滨水滨海商业案例研究

维港商业简介
维多利亚港由于港阔水深， 为天然良港，香港亦因而 有“东方之珠” 。 1900年代，维港贸易流通， 大量外地人口涌入，商业 开始逐渐成型。 至今己有超过220间的品 牌进驻，包括CHANEL、 Dior、GUCCI、PRADA、 PENDI、YSL等国际顶级 品牌，以及一些流行的二 线品牌。
部分商业内街在选择接近2：1的比例，接近杭州传统街区尺度
案例总结
项目本身位置好，定位高端，整体规划 滨水功能与水体（西湖）以及亲水空间 （滨湖步行带）分开设计，使得滨湖休 闲带的人流与商业人流分开，商业内部 较为安静
亲水体验引入商业街，但是仅作为辅助 空间提高商业品质，而且为观赏性静水，
传统的街区尺度引入商业街，使得空间 具有文化传承的意义
尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1——2：1之间，开放空间控制比例在1：1， 宽度也控制在20m——25m之间，而某些商业内街的比例遵循了传统江南古镇的街区比例，接近到2：1， 使得商业内街具有浓重的传统韵味。总体空间则收放有致
入口和局部节点空间比例控制在1：1到1：2之间，比较舒适
简介
Portofino房子错落有致，且至少有一扇窗户朝向蔚蓝的 海湾，房子外立面色彩丰富，充满个性。吸引了世界各地 许多著名的政界要人、金融巨子、明星名流。 当地以旅游业为经济支柱。有商业街、星级酒店、大型购 物中心等。商业街位于海滩与城市中心交界处，近300家 世界知名品牌在此地开设VIP服务店。同时，具有意大利 海滩风情的特色小店遍布。
项目环境：
城市道路
水体
圣淘沙名胜世界
项目内容：
ESPA
海洋生物园
海事博物馆 及水族馆
酒店
环球影城
模式：
空间要素相互融合
滨水步行
滨水功能
水体
商业动线：
亲水空间
节庆大道
商业主入口 商业路径 中心广场 亲水空间
商业动线
亲水空间
亲水码头
区位：深圳
东部华侨城－海菲德小镇
项目内容：主要包括天幕、海布伦宫、红酒体验馆、自酿啤酒屋、湖畔美食廊、小镇客栈等特色项目
空间界面呈连续带状型
节点：功能空间与亲水空间相融合，增加亲水空间的趣味性
游憩空间引入水体空间，形成各种趣味空间
滨水休憩空间与亲水空间的亲密接触
尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1——1：2，空间感内聚向心
H D
案例：圣淘沙名胜世界
区位：位于新加坡河 业态：亚洲顶级一站式综合娱乐城和独一无二的家庭度假目的地，东南亚首个且唯一一个环球影城主题乐园。 占地面积：49公顷
项目特点：以浓郁而各具特色的世界葡萄酒文化为主题，演绎了19世纪美国加州纳帕山谷的红酒小镇风情。
功能空间
游
水体
游
憩
憩
空
空
间
间
模式：
空间要素相互并列
商业动线：
亲水空间
天幕广场
商业主入口 商业路径 中心广场 亲水空间
商业动线
亲水空间
杭州西湖滨湖商业
区位：杭州下城区西湖边 业态：零售+娱乐+旅游 面积：36，5760米
项目环境：
城市道路
新加坡河
克拉码头
模式：
空间要素相互并存
滨水步行
滨水功能
水体
商业动线
商业动线：
亲水体验与商业消费相互融合
商业动线： 入口：通过一系列引导，使得商业、水发生关系
商业主入口 商业路径 中心广场 亲水空间
商业动线
亲水空间
商业主入口
入口商业动线
商业路径
中心广场
模式：
功能空间 游憩空间 水体空间
商业主入口
水景大堂 入口商业动线
游艇码头
水景广场
休憩广场
空间界面：带状连续型
节点：商业与亲水空间相融合，水引入商业内部，增加商业内部的空间趣味性
水引入商业内部，形成各种趣味空间
水引入商业街，滨水休憩空间与亲水空间有机融合
尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1——1：2，空间感内聚向心，稳定 且内街宽度控制在20M-——25M左右，
功能设置
➢商业街：经营范围包括时装、 鞋子、化妆品、珠宝首饰、手袋 皮包、家庭用品、室内装饰品、 礼品精品、儿童玩具等。 ➢配套：餐馆、休闲娱乐区 ➢酒店：香港君悦酒店（5星）、 香港喜来登酒店（5星） 、香港 朗豪酒店（5星）等 ➢大型商场：海港城、国际金融 中心商场、新港中心、朗豪坊购 物中心、友邦中心、新宁大厦等 ➢特色服务：新年烟花汇演
