄到濒危动物野生华南虎的照片引发轰动。
法院认定周正龙以非法占有为目的，用拍摄假华南虎照片的手段骗取奖金2万元。
网络评论：持续了一年多的“华南虎事件”似乎尘埃落定了。
然而，由此案引发的辩论和争议却在持续进行着。
接近2008年年尾，周正龙突然抛出一份声明为自己喊冤翻案，让这一事件更显扑朔迷离。
正所谓：打不死的“周老虎”，说不得的真相。
2、杨佳袭警案（3593239票）上海市高级人民法院11月底对“杨佳袭警案”作出终审裁定，驳回杨佳上诉请求，维持原判，以故意杀人罪判处其死刑、剥夺政治权利终身。
经最高人民法院核准，杨佳于2008年11月26日上午在上海被执行死刑。
杨佳于2008年7月1日上午闯入闸北公安分局办公大楼，持刀行凶，致6名民警死亡、2名民警轻伤、1名民警和1名保安员轻微伤。
网络评论：杨佳案之所以具有标本意义，不仅仅在于其血刃十人、六死四伤的惨烈，而是透过此案，警民关系已经成了当下社会一个不得不揭开的疮疤。
杨佳案以死刑判决终结，这个结果可以告慰无辜的逝者和伤者，但从另一个角度来说，没有人是无辜者，每个人都是受害者，而且这种状态不会随着审判的结束而终结。
3、陈良宇腐败案（3357438票）2008年4月11日，中共中央政治局原委员、上海市委原书记陈良宇被天津市第二中级人民法院以受贿罪、滥用职权罪两项罪名一审判处有期徒刑18年，没收个人财产人民币30万元。
现判决已生效。
1988年至2006年，陈良宇利用职务之便，索取或收受有关单位和个人财物共计折合人民币239万余元。
此外，他在违规动用社会保险基金、股权转让、土地征用等方面滥用职权，给国家造成巨额经济损失。
北京宋庄画家村
北京宋庄画家村紧盯李谭夫妇一案的最终判决结果村民与画家“两大阵营”各怀心思——镇政府拟搜集房源“廉租”宋庄被逐画家昨天，记者从宋庄镇党委书记胡介报处证实，宋庄镇已经着手搜集几十套闲置房源，一旦有画家因讨房官司败诉而被驱逐，镇政府将出资廉租给被逐画家居住。
从去年10月开始，宋庄陆续有12名画家成为被告，而李谭夫妇成为败诉的第一个案例。
这一案件的最终判决将具有示范效应。
宋庄200多名画家都在观望，他们的普遍看法是，如果李谭夫妇的案子终审败诉，农民“讨房”的第一张多米诺随即被推倒，而最后推倒的可能是宋庄——这张北京文化创意产业的名片。
据了解，从上世纪90年代初，一批批画家开始落户宋庄，画家的落户给宋庄带来了知名度，也带来了经济上的商机与繁荣，宋庄成为通州乃至北京文化创意产业的一个窗口，而通州新城规划中也把宋庄当成文化创意产业基地的一个试点。
宋庄艺术促进会是具有官方背景的与画家沟通的社团组织，该促进会助理律师饶云峰告诉记者，宋庄镇政府以前确实一直支持画家购买农民房。
因为镇政府觉得农民房和宅基地是两码事，国家法律说宅基地不许流转，但从没说地上的房子不许交易。
宋庄艺术促进会在半个月前曾经召集在宋庄买房的200多位艺术家开会，会上保证“讨房”官司不会判退，还保证不会有新的“讨房”官司重新立案。
但随着李玉兰和谭小勋夫妇一审败诉以及画家王庆松被诉案开庭，镇政府当初的意愿没有实现。
“但我们最不愿意看到的局面出现了，镇政府和法院做了很多次沟通，但还是不理想。
”饶云峰说，镇政府为了留住画家，正在搜集闲置房源。
此举在宋庄镇党委书记胡介报处得到证实。
本报记者刘砥砺报道昨天上午，画家夫妇李玉兰和谭小勋正在起草二审的上诉材料，10天前，他们收到了通州法院宋庄法庭的一纸判决——判决他们5年前购买的农民房无效，并责令在90天内搬出目前唯一的居住地。
