房地产开发流程及各环节所涉及的文件

6. 售
建立物管机构 建立房屋档案
办理施工执照
程
组织桩基验收
后
编制施工组织设计
管 理
隐蔽工程预验
服 务
建立服务制度 日常管理
工程预算造价
结构签订验收
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房地产开发公司的设立
房地产开发公司的设立
❖进行房地产开发要求企业有开发资质,无 者,需要进行企业注册,设立房地产开发公 司。相关法律程序：
➢公司设立准备 ➢申请资质等级审批 ➢申请办理企业名称预先核准 ➢办理工商注册登记 ➢办理税务登记
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房地产项目立项
工作程序 ❖投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据 对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家 的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利 的投资机会，为投资机会的选择提供依据。 ➢可先进行项目设想，再寻找合适地块 ➢先找地块，再进行项目设想 ❖项目设想的具体化，包括： ➢建设地点 ➢初步落实建设用地 ➢自然条件适宜性研究等
❖社会消费品零售总额：
➢居民消费价格指数 ➢商品住宅价格指数
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对于房地产开发经营中反映项目地块相 关信息有： ❖土地性质
➢地理位置 ➢地质地貌状况 ➢土地面积及红线图 ➢土地规划使用性质 ➢七通一平现状
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❖土地周边环境相关信息 ➢地块周边的建筑物 ➢绿化景观 ➢自然景观 ➢历史人文景观 ➢环境污染状况
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房地产开发前期准备阶段
办理建设用地规划许可证
❖购置土地相关后续工作 ❖申领项目选址意见书 ❖申请定点 ❖申请购置土地办理土地产权手续（获得土地使
用权） ❖申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件 ❖编制规划设计总图 ❖申领建设用地规划许可证
可进入拆迁环节
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办理建设工程规划许可证
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区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运行状况 ❖国内生产总值：
➢第一产业数量 ➢第二产业数量 ➢第三产业数量 ➢房地产所占比例及数量 ❖房地产开发景气指数 ❖国家宏观金融政策： ➢货币政策 ➢利率
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➢货币政策 ➢利率 ➢房地产按揭政策
❖固定资产投资总额：
➢全国及项目所在地 ➢其中房地产开发比重
需要的相关文件资料
➢建设项目地点征求意见函 ➢建设项目规划审批申报表 ➢建设单位用地申请及拟建项目情况说明 ➢拟建方案设想总平面图 ➢规划报建申请表 ➢选址意见书 ➢规划选址测绘成果图 ➢测绘部门划定规划控制线 ➢放界、测绘图
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➢控制性详细规划 ➢报审图纸的电子文件 ➢竖向设计、管线综合 ➢专家评审的参审方案 ➢规划许可证申请表 ➢施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建
❖项目选址意见通知书— ❖获得建设工程设计条件要求通知书 ❖委托规划设计部门进行规划设计并报批
➢规划设计主案统制及报审 ➢初步设计及送审 ➢施工图设计及送审 ➢消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育
报建、园林交通报建、 ➢签订公共配套协议书 ➢建筑外装饰、环境设计方案 ❖办理获取工程规划许可证
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办理竣工决算
规划方案 征地
工
组织招标
准 备
签订施工合同
商品房预售 商品房价格报批
勘察设计 地质勘查
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房
屋
报工程竣工单 商品房记账入库
2.
设计招标
前
期
规划设计方案选定
审查施工图组织设计 销 售
施工放线
商品房销售 组织交房
工 作
建筑设计 拆迁
规划部门验线
4. 工
勘察设计部门验槽
房地产开发流程及各环节所涉 及的文件资料
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房地产开发程序
可分为四个大阶段
❖项目立项阶段 ❖项目前期准备阶段 ❖项目建设阶段 ❖项目销售及售后服务阶段
也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重 分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个 较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文 件资料等信息资源管理内容。
❖地块交通条件相关信息 ➢地块周边的市政路网以其公交现状、远 景规划 ➢项目的水、路、空交通状况 ➢地块周边的市政道路进入项目地块的直 入交通网现状
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❖周边市政配套设施调查 ➢购物场所 ➢文化教育 ➢医疗卫生 ➢金融服务 ➢邮政服务 ➢娱乐、餐饮、运动 ➢生活服务 ➢娱乐休息设施 ➢周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ➢历史人文区位影响
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项目建议书审批
❖主管部门 发改委
❖所需材料
➢项目建议书 ➢项目建设投资概算 ➢银信部门出示的资金证明 ➢企业法人营业执照副本
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可行性研究审批
❖审批部门 发展与改革委员会
❖ 申报资料
➢编制待批的可行性研究报告 ➢项目环境影响评价报告书 ➢项目建议书批复副本等
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项目立项
❖主管部门 发改委
❖所需资料
➢项目立项申请报告书 ➢项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件） ➢企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地
产项目需提供资质证明一份） ➢有关职能部门的意见等
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在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环 境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策 划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经 济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面 关于信息介绍）
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房地产开发流程一般8个步骤
投资机会寻找
规划设计与方案报批
初步可行性研究 获取土地使用权
签署合作协议及合同 施工建设与竣工验收
详细可性研究
市场营销与物业管理
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项目设想
审核施工图
竣工工程预验
1. 投
年度计划
七通一平
组织竣工验收
资
可行性研究
材料设备订货
竣工资料归档
立 项
申请项目报告
3.
施
办理开工报告
6
土地信息获取途径
➢（1）政府职能部门拟出让土地 ➢（2）其他开发商拟转让或寻求合作 ➢（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手
续简易且可用于房地产开发的土地）
❖编制与报批项目建议书 ❖进行项目环境影响评价 ❖项目可行性研究及报批或备案 ❖落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式） ❖发改委立项 ❖项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括
项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析
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立项审批阶段涉及主要文件材料 ❖1、项目立项申请报告书（原件一份） ❖2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） ❖3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见 书（一份） ❖4、项目建设投资概算（一份） ❖5、银信部门出示的资金证明（原件一份） ❖6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房 地产项目需提供资质证明一份） ❖7、项目地形图（一份） ❖8、有关职能部门的意见。 其他资料 ❖项目环境影响评价报告（若需要的话）