大型文化旅游地产项目――白马生态城全案详解精品PPT课件
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• 官仓镇气候温和，年平均气温16.7度，雨量充沛，光温条件较好，日照年平 均1295.5小时有效积温≥10摄氏度为5450度，四季分明。
项目环境——水土资源情况
•“川西第一泉”美誉的白马氡温泉 •日自溢水1.4万立方米，四季自流 •含有多种微量元素， •是上乘的保健医疗用水。 •独具开发价值
• 官仓平地的土壤以冲击土为主 •适合种植各种蔬菜 •是理想的绿色蔬菜基地 •丘陵地区土壤属紫色土壤 •土壤成分适合种植柚类
-确定项目产品的主要功能类型、产品 的开发方向、以及产品开发的主要框架。 以保证项目的规划、建设符合项目主题。 功能性 服务于主题性。
-产品功能具有独特性、难以复制性 -实现产品功能所需要的投入最小 -产品功能对目标群体的吸引力最强，
产生的收益最大
本项目产品功能
结论
定位流程
-健身保养的需求
-提供以湿地运动、温泉养生、农业休 闲为主的生态体验式旅游产品
第一步：目标市场定位的目的
第二步：目标市场定位的依据
根据项目地现有的条件，选择什么样 的细分市场，才能够进一步强化优势、
--20%的人产生80%的消费，高端人群 是具有强大购买的的优质客源
淡化消除弱势、抓住机遇和迎接挑战。 -稀缺的生态资源是项目最具闪光的卖点
以达到以最低的成本 创造最高的收益。
-旅游及地产项目的消费群 体以城市高端人群为主
项目SWOT分析
地理区位与生态资源
吸引物的缺乏
-金堂距离中心城市仅35KM -项目所在地涵盖多种地形 -项目所在地拥有地热、温泉 两大稀缺自然资源 -传统农业大县+生态资源强县 双重资源优势
优势
弱点
项目地最大的弱点在于 没有形象鲜明的吸引物 和吸引设施
政策支持与社会潮流
-旅游是政府重点扶持产业 -生态农业对优化农业产业 结构，推进新农村建设有 重大意义。 -休闲文化已经成为成都的 文化名片，休闲度假项目 对城市人群极具吸引力。
目标市场定位流程
结论
–较高的文化素质
-核心群体：城市高端人群（政府领导、企 业主、外企高管、外籍人士）
-重要群体：城市中产人群（公务员、企业 白领、自由职业者）
第四步：本项目的目标市场定位结论
-较强的消费能力和较高的消费意识 -极强的健康意识和休闲意识 -对生态、自然休闲的渴望
第三步：目标人群的共同特点
也能够为开发方取得最大限度的政策支持
经济因素
生态旅游最大的特点是“一低三高”： 低密度、高绿化、高品质、高享受。
因此生态旅游产品及相关的地产开发具备极高的经济价值
社会因素 健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言，
更是其永恒的追求，生态旅游项目正好满足了这样的潮流
技术因素
生态旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。 具体实施过程不存在技术障碍
本项目主题定位流程
结论
具有川西田园乡村特色的 国际生态综合休闲游憩区
第四步：本项目主题定位结论
-生态性：自然、绿色、 田园乡村
-功能性：休闲、度假、养身、商务 -源自文库化性：田园文化、中外温泉文化、
成都休闲文化
第三步：本项目主题定位的基本特性
项目产品功能定位
第一步：项目产品功能定位的目的
第二步：项目产品功能定位的依据
机遇
挑战
自然资源整合 文化品牌打造
-“文化”是旅游之魂，如何 树立项目独特的文化优势 -如何将丰富的自然资源 开发建设成为符合市场需求 的旅游度假产品
项目分析结论
• 根据以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课 题包括“项目定位”与“项目策划”两大类：
先完成项目定位
——解决“我们要做什么产品” 的问题
中国·成都·
整体规划开发运作全案详解
2009-01
本报告书 为 ***********制订 **************有限公司 谨呈
目录
• 项目总体分析 • 项目定位研究 • 项目整体策划 • 项目建议 • 项目财务分析 • 策划方服务内容
项目总体分析