■接到“讨房”判决90天内搬出唯一住房“当时这所房子已经破败不堪，我们夫妻俩把这里当成了北京唯一的家，进行了好几次的装修和布置。
北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判
北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判前言北京宋庄画家村位于北京市通州区，具有浓厚的艺术氛围和人文历史积淀。
近年来，该区域的多处农宅逐渐被开发商买下并改建为民宅，而这些农宅多数是由宋庄画家用来居住和创作的。
由于地理位置优越，这些农宅价格节节攀升，但开发商往往采用不正当手段并强行收购，引起业界和社会舆论的广泛关注。
本文将针对最近一起在北京宋庄画家村发生的农宅交易案进行分析，并介绍案件终审宣判的情况，希望能够对相关人员和社会大众提供一定的参考价值。
背景在北京宋庄画家村附近，有一处由96岁老人郭某所有的农宅。
这处农宅建于2005年，共有6间房，占地1500多平方米。
2019年初，郭某的儿子与一名房地产销售人员联系，对外表示这处农宅可以进行交易，并承诺将房屋交由该地产销售人员负责。
该销售人员随后联系了开发商，开发商以高价购买了这处农宅。
但此事引发了宋庄画家村内多名艺术家的不满和抗议，认为这一行为违反了相关法律法规。
艺术家们随后聚集在郭某的门前抗议，要求开发商退还郭某的农宅。
案件审理此案引起了社会广泛的关注。
为了保护宋庄艺术家的合法利益，北京市通州区法院于2019年7月对该案进行了立案审理。
经过多次开庭审理，法院查明，该开发商在收购农宅时采用了不正当手段，违反了相关法律法规。
最终，法院做出了终审宣判：撤销该交易，并要求开发商退还这处农宅。
终审宣判意味着该案的判决结果已经正式生效，法院的裁决具有法律效力。
同时，在终审宣判之后，开发商和相应的责任人还要承担相应的民事和行政责任。
值得注意的是，此案的审理过程中，法院高度重视维护宋庄艺术家的合法权益，在保护公共利益的前提下，维护了画家村的文化底蕴。
此外，法院还通过这一案例向全社会发出了维护社会公正、保护群众权益的明确信号。
该案件的最终判决表明了法律是公正、客观的，也充分证明了法院保护公正和公共利益的坚定态度。
农宅交易事件虽然看似只是一起普通的经济争端案件，但在此案中，相关当局应当更加重视宋庄画家村的文化底蕴和历史积淀，加强管理和监管，妥善处理与社会公共利益有关的事务。
北京“画家村”小产权房风波
北京“画家村”小产权房风波作者：刘刚来源：《记者观察》2008年第03期李玉兰被告上法庭时，她还没有想到5年前花费4.5万元购买的一座院子会惹上大麻烦。
终审判决下来了，李玉兰一家必须离开自己精心经营了多年的辛店村284号小院。
和她一样成为被告的13位画家购买的是在“农村集体土地”上建造的房子，而这类房子在法律和制度意义上是这些城里人不能拥有的。
法庭终审判决印证了这一点，也印证了建设部关于“小产权”房不受法律保障的警示。
北京通州宋庄，这个“画家村”第一次不是因为艺术聚集了世人的目光，而是因为一个在2007年颇有热度的词——小产权房。
宋庄镇必须接受小产权房风暴可能带给她的改变，甚至可能迷失文化创意的方向。
尽管宋庄已把建立文化创意园写进了这里的“十一五”规划，但房子争端已成了不得不面对的坎。
老房东马海涛夫妇拒绝和媒体接触，他们已被画家李玉兰反诉要求赔偿，赔偿数额会让他们自己衡量讨回房子是值的还是不值。
而被告李玉兰和谭小勋却把自己生活了5年的家丢了。
在这次判决中，似乎没有胜者。