达令港（Darling Harbor）又叫情人港，但原意中并没有 “情人”的含义，是1826年以当时的行政长官Ralph Darling的 名字命名的。上世纪70年代，达令港到处都是空置的仓库， 还堆积着成千上万吨几乎不再使用的铁轨。至于她的码头， 也只有一些老式的小船还在使用;但她的滨海区非常美丽，又 靠近城市，已经到了符合再开发的阶段。1984 年，新南威尔 士州政府正式开始对该区域进行再开发，宣布“经过150年 的工业用途后把她还给悉尼人民”。1988 年在澳大利亚200 周年年庆之际，达令港重新开放。如今，达令港几乎全年成 为澳大利亚重大户外庆典的场地。自1988年开放以来，有一 亿五千万人次访问过达令港。根据2002 年的统计，港区第三 产业的雇员超过四千人，高星级酒店的房间数达2888间，酒 店式公寓3341套。酒店的入住率远高于市内的酒店，2001 年 就达到76.6%（911 事件后有所下降，目前已超过80%）。 2002年到访达令港的游客人数为1,300万，2003年到访者的人 数则突破了1,500万的大关，为当地各行各业带来了巨大的收 益。
尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：1——1：2，局部介于1：3，中间做水景分隔。空间感内聚向心，稳定 且内街宽度控制在20M-——25M左右，
H
D D
主题活动：
案例二：迪拜节日城滨水中心
区位：迪拜迪拜湾东南方 业态：餐饮+零售+娱乐+旅游 面积：20，4388平米
迪拜湾 迪拜湾
经营特点
➢世界著名或知名品牌：所经营的品牌纯正， 质量上乘； ➢难以想象的低价：每年10-12月的打折季 一般以低到1-5折的价格销售，物美价廉； ➢方便舒适的氛围：维港有得天独厚的景观 资源，购物氛围舒适惬意； ➢交通方便：海底隧道、地下铁路、海上轮 渡通达港外。
项目可借鉴之处
➢开发商可利用项目景观资源优势， 进行知名品牌招商； ➢类型丰富、性价比高的品牌商品， 增强项目竞争力； ➢沿街式商业布局，营造良好的购物 环境； ➢写字楼、酒店、特色服务相配合， 增强项目吸引力； ➢四通八达的便捷交通，形成更大的 商圈辐射能力。
H
D
案例总结
合适的商业空间尺度，空间感觉内向、不离散，且能观赏建筑细部
外部和内部均引入水，打造富有趣味的亲水体验
案例总结：商业活动与观景活动的不同比例，决定了不同的空间布局。 主题活动的植入，强调了情景商业的主题性。
+
商业
情景式商业
观景
案例：克拉码头
区位：位于新加坡河与里巴巴利路 业态：餐饮、娱乐、购物、旅游 面积：34000平米
香港维多利亚港
Victoria Harbour，HongKong
概况
Victoria harbour 位于香港的香港岛和九龙半岛之间， 是中国第一、世界第三大港。
交通
建设有海底隧道，地下铁路等现代化设施。实现过海 隧道、地下铁路、海上渡轮共同运输，保持维港与外 界的交通畅通快捷。
景点
维港海岸线很长，南北两岸景点多不胜数，以太平山、 铜锣湾避风塘、尖沙咀海滨长廊、香港星光大道、金 紫荆广场最为著名。每年吸引游客众多。
交通：往來達令港的交通也十分便捷。旅客從市 中心步行前往達令港只需五分鐘，您亦可選擇坐 船、水上計程車、高架觀光火車或輕軌觀光火車 前往。擁有大量講究安全的停車場及完善的公共 設施。
项目开发背景
达令港位于悉尼市中心西北部，距中央火车站2公里并和唐人街相 连。这一带历史上原来是悉尼铁路站场和港埠所在地，后一度废弃衰 落。1984年，澳大利亚新南威尔士政府决定予以改建，迎接1988 年建 国200 周年。悉尼达令港改造就是当时一项由旅游部门负责的、带有 国际意义的城市设计开发项目，最初占地50公顷。2000年奥运会期间 ，达令港作为庆典活动中心，基地也扩展为60公顷。
➢特色景点：布朗城堡、波托菲 诺地区公园
经营特点
