购物中心主力店与次主力店划分
浅议主力店与次主力店标准
浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。
于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。
提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。
但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。
为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。
需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
门店分级管理规范 门店管理
门店分级管理规范一、店铺的分级概念A类专柜：A类专柜是指在销售或形象影响力上起决定作用的专柜一般位于：1高消费型主流商场2偏大众型主流商场3核心商圈专卖店B类专柜：B类专柜是指形象影响力有限，在销售处于中游或中游偏上的专柜一般位于：1、偏大众型次主流商场2、次核心商圈专卖店C类专柜：C类专柜是指缺乏形象影响力，销售处于较低水平的专柜1区域型非主流商场2缺乏商圈氛围的专卖店D类专柜：D类专柜是指以促销方式为主要销售手段，指在消化库存的专柜1专门折扣型商场2奥特莱斯品牌折扣店二、店铺分级的管理原则A类专柜：对于A类专柜，应当集合全部的资源优势；即，集中最好的货品、最好的员工、最好的设1、货品原则：①对于高消费型主流商场中的A类专柜以当季的、高价值的、潮流型的新货为主，辅以其它畅销货品。
此类专柜配货的要点是：有选择性地上货，不一定上齐本季所有货品。
在上货次序的优先权上排在所有专柜的前面。
②对于偏大众型主流商场和核心商圈专卖店中的A类专柜以当季货品为主,确保畅销货品的货量。
在商场进行整场促销时，可适当补充往季货品。
在季未时，该地区的断码货品也应优先向此类专柜集中，并应根据实际情况及时将往季的货品上柜，以补充货量的不足。
在上货次序的优先权上排在第二位。
2、陈列原则：①对于高消费型主流商场中的A类专柜，陈列数量以陈列效果而定，陈列以突出货品价值感和品牌形象为首要核心。
以形象表现化陈列为主，突出品牌个性和整体风格。
100%当季货品，区分色系，系列化陈列展示。
②对于偏大众型主流商场和核心商圈专卖店中的A类专柜，陈列数量以突出货品饱满度为主，陈列以推动卖场销售为首要核心。
以100%当季货品陈列，突出基本款和变化款，区分色系，系列化饱和陈列。
3、人员原则：①对于高消费型主流商场中的A类专柜，配置的导购应当兼顾形象、销售技巧以及行为礼仪。
客户除了要对导购进行销售技巧、卖场陈列的培训，更要加强礼仪、装束以及服务方面的培训。
购物中心主力店与次主力店的区分
购物中心主力店与次主力店的区分购物中心主力店与次主力店的区分提要：最后一类租户，我们叫配套功能性租户。
这类租户是以服务类的机构为主，有了它顾客会感到更方便，顾客对购物中心的“一站式”感觉会更好更多精品方案购物中心主力店与次主力店的区分提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
但是很多国际资料显示，国际上没有次主力店这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
通过下面三方面的研究，分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，先探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，可分为六类。
第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的ｚａｒａ，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
MALL购物中心或街区商业招商的部分技巧
MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。
其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。
主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。
知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。
二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。
其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。
租金高低悬殊，租期长短不一。
主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。
其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。
而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。
以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。
三、主力店、中小店招商的切入时间。
时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。
1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。