正如媒体追逐的原因一样，这次判例的示范效应会从宋庄传到全国吗？因高房价而追逐着小产权房来到乡村的城里人似乎应该明白了：乡村并不属于自己，而很多小产权房的命运在这个判例后更显得曲折。
辛店村284号2007年12月26日上午，小堡村art9号工作室，尖利的切割金属的声音和敲打声从一间工作室里传了出来。
“暖气冻坏了，有点闹。
”李玉兰的大女儿在门口等候。
这是一间空旷的工作室，零星的东西杂乱地散在地上，墙上挂着很多油画。
室外温度在零度左右，工作室显得很阴冷。
李玉兰说，他们一家四口要在工作室里过冬。
工作室一隅，布毡搭成了一个五六平方米的小窝棚。
窝棚里，修暖气的巨大噪音让李玉兰10个月大的小女儿葵葵有些烦躁，在李玉兰怀里哭个不停。
这个窝棚是李玉兰母女三人住的地方，住在窝棚外的丈夫谭小勋仍用大被子蒙着头，快11点了，谭小勋把头从被子里钻了出来。
“这么大的声音，能睡着吗？”“唉，这狗日的生活。
北京宋庄画家村小产权房纠纷案件
北京宋庄画家村小产权房纠纷案件关键词：农村房屋买卖农村宅基地买卖小产权房买卖律师点评：通州画家村农村房屋买卖无效案件具有很强的代表性而被媒体关注，这个案例也让我们深刻反省现在的城乡二元化的土地制度。
宋庄农民和艺术家之间关于房屋买卖的诉讼，已经引起了全国的关注。
这件看似普通的民事诉讼，它的来龙去脉其实也十分简单――艺术家当初低价购房，而随着房价升值，农民又要求夺回自己的房屋，正好相关的法规成为农民夺回房屋的依据。
在这个简单的事件中，见证了中国城乡二元对立的历史背景，见证了房地产业土地变黄金的好时光，见证了城市化浪潮下城乡人口的对流，也见证了文化产业在中国萌芽成长并承载了神话般期待的进程。
北京宋庄画家村案再调查:小产权房买主看到希望一起农民房买卖纠纷，因为地处宋庄——一个蜚声中外的北京郊区画家村，牵涉到大批画家的去留和画家村的存亡而分外引人注目。
官司一打数年的背后，是农村宅基地尚不能自由流转带来的利益困境。
小产权房一天难以放开，类似的案件就还将继续，但北京市二中院留了“伏笔”的判决，也让小产权房的买主们看到了希望时隔一年，宋庄画家李玉兰和卖房农民马海涛之妻董秀梅再次走进北京市通州区宋庄镇法院。
这一次，他们在原被告席上换了个位置。
6年前，农民马海涛以4.5万元将自家宅院卖给了李玉兰，两年前马海涛则“依照法律精神”决定将其要回来。
经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。
李玉兰败诉失房，而马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。
因为地处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇，李玉兰案成为2007年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。
它的走向，影响着有同样遭遇的其他12位画家，甚至或将改写画家村的未来。
画家们没有放弃。
3月3日，以“信赖利益损失”为主要诉讼理由，李玉兰反诉马海涛，要求赔偿48万元。
二十几位画家、几位其他区镇的购买农民房的旁听者、二十几位记者和长枪短炮，将仅容三四十人的宋庄镇法庭挤得水泄不通、异常热闹。
2008年度十大典型法治案件
[北京宋庄画家村房屋纠纷案警示禁 止外卖宅基地 ]
