福建福鼎商业项目初步策划案太姥商业广场

福建福鼎商业项目初步策划案太姥商业广场

卷首语

长期以来，一个困扰福鼎市众多零售商家的问题是：现有零售商业布局规划无序，不尽合理。根据我们对福鼎市商业的初步市场调查，福鼎市拥有万人口，现有中型商业零售企业如乐群购物广场，人本超市等, 消费潜力强劲；但由于缺乏规划管理，有的地区同一商圈项目雷同，重复投资情况严重，造成互相争夺客源的恶性竞争，而有的区域却不能满足百姓就近购物的消费需要，值得庆幸的是，随着福鼎市商业的猛速发展，福鼎市政府部门的介入，以及投资商的超前意识，上述情况必将得以缓解。

然而，随着人民生活水平的日益提高、福鼎居民消费诉求的迅速增长和消

费需求的多样化以及福鼎人对生活品质的日益重视，现有或原有的一些传统项目显得杂乱无章、功能欠缺，小商铺式凌乱经营令人生厌，这种现状已无法满足现代福鼎人的消费需求。根据我们多年的行业经验和敏锐的商业洞察力，福鼎商业目前亟待解决的最大问题是“商业”到底要卖什么我们的诠释是：商业应该卖品牌、卖时尚、卖功能、卖环境和信誉！

以上述概念为市场切入点，本项目应该构建一个以休闲、购物、娱乐、时尚、亲情为主题，定位于中档为主，集“家居廊”、“运动营”、“主题乐园”、“时尚特区”、“休闲地带”等几大功能组团构成的现代大众流行商业中心.

基于上述的运作思路，操作该项目的整体商业计划概念在于：强化业种、业态以及多样化的购物、休闲、娱乐功能，通过整合现有的硬件设施和创建全新的软件设施，力求从南北零售商业差异中寻找到最佳结合点，充分体现该项目的主题特色和经营上的大众化。同时，通过营销手段、招商策略的实施，以及后期的跟踪管理和系统的培训督导，确保未来该项目的稳定经营和持续发展，从而以点带面，使福鼎商业以本项目为龙头形成福鼎的另一独特的黄金商圈，真正成长为福鼎市的一道靓丽商业风景。

福鼎商业项目

初步策划案⊕

[目录索引]

第一章总序篇

□□■商业营销观点

□□■项目定位包装

第二章推广篇

□□■总体思路

□□■商业项目招商

第三章项目整体规划设计篇

□□■规划要求

□□■规划设计

第四章项目推广及招商合作条件的制定建议篇

□□■项目推广

□□■商户的选择

主力业态的选择

招商目标

商户的选择方向

招商方式

项目招商期

附件

深圳市新恒迪商业经营管理有限公司团队简介

⊕注：本策划案为概括性总案，详细具案及商业运营案跟随项目推进分期提交。

第一章总序篇

□□■商业营销观点

一、项目策划的实质性工作范畴

本项目操作可归结为三大实质性工作范畴

1、前期规划

工作重心在于零售商业理念的整体规划定位和贯彻，在全面而充分的市

场调研基础上，前瞻性的勾勒出项目

的规划蓝图。

2、招商实施

在零售商业理念及当地商业现状的指导下，核心操作内涵集中为整合营销传播的运作，招商合作方式是否创新和可行，关系到未来经营商家进驻经营的信心，也将决定项目的招商实施状况。

3、营运管理

工作核心是确保开业后项目经营的正常运作、稳定经营和持续发展。

□□■项目定位及包装

□□■定位

定位就是找准项目在市场中的位置。销售、招商成功的项目都有自己明晰而准确的定位。在项目定位之前进行详细充分的市场调研，通过调研结果确定项目未来所面向的目标市场，并围绕

这个市场将项目的功能、形象作针对性的界定。

定位主要分为项目定位、目标市场定位、形象定位、功能定位。通过定位，进一步对项目的概念及理念做出一个明确的确定，以此为出发点规划出定位准确、可操作的项目。通过对市场的研究，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目之间的比较。确定项目的整体形象、项目档次，进而对项目的功能进行定位，满足经营的全面需求。

□□■包装

项目为什么要包装强调整体定位包装的道理是显而易见的，项目的形象包装类似于美观漂亮的商品包装，好包装是项目运作成功的必要条件。项目的包

装是全方位的营销实践利器。商业物业作为特殊项目实际上更需要包装，这也是商业项目竞争日趋激烈与成熟化的高度发展阶段，更是一个竞争手段的重要体现。实践证明，项目包装是具有可操作性的，包装得好，项目的品质将发生重大变化，能够促进项目档次的不断提升，使项目处于一种高价值的状态。

第一章招商推广篇

□□■总体思路

一、短兵相接策略制胜

明确了战略方向，加上好的创意和理念，还需要相应的策略设计，最终跟市场短兵相接的是策略实施。策略有大小轻重之分，具体到商业项目招商来说，根本的策略是招商模式的较量。一个好的招商模式可以充分体现项目差异

化竞争的实质，保证项目的唯一性、不可取代性、排他性及权威性。

二、坚持因时因地因人制宜的原则

商业项目整体的前期策划和推广工作极为重要。根据我们的经验，商业项目的开发要做到四个字：适度超前。这是一个相对的概念，太超前往往曲高和寡，得不到市场的认可，但不顾项目的实际，纯粹地克隆、亦步亦趋地跟风也不会有好的市场效果。前者是欲速则不达，后者则难逃同质化竞争的怪圈。要做到适度超前，必须始终贯彻因时、因地、因人制宜的原则。

三、“凡事预则立，不预则废”

从项目开发到招商实施期间，我们是否一开始就瞄准了消费群体和经营商家，一开始就把握准了消费群体和经营

商家的心理期待在我们看来，一些项目之所以能够取得辉煌的经营成就，完全是因为其准确的市场定位，全面抓住了从项目开发到经营过程中的每一个环节，对其中的每一个环节都进行了精细的规划。

□□■商业项目招商

一、市场分析：

（一）宏观市场环境

1、商业经营的主要模式

（1）、多元化经营格局已经形成：虽然各地的经济发展水平不同，商业

的规模也存在差异，但从商业经

营的态势上看，连锁、混合、多

样化、品牌管理、专业的商业管

理公司、品牌输出是今后的发展

方向。福鼎商业项目将兼容并汇