中国房地产投融资典型案例分析
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销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期
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典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)
土地面积（平方米）: 12,126平方米
建筑面积（平方米）: 113,520平方米
用途:
综合用地（办公楼+商业)
2006.12 上海嘉盛
要点
合适的价格在核心地段取
类型: 办公楼 广州/ 2005
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元
类型: 地块 上海 / 2006
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元
类型: 股权投资 上海 / 2006
天津君谊大厦 建筑面积(平方米): 32,148.16 价格 : 人民币 272,000,000元
类型: 服务式公寓 天津 / 2007
永新广场 建筑面积(平方米): 29,027 价格: 人民币 813,750,000元
类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2007
润华环球大厦地块 建筑面积(平方米): 181,000 价格: 人民币 708,750,000元
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典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）
要点
物业: 交易结构:
苏州润华国际大厦地块 近年的住宅价格上涨为收购提供了
远超过预期的收益; 境内股权收购转海外股
权,海外股权融资
(预测自有资金IRR 超过60%)
位置:
苏州工业园区
优质的合作伙伴是JV的关键;
占地面积(平方米): 14,893
• 物业资料 • 可行性 • 市场信息 • 收购战略
• 现场勘察 • 市场研究 • 物权结构 • 租金分析
• 财务方案 • 可靠性 • 长远利益
• 公司尽职 • 财务尽职 • 技术尽职
• 财务分析 • 融资 • 税务 • 交易方案
• 交易条款 • 时间节点 • 声明保证
• 付款条件 • 转让文件 • 融资方案 • 物业移交
广东发展银行大厦 建筑面积(平方米): 49,776.64 价格 :人民币 950,000,000元 类型: 办公楼+酒店公寓+商场
上海 / 2008
建华东方大厦 建筑面积(平方米): 17,998.25 价格 :人民币 280,000,000元
类型: 酒店 上海 / 2008
希望大厦 建筑面积(平方米): 88,747.83 价格:人民币 1,050,000,000元
类型: 商场 沈阳 / 2008
桃浦金达路428号 （物流仓库）一期 建筑面积(平方米): 38,246 价格 :人民币150,000,000元
类型: 工业 上海 / 2008
•不同的城市
深圳花园城三期 建筑面积 (平方米): 18,524.75 价格: 人民币 246,000,000元
类型: 服务式公寓 深圳/ 2007
得的合适的商办地块;
2007.1 三宝建设
迅速的海外融资降低了自有 资金比例.
AV< 15，000 ps.m
11.97亿元 三宝建设 (100%) 5,300万美元 Merrill Lynch (30%股权)
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典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海）
占地面积 (平方米) : 2,557 平方米
总建筑面积 (平方米): 181,000
Harvest Capital
盛高置地
40%
60%
2007.9 苏州本地 开发商
2008.5 SPG 2009.10 SPG
5.46亿元 @3680 psm
SPG
境外
海外公司
境内
溢价30%,2.835亿元
境内公司
@4784 psm 3.57亿元回购
Harvest Capital (40%股权)
基汇资本
9.44亿元 未来资产
未来资本
9.25亿元 瑞安
要点
买卖物业增值;
典型的核心地段的高流动性;
全境外交易; 典型的由于海外汇率变动造就的交易机会. 城市公寓,
浦项广场
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Q&A 谢谢
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中国房地产 投融资 典型案例分析
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DTZ 投资部成交部分案例汇总
•不同的 物业类型
东海商都 建筑面积(平方米): 40,270 价格: 人民币 820,000,000元
类型: 商场 上海 / 2005
永新广场 建筑面积 (平方米): 29,027 价格 : 人民币 624,225,000元
Million USD
北京
Million USD
投资市场-整栋收购
上海
北京
外资与本地投资者比例分析
上海
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DTZ 的角色
Start
前期阶段
交易阶段
最后阶段 Deal Closing
市场分析
项市目场分研析究 市市场场推研广究 投市资场者研筛究选 尽市职场调研查究 协调
交市易场架研构究 合市同场谈研判究 市付场款研策究略 完市成场交研易究
建筑面积(平方米) : 29,027平方米
入住率: 超过90%
特点:
机会性基金收购的典型案例
10.00
9.00
8.00
• 租金上升 Rental reversion 7.00
• 回报率下降 Yield compression 6.00
6.50 5.99
• 超过70%贷款 70%leverage
5.00
武汉/ 2007
仁和春天百货 建筑面积(平方米): 9,387 价格: 人民币 350,000,000元