由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。
2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。
而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。
购物中心设计安全技术标准
购物中心设计安全技术标准1 术语1.1 万达广场购物中心由主力店，次主力店，室内步行街，室外商业街一环铺构成，利用室内步行街将主力店，次主力店，室外商业街等不同空间业态连接组合而成的一种商业综合体。
1.2 步行街首层公共区室内步行街在首层除两侧商业营业设施外的区域。
1.3 主力店通常为百货，超市，电玩，电影院，KTV，儿童业态，酒楼，培训，健身，电器等业态。
1.4 次主力店万达广场购物中心内建筑面积在 1000~2000㎡之间的商业经营场所，主要位于室内步行街两侧。
1.5 室外街一环铺与购物中心贴建的，面对室外的商铺。
1.6 消防性能化设计以性能目标、工程分析和定量评价为基础，针对特定的建筑用途、火灾荷载和火灾场景，利用可接受的工程分析工具、方法和性能判据所进行的消防设计。
1.7 防火单元在一个防火分区内采用具有一定耐火性能的实体墙、楼板、防火玻璃以及有喷淋保护的钢化玻璃等防火分隔物与其他相邻空间分隔而成的一个独立防火空间。
1.8 自动跟踪定位射流灭火系统是利用红外线、数字图像或其他火灾探测组件，通过对火焰和温度的探测，实现对早期火灾的自动跟踪定位，并运用自动控制方式喷射水流的灭火系统。
2 图纸要求2.1 购物中心、自持酒店、购物中心上部塔楼、独立的自持写字楼施工图设计单位，以及自持酒店、各主力店的内装施工图设计单位均应提供消防设计专篇。
2.2 购物中心必须进行消防性能化设计与论证，设计图纸须经项目当地消防部门审批通过后方可实施。
2.3 各主力店、次主力店的商家平面布置及内装设计不得随意改变原施工图设计中防火分区、防烟分区的划分及消防疏散门、消防通道的位置和宽度，如确实需要改变，应由原施工图设计单位重新检核消防设计，并最终满足消防设计要求。
2.4 购物中心的员工宿舍应布置在商管用房内，不允许设于地下室内，且应遵行国家相关规范。
3 总平面布局与平面布置3.1 万达广场购物中心（以下简称购物中心）周围应设置环形消防车道，其主立面宜紧邻城市道路。
商业地产主力店-次主力店招商管理流程
主力店/次主力店招商流程
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
一、流程图
二、业态分类说明
1、主力店审批：只限大型超市、大型百货、影院、主力店餐饮等四个招商业态，或租
赁面积超过5000平方米的商业业态的商家定义为主力店，租赁审批至
集团主席。
品牌商家划定：如沃尔玛、家乐福、吉之岛、华润万家、广州百货、广州友谊百货、天虹百货、星美影院、新华角川、橙天嘉禾、广州酒家、稻香集团、
唐宫酒家等以及与其同类别之商家,在本项目定义为主力店商家.
2、次主力店：只限娱乐中心、主题百货、KTV、美食街、家电卖场、数码卖场、运动
专区等业态，或租赁面积超过500平方米但少于5000平方米的商业业态
的商家定义为次主力店，租赁审批终审至运营总裁,但需抄报集团主席。
品牌商家划定：麦当劳、肯德基、屈臣氏、万宁、国美、苏宁、大洋百货等以及与其同类别之商家。
3、品牌店/非品牌店:只限在国内或番禺区域内有一定知名度的商家，租赁面积不限，
符合项目招商业态需要极租金标准的商家。
具体价格参考《奥园
广场首年租金定价报告》，租赁审批终审至商业分管领导，但需
抄报项目第一责任人、集团运营总裁。
三、附表
附表1：《来访客户登记表》
附表2:《主力店意向洽谈确认书》
附表3:《商家考察记录》
附表4：《工程条件审批表》
附表5:《商务条件审批表》
附表6：《租赁意向书》
附表7:《租赁签约法律文件修改审批表》
附表8:《租赁合同》暂缺
附表9:《商家洽谈纪要格式》。
10类购物中心前期定位要点及案例
一、城市购物中心/ City CenterCity Center位于市中心，通常是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所。
核心价值：目标消费者为大众消费群或某一细分市场；提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心；提供社交、家庭活动与其他附加价值；随机性消费模式。
选址：位于城市中心区域；城市中心主干道旁；6-20万平米；核心商圈3公里，次级商圈6公里；三级商圈40公里以上，覆盖三级商圈。
主力店：3-5个主力店；主力店通常为百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐；主力店占比40-60%。
功能组合：购物60-70%；餐饮15-25%；休闲娱乐10-15%；多与写字楼及酒店形成综合体。
购物与娱乐倾向：物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大。
消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主(big-box)，有多个中庭；楼层3层以上，多以垂直性交通配合滚梯；主出入口外有多出入口；地下停车场，500个停车位以上。
二、超级地区购物中心/ Super Regional Center通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心。