项目PEST分析
政策因素
旅游产业是四川省的支柱产业，作为“无烟工业”的生态旅游 项目受到政府最大力度的支持，
提供生态居住、田园度假、温泉疗养 为特色的旅游地产产品
-生活体验的需求 -身心放松的需求、亲近自然的需求 -远离尘嚣的需求 -生态居住的需求
第四步：本项目产品功能定位结论
第三步：产品功能应满足的需求
项目整体策划
——项目综合环境评估
项目环境——地理及气候
• 官仓镇位于金堂县城北10公里，成都、德阳、广汉市三市县交界处，距成都 50公里，现已融入成都市“一小时经济圈”。
-交通设施现状 成金快速通道年底通车， 金堂将融入 “半小时交通圈”
基础设施现状
-供电设施现状 国电金堂电厂在今年六月初 已正式并网发电。
项目环境综合评价
交通方面 “一小时经济圈”和“30分钟经济圈”的中间 地带是国际公认的休闲度假社区的理想选址地
自然环境优越 项目地的集温泉、湿地、水土、气候多方面优 势于一体，具备了打造成为国际级旅游度假休 闲社区的诸多素材
根据现有的资源和市场环境
-产品的目标人群是谁？
-产品的主题是什么？
-产品应具备什么样的功能？
再进行项目策划
——解决“我们怎样来做这样 的产品”的问题
旅游休闲产品之魂的升华—— “文化”上的突破
旅游休闲产品形体的锻造—— “功能”上的突破
旅游休闲产品内涵的修炼—— “服务”上的突破
项目定位研究
项目目标市场定位
基础设施完善 项目地水、电、气、通讯、道路等基础设施 能够满足项目开发的需要
本项目所在地 已经具备建设 国际生态综合休闲社区 的条件
项目主题定位
第一步：项目主题定位的目的
第二步：项目主题定位的依据
-根据目标人群的消费偏好，制定项目
-符合目标市场消费需求与消费特征
策划与规划的主线，确保项目产品能够
-引发目标人群的心理共鸣
在最短的时间内获得市场认同。从而保 -符合项目地点的实际情况
证项目取得良好 的现金流。
-符合开发方的开发及经营 管理能力
柑橘和各类伏季水果
•所在区域北河两岸在雨季为湿地
•湿地生态具有丰富的动植物资源 •独特的自然景…观，
•随水位的变化而改变
•具有极强的观赏性
项目环境——基础设施现状
-邮电通讯设施现状 小灵通机站、联通
网站、移动网站覆盖 全境
-燃气设施现状 天然气输气管道穿境而过， 接入白马泉
-供水设施现状
现有自来水厂一座 能满足生活用水需要
项目环境——水土资源情况
•“川西第一泉”美誉的白马氡温泉 •日自溢水1.4万立方米，四季自流 •含有多种微量元素， •是上乘的保健医疗用水。 •独具开发价值
• 官仓平地的土壤以冲击土为主 •适合种植各种蔬菜 •是理想的绿色蔬菜基地 •丘陵地区土壤属紫色土壤 •土壤成分适合种植柚类
-确定项目产品的主要功能类型、产品 的开发方向、以及产品开发的主要框架。 以保证项目的规划、建设符合项目主题。 功能性 服务于主题性。
-产品功能具有独特性、难以复制性 -实现产品功能所需要的投入最小 -产品功能对目标群体的吸引力最强，
产生的收益最大
本项目产品功能
结论
定位流程
-健身保养的需求
-提供以湿地运动、温泉养生、农业休 闲为主的生态体验式旅游产品
第一步：目标市场定位的目的
第二步：目标市场定位的依据
根据项目地现有的条件，选择什么样 的细分市场，才能够进一步强化优势、
--20%的人产生80%的消费，高端人群 是具有强大购买的的优质客源
淡化消除弱势、抓住机遇和迎接挑战。 -稀缺的生态资源是项目最具闪光的卖点
以达到以最低的成本 创造最高的收益。
-旅游及地产项目的消费群 体以城市高端人群为主
项目SWOT分析
地理区位与生态资源
吸引物的缺乏
-金堂距离中心城市仅35KM -项目所在地涵盖多种地形 -项目所在地拥有地热、温泉 两大稀缺自然资源 -传统农业大县+生态资源强县 双重资源优势
优势
弱点
项目地最大的弱点在于 没有形象鲜明的吸引物 和吸引设施
政策支持与社会潮流
-旅游是政府重点扶持产业 -生态农业对优化农业产业 结构，推进新农村建设有 重大意义。 -休闲文化已经成为成都的 文化名片，休闲度假项目 对城市人群极具吸引力。
目标市场定位流程
结论
–较高的文化素质
-核心群体：城市高端人群（政府领导、企 业主、外企高管、外籍人士）
