房地产行业研究-玉溪城市进入报告2018.09.29
【房地产进入性调研】西双版纳城市进入性研究报告
投资估算
财务评估及经济效益分析
收益估算
经济效益分析
风险分析
07
研究结论和建议
西双版纳房地产市场前景广阔，具有较大的开发潜力；
西双版纳城市基础设施建设不断完善，生活环境日益改善；
西双版纳房地产市场存在一定的投资风险，需要谨慎评估。
西双版纳城市旅游资源丰富，旅游业发展前景良好；
市场需求稳步增长
住宅市场中品牌房企云集，市场竞争异常激烈，对于新进入的房企而言，树立品牌形象、提高产品质量和服务水平至关重要。
市场竞争激烈
住宅市场调研结果
商业地产供过于求
目前西双版纳商业地产市场供应量较大，部分商业项目存在空置现象，市场竞争激烈。
旅游业带动商业发展
作为旅游胜地，西双版纳旅游业的发展对商业地产起到积极的推动作用，商业地产项目应考虑与旅游业的结合，提升商业价值。
xx年xx月xx日
《房地产进入性调研》西双版纳城市进入性研究报告
目录
contents
研究背景和目的西双版纳城市概况房地产市场进入调研调研结果概述进入策略及实施方案SWOT分析和风险评估研究结论和建议
01
研究背景和目的
1
研究背景
2
3
西双版纳作为中国云南省的重要城市之一，其地理位置优越，气候宜人，拥有得天独厚的自然资源和文化遗产。
可行性分析结论
经过对西双版纳城市的经济、政策、市场等多方面因素的综合分析，认为该城市具有较好的房地产市场进入可行性。
进入可行性分析
市场规模与潜力
该城市的房地产市场规模稳步增长，同时具有较大的人口红利和发展潜力，为外来房地产企业提供了较为广阔的市场空间。
玉溪2018年9月工业经济运行分析
玉溪市2018年1-9月工业经济运行分析玉溪市工业和信息化委员会（2018年10月22日）1-9月，规上烟草制品业增速持续小幅回落，非烟工业小幅回升保持高速增长态势，全市工业经济运行呈现逐月小幅回落趋势。
一、基本情况及主要特点8月份，全市规模以上工业总产值同比增长14.2%；规上工业增加值同比增长5.0%；1—9月，规上工业总产值同比增长18.8%；规上工业增加值同比增长8.8%。
主要呈现以下特点：规上工业增速位次持平全市规上工业增加值同比增长8.8%，增速比上年同期（4.6%）提高4.2个百分点，环比（8.9%）下降0.1个百分点；低于全省规上工业增速（12.5%）3.7个百分点，高于全国平均水平2.4个百分点，增速在全省排名第13位，比去年同期的第16位上升了三位。
从省内看，增速8.8%，比昆明市（16.8%）低8个百分点，比红河州（13.3%）低4.5个百分点，比曲靖市（12.0%）低3.2个百分点。
（详见附件1）烟草制品业增速小幅回落9月，烟草制品业同比负增长0.6%；1-9月，烟草制品业同比增长2.2%，增速比上年同期（-2.4%）回升4.6个百分点，环比下降0.5个百分点。
非烟工业小幅回落仍继续保持高位运行9月，非烟工业同比增长18.0%；1-9月，非烟同比增长21.7%，增速比上年同期（20.7%）提高1个百分点，环比提高1.2百分点。
非电工业投资继续保持较快增长1-9月，全市完成工业投资95.1亿元，增长31.7%，增速同比全市固定资产投资高18个百分点。
其中，非电工业投资90.5亿元，增长33.5%。
工业用电持续增长9月，工业用电量完成10.78 亿千瓦时，同比增加16.46%；1-9月，工业用电量完成75.80 亿千瓦时，同比增加9.56%。
其中，黑色金属冶炼及压延加工业同比增加29.54%。
主要工业产品及原材料价格全市监测的10种主要工业产品及原材料价格环比是“6涨2平2跌” 即焦炭、生铁、线材、铜选矿、粗铜和黄磷环比上涨，铁矿石原矿和水泥环比持平，钢坯和电解镍环比价格下跌；同比是“5涨1平4跌”即焦炭、线材、铜选矿、粗铜和电解镍同比上涨，生铁同比持平，铁矿石原矿、钢坯、黄磷和水泥同比下跌。
玉溪市房地产业发展现状及完善住房保障体系的思考
玉溪市房地产业发展现状及完善住房保障体系的思考随着玉溪市生态城市建设工作的推进，房地产业在国民经济中的支柱作用日益彰显。
“十五”以来，房价逐年上涨，舆论导向及公众的口诛笔伐，让房地产业背负着“暴利”的亚健康形象，国家宏观调控政策逐渐向房地产业倾斜，且调控力度逐年增加。
2007年以国务院发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）为标志，国家调控方向发生标志性转变，形成加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的梯级住房保障体系。
2008年开始，宏观调控的效果初步显现，受金融危机的影响，市场不断传出趋冷的信号，房地产业发展将面临极其严峻的形势。
如何落实“促进居民合理住房消费，保持房地产投资规模适度增长”的工作目标，保持经济平稳较快发展，借学习实践科学发展观活动之机，2009年4月16日至17日，我局一行六人到华宁、澄江两县开展专题调研，以期通过调查分析摸索出特殊时期适合玉溪市房地产业发展的新思路，完善住房保障体系的新办法，辨证地将科学发展观贯彻落实到房地产领域。
一、房地产业发展及保障性住房建设情况（一）房地产业发展情况房地产业涉及领域广、产业关联度高、带动系数较大，是实践科学发展观，落实中央、省、市拉动消费需求，保民生、保稳定、保增长的关键产业，房地产投资有效地促进了社会固定资产投资增长，是我市国民经济的重要组成部分。
1、固定资产投资情况。
2006年以来，玉溪市房地产业处于迅速上升时期，房地产开发投资总量及开发建设规模屡创新高，2008年更是达到历史巅峰，成为房地产开发投资增速超过云南省平均增速的十个州市之一，“十一五”中期完成投资总量已远远高于“十五”期间总投资规模，巩固了房地产业在国民经济中的支柱地位。
2006年我市完成房地产投资13.001亿元，房屋施工面积148.9228万平方米，商品房销售面积52.9332万平方米，现房平均销售价格1885元/㎡,期房销售价格1543元/㎡。