类型: 商场 成都 / 2007
吉联配送中心 建筑面积(平方米): 47,777 价格 :人民币 200,000,000元
类型: 工业 上海 / 2008
置力广场 建筑面积(平方米): 50,700 价格 :人民币 550,000,000元
类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2005
欧罗物流中心 建筑面积(平方米): 33,246 价格: 人民币 120,000,000元
类型: 工业 上海 / 2005
Shama Luxe 建筑面积(平方米): : 15,793 价格 :人民币 943,787,730元
类型: 服务式公寓 上海 / 2008
世纪商贸广场 建筑面积(平方米): 98,337 价格 :人民币 4,438,000,000元
类型: 办公楼 上海 / 2008
长寿商业广场 建筑面积(平方米): 41,090 价格 :人民币 1,000,000,000元
类型: 商场 上海 / 2008
•不同的 投资者类型
新光商务大厦 建筑面积(平方米): 13,076 价格: 人民币 94,601,357元
类型: 股权投资
苏州 / 2008
重庆合景大厦 建筑面积(平方米): 22,713 价格 : 人民币 127,000,000元
类型: 服务式公寓 重庆 / 2008
美国工业园 建筑面积 (平方米): 114,095 价格: 人民币 235,000,000元
类型: 工业 广州 / 2008
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11亿元
花旗 策略资本 汇华房地产
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典型案例四——服务式公寓—— Shama Luxe(上海)
面积(平方米): 15,793平方米
套数:
100套
入住率 :
约85%
平均租金:
300元/平方米/天
特点:
2006.4 2008.1 2009.11
住宅翻新为高档服务式公寓成功的 投资案例
瑞安
6.81亿元 基汇资本
类型: 办公楼 大连 / 2008
•不同的 交易架构
润华环球大厦地块 建筑面积 (平方米): 181,000 价格 : 人民币 540,000,000元
类型: 地块
苏州/ 2007
武汉港澳中心 建筑面积(平方米): 67,306.65 价格 : 人民币 420,000,000元
类型: 商场 + 酒店
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00 2007
8.15
7.41
6.50
6.36
6.58
6.09
2007E
2008 Passing Rent
2009
8.97 7.33
2010
要点 买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易
2005.10 香港开发商 2007.9 花旗 2008.7 策略资本
6.24亿元 8.14亿元
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典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)
土地面积（平方米）: 12,126平方米
建筑面积（平方米）: 113,520平方米
用途:
综合用地（办公楼+商业)
2006.12 上海嘉盛
要点
合适的价格在核心地段取
类型: 办公楼 广州/ 2005
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元
类型: 地块 上海 / 2006
南京西路1788号地块 建筑面积(平方米): 113,520 价格 : 人民币1,197,138,600元
类型: 股权投资 上海 / 2006
天津君谊大厦 建筑面积(平方米): 32,148.16 价格 : 人民币 272,000,000元
类型: 服务式公寓 天津 / 2007
永新广场 建筑面积(平方米): 29,027 价格: 人民币 813,750,000元
类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2007
润华环球大厦地块 建筑面积(平方米): 181,000 价格: 人民币 708,750,000元
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典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）
要点
物业: 交易结构:
苏州润华国际大厦地块 近年的住宅价格上涨为收购提供了
远超过预期的收益; 境内股权收购转海外股
权,海外股权融资
(预测自有资金IRR 超过60%)
位置:
苏州工业园区
优质的合作伙伴是JV的关键;
占地面积(平方米): 14,893
• 物业资料 • 可行性 • 市场信息 • 收购战略
• 现场勘察 • 市场研究 • 物权结构 • 租金分析
• 财务方案 • 可靠性 • 长远利益
• 公司尽职 • 财务尽职 • 技术尽职
• 财务分析 • 融资 • 税务 • 交易方案
• 交易条款 • 时间节点 • 声明保证
• 付款条件 • 转让文件 • 融资方案 • 物业移交
广东发展银行大厦 建筑面积(平方米): 49,776.64 价格 :人民币 950,000,000元 类型: 办公楼+酒店公寓+商场
上海 / 2008
建华东方大厦 建筑面积(平方米): 17,998.25 价格 :人民币 280,000,000元
类型: 酒店 上海 / 2008
希望大厦 建筑面积(平方米): 88,747.83 价格:人民币 1,050,000,000元
类型: 商场 沈阳 / 2008
桃浦金达路428号 （物流仓库）一期 建筑面积(平方米): 38,246 价格 :人民币150,000,000元
类型: 工业 上海 / 2008
•不同的城市
深圳花园城三期 建筑面积 (平方米): 18,524.75 价格: 人民币 246,000,000元
类型: 服务式公寓 深圳/ 2007
得的合适的商办地块;
2007.1 三宝建设
迅速的海外融资降低了自有 资金比例.