-重要群体：城市中产人群（公务员、企业 白领、自由职业者）
第四步：本项目的目标市场定位结论
-较强的消费能力和较高的消费意识 -极强的健康意识和休闲意识 -对生态、自然休闲的渴望
第三步：目标人群的共同特点
也能够为开发方取得最大限度的政策支持
经济因素
生态旅游最大的特点是“一低三高”： 低密度、高绿化、高品质、高享受。
因此生态旅游产品及相关的地产开发具备极高的经济价值
社会因素 健康、运动、绿色、休闲、养身是城市高端群落最时髦的语言，
更是其永恒的追求，生态旅游项目正好满足了这样的潮流
技术因素
生态旅游项目重在前期产品的策划和项目整体规划。 具体实施过程不存在技术障碍
本项目主题定位流程
结论
具有川西田园乡村特色的 国际生态综合休闲游憩区
第四步：本项目主题定位结论
-生态性：自然、绿色、 田园乡村
-功能性：休闲、度假、养身、商务 -源自文库化性：田园文化、中外温泉文化、
成都休闲文化
第三步：本项目主题定位的基本特性
项目产品功能定位
第一步：项目产品功能定位的目的
第二步：项目产品功能定位的依据
机遇
挑战
自然资源整合 文化品牌打造
-“文化”是旅游之魂，如何 树立项目独特的文化优势 -如何将丰富的自然资源 开发建设成为符合市场需求 的旅游度假产品
项目分析结论
• 根据以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课 题包括“项目定位”与“项目策划”两大类：
先完成项目定位
——解决“我们要做什么产品” 的问题
中国·成都·
整体规划开发运作全案详解
2009-01
本报告书 为 ***********制订 **************有限公司 谨呈
目录
• 项目总体分析 • 项目定位研究 • 项目整体策划 • 项目建议 • 项目财务分析 • 策划方服务内容
项目总体分析
项目PEST分析
政策因素
旅游产业是四川省的支柱产业，作为“无烟工业”的生态旅游 项目受到政府最大力度的支持，
提供生态居住、田园度假、温泉疗养 为特色的旅游地产产品
-生活体验的需求 -身心放松的需求、亲近自然的需求 -远离尘嚣的需求 -生态居住的需求
第四步：本项目产品功能定位结论
第三步：产品功能应满足的需求
项目整体策划
——项目综合环境评估
项目环境——地理及气候
• 官仓镇位于金堂县城北10公里，成都、德阳、广汉市三市县交界处，距成都 50公里，现已融入成都市“一小时经济圈”。
-交通设施现状 成金快速通道年底通车， 金堂将融入 “半小时交通圈”
基础设施现状
-供电设施现状 国电金堂电厂在今年六月初 已正式并网发电。
项目环境综合评价
交通方面 “一小时经济圈”和“30分钟经济圈”的中间 地带是国际公认的休闲度假社区的理想选址地
自然环境优越 项目地的集温泉、湿地、水土、气候多方面优 势于一体，具备了打造成为国际级旅游度假休 闲社区的诸多素材
根据现有的资源和市场环境
-产品的目标人群是谁？
-产品的主题是什么？
-产品应具备什么样的功能？
再进行项目策划
——解决“我们怎样来做这样 的产品”的问题
旅游休闲产品之魂的升华—— “文化”上的突破
旅游休闲产品形体的锻造—— “功能”上的突破
旅游休闲产品内涵的修炼—— “服务”上的突破
项目定位研究
项目目标市场定位
基础设施完善 项目地水、电、气、通讯、道路等基础设施 能够满足项目开发的需要
本项目所在地 已经具备建设 国际生态综合休闲社区 的条件
项目主题定位
第一步：项目主题定位的目的
第二步：项目主题定位的依据
-根据目标人群的消费偏好，制定项目
-符合目标市场消费需求与消费特征
策划与规划的主线，确保项目产品能够
-引发目标人群的心理共鸣
在最短的时间内获得市场认同。从而保 -符合项目地点的实际情况
证项目取得良好 的现金流。
-符合开发方的开发及经营 管理能力
柑橘和各类伏季水果
•所在区域北河两岸在雨季为湿地
•湿地生态具有丰富的动植物资源 •独特的自然景…观，
•随水位的变化而改变
•具有极强的观赏性
项目环境——基础设施现状
-邮电通讯设施现状 小灵通机站、联通
网站、移动网站覆盖 全境
-燃气设施现状 天然气输气管道穿境而过， 接入白马泉
-供水设施现状
现有自来水厂一座 能满足生活用水需要