核心价值：目标消费者通常为大众消费群；提供以购物为主的、含有餐饮娱乐成份的一站式购足的消费中心；提供社交、家庭活动与其他附加价值；随机性消费模式+目的性消费模式；选址：位于郊区、城乡接合部或新区；城市主干道或高速公路出口处；超过8万平米；核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈30公里或以上，覆盖三级商圈。
主力店：3-5个主力店；折扣型主力店为主，通常为百货、GMS、大卖场、品类专营店、电影院以及其他室内娱乐；主力店占比40-60%。
功能组合：购物60-70%；餐饮10-20%；休闲娱乐15-20%；多与写字楼及酒店形成综合体。
购物与娱乐倾向：购物为主，体现自我实现诉求，感性与理性购物较平衡。
消费者沟通：以封闭型的独立建筑体为主，有多个中庭；楼层以三层以下为主，主要为二层；多采用滚梯交通；多主出入口；停车场巨大，1000个停车位以上。
主力店与次主力店的区别资料讲解
主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
租户在购物中心的功能角色分析第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
这一类租户自身吸纳能力并不强。
购物中心主力店与次主力店划分（二）
购物中心主力店与次主力店划分（二）接下来，我们想跟大家分享的就是主力店和次主力店的标准。
这个不容置疑，主力店和次主力店肯定是在核心租户里面。
所以我们刚才跟大家先把核心租户的定义和特点给大家描述清楚。
接下来我们在核心租户里面来看主力店和次主力店标准到底怎么样划分比较合适。
在前面我们也提到，综合功能性的租户，在人流贡献率、品牌引领、租金贡献率上属于比较好看的四方形。
其他，大家看到面积比较大的有这种人流贡献性的租户，也有品牌引领性的租户。
面积消化型的租户，由于它两边比较窄，所以它的面积一般会比较小。
我们大致上可以看到一个比较清晰的特点，能占面积比较大的通常是综合功能型的租户，人流贡献性和品牌引领型的租户。
在这个面积图之下，我们还想跟大家分享一下台湾主力店和次主力店的例子。
包括欧美的、澳洲的、东南亚的、日韩以及台湾香港的，大家相对都比较一致，对核心租户或者主力店的定义相对比较统一，大家都是归到“核心租户”。
但是他们核心租户划的范围跟我们不一样，不是面积大的就是核心租户。
我们拿台湾举例。
我们做了一个表，我把里面的内容跟大家分享一下。
我们把台湾比较优秀的购物中心列表，我们把它的定位、它的租户数量以及它的餐饮娱乐比例拿出来，再把他们宣称的核心租户拿出来进行对比。
我们会发现这些核心租户跟他的定位或者功能都是密切相关的。
第二，台湾购物中心的核心租户面积最小在65平米，最大的到一两万的面积。
我们可以看到他们不是以面积维度来划分的。
第三，同一个租户在不同定位下的购物中心里不一定都是核心租户。
这就印证了我们前面的特点，核心租户一定要对项目功能有支持作用。
这个案例，我们会在网络上给大家展示一下。
比如在台贸的家庭娱乐购物中心里面。
如果定位它是片郊区的家庭娱乐购物中心，在这种娱乐购物中心里面，它的核心租户，影城15000多平米，比我们国内都大。
还有电玩世界，还有卡通游乐园，还有健身中心，还有一个垒球打击练习场，这类在我们国内比较少见。
浅议主力店与次主力店标准
浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。
于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。
提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。
但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。
为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。
需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录：杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
购物中心组成要素
购物中心组成要素
购物中心是一种大型的商业综合体，通常由以下几个组成要素构成：
1. 主力店：购物中心的主力店通常是一些大型的零售商，如百货公司、超市、家居用品店等。
这些店铺通常占据购物中心的核心位置，是吸引消费者的主要场所。
2. 专卖店：购物中心还会吸引各种品牌的专卖店入驻，这些店铺通常销售特定品牌的商品，如服装、鞋子、化妆品等。
专卖店的存在可以提高购物中心的品牌价值和吸引力。
3. 餐饮店：购物中心通常会有各种餐饮店，如快餐店、餐厅、咖啡厅等。
这些餐饮店可以为消费者提供休息和用餐的场所，同时也可以增加购物中心的吸引力。
4. 娱乐设施：为了吸引更多的消费者，购物中心通常会设置各种娱乐设施，如电影院、游戏厅、儿童游乐场等。
这些娱乐设施可以为消费者提供更多的娱乐选择，增加他们在购物中心的停留时间。
5. 停车场：购物中心通常会提供充足的停车场，方便消费者停车。
停车场的设计和管理也非常重要，需要保证消费者的安全和方便。
6. 公共区域：购物中心还会设置各种公共区域，如休息区、洗手间、电梯等。
这些公共区域的设计和管理也需要考虑到消费者的需求和舒适性。
购物中心的组成要素需要相互协调和配合，以提高购物中心的吸引力和竞争力。
同时，购物中心的运营和管理也需要注重细节和服务，以提高消费者的满意度和忠诚度。
购物中心各类主力店物业条件及工程技术要求参考