玉溪市场调研的报告-A-
都市经典： 均价毛坯住宅4915公寓
4080-4700元/㎡
太极名城： 毛坯均价4300
元/㎡
盛时尚居： 毛坯均价4900
元/㎡
价格洼地
玉水金岸： 住宅均价毛坯6800
实际成交6200元/㎡
时代新都会： 一期均价5700，二 期均价5800，商铺 1.7-1.9万元/㎡
价格高地
兰溪瑞园： 尾盘多总价高难去 化产品，均价毛坯 平层6300实际成交 6200
● 南市区住宅均价在3000-4000元/㎡左右，写字楼、商业较为罕见。购房者多 为本地或周边县市内迁人口，低总价导致的刚需特点明显，由于不具备商业 核心价值，其所属项目无法与本案产品形成对等的竞争关系。
区域市场分析
红塔区市场环境
三级市场：
● 二级市场的突然发力及玉溪人口相对增长过缓，遏制了三级市场的市场 需求。据了解，目前二手房市场主要面对刚需及部分迁改需求客群，主 要交易集中于市中心配套完善区域及北部低价位成熟配套区域。交易房 龄普遍较小，加之现房及配套成熟等原因，二手房价格略高于同区域一 手房价格。
区域市场分析
红塔区市场环境
二级市场：
● 三大板块，成交单价根据其区块繁华程度依次递减。
● 中心市区住宅均价在5500-7500元/㎡之间，写字楼均价为8000-9000元/㎡ 之间，商业均价约为40000元/㎡。配套完善，低总价小户型产品受热捧（如 极中心项目50-60平产品去化迅猛）。其城市核心资源的独特性决定了该区域 写字楼及低总价住宅产品会给本案相关产品产生威胁。
区域发展定位： 促进昆玉一体化发展，加强与楚雄、普洱、红河、曲靖等地区联系与协调， 带动滇中区域发展。
近期发展方向 利用坝区周边的山地，发展玉山城片区、观音山片区、研和工业园区的山 地部分；跨越玉溪大河向北发展，建设生态文化区及玉枕山行政中心；实 施玉溪大河三期改造工程及周边土地开发建设；开发建设新火车站东部片 区；发展春和组团红塔工业园区九龙片区。
玉溪市住房和城乡建设局_企业报告(业主版)
1.3.1 规模结构 近 1 年玉溪市住房和城乡建设局的项目规模主要分布于小于 10 万区间，占项目总数的 73.7%。500 万以上大额项目 0 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 16 日 生成
2/20
1.4 行业分布
近 1 年玉溪市住房和城乡建设局的招标采购项目较为主要分布于办公消耗用品及类似物品 计算机设 备 工程造价服务行业，项目数量分别达到 8 个、5 个、3 个。其中物业管理 图书和档案 广播、电视、 电影设备项目金额较高，分别达到 78.00 万元、56.03 万元、26.38 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
云南霖诚工程管理 咨询有限公司
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*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-05-16 2023-02-01 2022-11-18
（5）工程造价服务（3）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
玉溪市红塔大道（抚仙路-火车站） 综合管廊工程建设项目竣工结算 审核和财务决算审核服务
云南耕耘工程造价 咨询事务所有限公 司
3.5
TOP2
玉溪市红塔大道(抚仙路-火车站) 综合管廊工程建设项目竣工结算 审核和财务决算审核服务
云南耕耘工程造价 咨询事务所有限公 司
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2023-04-17 2023-01-12
TOP3
玉溪红龙路 PPP 模式、总承包模 华 昆 工 程 管 理 咨 询 式项目工程竣工决算审核服务项 有限公司
1.4.1 重点项目
（1）办公消耗用品及类似物品（8）
重点项目
项目名称
玉溪房地产调研报告
17
集中商业
元/㎡/月
业态
备注
小庙街
150～300
手机通讯专业市场、餐饮
一层，二层以上为住宅
美加华商业广场
70～300
超市、服饰、餐饮 服装、酒吧、电脑、数码 服装、酒吧、餐饮
以沃尔玛为主力店，集购物、娱乐、 餐饮于一体的综合性商业休闲广场
二层，经营杂乱，商业氛围差 1～4层
时代广场 彩虹商业广场
红塔区经济增长较快，为房地产市场高速发展打下了坚实基础； 房地产开发及投资处于高速增长态势，2010年达39.6亿元，增幅高达 61.2%； 烟草业是玉溪支柱产业，规模较大，同时矿业、旅游成为玉溪新的经济增 长点；
7
Part 2
红塔区房地产市场研究
红塔区楼盘分布
9
山水佳园 彩虹商业广场 中轴玉玺 铭德上居
红塔区固定投资走势
150 100 65.96 50 -5% 0 固定投资(亿元) 增长率 2008 65.96 -5% 2009 81.2 23.20% 固定投资(亿元) 2010 106.2 30.80% 增长率
5
23.20% 81.2
30.80% 106.2
35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%
21
Part 4
房地产开发判别
房地产开发起步较晚，缺乏具有生活品质的楼盘，几个高档楼盘为保险公 司、红塔集团单位房，后续的房地产开发应注重社区档次、生活品质和氛 围的营造； 商品房开发相对较少，市场存量有限，商品房开发具有较大的市场空间； 住宅价格相对较高，与本地住宅居住品质及环境不匹配，因此其本地消费 力及房价水平已足够支撑高品质楼盘开发； 商铺结构及交通组织的落后已制约商业的发展，成规模有档次的新商业中 心将对玉溪商业进行升级换代，成为下一阶段商业开发重点； 房地产投资已经往三四线城市转移，玉溪房地产市场迎来下一个开发热点；