2008年10月20日，北京市通州区人民法院一审对“画家村” 房产纠纷案作出宣判，画家李玉兰在返还房屋后，将获赔18.5万 元。李玉兰不服判决已提出上诉。法院认为，李玉兰是城市户口， 不能购买农村宅基地，应当腾退房屋；马海涛明知房屋和宅基地 不能买卖，并在卖房多年后又以违法出售为由主张买卖协议无效， 应承担房屋买卖无效的主要责任。支持李玉兰就信赖利益要求马 海涛赔偿的诉讼请求，判决马海涛依房屋区域价值的70%即 185290元对李玉兰进行经济赔偿。 2002年7月，李玉兰用4.5万元从马海涛夫妇手中购买了正房 5间、厢房3间，交清了全部房款。2006年2月，当地房价上涨后， 马海涛要求确认购房合同无效。由于此案是宋庄宅基地买卖引发 的首起诉讼，因此该案引起当地卖房农民和买房人极大关注。
2008年9月11日，向牛奶中添加三聚氰胺造成婴幼儿肾 结石的河北省石家庄三鹿集团“毒”奶粉事件被公开曝光。9 月16日，包括伊利、蒙牛在内的22家奶粉企业因产品含三聚 氰胺被继续曝光。到11月27日，全国累计因食用问题奶粉导 致患病儿童共计29万余人。一条“潜规则”带来人民生命财 产巨大损失，也几乎毁了整个奶制品行业。食品安全法律制 度备受关注。 12月26日，石家庄市中级人民法院开庭审理三 鹿问题奶粉系列刑事案，两名制售含三聚氰胺混合物者被指 控以危险方法危害公共安全罪。同日，无极、赵县、行唐法 院也分别开庭审理四名销售商，他们因被查出向原奶中添加 含三聚氰胺混合物销售给三鹿集团，受到生产、销售有毒食 品罪的指控。
2008年中国十大典型法治案件
法务部 2009年1月
[2008年度中国十大典型法治案件]
• • • • • 三鹿奶粉案 齐二药案 黄光裕司法调查案 许霆案 万里大造林案 • • • • • 宋庄画家村房屋案 汪建中操纵市场案 音集协缴费案 网络暴力首案 近千硕博士集体诉 讼案
北京宋庄画家村案引发的思考
本案 当中 ，马海涛将 自家房 屋 卖与 本集 体组 织之 外 的李 玉兰数 年 后 ，法 院之所 以如此判定 ，笔者认为基于 以下两个原 因 ： （ １ ）根据 《 中华人 民共和 国土地管 理法 》第 六 十三条 的规定 ，农 民集体所有土地 使用 权不得出让 、转让或者 出租用 于非农业建设 。集 体 经济组织虽然 给农 民分配了农村宅基地并允许在上 面建 房屋 ，但并 未 因 此使宅基地变 为农 民所有 ，农 民马海涛 出售 自家房屋 的同时 ，也将 宅基 地使用权转让 给了本 集体组织之外的李玉兰 ，而此行为却 是与法律 规定 背道而驰 的。根 据 《 合 同法 》第 五十二 条第五项规定 ：违反法律 、行政 法规的强制性规 定 的合 同 ，应认 定 为无 效。所 以 ，马海涛 与李 玉兰 的
５、政 府 监 管 不 力
布的 《 关 于加 强土地转让 管 理严 禁 炒卖 土地 的逋 知》 、２ ０ ０ ４年 出台 的
《 国务 院关 于深化改革严格土地管理 的决定》 以及 国务 院办公厅颁 布 的 《 关于严格执 行有关农 村 集体 建设 用地 法 律和 政策 的通 知 》 （ 国 办发 ［ ２ ０ ０ ７］７ １号） 的规定 都表 明了宅基地使用权只能 向本 集体经 济成 员转
小产权房买卖层出不穷 ，在一定程度上是跟我国的有关法律 不健全 有关 ，目前主要依靠 《民法通则 》 、《 土地管 理法》 和 《 土地管 理法实 施 条例》及 《 物权法》 来 调整宅 基地使 用权 的相关 问题 。我国现 行的 法律对宅基地使 用权转让的规定不够清晰 ，从而阻碍了农 村宅基地 使用 权的有序转让。
《 买 卖房协议书》 违反 了 《 中华人 民共 和国土地管理法 》 第六十三条 的
中国最大的艺术家集聚地——宋庄房讼风波再起艺术家要腾退农民房吗?