购物中心各类主力店物业条件及工程技术要求参考一、百货店类别释义：指综合性购物中心中的主力百货店，可以是高层建筑裙楼、购物中心的主楼或者单体建筑。
品牌举例：如百盛百货、太平洋百货、友谊百货、王府井百货、乐天百货等。
建筑面积：总面积30000—40000平方米，每层建筑面积不低于6000平方米。
楼层净高：首层层高≧5.5米，二层起≧5米。
楼板载荷：营业区≧250公斤/平方米，仓库区≧800公斤/平方米。
如百货品牌自身配备餐饮美食区，则厨房区≧450公斤/平方米。
柱网间距：大于9米×9米。
单层结构以正四方形为最佳。
供配电：提供电容量大于5500KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50赫兹，安装店方独立高压计量电表。
给排水：提供管径为100㎜的独立进水管2根及独立计量水表，每天大于250吨用水量百货业指标。
提供给店方200㎜排水管2根，与足够容量的隔油池连接。
排污设施：提供给店方150㎜排污管2根，能够就近接入足够容量的排污化粪池。
通讯网络：大于100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线，2条数据线，其中中继线16条，交换机容量128门。
客货电梯：客梯2台，载重1.6吨，速度1m/s。
自动扶梯每层4-8台，倾角30度，运送能力9000人/小时，速度0.75m/s，梯级宽度不小于1000㎜。
货梯2台，载重3吨，速度0.63㎜/s。
空调制冷：总冷负荷概算指标200瓦/平方米，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。
排油排烟：如前期征询的百货品牌有意配备餐饮区，则提供合适的空间供店方单独使用放置排油烟风井。
消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统和烟感（温感）报警系统。
消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。
消防栓：店方独立使用消火栓系统。
停车位：按照100平方米设置设置一个停车位标准配置，不低于400个机动车停车位。
二、超市大卖场品牌举例：如家乐福、沃尔玛、乐购、大润发、卜蜂莲花等等。
购物中心主力店的评定标准
“购物中心主力店的评定标准” ------《商业地产改变中国》精彩文选。
楼主同样，商业业态也不能作为划分主力商家与经营散户之间的唯一标准。
按常理来看，引入大型综合超市是主力店，那么引入其他如家电连锁超市、餐饮连锁店等，算不算是主力店呢？什么样的店铺是主力店，什么样的店铺是经营散户，往往不是一个单一的标准，而是一个综合的指标。
综合来看，一个购物中心的主力店要符合以下条件：1）拥有高价值的品牌，这一品牌能对市场形成号召力，增强商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量；2）在高价值品牌之下的优秀的操作团队，具有进取的经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力；3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。
一个购物中心的主力店应该符合以上三个条件，符合这样的条件的店面，才称得上是主力店。
作为一个主力店，就是要形成品牌号召力、吸引人流、稳定经营，这三个内容缺一不可。
不符合这三个内容的店面，就不在主力店的范畴之内。
一个主力店不仅代表了一种商品，代表了一种经营组合，也代表了一种经营和管理的思路，代表了一种稳定的商业力量和积极进取的姿态，具有“以主动的姿态参与整体商业运营过程”的特点。
但没有品牌的商业经营组合就做不到这一点。
没有品牌的商业经营组合只是起到了丰富商品线的作用，是“以一种被动的姿态参与整体商业运营的过程”。
这一主动与被动的区别，就充分说明了主力店与非主力店的区别。
在一个大型购物中心内，如何合理地处理主力店与经营散户之间的关系，是一门艺术。
首先，是经营面积的分配。
在大型购物中心的招商过程中，往往存在这样一个现实：即主力店招商是亏损的，主力店凭借品牌优势，往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。
给付租金不高，甚至于还要附加一些苛刻的条件，购物中心在这种前提下获利的可能性并不大。
引入主力店的目的是为了促进散户的经营，因此，招商过程中对主力店的牺牲其实是有目的。
6.参考加深对购物中心的理解
购物中心与百货的比较：（参考加深对购物中心的理解）1)业态构成不同品牌摆放排序方面，百货：有固定的摆设，如一楼化妆品、珠宝、鞋子，二楼少女、淑女服饰等。
购物中心：区分主力店和次主力店。
a) 百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；b) SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。
要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。
2)城市功能不同a) 百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；b) SHOPPING MALL是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值。
3)金融功能不同a) 百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；b) SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。