玉溪2018年一季度工业经济运行分析
玉溪市2018年一季度工业经济运行分析玉溪市工业和信息化委员会（2018年4月23日）一、基本情况及主要特点一季度，全市规上工业增加值同比增长8.6%，超省工信委下达目标（增长8%）0.6个百分点，其中，烟草制品业同比增长1.8%，非烟工业同比增长25.5%，非烟工业增速超市政府下达目标（增长22%）3.5个百分点。
工业投资增长94.6%，非电工业投资增长83.0%，非电工业投资超额完成省工信委下达一季度增长12%、市政府下达一季度增长40%的目标任务。
工业经济实现首季“开门红”，主要呈现以下特点：规上工业增速在全省排名较大提升全市规上工业增加值同比增长8.6%，增速比上年同期（0.6%）提高8个百分点，低于全省规上工业增速（11.9%）3.3个百分点，增速在全省排名第10位，比去年同期的第16位上升了六位。
从省内看，增速8.6%，比昆明市（15.4%）低6.8个百分点，比红河州（16.5%）低7.9个百分点，比曲靖市（11.1%）低2.5个百分点。
（详见附件1）烟草制品业企稳回升同比增长1.8%，增速比上年同期（-5.9%）回升7.7个百分点，比全省增长1.4%高0.4个百分点。
非烟工业保持快速增长同比增长25.5%，增速比上年同期（19.2%）提高6.3个百分点，比全省增长18.2%高7.3个百分点。
非电工业投资较快增长完成工业投资24.3亿元，同比增长94.6%，增速排全省州市第1位；其中，非电工业投资20.8亿元，同比增长83%,增速排全省州市第3位。
工业用电持续增长3月，工业用电量完成5.31亿千瓦时，同比增加11.11%。
1-3月，工业用电量完成22.11亿千瓦时，同比增加14.41%。
主要受磷化工、水泥、黑色金属冶炼及压延加工、黑色金属矿采选业等主要行业用电增加拉动。
多种工业品价格继续保持稳中有升全市监测的10种主要工业产品及原材料价格环比是“3涨2平5跌” 即焦炭、钢坯和黄磷环比上涨，铁矿石原矿和水泥环比持平，生铁、线材、铜选矿、粗铜和电解镍环比价格下跌；同比是“7涨3跌”即焦炭、生铁、钢坯、线材、铜选矿、电解镍和黄磷同比上涨，铁矿石原矿、粗铜和水泥同比下跌。
原稿玉溪市房地产市场调查报告
商业地产逐步回归 理性，将更多的追求商 业运营价值和不动产稳 定收益； 地产开发商与商业运 营商相互渗透，跨业经 营模式显现； 老城区的商业升级换 代和商业地产开发热点 逐步向多城市中心发展 成为许多城市的重要特 征。
居民消费由需求型快 速向享受型方向转化； 餐饮及休闲娱乐业态 增长迅速，承担了消化 商业面积的重要角色； 随着中国对外资零售 限制的取消，大量的零 售商进入中国市场，推 动国内商业地产的发展。
其一是开发商开发模 式尚有不足； 其二商业地产主要通 过销售或租赁回笼资金， 在金融市场不稳定的情 况下,资金大幅缩水； 其三随着经济危机的 影响，部分商家扩展计 划受到调整，延缓了商 业地产的开发和运营。
Part 2
区域背景分析
1 、经济总量 2 、投资情况 3 、人口发展情况 4、人民生活指标 5、社会消费品 6、城市发展规划
除宏观经济分析外，在此亦将介绍与分析红塔区的城市结构与发展规划，这些规划亦 会对本项目资情况 人口发展情况 人民生活指标 社会消费品 城市发展规划
国民生产总值（GDP）及其增长率——
玉溪整体国民生产总值保持快速增长，平均增速15%，经济总量排名云南省前 列；
生产总值平稳快速上涨：
级；
住宅开发受宏观调控的冲击，客观上推动了更多的 房地产企业向商业地产进行战略转型； 受到城市化进程加快因素的驱动，中国二、三线城 市的规模和城市建设普遍面临升级需求，加之政策面 对商业地产融资渠道的拓宽，商业地产规模会进入一 个放量扩展阶段，多元化消费需求也将直接推进商业 地产的发展； 受国际品牌及大型商家扩张影响，商业地产开发商 逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益， 商业地产逐步回归理性。
2014年人民银行系统继续实施稳健的货币政策，不断完善调控方式和手段，增强调控的 前瞻性、针对性和协同性，大力推动金融改革，切实维护金融稳定，提升金融服务和管 理水平，支持经济发展方式转变和经济结构调整，争取国际收支基本平衡，促进经济社 会持续健康发展。
2018中国房地产经济人报告
2018中国房地产经纪人报告R E P O R T:R E A L E S T A T E A G E N T SO F C H I N A2018导 读中国房地产经纪人报告已是连续第三年出品。
报告关注的人群始终不变，但每年报告主题、关注焦点，都因势而变。
2016年，是我们出品的第一本报告。
彼时正值中国房地产交易市场由冷转热，经纪行业乱象丛生。
我们重点关注房地产经纪从业人员行业环境、工作生活状况。
2017年，中国房地产交易过热转冷，行业蔓延着兴奋而焦虑的情绪。
我们深度剖析高绩效经纪人养成原因，并提供300名“销冠”案例分析，以推动行业进步。
2018年，在数以百计的政策发布、加盟型中介崛起、行业诸侯竞相圈地割据。
我们把焦点转移到“市场动荡之下，经纪人、门店、公司如何实现逆袭”。
据此，我们给予报告读者如下阅读建议：在第二章中，重点关注数以百万计的经纪人在当前动荡市场中的生存现状。
在第三章中，重点关注数以万计的门店在此环境下如何提高业绩、稳住军心。
在第四章中，重点关注数以千计的经纪公司应该走向直营、加盟还是自营。
在第五章中，与经纪人一起思考行业预期。
考虑到经纪人员们平日工作繁忙，购书翻书都不便。
我们今年报告首次采取轻量化运作。
首先，我们在内容上尽量做到简练易读。
其次，今年的报告只出电子版，并上传云盘供大家免费下载储存，在电脑、手机上随时随地阅读。
销冠科技等今年多家报告联合主办机构，均是扎根于房地产经纪行业的机构及服务商。