中国最大的艺术家集聚地——宋庄房讼风波再起艺术家要腾退农民房吗？胡巍【期刊名称】《中国经济周刊》【年(卷),期】2018(000)019【总页数】4页(P30-33)【作者】胡巍【作者单位】【正文语种】中文艺术家马万明在辛店村的住宅，门前被村民堆放土堆，门上写着“此房有争议”。
《中国经济周刊》记者胡巍I摄宋庄房讼已结案数年，但其缘起的社会原因并未完全消除，由其催生的判决模式也发人深思。
”原北京大学法学院教授、曾担任华中科技大学法学院首任院长的罗玉中在2013年出版的《宋庄房讼纪实》一书的序言中写道。
自2006年起，曾在北京市通州区宋庄镇购买村民房屋的10多户艺术家被陆续起诉，农户以买卖合同无效“为由，要求收回曾经售出的房屋及院落。
一系列房讼中，最具代表性的李玉兰案最终在2009年6月结案。
罗玉中写道，农民10多年前将废弃房屋卖给画家得利，没想到数年间房产升值10倍以上，于是又通过诉讼讨回房子，人们对此莫之奈何，因为买卖合同属于“违法合同”。
李玉兰案经法院审理，判决双方房屋买卖合同无效，原房屋出售者马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款9.4万余元，李玉兰腾退房屋，同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应按七三开承担责任。
法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行评估，评估总价为26.47万元，法院依此价格的70%计算，确定马海涛向李玉兰赔偿18.5万元。
马海涛向李玉兰共计支付约28万元。
李玉兰案终审判决后，类似纠纷多参考此案判决模式，并大幅减少，宋庄房讼似乎偃旗息鼓。
然而，正如罗玉中所言，房讼“缘起的社会原因并未完全消除”。
自2017年起，又有约15户买房的艺术家陆续被当地村民起诉。
2018年4月28日，当卖房者周建国（村民）一家强行滞留买房者张海涛（艺术家）家中时，宋庄房讼再次进入公众视野。
因拆迁临近所以收回房屋？2001年6月16日，张海涛向宋庄镇辛店村村民周建国付款，并签订合同购得现在居住的这处房屋及院落。
画家村农民房买卖第一案终审判决 画家获赔28万
画家村农民房买卖第一案终审判决画家获赔28万腾房画家获赔28万元历时近3年的通州宋庄画家村农民房买卖第一案终于画上句号，北京市第二中级法院今天作出终审判决，维持一审法院作出农民马海涛应当按照过错程度赔偿画家李玉兰经济损失18.5万元的判决。
加上二中院原先判赔的房屋补偿9.4万余元，李玉兰总共将获赔28万元。
依据判决，李玉兰在得到赔款的同时，也将搬出居住了7年之久的农家院。
记者了解到，此案一审判决后，画家李玉兰不服，认为评估时间点有误，应该按照房屋的使用性质(艺术创作)重新鉴定，且一审遗漏了搬家费及其他损失，她上诉要求撤销一审判决，依法改判。
二中院经审理认为，本案原审过程中，经李玉兰申请，对涉案土地进行了价格评估。
现李玉兰认为评估结论采用的估价时间点有误、诉争房屋定性有误，导致土地评估价格过低，提出应按其使用性质重新进行鉴定。
因双方签订买卖合同时并未约定该房屋的用途，且评估机构依据有关法律、法规及政策作出的评估结论并无不当，故对李玉兰主张重新评估的请求不予支持。
对于李玉兰上诉主张由马海涛赔偿其搬家费及其不能与他人继续合作的经济损失一节，因该损失并非马海涛签订合同时所能够预见，且在原审法院确定马海涛应承担造成李玉兰损失的因素时已予以考虑，故李玉兰的该项主张，缺乏依据，不予支持。
原审判决中对当事人过错的分析正确，酌定马海涛应赔偿李玉兰的经济损失数额合理。
此案在一审宣判时，法官曾指出，农民马海涛作为出卖人，当年明知国家禁止买卖宅基地，依然将自己的8间房屋及院落以4.5万元的价格卖给画家李玉兰。
但是在卖房多年后，马又以违法出售房屋为由主张合同无效，因此应对合同无效承担主要责任。
此案中，马海涛和李玉兰都存在过错，应按七三开承担过错责任。
一审法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，涉案房屋宅基地总价为26.47万元，法院按照这一价格的70%计算，确定了18.5万元的赔偿数额。
今天宣判之后，农民马海涛的妻子告诉记者“难以支付这么多赔偿款”，而李玉兰也对维持原判的结果表示了“遗憾”，她仍希望双方在案件执行阶段达成调解。
第05讲-土地承包经营权.