AV< 15，000 ps.m
11.97亿元 三宝建设 (100%) 5,300万美元 Merrill Lynch (30%股权)
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典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海）
占地面积 (平方米) : 2,557 平方米
总建筑面积 (平方米): 181,000
Harvest Capital
盛高置地
40%
60%
2007.9 苏州本地 开发商
2008.5 SPG 2009.10 SPG
5.46亿元 @3680 psm
SPG
境外
海外公司
境内
溢价30%,2.835亿元
境内公司
@4784 psm 3.57亿元回购
Harvest Capital (40%股权)
基汇资本
9.44亿元 未来资产
未来资本
9.25亿元 瑞安
要点
买卖物业增值;
典型的核心地段的高流动性;
全境外交易; 典型的由于海外汇率变动造就的交易机会. 城市公寓,
浦项广场
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Q&A 谢谢
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中国房地产 投融资 典型案例分析
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DTZ 投资部成交部分案例汇总
•不同的 物业类型
东海商都 建筑面积(平方米): 40,270 价格: 人民币 820,000,000元
类型: 商场 上海 / 2005
永新广场 建筑面积 (平方米): 29,027 价格 : 人民币 624,225,000元
Million USD
北京
Million USD
投资市场-整栋收购
上海
北京
外资与本地投资者比例分析
上海
Page 2
DTZ 的角色
Start
前期阶段
交易阶段
最后阶段 Deal Closing
市场分析
项市目场分研析究 市市场场推研广究 投市资场者研筛究选 尽市职场调研查究 协调
交市易场架研构究 合市同场谈研判究 市付场款研策究略 完市成场交研易究
建筑面积(平方米) : 29,027平方米
入住率: 超过90%
特点:
机会性基金收购的典型案例
10.00
9.00
8.00
• 租金上升 Rental reversion 7.00
• 回报率下降 Yield compression 6.00
6.50 5.99
• 超过70%贷款 70%leverage
5.00
武汉/ 2007
仁和春天百货 建筑面积(平方米): 9,387 价格: 人民币 350,000,000元
类型: 商场 成都 / 2007
吉联配送中心 建筑面积(平方米): 47,777 价格 :人民币 200,000,000元
类型: 工业 上海 / 2008
置力广场 建筑面积(平方米): 50,700 价格 :人民币 550,000,000元
类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2005
欧罗物流中心 建筑面积(平方米): 33,246 价格: 人民币 120,000,000元
类型: 工业 上海 / 2005
Shama Luxe 建筑面积(平方米): : 15,793 价格 :人民币 943,787,730元
类型: 服务式公寓 上海 / 2008
世纪商贸广场 建筑面积(平方米): 98,337 价格 :人民币 4,438,000,000元
类型: 办公楼 上海 / 2008
长寿商业广场 建筑面积(平方米): 41,090 价格 :人民币 1,000,000,000元
类型: 商场 上海 / 2008
•不同的 投资者类型
新光商务大厦 建筑面积(平方米): 13,076 价格: 人民币 94,601,357元
类型: 股权投资
苏州 / 2008
重庆合景大厦 建筑面积(平方米): 22,713 价格 : 人民币 127,000,000元
类型: 服务式公寓 重庆 / 2008
美国工业园 建筑面积 (平方米): 114,095 价格: 人民币 235,000,000元
类型: 工业 广州 / 2008
Page 1
11亿元
花旗 策略资本 汇华房地产
Page 6
典型案例四——服务式公寓—— Shama Luxe(上海)
面积(平方米): 15,793平方米
套数:
100套
入住率 :
约85%
平均租金:
300元/平方米/天
特点:
2006.4 2008.1 2009.11
住宅翻新为高档服务式公寓成功的 投资案例
瑞安
6.81亿元 基汇资本
类型: 办公楼 大连 / 2008
•不同的 交易架构
润华环球大厦地块 建筑面积 (平方米): 181,000 价格 : 人民币 540,000,000元
类型: 地块
苏州/ 2007
武汉港澳中心 建筑面积(平方米): 67,306.65 价格 : 人民币 420,000,000元
类型: 商场 + 酒店
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00 2007
8.15
7.41
6.50
6.36
6.58
6.09
2007E
2008 Passing Rent
2009
8.97 7.33
2010
要点 买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易
2005.10 香港开发商 2007.9 花旗 2008.7 策略资本
6.24亿元 8.14亿元