SHOPPING MALL的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视。
4)获利方式不同a) 百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；b) SHOPPING MALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。
5)运营管理重点不同简单来说就是百货关注商品本身，而购物中心关注商家。
询问的时候要关注成单量，问运营管理主要在做什么事。
百货：价格促销推动成单。
购物中心：利用节假、事件等吸引人流。
主力店、次主力店区分
一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店(一)、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店,一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大,比主力店小的店铺.涉及的业种也十分广泛,次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌,如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。
次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。
次主力店,具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广,但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富;由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。
(二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌:1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理：屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品：星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装：海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲:SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝：周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯:易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲：汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容:玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所：中航健身会13、家居饰品:家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。
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购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
租户在购物中心的功能角色分析 下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
这一类租户自身吸纳能力并不强。
在整体过程中它起到一个总体的租金收益额。
大家可以在这一类租户中看到一些品牌，所以它同时也可能是租金贡献型租户。
另外，还有一些专卖店、品牌快餐，还有一些临时性的租户。
我们购物中心里有时候叫“花车”，有时候叫"“临时租赁点”。
他们的租金高的有的一平米可以到50到七八十，有的会高到100。
这种非品牌的租户比较多，一般依赖客流的吸引，它来找现成的客流，所以它起到的作用是租金贡献型。
第四类，就是典型的面积消化型租户。
比如我们购物中心里的家居，他们是没有办法，实在没有办法把这个地方消化掉，有租金总比没有租金好。
这是面积消化型的典型特点。
很多购物中心是在一些比较高的楼层，在一些边角的位置，本身它的租金也不会太高，它又可能是目的型消费客群，可能不在乎位置和楼层，这时候他会过来消费。
所以，这一类客户通常租金也比较低。
第五类，是综合功能型租户，实际上这就比较靠近主力店和次主力店的租户。
这个租户是结合前面四个租户的特点，它既有客流的吸引能力，又有品牌的引领作用。
再一个，它对整个租金贡献率也比较大；同时它又占了比较大的面积。
一旦它进来之后，第一，整个购物中心的基本保证有了，基本客流有了。
一般像百货，还有一些购物中心的大卖场，他们都属于这种类型的租户，它的经营对整个购物中心的整体安全性起到了至关重要的作用。
最后一类租户，我们叫配套功能性租户。
这类租户是以服务类的机构为主，有了它顾客会感到更方便，顾客对购物中心的“一站式”感觉会更好。
最主要它体现的是一个方便性和对顾客的体贴。
所以这类机构主要还是服务型机构，比如我们通常说的银行，现在ATM取款机比较多，还有像一些港澳台的公共机构以及政府的职能部门也都进入了购物中心。