4、房地产流通阶段：税费负担主要有营业税、城市建设维 护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契 税、企业所得税、个人所得税等。
5、房地产保有阶段：税费负担主要包括城镇土地使用税、 房产税。
共计税12种、费和基金500余项。根据中国政法大学教授 施正文的分析，在税费和出让金的总额中，税所占的比例仅 是7%左右，93%是费和出让金。 税费成本经过几轮紧缩的宏观调控政策，比重不断上升， 在他开发的楼盘中，最近的项目，税费和土地出让金的支出 已经占到房价成本的61%。 有学者调查认为，这一成本在房 地产开发中大约会占到50%。
《农村土地承包法》第47条规定：“以其他方 式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员 享有优先承包权。”
《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农 村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包， 应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以 上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇） 人民政府批准。”
妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在 原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方 不得收回其原承包地。
《农村土地承包法》第30条 承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继
承。 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期
内继续承包。
五、土地承包合同的违约责任
1、发包方的主要违约形式及责任
⑴ 干涉承包方依法享有的生产经营自主权 ⑵ 发包方非法变更、解除合同 ⑶ 强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转 ⑷ 发包方未依合同约定交付承包标的
按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许 其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农 业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承 包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
马万明等与北京市通州区宋庄镇人民政府二审行政裁定书
马万明等与北京市通州区宋庄镇人民政府二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类行政救助【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2021.02.04【案件字号】(2021)京03行终165号【审理程序】二审【审理法官】蔡英伟陈静杨旸【审理法官】蔡英伟陈静杨旸【文书类型】裁定书【当事人】马万明;北京市通州区宋庄镇人民政府;王学青【当事人】马万明北京市通州区宋庄镇人民政府王学青【当事人-个人】马万明王学青【当事人-公司】北京市通州区宋庄镇人民政府【代理律师/律所】李某某北京嘉润律师事务所【代理律师/律所】李某某北京嘉润律师事务所【代理律师】李某某【代理律所】北京嘉润律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】马万明【被告】北京市通州区宋庄镇人民政府;王学青【本院观点】《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第(三)项规定，提起诉讼应当有事实根据。
【权责关键词】行政许可合法合法性审查第三人举证责任合法性不予受理驳回起诉改判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第(三)项规定，提起诉讼应当有事实根据。
本案中，马万明实质上是对“煤改电”补贴资格的确认存有异议，要求撤销王学青的补贴资格，进而确认其具有X号房屋的“煤改电”补贴资格。
对此，宋庄镇政府主张其无权对补贴资格进行确认，在“煤改电”相关工作中仅负责政策宣传、组织协调和配合等工作。
结合马万明、宋庄镇政府提交的证据以及北京市和通州区历年来的相关工作实施方案、具体工作流程等材料，可知相关“煤改电”补贴资格确认需逐级审核报批，补贴资格最终确认并不在乡镇政府的职责范围内。
现马万明径行要求宋庄镇政府确认其补贴资格缺乏事实依据，故一审裁定驳回马万民的起诉并无不当，本院应予维持。
马万民的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定，裁定如下：【裁判结果】驳回上诉，维持一审裁定。
民事起诉状（赔偿损失）
民事起诉状原告：李玉兰，女，1969年5月11日出生，汉族，职业画家，住北京市通州区宋庄镇辛店村，电话：135****3659委托代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师联系电话：139****2638委托代理人：王立则，画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村联系电话：136****4427被告：马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区漷县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。
案由：买卖合同纠纷诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济补偿金，共计48万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
事实及理由：2002年7月1日，原、被告签订《买卖房协议书》，约定原告购买被告位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，并取得了当时宋庄镇辛店村村委会的认可，村委会干部康文宝作为“中证人”也在协议上签字确认（见证据一）。
协议签订后，原告向被告支付了购房款共计人民币4.5万元，并与被告一起到宋庄镇辛店村村委会进行了房产转让登记（见证据二）。
当日，被告向原告交付了房屋。
原告购买该房屋及院落后，不仅对原有的房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共计花费了约十几万元人民币（见证据三）。
