房地产投融资实务
房地产信托投融资实务及典型案例
2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产证券化
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
第六章房地产项目投融资
安全在于心细，事故出在麻痹。20.12. 1720.1 2.1711:29:1311 :29:13 December 17, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年12月17 日上午1 1时29 分20.12. 1720.1 2.17
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 2月17 日星期 四上午1 1时29 分13秒1 1:29:13 20.12.1 7
第6章：房地产项目投融资
房地产项目投融资概述 房地产项目融资相关理论与实务
第6章：房地产项目投融资
第一节 房地产项目投融资概述
一、 房地产项目融资的必要性分析 二、 房地产项目融资的概念及特点 三、房地产企业项目融资资金来源 四、项目融资程序 五、项目融资基本原则
第二节 房地产项目融资相关理论与实务
谢谢大家！
踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.12.17 20.12.1 7Thurs day , December 17, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。1 1:29:13 11:29:1 311:29 12/17/2 020 11:29:13 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 12.1711 :29:131 1:29De c-2017 -Dec-2 0
重于泰山，轻于鸿毛。11:29:1311:29:1 311:29 Thursd ay , December 17, 2020
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.17 20.12.1 711:29:1311:2 9:13De cember 17, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。202 0年12 月17日 上午11 时29分2 0.12.17 20.12.1 7
房地产项目投融资尽职调查实务
目录
• 尽职调查概述 • 房地产项目投融资尽职调查内容 • 尽职调查方法与工具 • 尽职调查风险与防范 • 尽职调查报告撰写与审查 • 案例分析与实践经验分享
01
尽职调查概述
尽职调查的定义
尽职调查是指投资方对目标企业或项 目进行全面、细致的调查，了解其经 营状况、财务状况、法律风险等方面 的信息，以便评估投资风险和潜在价 值的过程。
及时采取措施进行解决或规避。
确定投资条件和谈判策略
通过尽职调查，了解目标企业的实际情况和市场地位，可以确 定投资条件和谈判策略，为后续的交易谈判提供依据。
尽职调查的流程
初步调查
了解目标企业或项目的背景信息，如 企业注册资料、财务报表等，初步评 估其价值和风险。
01
撰写报告
将调查结论和建议撰写成尽职调查报 告，向投资方提供全面的信息和建议。
分析资料
对收集到的资料进行深入分析，了解项目的整体状况、经营状况和 财务状况，评估项目的风险和潜在机会。
对比行业标准
将项目资料与行业标准进行对比，判断项目的竞争力和市场前景。
现场勘查
现场勘查
01
对房地产项目的现场进行实地勘查，了解项目的实际
情况，包括土地状况、建设进度、设施设备等。
检查工程质量
02 对项目的工程质量进行检查，评估项目的建筑安全和
01
项目名称、位置、占地面积、规划用途等基本信息。
02
项目的历史沿革、权属关系及是否存在法律纠纷。
03
项目的投资规模、资金来源及筹措情况。
土地状况调查
01 土地取得方式、土地使用权证及土地他项权利证 等证书情况。
02 土地性质、用途、年限及剩余年限，以及是否存 在土地使用权限制。
房地产实务——投资实务部分
海量免费资料尽在此房地产实务投资实务部分《房地产可行性研究》第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。
中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。
《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。
第1操作环节：成功近出投资第一步1．透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。
可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。
在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。
当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。
－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。
房地产金融实务第8-11章
房地产金融实务第8-11章第8章：房地产金融市场与金融产品8.1 房地产金融市场的概念和特点房地产金融市场是指为房地产领域提供金融服务的市场，在该市场上，各类金融机构通过提供资金支持和金融产品来满足房地产及其相关行业的融资需求。
房地产金融市场的特点主要包括市场规模大、参与主体众多、资金流动性强和风险较高等。
8.2 房地产金融市场的分类房地产金融市场根据不同的参与主体和交易对象可以分为一级市场和二级市场。
一级市场是指金融机构与借款人之间直接进行贷款业务的市场，是房地产金融市场的主要组成部分。
二级市场是指金融机构通过交易、转让和转包等方式对一级市场的贷款进行二次流通的市场。
8.3 房地产金融产品的种类和特点房地产金融产品主要包括贷款、证券化产品和衍生金融产品等。
其中，贷款是房地产金融市场中最主要的金融产品，具有流动性强、放款周期短等特点。
证券化产品是指将房地产贷款等资产打包成证券进行交易，具有资产多样化和风险分散等特点。
衍生金融产品是指通过衍生工具转移和分散风险的金融产品，例如利率互换、远期汇率合约等。
第9章：房地产融资渠道与方式9.1 房地产融资渠道的分类房地产融资渠道主要包括银行融资、非银行金融机构融资、债券市场融资和股权融资等。