他的目的很简单，他们到了购物中心之后，比如要交水电煤气费，还有一些可能要房屋的中介咨询、旅游服务等等，这些都可以在购物中心里完成。
这一类租户对购物中心起到的主要作用是辅助功能，使得购物消费者能在这里实现“一站式”的服务。
这是配套功能性租户的特点。
这种租户，一般来讲除了个别小面积的租户，一般租金承租能力都比较低；但它又是必不可少的。
购物中心里的租户，我们是需要它的角色搭配的，需要不同类型的租户组合在一起。
就像唱一台戏，我们得有主角、配角，还得有跑龙套的。
如果没有其中一个，我们会觉得整台戏不够精彩。
我们上面跟大家分享的这些，是想让大家看到在一个购物中心里面的各个租户。
刚才我们讲到综合功能性的租户的特点，它对整个购物中心的稳定性、安全性起到了至关重要的作用。
租户功能四维面积图 接下来我们讲一下关于租户在购物中心的一个“功能四维面积图”。
它的四维角度，上面是面积占比，体现它的面积消化功能。
因为租户在购物中心里面不可能一点点面积都不占，即使是网络购物，它也得占一平米、半平米。
下面这个维度是收入贡献，它体现的是整个收入贡献，而不是单平米的收入贡献。
有的客户可能租金很高，但是它的收入贡献在整个占比中很小，所以它的存与留对整个购物中心影响不是很大。
这是两个维度，面积、收入。
左边这是客流贡献。
租户，多多少少都会有一些客流。
右边就是品牌引领，可能最差的没有品牌的租户这边会弱到零，它没有能力。
包括刚才寄生性的客户，它也会到零。
对所有租户而言，我们都可以用这四个维度来评价一个租户在一个购物中心起的作用到底有多大。
这个上面最大的一块面积，大家可以猜一下是什么样的租户？就是我们刚才说的综合功能性的租户，它占的面积大，对客流也有一定的吸引能力，对品牌也有一定的定盘星作用。
所以从面积上就体现出了它的贡献价值。
另外一类，刚才讲到人流贡献型租户。
在这个方向，它是锥形的，突出能力比较强。
但同时它面积占比可能不是最大的，收入贡献可能也不是最大的，品牌引领能力有可能稍微弱一点。
这是比较典型的人流贡献型租户体现的一个特征。
我们刚才讲的面积消化型租户，就是下面这个很尖很短，两边也很窄的这类。
就像大家看国美电器，很多人都管它叫主力店，但是大家可以发现他的客流很小。
所以它在品牌引领方面就比较弱一些，所以它又会很窄。
接下来就是收入贡献型租户，这类租户我们没有特别强调它。
这个表非常有用，未来如果我们定量地去研究，设定一些指标。
比如现在有客流计数器，可以判断他从主大门进来之后，进入购物中心有多少次。
这些都可以计算出来。
未来如果我们有量化指标可以把它很科学地规划出来，我们对一个购物中心租户所起到的作用就可以很定量地描绘出来。
我相信未来随着我们大家研究的越来越深入，这个模型可能会对我们有很多的借鉴价值。
这个图是我们的“租户四维面积图”，主要是描绘租户在购物中心起到的功能。
刚才我们讲到很多购物中心租户的作用，这个图可以很清晰地表现出来。
从总体来讲，多数租户都是四边形为主，只不过是面积大小的问题。
这是我们讲的第一部分，租户在购物中心的角色分类。
第二部分，我们跟大家分享的就是核心租户的定义与特征。
之前我们已经把核心租户给摘出来了，大家看到最典型的核心租户就是综合功能型的这种租户，它对购物中心的影响是最大的，面积也是最大的。
其次，我们看到像zara，这种类型占的面积也比较大，但它可能不像综合功能型租户的贡献那么大。
核心租户的定义与特征 核心租户的定义，我们万商俱乐部业内人士的定义就是，在项目既定定位和组合要求下，在客流带动、品牌引领、收入贡献及面积占比方面的一个或多个方面起到核心影响作用的品牌租户。
这里面大概有六个方面的特征，刚才我特别强调有一个前提特征，就是在项目的既定定位和组合要求下。
为什么要这么讲？比如刚才我们讲的面积消化型租户，它其实对购物中心的定位需求，有些客户并不完全有支持。
但像区域型的购物中心，还是对定位有支持的。
第二个意思，就是对购物中心的功能支持。
其实购物中心里面，有可能有时候在这个定位之下，比如我们说的这种都市时尚型购物中心。
这个“时尚”可能不仅仅指一些零售业的时尚，可能跟娱乐、餐饮都会有时尚的挂钩。
在这种既定的定位和功能之下，它具有对定位的支持作用或者对功能的支撑作用，这种租户，我们才可以把它设定为一个前提，你才有可能成为核心租户。
第二，我们会提到一个很重要的特征，它必须是品牌租户。
购物中心里面肯定有很多是非品牌租户。
只有品牌租户，在这里才可以称为核心租户或者有这个可能。
如果不是品牌，首先它在两个维度上就会受限制：第一，在客流吸引这个维度；第二，在品牌引领这个维度上。
所以，我们要求它必须是品牌企业。
这种品牌企业，业内人士也认为，我们不能因为它在短时间有知名度它就是品牌企业。
我们认为它还有一些内在特征，就是它至少在三年到五年有一定的市场竞争优势，它的产品、服务、理念或者操作模式在市场上有竞争优势，这样它才能长期保持所谓的“品牌租户”的内涵。
同时，我们认为他的核心服务、管理、团队、市场占比在它所在的团队有领先地位。
这是我们认为品牌租户的关键所在。
再就是这种高端餐饮。
另外就是“海底捞”，在它所发展的区里几乎形成一片星火燎原之势，现在很多餐饮专家都派出他们的核心员工到“海底捞”学习经验。
所以这类租户，我们认为他是真正的品牌租户或者品牌企业。
这是我们讲到的前提特征和内在特征。
这里面，客流接下来我想特别强调的就是收入的贡献者。
这里面不是单纯地强调它的租金高。
它的含义有三点。
第一，我们认为尽管它的租金评效可能不是最高的，但是因为它有一定的规模，它的租金总额对项目整个贡献起到一个举足轻重的作用。
就像刚才我说的可能zara的收入贡献率比较高，但是它的面积并不是最大的。