“开放式小区”政策研读与设计解读

近期，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到的“原则上不再新建封闭小区”引起了民众与业界的普遍热议，本文将从设计的专业视角就该政策进行解读。

1政策研读

透过《意见》原文，事实上是要“优化街区路网结构”，也就是说主要目标是要解决城市交通问题，并非要硬生生的“拆掉小区围墙”，让所有小区全都赤裸裸的暴露在大街上。“窄马路，密路网”道出了这条意见的关键举措，加大道路路网密度，就是要把城市划分出更多尺度更小的街区，这样也意味着今后土地出让的规模和形式必然会发生变化。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》十六）优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。

新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性。科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施，提高道路安全性。

到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里／平方公里，道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。加强自行车道和步行道系统建设，倡导绿色出行。合理配置停车设施，鼓励社会参与，放宽市场准入，逐步缓解停车难问题。

优化街区路网结构后，新建街区面积直接影响到今后土地出让形式及规模。

根据《城市道路交通规划设计规范》中对于城市各等级道路配比要求，结合《意见》中“8公里/平方公里”的路网密度要求，可计算出每平方公里至少包含1公里主干路、2公里次干路，以及5公里支路，同时也能够满足“道路面积率达到15%”的要求。

《城市道路交通规划设计规范 (GB 50220—95)》

“快速路：主干路：次干路：支路”配比应当达到1：2：3：8，若要实现“平均路网密度提高到8公里/平方公里”，可以简单列出如下公式：

2X+3X+8X=8km，计算得出X=0.6km。由此可推导出：每平方公里包含：主干路约1km，次干路约2km，支路约5km。

《北京市城市总体规划(2004-2020)》

中心城道路红线规划宽度：快速路60～80米，主干路40～80米，次干路30～45米，支路20～30米。本着“窄马路，密路网”的原则，道路宽度均选取下限，计算后满足“道路面积率达到15%”：（ 1000*40+2000*30+5000*20 ）/1000000=20% > 15%（道路宽度或会调整为更小）

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2新建街区面积（土地供应规模）推算

根据《意见》要求，推算出新建街区平均面积不大于5.3万㎡，由此推测：5万㎡或将成为单位土地供应面积限值（单地块建筑规模约为10万㎡）。

“城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里，道路面积率达到15%”明确量化了城市这块大蛋糕终究要被切分成多大的若干小块儿，经过简单的推理计算，不难得出如下结论，即加密路网后平均每个街区的占地面积基本控制在5.3万㎡以内。

由此推测，5万㎡或将成为单位土地供应面积的平均限值，按照容积率2.0计算，单地块可建设规模约为10万㎡建筑面积。

《城市道路交通规划设计规范 (GB 50220—95)》市区线公共汽车与电车站点间距 500m~800m。

上述推导出的250m单位街区尺度刚好满足公交站间距的一半，验证了该尺度的城市功能合理性。根据“北京市国土资源局官网”发布的土地项目公告，2015年全年北京市共出让土地163块，宗地面积平均值为4.16万㎡，进一步验证了5万㎡土地出让规模的合理性，以及新政策的可行性。

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3宽松政策下的设计可能性

宽松政策下：《意见》十六条没出细则的情况下，通过前述路网密度和街区尺度的推算，仅需满足住宅街区单位面积不超5万㎡（建筑规模 10万㎡以内），

地块内仍可按照现有方式规划设计（0），或作出适当开放性调整（1、2、3）。既然已经得出了开放街区的单位尺度，那么在5万㎡的地块内如何进行小区规划设计成为开发商和设计师们关注的问题。

就此而言，可分为两种情况来研究，其一是在政策相对宽松的情况下，即仅需满足《意见》第十六条中规定的路网密度即可，小区无需全部开敞，换言之小区内无可穿行公共道路。如此一来，可以按照原有方式完成规划设计（如下图0所示），亦可在小区建筑布局不变的情况下进行适当的开放性调整（如下图1、2、3所示）。

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4严控政策下的设计可能性

严控政策下：新建住宅必须要实现开放式街区制小区规划，参考国外开放式街区，结合《意见》要求，推导出合理的住宅街区尺度。

另一种则是在政策相对严控的情况下，即必须实现“小区道路公共化”的“不封闭街区制小区”，也就是类似欧美的街区组团规划。

4.1《意见》所述街区制住宅的适用范围

通过对比欧美部分城市的规划情况，发现城市建成区与郊区的路网密度和布局有较大差异，本次《意见》的路网密度要求也是建立在“城市建成区”的前提下，因此我们需要论述的街区制住宅小区暂时排除低密社区。

4.2城市建成区街区制住宅的适宜尺度

参考国外及香港已建成城市街区的规划尺度，一个街区组团的尺度基本集中在100m*100m上下，故可在前述5万㎡（ 220m*220m ）地块内增加两条公共道路，将街区一分为四，形成四个100m*100m的建筑组团，实现真正意义上的开放式街区制小区。

这样一来，严控政策可以推测理解为：土地出让规模平均值控制在单地块5万㎡以内，且地块内需要开发商代建可穿行的市政道路。

此街区尺度满足：GB50016-2014《建筑设计防火规范》7.1.1 街区内的道路应考虑消防车的通行，道路中心线间的距离不宜大于160m。

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5开放式街区制住宅小区的产品打造

参考国外开放式街区，结合国内住宅规范，利用商业与住宅围合形成组团。

5.1建筑——组团式住宅

开放式街区制住宅小区的组团尺度确定为100m*100m后，小区的规划布局势必发生改变。借鉴国外街区的建筑规划，可将建筑以组团为单位围合排布，同时结合国内日照、防火等规范要求，住宅尽量沿组团南、北边界布置，东、西边界则利用商业进行围合。

5.2 空间——打造城市、街心、组团三级景观共享空间