银行融资是指房地产开发企业通过贷款等方式从银行获得融资。
非银行金融机构融资是指房地产开发企业从保险公司、信托公司等非银行金融机构获得融资。
债券市场融资是指通过发行债券等方式从投资者获得融资。
股权融资是指通过发行股票、引入战略投资者等方式获得融资。
9.2 房地产融资方式的选择和特点房地产融资方式的选择应根据企业自身的实际情况和资金需求来确定。
不同融资方式具有不同的特点和适用范围。
银行融资具有放款快、利率较低等特点，适用于短期资金需求较大的项目。
债券市场融资具有规模较大、融资成本相对较低等特点，适用于中长期资金需求的项目。
股权融资具有资金来源广泛、资金规模大等特点，适用于大型房地产项目的融资。
房地产项目信托融资实务
房地产项目信托融资实务
投资房地产项目信托融资实务
今天，我们将谈论投资房地产项目信托融资实务。
信托融资是由信托机构发放给房地产投资者的贷款，具有有利可图的财务规模。
它与传统的银行贷款的重要区别之一是可以使用抵押品而不仅仅是应收账款作为抵押物，可以大量节省抵押物的建立成本。
投资房地产信托融资模式为投资者提供了多种投资机会，广泛使用于商业地产投资项目，如酒店、零售商场、办公楼和住宅小区。
投资者可以以发行信托基金的形式投资，从而获得相应的投资回报。
信托公司在投资者提交项目申请后，会进行立项评估，并对项目的可行性进行深入的分析，包括投资的报酬率、投资规模、投资风险、投资期限、投资收益等方面。
在投资者支付安全性押金后，信托公司会向投资者提供贷款，以支付房地产投资项目的开发费用。
投资者则拿着贷款开发建设房产项目，通过出租房屋等方式回收贷款，以此来支付由信托公司提供的贷款。
在进行投资房地产信托融资时，必须严格遵守相关法律规定，特别是有关反洗钱、资金监管和不良资产处置以及经济犯罪的规定。
信托公司和投资者都应该遵守资金流向和风险控制规定，避免投资失败或发生违法行为。
总之，投资房地产项目信托融资实务需要谨慎对待，注意遵守相关法律规定，审慎择优，分析投资的可行性，积极控制投资风险，这样才能使投资者获得良好的投资回报。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产信托
信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大 支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而 且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。 房地产信托是信托业的主要组成部分。房地产信托在 其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大 量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了 长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。 根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融 机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是 非银行型金融机构的主要业务。
《房地产金融实务》（第3版）
房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委 托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处 理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托 行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信 托，就是不动产所有权人（委托人），为受益 人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人， 使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系； 二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信 托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委 托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人 的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定 目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和 处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地 产融资方式。
房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物， 是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不 开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和 发展。
《房地产金融实务》（第3版）
资料7-1
信托小知识
信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指 拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用
和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金
《房地产金融实务》（第3版）
5.受益权证书 受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明
房地产金融实务课件
第六章 住房公积金制度与贷款
• 第一节 住房公积金制度概述 • 一、住房公积金制度的概念、产生和发展
状况 • 二、住房公积金的性质和特点 • 三、住房公积金管理的基本原则 • 四、住房公积金管理机构及主要职责 • 第二节 住房公积金归集和提取 • 一、住房公积金归集 • 二、住房公积金提取
继上页
• 第三节 住房公积金贷款 • 一、住房公积金贷款的对象及条件 • 二、住房公积金贷款的程序（组合贷款） • 三、个人住房公积金贷款的偿还 • 四、我国住房公积金制度存在的问题及