我们致力于推动房地产交易行业信息化、经纪行业职业化等重大事项，过去3年我们每年都坚持调研出品经纪人报告。
今后，我们也将对这一课题持续跟进下去。
在此，我们留下主创团队联系方式，欢迎读者反馈意见，或一起探讨行业动向！欢迎发送邮件到：xiaoguanmarketing@欢迎添加微信：T00120121011目 录CONTENTS1 市场变化1.1 房地产政策1.2 金融政策1.3 存量房时代1.4 房地产经纪2 经纪人画像2.1 经纪人的群体特征2.1.1 年龄组成：以年轻人为主2.1.2 学历组成：低学历为主2.1.3 学习习惯：普遍较差2.1.4 工作年限：不满2年过半2.1.5 从业资格：多数未获得2.2 经纪人工作情况2.2.1 工作时长：9成超8小时2.2.2 业务支出：能把本赚回来？2.2.3 业务类型：二手是绝对主力2.2.4 业务覆盖：谁擅于控制全市房源？2.2.5 房源数量变化：减少了吗？2.2.6 客源变化情况：增长大幅领先？2.2.7 收入情况：中位收入6-9万2.2.8 收入涨幅：涨多于降2.3 什么样的经纪人收入较高？2.3.1 从业年限越长，收入越高2.3.2 年龄越大，收入水平越高2.3.3 取得职业资格的房地产经纪人，收入高于未取得职业资格的房地产经纪人2.3.4 学历越高、学习习惯越好，收入越高2.3.5 一二线城市经纪人收入普遍好于三四线城市经纪人收入2.3.6 业绩越好，抗周期性越强2.4 总结01 03 06 07 0710 10 11 11 12 13 14 14 15 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 25 25 26 093 门店变化3.1 门店对经纪人的核心价值3.1.1 门店业绩变化：一线城市下挫3.1.2 门店人数变化：升多于降3.1.3 合作情况：主要靠单打独斗3.1.4 房客源开发渠道：去门店化有用？3.1.5 培训情况：经纪人最需要什么？3.1.6 HR关怀：员工有归属感吗？3.2 门店应该重视什么？3.2.1 充分的培训、合理的培训频次3.2.2 有效的房源获取手段3.2.3 有效的客源获取手段3.2.4 重视合作：抱团取暖、加盟崛起3.2.5 企业文化建设：会留住人才吗？3.3 总结4 三大类型中介的特征4.1 为什么是加盟？什么是加盟？4.1.1 加盟模式的赋能作用4.1.1 四种主流加盟模式4.1.2 加盟品牌与形势4.2 加盟型连锁中介的特点4.2.1 加盟相比直营的优点4.2.2 加盟相比直营的劣势4.3 市场上加盟型连锁中介、直营型连锁中介、自营型中小中介的比对情况4.3.1 城市分布：直营主战一线4.3.2 工作时长：自营型最安逸4.3.3 收入水平：最高的竟是自营4.3.4 带看情况：直营 加盟更抗周期4.3.5 房源变化：直营 加盟更稳4.3.6 信息化工具使用：自营型是短板4.3.7 品牌宣传：直营、加盟强势4.3.8 培训情况：自营较差4.3.9经纪人自身规划与需求28 28 29 30 31 32 33 3442 42 43 44 44 44 47 49 50 50 51 51 52 53 54 55 34 35 36 37 39 40 27 41 564.4 加盟型中介适合现在的中国吗？4.5 总结5 对市场的预期5.1 房价和成交预期：大部分经纪人持乐观态度5.2 公司坚持和行业坚持：投入多、收入高越忠于这行5.3 职业规划：三分之一经纪人想创业6 主办机构简介及法律声明6.1 指导单位/主办机构6.2 免责声明6.3 版权声明58 5859 67 60 616568 70 70序 言 1谁没跟上步伐 谁就会被立即抛弃创业的时光过得飞快。
房地产行业研究-玉溪城市进入报告2018.09.29
客户为主。
在省内/城市群中的经济水平（2017年）
GDP：1415，排名第3； 常住人口：238万人，排名第9； 城镇化率：50.8%，排名第3； 判断1：人口流入
城市潜力判断——城市定位
中心组团
• 玉溪市政治、经济、商业中心，未来将提升和 优化城市用地结构和产业结构，增强区域服务 职能。
市场潜力判断——政策
2018最新政策动态
1、商贷： ① 首套首付30%，利率上浮10%； ② 二套首付40%，利率上浮20%。 2、公积金政策： 2016年公积金贷款可以家庭为单位共同贷款，每人20万贷款额度，现只能一人支持公积金，其余商业贷款 3、预售条件 工程形象进度要求:经规划审批为七层(含七层)以下的商品房预售项目,已完成结构工程并封顶;经规划审批为七层以 上的商品房预售项目,已完成地面七层以上结构工程; 整体政策环境宽松
335.99 31653
729
366
543
400
10.0∶51.6∶38.4 11.1： 47.9：41.0
283 3580
332.7 3630.7
红河
1479 31603 10.80% 2533.75 436.7 464.5 45.06% 35% 411.9 28342 4.23
16.0：45.2：38.8 257.9 3498.9
昆 磨 高 速
昆玉高速公路 玉带路路口
重大基础设施建设：目前高铁已开通，昆明 到玉溪30分钟可到达。2020年泛亚铁路开太 Nhomakorabea极
路
晋
红
昆玉高速公路
高
玉带路路口
速
通。
2018-2023年玉溪市产业地产研究与投资咨询报告
玉溪市产业地产研究与投资咨询报告2018-2023年【报告名称】：2018-2023年玉溪市产业地产研究与投资咨询报告【出版日期】：2018年【报告格式】：PDF电子版或纸介版【交付方式】：Email发送或EMS快递【中文价格】：印刷版14200元电子版14200元印刷版+电子版14800元【报告页码】：150【报告图表】：20第产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。
在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。
