房地产公司转型金融业务操作案例详解

房地产公司转型金融业务操作案例详解

中国人民银行等十部位联合发布了《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，获得了跨界进入金融行业的各类企业的高度重视。中国房地产行业企业也是其中最为活跃的一个族群。

作为传统的资金密集型行业，房地产与金融市场的联姻一直广泛而密切。某种意义上说，房地产作为金融资本市场最重要的抵押品和融资工具，可以归纳到大金融领域的范畴内。

从当前国内上市公司的转型战略来看，金融行业已然成为房地产商们转型的一个非常热门的领域。金融市场门槛高、资本金数量大、盈利能力强、其作为未来新经济的支柱产业的定位，更加符合资本市场上房地产商的需求方向。

总体来看，中国金融资本市场包括了保险、证券、基金、银行、互联网金融、风险投资等多个门类，从目前梳理的房地产企业转型案例来看，几乎地产商们在这些领域们都有所涉及，更有强者已经将两者结合起来，俨然成为金融地产财团的模式。

下面我们跟各位分享12家房地产公司转型金融业务的操作案例，从中我们可以发现，房地产企业转型金融战略的路径虽然千差万别，但保险和互联网金融是穿插其中最核心的两个战场。

保险是资本之王，所有的金融和地产类的经营活动都需要资本的支撑，而互联网金融是市场的新宠，是地产商们盘活存量资源最快、盈利能力最强的渠道。

下面我们来看看在金融战场上，这12大房地产军团是怎样进行战略布局的？

（一）超级公司打造综合性金融集团公司

中国有一批超级公司，他们上市的市值平均达到千亿以上，这些公司的房地产金融的玩法，与普通的品牌上市公司有着明显的不同。最大的不同就是金融与房地产的介入是系统性的，全方位的介入。

绿地、万达、复星、平安这四大金融地产巨头就是其最典型的代表。

1、绿地集团——从超级地产商转变为金融控股集团

上海起家的绿地集团，在经过前十年在地产和能源领域的快速扩张之后，最近两年随着绿地借壳金丰投资的上市，其战略变革日渐清晰。

目前具有2000亿市值的绿地借壳上市的金丰投资，已超过1600亿市值的万科，成为房地产行业名副其实的龙头公司。但绿地在上市后的战略上与万科有着本质的不同。

相比万科，绿地的战略更加多元化。绿地集团2014年实现业务经营收入达4021亿元，房地产业务只占其半壁江山。

（1）2015年开始，绿地便开启了“金融+互联网”的转型战略

总体来看，绿地在确定转型战略之后，行动极为快速。之后便进行金融牌照的收购工作、设立产业基金、并购基金、探索资产证券化、基金管理等形式多样的大宗资产定制和变现方式、第三方资产管理业务、与中国平安、阿里巴巴、腾讯公司等合作设立的“平安绿地好房宝”、“腾讯绿地宝”等理财产品。

（2）推出第一个创新实验——“绿地地产宝”互联网金融产品

绿地在2015年最重要的一个转型创新还是其推出的互联网金融服务。

2015年4月，绿地联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所，正式发布国内首款互联网房地产金融产品——“绿地地产宝”，其产品定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案。

地产宝首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年。该产品除拥有绿地品牌优势外，还由安邦财险提供保证保险、保障本金及收益的到期兑付。目前第二期产品已在积极筹备中，将在平安陆金所平台发行。

从产品的规划来看，未来绿地地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，通过产品设计、包装，将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。以绿地本身的品牌和资本实力做背书，着眼于为中小房企提供资金解决方案，同时为社会投资者提供“高收益、低风险”的投资产品。绿地地产宝产品第一步目标是交易量达到100亿元，成熟期规模突破500亿元。

（3）开设金融资产交易中心

不同于所有地产公司的金融战略，绿地最近独树一帜的开设了金融资产交易中心，绿地打造金融平台公司的战略一览无余。

绿地集团2014年8月在贵阳开设第一家金融资产交易中心，即“绿地贵交所”之后，近期又在哈尔滨成立了黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，即“绿地龙交所”，为私募股权众筹融资产品提供流动性及建设具有绿地特色的交易平台。

（4）将绿地香港（HK0337）打造成互联网金融服务的主体公司

近期，绿地香港的子公司绿地金服与陆金所、众安保险、东方资产管理公司等三家机构签署战略合作协议，成为“金融产业生态圈”战略迈出关键一步。

这样的金融产业生态圈在绿地看来其本身具有巨大优势：绿地是金融场景的创造者——绿地拥有1500万目标客户群，在全国88个城市拥有500多个社区及强大的置业顾问团队，通过物业公司和互联网技术的共同努力，将实现最后一公里的金融服务。

绿地金服规划的产品线很丰富，将围绕房地产全产业链投融资市场，建立包括地产宝、业主宝、置业宝和社区宝等在内的产品库，形成可复制的多层次业务模式。目前正在积极推进“社区宝”的开发，绿地社区宝的产品形态包括社区投融资服务、朋友圈投融资服务。绿地置业宝的产品形态包括首付款投融资服务、购房优惠认购权凭证服务等等，将通过3000多个绿地置业顾问进行O2O全面推广。

未来三年，绿地金服目标是平台交易量突破1000亿，注册用户突破300万，打通500个社区。

最后我们来看，绿地打造金融控股集团未来的战略目标是：短期内金融产业成为绿地集团新的利润增长点，至2020年业务规模力争达到800亿元，利润达到100亿元；中期内，成为绿地集团多元化发展的重要支柱和集团产业升级转型的方向；从长期来说，绿地金控集团将形成自己的核心竞争力并在细分产业中有核心优势，力争“业务收入在集团内三分天下，然后占据集团收入的半壁江山”。

2、万达集团——未来万达模式的升级，本质上就是金融集团

自2014年底万达在港交所成功上市之后，2015年来，万达的战略出现了180度的大转变。从重资产往轻资产转型，从地产变成金融，从线下走到线上，万达最近半年的战略可谓天翻地覆。