完善的设想
第七章 房地产信托业务
• 第一节 房地产信托的资金来源 • 一、吸收信托存款 • 二、信托投资公司的实收资本金ห้องสมุดไป่ตู้• 三、同业拆借 • 四、发行股票或债券
第一章 房地产金融概论
• 房地产金融是金融的重要组成部分，是一门应用 性很强的学科，主要研究房地产经济领域资金融 通的运动及其规律性，由于房地产金融在金融市 场上占有较大的份额，而且具有特殊性，因此受 到全社会高度的重视。在我国房地产金融也是一 门新兴的学科，内容丰富，涉及的范围广，主要 内容包括：吸收房地产业存款、办理房地产贷款、 房地产保险、房地产信托投资、发行房地产有价 证券、房地产担保、房地产金融市场、房地产典 当等。同我国金融体制改革一样，房地产金融体 制也是处于改革探索之中。
贷款的比较 • 五、分享增值抵押贷款还款方式
继上页
• 第五节 我国房地产抵押贷款的管理及发 展
• 一、房地产抵押贷款存在的风险 • 二、住房抵押贷款风险防范措施 • 三、其它方面的控制措施 • 房地产抵押贷款案例分析：个人住房抵押
贷款分析
第五章 房地产开发贷
房地产项目投融资尽职调查实务
房地产项目投融资尽职调查实务房地产项目投融资是一项风险较大的投资活动，如果没有进行充分的尽职调查，就可能会陷入困境。
在进行房地产项目投融资前，进行尽职调查是必不可少的一个环节。
本文将从尽职调查的目的、尽职调查的主要内容、尽职调查的程序以及尽职调查的风险控制等方面，探讨房地产项目投融资尽职调查的实务。
目的进行尽职调查，主要是为了了解项目及其所有者、经营管理层、未来发展及重大风险等情况，评估项目的投资价值以及风险状况。
通过深入了解项目，能够减少投资者与房地产交易风险，从而增加投资成功率。
主要内容1. 项目基本情况了解房地产项目的基本情况，包括土地性质、面积、所在位置、用途等，以及项目所属权属情况。
这是进行尽职调查的基础，对选定的项目进行评估的前提。
2. 项目开发历程掌握房地产项目的开发历程，包括项目拓展、设计、施工阶段、以及后期运营、维护等。
同时要了解项目历史上的重大事故、污染问题等。
3. 项目所在区域情况了解项目所在区域的地理环境、政治环境、经济情况、社会环境等，对项目的发展前景进行预测。
4. 项目资金状况对项目的资金状况进行详细的调查，包括融资余额、利率、偿还情况等。
5. 重要合同文件了解项目的重要合同文件，包括土地出让合同、建筑施工合同、销售合同、租赁合同等，以及涉诉情况。
6. 重要人员调查对项目所有者、经营管理层、承办公司、承建公司等进行调查，评估其资质、诚信度和历史信用记录。
程序尽职调查的程序包括以下几个步骤：1.确定调查的范围和目标；2.收集项目相关资料和文件；3.进行实地调查和访谈；4.分析收集的资料，形成报告；5.对报告进行评估，制定相应的风险控制和投资策略。
风险控制进行尽职调查时，应注意风险控制，降低投资风险。
主要控制措施包括：1.对项目合同文件进行认真审查，避免遗漏关键条款，减少合同纠纷风险；2.对项目的历史信用记录进行评估，减少人员诚信度风险；3.对项目的经营管理层及承建公司的财务状况进行审查，减少财务风险；4.对项目的法律风险进行评估，降低法律风险。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产保险
2．可保利益原则 可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求被保
险人对所投保的保险标的拥有可保权益。 拥有权益是指客观存在的，对于一项财产具有某种法律承
认的权利或利害关系，即假如财产安全，保险方就能得益， 反之，如果财产遭受损毁，保险方便会蒙受损失。只有对 财产具有这种利害关系，被保险人才能将财产投保，也惟 有如此，保险人才会接受投保，这种可以进行保险的权益 就叫可保权益。 保险法第十二条规定：人身保险的投保人在保险合同订立 时，对被保险人应当具有保险利益。
《房地产金融实务》（第3版）
（二）房地产保险的作用
1．抵御意外不幸，实现经济补偿 2．推动住房制度改革，促进房地产业的发展 3．推动我国保险业的全面发展 4．保驾护航，推动国民经济的发展 5．搞活房地产市场，促进房地产业的发展 6．促进对外开放，改善投资环境
《房地产金融实务》（第3版）
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产保险人
保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担 赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收取保 险费和在房地产出险后负责赔偿的保险公司。
房地产保险人的义务有： 1．在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按照
《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产投保人
投保人是指与保险人订立保险合同，并按 照合同约定负有支付保险费义务的人。
房地产投保人是指对保险房地产具有保险 利益，与保险人订立保险契约，并交纳保 险费的人，可以是法人，也可以是公民自 然人。房地产投保人必须是被保险房地产 的所有人或经营管理人，或者是对保险房 地产有利害关系的人。
第二节 房地产保险构成要素
房地产企业融资实务运作及案例分析
房地产企业融资实务运作及案例分析过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。
在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，制定多元化融资发展战略，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。
房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。
房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。
但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。
2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。
◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。