产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。
而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。
产业地产、产业园区在中国改革发展当中的作用早已经超出了经济的范畴，它成为改革开放整体进行过程当中一个非常重要的物质基础和载体，其前景十分美好并将成为发展趋势和热点。
从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。
产业园区的各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。
产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。
对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
中商产业研究院发布的《2018-2023年玉溪市产业地产研究与投资咨询报告》对当前玉溪市产业地产发展概况进行了论述和分析，并对玉溪市产业发展规模、产业集群与效益、产业园区建设与规划等进行了深入调研分析，从总体上提出了玉溪市产业地产创新设计与可行性。
玉溪市人民政府办公室关于印发确保2018年上半年经济发展“双过半
玉溪市人民政府办公室关于印发确保2018年上半年经济发展“双过半”工作方案的通知【法规类别】机关工作综合规定【发文字号】玉政办发[2018]12号【发布部门】玉溪市政府【发布日期】2018.05.04【实施日期】2018.05.04【时效性】现行有效【效力级别】XP10玉溪市人民政府办公室关于印发确保2018年上半年经济发展“双过半”工作方案的通知（玉政办发〔2018〕12号）各县区人民政府，市直各委、办、局，各人民团体和企事业单位，中央、省驻玉单位：《确保2018年上半年经济发展“双过半”工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
玉溪市人民政府办公室2018年5月4日确保2018年上半年经济发展“双过半”工作方案为认真贯彻执行好省委、省政府对玉溪“七个走在全省前列”的总体要求和安排部署，紧紧围绕全年确定的稳增长目标任务，把“增总量、提速度、升位次”作为首要任务，强化责任担当，坚持问题导向，对准薄弱环节，全力狠抓突破，确保上半年经济发展实现时间过半、任务过半。
结合玉溪当前实际，特制订如下经济发展“双过半”工作方案。
一、确保生产总值较快增长（一）工作目标上半年确保全市生产总值增长10%以上。
（二）工作举措及任务分工1．压实县区责任。
坚持底线思维，把握能高则高、能快则快的要求，除红塔区外，各县区生产总值都要确保达到12%以上的增速。
具体任务为：红塔区增长7.2%、江川区增长13%、澄江县增长12.5%、通海县增长12%、华宁县增长13.5%、易门县增长16%、峨山县增长13%、新平县增长13%、元江县增长12.5%。
（责任单位：各县区人民政府）2．强化重点行业支撑。
农业增加值增长5.5%、规上工业增加值增长10.2%、规模以下工业增加值增长9%、建筑业增加值增长25.3%、铁路运输总周转量增长12.3%、公路运输总周转量增长15.3%、邮政业务总量增长25.2%、批发业商品销售额增长16.5%、零售业商品销售额增长16.5%、住宿业营业额增长18.5%、餐饮业营业额增长18.5%、金融机构人民币存贷款余额增长17.3%、证券交易额增长8%、保费收入增长10%、商品房销售面积增长20%、房地产业单位从业人员增长12%、房地产业单位从业人员劳动报酬增长15%、电信业务总量增长80%、其他营利性服务业营业收入增长30%、娱乐业营业收入增长30%、财政八项支增长20%。
玉溪市(市辖区)制造业、房地产业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版
玉溪市（市辖区）制造业、房地产业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版引言本报告借助数据对玉溪市制造业、房地产业城镇单位就业人数进行深度剖析，从制造业年末城镇单位就业人数，房地产业年末城镇单位就业人数等方面进行阐述，以全面、客观的角度展示玉溪市制造业、房地产业城镇单位就业人数真实现状及发展脉络，为需求者制定战略、为投资者投资提供参考和借鉴。
玉溪市制造业、房地产业城镇单位就业人数专题报告的数据来源于权威部门如中国国家统计局、重点科研机构及行业协会等，数据以事实为基准，公正，客观、严谨。
本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告需注明出处。
玉溪市制造业、房地产业城镇单位就业人数数据专题报告旨在全面梳理玉溪市制造业、房地产业城镇单位就业人数的真实现状、发展脉络及趋势，相信能够为从业者、投资者和研究者提供有意义的启发和借鉴。