2006年12月，被告向北京市通州区人民法院提起民事诉讼，要求确认与原告签署的上述《买卖房协议书》无效，要求原告向被告返还房屋。
2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，原告向被告返还房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折价补偿为人民币93808元。
同时，该判决确认了被告系导致该协议无效的主要责任方，应当在全面考虑被告因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及原告因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素的基础上，对原告的信赖利益损失进行赔偿（见证据四）。
原告认为，被告在出卖争议房屋当时即明知其所出卖房屋及其宅基地禁止流转，但是为了追逐利益仍将该房屋及其宅基地出售给了原告，现在被告又因房地产市场的变化、涨价，利用国家法律和政策规定，提出退房要求，实属有失诚信之行为。
薛海等与北京市通州区宋庄镇徐辛庄敬老院二审民事判决书
薛海等与北京市通州区宋庄镇徐辛庄敬老院二审民事判决书【案由】民事人格权纠纷人格权纠纷生命权、健康权、身体权纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2021.03.17【案件字号】(2021)京03民终649号【审理程序】二审【审理法官】杨淑敏闫慧楚静【审理法官】杨淑敏闫慧楚静【文书类型】判决书【当事人】薛金华;薛海;北京市通州区宋庄镇徐辛庄敬老院【当事人】薛金华薛海北京市通州区宋庄镇徐辛庄敬老院【当事人-个人】薛金华薛海【当事人-公司】北京市通州区宋庄镇徐辛庄敬老院【代理律师/律所】刘宏北京市长安律师事务所;耿玉翠北京轩至律师事务所【代理律师/律所】刘宏北京市长安律师事务所耿玉翠北京轩至律师事务所【代理律师】刘宏耿玉翠【代理律所】北京市长安律师事务所北京轩至律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】薛金华;薛海【被告】北京市通州区宋庄镇徐辛庄敬老院【本院观点】《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
【权责关键词】无效代理合同过错证据不足关联性合法性证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，薛金华、薛海主张刘某在徐辛庄敬老院居住期间徐辛庄敬老院未提供足够看护、未尽到足够义务，致使刘某产生压疮并最终引发刘某死亡，徐辛庄敬老院应对此承担侵权责任。
根据薛金华、薛海的上述主张，其应当举证证明以下内容：徐辛庄敬老院存在侵害刘某生命权的侵权行为；刘某存在生命权受到侵害的损害事实；徐辛庄敬老院的侵权行为与刘某的死亡之间存在因果关系；徐辛庄敬老院存在主观过错。
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北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判宅基地流转困境未破
据《中国房地产报》记者张小梅北京报道
北京宋庄艺术家与农民的宅基地房系列纠纷第一例案件尘埃落定。
12月17日，惟一一例进入审判程序的李玉兰案二审终审判决，法庭裁定画家李玉兰与农民马海涛的农村房屋买卖合同无效，裁定李玉兰于判决生效90日内腾出住房。
同时，法庭认定合同无效的主要责任在于农民马海涛反悔，画家李玉兰可另行要求赔偿。
这是北京著名的国际艺术区宋庄画家村系列农房买卖案中一例，其他13起诉讼也已进入司法程序，而当地至少有200多名来自全国甚至国外的艺术家在这里购买了农民房屋安家，进行创作。
随着宋庄艺术区声名日盛，当地的房价同步飙升，一些早先出售农房的农民和购买农宅的画家的纠纷层出不穷。
剥离国际画家村的艺术光环，近些年，以宅基地为核心的农房和集体产权住房（“小产权”）交易从未停止，而因此引发的纠纷和诉讼也屡见不鲜。
尽管政府三令五申严禁宅基地交易，但如何解决农村集体建设用地的流转问题，解决城市化日益紧迫的土地需求，不仅仅是土地节约利用的问题，更是市场经济的基石。
法院判决
在李玉兰案中，原告马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。
李玉兰为城市居民，户籍地为河北省邯郸市。
2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，李玉兰以4.5万元的价格购得诉争房屋及院落，买后花费十几万元进行整修和布置。
同时，李玉兰拿到了房屋买卖协议和土地使用证。
但因宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。
2006年年底，马海涛要求原价收回住房，遭到李玉兰拒绝。
2006年2月，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求确认购买合同无效，撤销合同、收回房子。
北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决双方签订的合同无效，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款。
李玉兰不服，上诉至北京市二中院。
北京市二中院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
法院认为，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。
李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。
因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。
同时，二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故马海涛应对合同无效承担主要责任，李玉兰可另行要求赔偿。
对于买受人李玉兰信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
位于宋庄艺术区核心的小堡村村委委员李学来表示，判定宋庄房屋的经济价值，要从有形和无形的角度综合考量。
有形指购买和改造的花销，而无形的则包括创意产业带动的区域价值提升。
“通州新城等周边规划所影响的房产拆迁，近几年的补偿额度已经增长10倍以上。
”李学来介绍。
排队诉讼的农房交易
由于拆迁补偿变化、房价上涨等经济因素刺激，昔日将房子卖给非本地户籍画家的农民陆续起诉13名画家，由此形成引起社会广泛关注的北京通州区画家村宋庄房诉案。
13起讨房案，农民起诉的理由相同：根据宅基地不能买卖的法律规定，购房画家不是本地农民，双方的房屋买卖协议无效。
至目前为止，仅李玉兰案进入审判程序并形成终审判决。