2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。
但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。
原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。
◎房地产基金:房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。
具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。
近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。
房地产投融资实务项目4 房地产投资项目财务分析4.1 房地产开发投资财务评价概述
表4-1
房地产开发项目销售计划及收款计划表 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）
销售期间
第1期
第2期
…
第 N期 合计
销 面积 售 百分 计比 划
100%
收 期 百分 销售收 百分 销售收
款间 比 入
比入
计 第1期 划
第2期
百分 销售 比 收入
第N-1 第N期 期
表4-3 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元
项目
地上商 业部分 公寓楼 部分 地下商 业部分 地下车 库部分 总计
建筑 面积 （㎡ ）
售
2001
2002年
价年
（元 上半 下半 上半 /㎡ 年 年 年 ）
下半 年
2003年 合计
上半 下半 年年
表4-4 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 单位：万元
第3期
…
第N期
总 计
表4-2
房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）
序
项目
号
名称
1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（%） 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入
建设期
第1 第2 第3 期期期
经营期 ………
项目4 房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用
4．1房地产投资项目财务分析概述
4．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在
房地产企业融资管理实务
第一部分房地产企业融资管理实务一、概述：房地产行业为资金密集型行业，对融资的依存度高、需求量大，且政策限制多;融洽的银企关系、良好的企业运营状况和高素质的融资人员，是做好融资工作的前提。
二、分类：即境内融资和境外融资。
(一)境内融资：1、银行对房地产开发贷款的主要政策约束为：四证;自有资金35%;资金封闭管理。
2、房地产开发贷款融资有关实务：集团授信与项目贷款;合作银行的选择;投资总额与贷款总额的确定;前期“四证”与整体项目贷款，以及不同项目之间贷款的处理;35%自有资金比例的处理办法;抵押担保的注意事项;“四证”领出前的前期报批工作;贷款期限和项目开发周期;资金封闭管理与集团统一调度;项目开发贷款与客户按揭贷款业务之间的统筹;利率的控制;融资筹划方案的确定。
3、其他贷款和融资渠道：固定资产贷款;流动资金贷款;拆迁贷款;委托贷款;股权性融资;承兑汇票融资。
(二)境外融资：1、资本市场简述：实体经济基础上的虚拟经济，通过市场机制发现资产价值和投资机会，从而促成资金的市场配置;资本市场的投资取向;上市公司与非上市公司发展模式的差异是市值最大化与利润最大化。
2、境外上市公司在资本市场再融资的主要方式是：增发股票;高收益债券;可转换债券。
3、境外其他融资渠道为：境外基金的合作;境外商业银行的贷款。
4、境外资金的调回：项目投资规模的审批;结汇的办理。
第二部分房地产企业的现金流管理一、现金流的含义、分类和现金流计划的编制：1、现金流是指企业在一定时期内(如一年、一个月)现金流入和流出的数量。
2、主要分为：经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流量、筹资活动所产生的现金流量。
重点是对经营活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流进行管理。
3、现金流计划的编制以项目开发计划的编制和执行情况为依据。
集团现行对项目公司的现金流计划要求有：项目可行性研究阶段的现金流测算;项目整体现金流计划;项目年度现金流计划;项目月度现金流计划。
新形势下房地产企业融资实务和创新PPT课件
四．证监会监管的房地产融资产品
（含债券、上市、私募基金、资管计划、资产证券化）
五．股权和资产并购、轻资产管理和其它融资方式
一 中国房地产行业现状和趋势
1. 房地产行业的现状 2. 房地产行业的发展趋势 3. 影响房地产市场长期趋势主要因素
1. 房地产行业的现状
新规（有限制）
新规（有限制），量还是增 加
较多
债 债 股/债
房地产债券
规模明显收缩
控制规模
债
房地产公司上市 这些年直接IPO极少
新IPO很少，近年几乎停止
房地产私募基金 发展较快
会很多（鼓励股权，限制债 权）
资产管里计划 规模明显收缩，非标不做 新规（有限制）
房地产资产证券 化（含REITs)
还没有立法,最新试点是住 房租赁REITs
按揭难度加大。
银行放贷规模缩小。
有的银行对第一套刚需房按 揭积极性不高。
银行追求高回报和低风险 偏向与与大企业包括100强合作 拿地阶段进入 利率6%-14%不等 – 根据信用、项目和资金投入比例等定 比例可以5:5到 3:7等
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最新监管部门相关政策
1. 人民银行：2018年，保持货币政策稳健中性被摆在首要位置，切实防范化解金融
集中化：百强房企占的销售份额越来越大，企业并购增多。 资产化：持有型增多、物业管理、轻资产管理加强（包括办公、商业、工业和物流、长租公寓
等）。 金融化：资金渠道和成本是决定因素之一，资产证券化创新不断。 互联网和智能化等
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全球开发型和（资产管理）持有型 房地产市值趋势比较
全球上市房地产公司和房地产投资信托基金（单位10亿美元）