目录第一节玉溪市制造业、房地产业城镇单位就业人数现状 (1)第二节玉溪市制造业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3)一、玉溪市制造业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)二、全国制造业年末城镇单位就业人数现状统计 (3)三、玉溪市制造业年末城镇单位就业人数占全国制造业年末城镇单位就业人数比重统计.3四、玉溪市制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4)五、玉溪市制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4)六、全国制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (5)七、全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (5)八、玉溪市制造业年末城镇单位就业人数同全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7)一、玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (7)二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7)三、玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计分析 (7)四、玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (8)五、玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (8)六、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (9)七、全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (9)八、玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (10)图表目录表1：玉溪市制造业、房地产业城镇单位就业人数现状统计表 (1)表2：玉溪市制造业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表3：全国制造业年末城镇单位就业人数现状统计表 (3)表4：玉溪市制造业年末城镇单位就业人数占全国制造业年末城镇单位就业人数比重统计表3 表5：玉溪市制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (4)表6：玉溪市制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国制造业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (5)表8：全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：玉溪市制造业年末城镇单位就业人数同全国制造业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表11：全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计表 (7)表12：玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统计表 (7)表13：玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (8)表14：玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）.8 表15：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计表 (9)表16：全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：玉溪市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)。
2018年我国房地产行业发展形势报告
2018年我国房地产行业发展形势报告作者：来源：《财经界·上旬刊》2019年第03期2018年1-12月，全国房地产投资保持平稳较快增长，销售增速继续回落，新开工和土地购置意愿依然较强，房价平均涨幅维持高位运行。
从全国各区域来看，区域间分化特征明显。
华北地区疲态明显，房地产主要指标增速放缓，房屋销售面积出现负增长;东北地区土地购置增长较快，但销售仍保持小幅下跌态势;华东地区投资增长较快，销售平稳，是保持房地产市场稳定的压舱石;华中和西南地区多数指标增速较快，是房地产市场的新兴力量和新的增长极，但西南地区需警惕房价上涨过快带来的不利影响;华南地区投资和新开工指标增长较快，但销售和土地购置指标增长较慢;西北地区投资和销售均较为平缓，但房价涨幅较快。
2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比名义增长9.5%，增速与1-11月份相比回落0.2个百分点，但与2017年全年相比提高2.5个百分点。
其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，增速比2017年加快4个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，与上年同期相比提高2.4个百分点。
分区域看，东北、华南、华东、西南增长较快，分别增长16.2、14.2、13和10.4个百分点，对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。
华北、华中、西北增速低于全国平均水平，分别增长0.4、3.3和5.1个百分点，对全国投资增长的贡献率为10.8%。
分省市看，广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿元，浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿元。
从投资增速上看，西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快，增速均在15%以上。
宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长，特别是宁夏降幅较大，超过30个百分点。
分城市看，根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测，重庆、上海、北京投资完成额位居前三甲，分别实现4249、4033和3873亿元，西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高，均超过2000亿元。
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本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议请及时联系，本司将予以删除== 本文为word格式，简单修改即可使用，推荐下载！ ==最新房地产市场调研报告济南市房地产市场调查分析报告第一部分：投资环境分析1、济南自然环境及人口概况济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。
济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。
湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。
全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。
济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。
济南的市树是柳树，市花是荷花。
2、济南经济状况分析(1)宏观经济概况XX年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。
第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。
(2)银行存款余额概况济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。
到XX年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。
(3)济南市民收入及消费概况XX年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为1XX元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。
农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。
城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。
城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19.7%，占消费性支出的比重9.3%，提高1.3个百分点。
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当前城镇人居可支配收入
2020年城镇人均可支配收入目标 第二产业值（亿元） 第三产业值（亿元）
三产占比
旅游收入 旅游总人数
说明
亿元 元 %
固定投资总额
房地产投资 万人 % %
社零总额 万元
万元
二产总值 三产总值
%
亿元 万人
数据时效
2017年 2017年 2017年
玉溪市红塔区整体规划
春和组团
• 城市重要功能区，重点发展绿色生物技术、制 药和农特产品加工产业，结合九龙池省级风景 名胜区及飞井海旅游区的建设，发展休闲度假、 旅游服务及生活居住。
大营街组团
• 完善以烟草相关的配套产业和轻工业。促进新 火车站及其周边区域的建设，利用邻近中心组 团的区位优势，积极发展娱乐服务业、旅游业、 生活居住等功能。
主流板块情况：目前区域在售项目较，主要集中在主城区、北城区，目前南城区开发较为滞后。 主流板块代表项目量价表现：目前在售的主要为高层、洋房、别墅产品，高层占比较大，目前在售项目开盘区划
到达90%以上。 典型房企表现：目前大牌房企中梁、红星美凯龙项目在售，中梁壹号院目前在售二期，红星国际目前仅剩10余套
时间
一级市场（土地）
二级市场（新房）
成交可建住宅体量 （万㎡）
成交楼面价 （元/㎡）
商品房成交量 （万㎡）
商品房存量 （中长期）（万㎡）
住宅成交量（万方）
住宅成交均价 （元/㎡）
住宅销售总金额 （亿）
楼地价差
2013 2014 2015 2016 2017 2018年1-8月
98.69 10.69 50.14 89.25 18.29 20.89
16.0：45.2：38.8 257.9 3498.9
城市潜力判断——城市配套
➢ 城市格局与发展方向：定位具有现代都市气息的宜居生态城市，由北城新区、中
部城区、研和新城组成，城市规划为“三城、五组团、三园”，三城指中部城区、
北城新区、研和新城；五组团指老城组团、生态文化组团、高铁组团、北城组团、
研和组团；三园指红塔工业园区、高新产业园、研和工业园。
二期 二期
一期
开发商
玉溪中梁城置业有限 公司
项目地址
玉溪红塔区凤凰路森 林公安局北侧
占地面积
176.33亩
总建筑面积
19.6万㎡
容积率 建筑形态 总户数 是否精装 车位配比
1.20 洋房、别墅
865户 否
1:1.2
绿化率 产权年限 面积区间 装修标准
物业费
30% 70年 109㎡-259㎡ —— ——
3359 5770 4889 4851 2376 5008
注：数据来源于玉溪统计局网站
市场潜力判断——市场集中度
集中度：当前市场主力开发商以本土企业为主、占据约80%市场份额，大牌房企仅红星、中梁进入，目前 红星项目住宅基本售罄，后期剩下商业；中梁目前处于热销期，年产值约8亿元；2018年整体市场上扬预 计未来可实现的单盘年产值10亿。