➢世界知名品牌高端服务店与意大利风情商品，满足不同层次 消费群和消费目的； ➢以旅游业为支撑，酒店业发达，高中低档次酒店兼有，适合 各类旅游成本； ➢波托菲诺海湾绝佳的自然景观，配合城市规划的人造景观， 营造舒适的购物氛围； ➢富有特色的交通工具：当地交通工具以敞篷车和小帆船为主。
滨水(海)商业案例研究
案例：深圳欢乐海岸
规划理念： ——海洋文化主题概念 ——集零售、餐饮、旅游、娱乐于一体的都市旅游目的地 占地面积：125万平方米
功能定位： 华侨城的DOWNTOWN 华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 华侨城旅游集散地和信息传播中心 深圳湾和华侨城城区的中央客厅
商业+娱乐+文化+旅游+生态 功能构成：零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园
意大利 波托菲诺
Portofino，Italy
概况
Portofino是意大利著名的旅游海港小镇，位于意大利北 部，隶属于里维埃拉。
交通
从海港有三趟轮渡连通其他海港。当地有城际巴士，也 可以自驾进入。城市内交通以敞篷小车和小帆船为主。
景点
Portofino作为全球闻名的旅游胜地之一，拥有建于中世 纪的布朗城堡、圣乔治教堂和灯塔、波托菲诺地区公园。 每年来此地旅游的人数超过750万人。
情人港借用滨海区的水资源景观将原先闲置码头二次开发成集旅游、购物、休闲、娱乐、外展为 一体的城市综合体，不仅推动区域第三产业发展，同时带动悉尼的旅游业、外展业。
项目区位/交通
悉尼情人港位于雪梨市中心对面，达令港是 雪梨主要的娱乐中心。有为数可观的餐厅、咖啡 厅及酒店，逢星期假日和文化节庆更以户外活动 及表演节目为号召，吸引本地及外来的旅客。另 外达令港还有雪梨水族馆——海豹馆.浅水馆和深 水馆。
项目可借鉴之处
➢档次丰富、兼容性强的商品，增强项目对不同层次消费 群的吸纳能力； ➢景观商业，将旅游与购物融为一体，营造绝佳休闲消费 环境； ➢星级酒店与特色酒店相结合，通力增强项目吸引力； ➢独具特色的便捷交通，形成更大的商圈辐射能力。
达令港
Darling Harbor Australia
项目基本情况
滨水步行 滨水功能 水体
模式：
商业动线
空间要素相互融合
商业动线：
亲水体验与商业消费相互融合
商业动线：
商业动线
主要商业动线：
亲水体验与商业消费相互融合
商业动线： 入口：通过一系列引导，直接使引导人与商业、水发生关系，形成本案的有别于其他项目的特征
商业主入口
水景大堂 水景广场 休憩广场
游艇码头 商业动线
主题：找回深圳消失的渔村
布局：临水独栋+外摆空间+穿街水道
空间特点：水系贯穿于功能空间中;同时增强中部用地的商业价值
建筑风格：岭南文化渔村建筑风格 独栋环水的布置和路径的组织，形成了步移景异的空间效果。
滨水步行 滨水功能 水体
模式：
商业动线
空间要素相互融合
商业动线：
亲水体验与商业消费相互融合
商业动线
商业动线：
亲水体验与商业消费相互融合
商业空间布局：
两带两组团
体验路径：
狂欢大道 水上唱游
入口空间1：
——通过建筑、景观、及构筑物的限定，将人流直接引到水边，并进入商业街入口
滨水岸线
商业街
入口广场
景区主入口
入口空间1：
——广场+标志性建筑吸引人流，商业、水景等一一展开
节点空间1： ——沿滨水岸线组织公共空间，联系人流 与商业。但是，缺少沿主体水域的滨水带。
功能设置
➢商业街：经营范围包括：时装、 鞋子、化妆品、珠宝首饰、手 袋皮包、室内装饰品、礼品精 品等。
➢配套：特色餐馆、咖啡厅、宠 物寄养中心、艺术馆等
➢酒店：波托菲诺酒店（5星）、 圣乔治亚酒店（4星）、伊登酒 店（4星）
➢大型商场： Sam Moon Center、 The Woodlands Mall 等
项目 西湖 城市道路
滨水步行 滨水功能பைடு நூலகம்水体
模式：
商业动线
+
整体规划为滨水步行、功能、水体三者并行 商业内街则采用三种元素融合的形式
商业动线：
部分商业消费采用亲水体验形式
商业动线：
商业动线
主要商业动线：
部分亲水体验与商业消费相互融合
空间界面：带状连续型
节点：商业街增加趣味性的滨水空间
水引入商业街内部，形成各种趣味空间，但均为静水观赏，人的亲水活动缺乏、