项目个案——中梁壹号院
【区位配套】项目位于玉溪红塔城央凤凰路，作为玉溪顶级生活圈最后一席稀缺宝地，项目周边东方人家、山水佳园等高
端墅区云集。中梁·壹号院距玉溪市中心3.5公里，约10分钟车程。以凤凰路、红塔大道、聂耳东路、玉江高速、东风北路、环山 路、秀山路，构成的“三横四纵”，无缝对接玉溪老城区及未来行政中心。周边生活配套相对成熟，但医院、学校、商业等配套 均在老城区。
➢ 本地客户：占比85%；玉溪本地红塔区客户（红塔集 团、政府及企事业单位员工为主）
➢ 县份及乡镇客户：占比10%；玉溪周边县份（大营 街、北城、通海等地为主）。
➢ 其他外来客户：其他外来客户5%（昆明、外省及其他 地州）。
客群来源
5% 10%
85%
玉溪本地 省内及周边县份 外省客户
项目个案——中梁壹号院
北城组团
• 依托临近昆明的优越区位条件，积极发展现代 物流贸易、休闲度假、旅游服务、农产品加工 以及生活居住。北部皂角营现状工业企业逐步 向研和工业园区迁移。
研和组团
• 主要功能包括新型工业、区域物流与居住功能。 研和工业园区主要发展钢铁加工、铸造和装备 制造业，未来发展成为以新材料研发、加工铸 造、装备制造为主导的生态型、现代化新型工 业园区。
国道； 人的来源：当地烟草集团员工，公务员、事业单位及下属区县
客户为主。
在省内/城市群中的经济水平（2017年）
GDP：1415，排名第3； 常住人口：238万人，排名第9； 城镇化率：50.8%，排名第3； 判断1：人口流入
城市潜力判断——城市定位
中心组团
• 玉溪市政治、经济、商业中心，未来将提升和 优化城市用地结构和产业结构，增强区域服务 职能。
高层、洋房产品
140-160㎡ 120-140㎡
100-120㎡
中梁壹号院4房
红星国际4房 中梁壹号院3房 玉溪新天地3房
红星国际3房 中梁壹号院3房
成交面积段对比
80-100㎡
60-80㎡
60㎡以下
-
-
红星国际3房 -
50以下
50-60万
60-75万
75-110万
板块市场判断——客群分析
➢ 玉溪客户主要以本地客户为主，以刚改及改善性购房客户为主，购买力强；投资型 购房客户较少。
2017年
2017年 2017年 2017年 十三五目标 2017年 2017年
十三五目标
2017年 2017年
2017年
2017年 2017年
玉溪
1415 59454 9.3% 1080 205 238 48%
367.5 34880
729 543
10.0∶51.6∶38.4 283 3580
城市
楚雄
城市潜力判断——横向对比
玉溪人口基数小，城镇化率高；GDP增速低于对标城市，但人均GDP较高；整体经济上行，三产结构稳定，第二产业 较发达，主要表现为卷烟业，居民可支配收入较高。
大类
宏观经济
人口 消费
产业
评量项
编号
细分
GDP
人均GDP GDP增速
固定投资额(亿元)
房地产投资额（亿元） 常住人口 城镇化率
937 34197 10.8% 1290
120.47 274 44% 80%
335.99 31653
366 400
11.1： 47.9：41.0332.7 3630.7 Nhomakorabea红河
1479 31603 10.80% 2533.75 436.7 464.5 45.06% 35% 411.9 28342 4.23
代表开发 商
开发商级 别
代表楼盘
所属板块
销售状况
市场份额
进入时长 （年）
企业规模 （2017年）
已开发项目数量
待开发地块数 量
多次取地意愿
中梁
一线
中梁壹号 院
老城区
在售
40%
2
1个中梁壹号院
无
主城区
红星
一线 红星国际 北城新区 尾盘
30%
3
汇总2家
-
/
以上为热 点板块
13%
1个红星国际
无
2
北城区
板块市场判断——板块格局
【项目概况】中梁·壹号院占地面积176.33亩，总建面19.6万㎡，由玉溪中梁城置业有限公司开发建设。中梁·壹号院承袭了
中梁四大产品系列中的TOP级“御系”，采用了现今塔尖圈层最为青睐的新中式建筑风格，融合东西方建筑之精髓，匠造了一座约 20万方新东方国宅院墅。项目共两期销售，规划洋房共580户，联排共137户、叠墅共148户，以及自身一所幼儿园配套。
住宅在售，后期主要为商业招商及销售。
北城区
4 3
主城区
1 2
南城区
所属板块 代表楼盘 销售状况 物业类型 面积区间 总建面 去化率
均价
老城 北城
新天地商业 广场
住宅尾盘
高层
80-140
洋房：114-
158
中梁壹号院
热销
叠墅：160别墅、洋房
190
联排：224、
红星国际广 场
住宅尾盘
高层
251
89、107、 132
➢ 城市配套评价：老城区＞北城新区>研河新 城。
昆 磨 高 速
昆玉高速公路 玉带路路口
➢ 重大基础设施建设：目前高铁已开通，昆明 到玉溪30分钟可到达。2020年泛亚铁路开
太
极
路
晋
红
昆玉高速公路
高
玉带路路口
速
通。
➢ 城市内部交通规划：玉溪市红塔区主城发展
玉元高速 公路路口
向南北两端延展，城市交通体系以南北主干
72.6 19.6 116
万裕润园 在售
高层
80-130
25
95%
7800
洋房：7500-8000 50% 叠墅：11000
联排：15000
95%
7500
90%
4500
市场潜力判断——结构性机会判断
高层洋房市场机会点：从市调项目来看，高层、洋房面积段主要集中在80-160㎡，80㎡以下及160㎡以上产品布 局较少。
明
珠
道串联东西
路
“七横五纵”是城市重点网络，其中太极路、
南北大街、东风路、红塔大道、凤凰路是城市
核心干道。
城市发展中轴线
北城新区
中部城区 研和新城
城市潜力判断——产业评价
➢ 全市产业保持“稳一优二进三”发展态势，稳步推进第三产业，经济整体发展趋势向好。 2017年，烟草在玉溪工 业中的比重呈现出下降趋势，烟草制造业占比下降，这是工业经济向高质量发展转变的一个信号。