5A级写字楼标准详解及案例

定义
良好的区位环境
楼宇品质
5A级写字楼
装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商
• 良好的区位环境包括交通环境、办公环境、商业环境和文 化环境。 • 商业环境：位于城市现有或潜在的商务中心区，周边商业 氛围和业态良好，存在较少制约因素。 • 交通环境：临近两条以上的主干道，便于驾车、出租车到 达，另外配有便利的公共交通，有地铁和公交车直达。 • 文化环境：周围人文环境良好，靠近大学、研究机构、历 史遗迹等等，如上海的五角场和北京的中关村。 • 办公环境：国际化水准的写字楼既要有便捷的交通和优良 的商力条件，又要有一个良好的办公环境，达到闹中取静 的理想状态
其他城市中心商务区
深圳：国贸、蔡屋围、华强北、福田中心区、车公庙、南油 广州：天河体育中心、珠江新城、中来自百度文库路沿线、东风路、环市东路 天津：小白楼区域、友谊路、南京路沿线、海河沿岸、天津经济技术开
发区
青岛：香港中路、山东路沿线、中山路沿线、海尔路商务区 大连：人民路两侧、三八广场、中山路沿线、新开路区域 南京：新街口、广州路－珠江路沿线、山西路－鼓楼区域 厦门：轮渡思北中央商务区、滨北金融中心、滨南商务圈、富山商务圈 成都：中央商务区、人民南路沿线
• 5A是automation的缩写，即智能化或自动化。 • 狭义的5A，也就是5A的本义，有如下五项内容指OA（办公智能化）， BA（楼宇自动化），CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化），SA （安保智能化） • 但目前5A多用作衡量一个写字楼的品质等级，5A级写字楼多指甲级以 上品质的的写字楼，即广义的5A。 • 本文中的5A指的是广义的5A，即甲级或甲级以上写字楼，通过7个方面 阐述5A级写字楼应该具备的标准，并列举案例说明。
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世界五大行： 1 第一太平戴维斯（英国） 2 世邦魏理仕（美国） 3 仲量联行（美国） 4 戴德梁行（港、新、欧合资） 5 高力国际（澳大利亚） 另外还有宾至国际（美）、阿特金斯（英）等等。
关键字：开发商、物业、
恒隆集团、仲量联行 上海港汇广场位于徐汇区 中心商务区，是由香港恒 隆集团投资和开发的顶级 写字楼项目，并由连续三 年上榜世界五百强的写字 楼物业管理公司--仲量联 行托管。
定义
良好的区位环境
楼宇品质
5A级写字楼
装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商
• 合理的业态布局能够使写字楼的整体服务水平有所提高。近 两年建成的甲级以上写字楼都是集商场、餐饮、娱乐、办公 于一体的综合性物业，很多甚至设置专门的商务中心。
甲级以上写字楼应有的商务、生活配套设施：
会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅； 专用地上、地下停车场，停车位充足，车位配比不得低于 0.5个/100平米； 满足日常生活的商店， 适合商务会餐的饭店， 星级宾馆， 午间放松或娱乐设施 其它如，公园、运动设施和图书馆
定义
良好的区位环境
楼宇品质
5A级写字楼
装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商
• 设备配备3A-5A以上的标准，包括：
• 供电系统
• • • • • 日常电力供应须为10KV高压两路供电； 低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井； 所有独立电表均安装于每层低压电井内； 另配备进口发电机组作应急电源； 办公层电容量为60VA/㎡～120VA/㎡，后备电源每层容量 达60KVA 左右。
• 卫星接收系统
• 采用卫星地面自动跟踪接收系统，收看中外电视频道。
• 电梯
• 客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台为最少 16 人、1200Kg， 速度最低为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过30 秒; • 电梯分层区域每区大约为八到十五层，集群控制; • 升降机有IC 智能卡控制系统。其功能为非办公时段保安管理操作功 能; • 最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯。; • 有远程监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头。
陆家嘴地区 32%
北京：北京中心商务区、王
府井、中关村、金融街、燕莎、 建国门、东二环、东长安街
表1-1 北京各中心商务区写字楼 租金排行 （2009年一季度）
代表写字楼：世纪财富中心
（CBD);华润大厦（东长安 街）；融科资讯中心（中关 村）；凯晨世贸中心（金融 街）；燕莎中心（燕莎）； SOHO尚郡（建国门）；新保利 大厦（东二环）
一些具体的指标包括： 建筑质量：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质
量达到或超过有关建筑条例或规范的要求
空间布局：建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达
到70％的使用率
层高和面积：单层面积超过1000平米，建筑面积超过5万
平米，单层面积够大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬 挂顶棚的净高度不少于2.6米 。
定义
良好的区位环境
楼宇品质
5A级写字楼
装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商
开发商的背景
经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且 具有大规模房地产投资的丰富经验；
这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者 有海外经营成功经验的优质国有企业 ，如恒隆、和记黄埔、中信泰 富、方兴地产（金茂）、新鸿基、茂业集团、香江国际、华润、万通、 绿地等等
关键字：外墙、大厅、装修 金茂大厦的外墙，由大块的
玻璃墙组成，反射出似银非银、 深浅不一、变化无穷的色彩； 大厅，圆拱式的门框，给人高 大宽敞明亮的感觉； 墙面，地中海有孔大理石，能 起到良好隔音效果；地面大理 石光而不亮，平而不滑。 前厅，八幅铜雕壁画集中体现 了中国传统的书法艺术； 通往宴会厅的走廊，更是一条 艺术长廊，体现出一种高雅的 品位和豪华的气派。
关键字：配套、餐饮、银行、商场、
酒店、时尚品牌 上海恒隆广场位于南京西路，建成于 2001年，总高288米，66层，建成时为 浦西第一高楼。恒隆广场除了坐拥南京 路餐饮、银行、商场、酒店等高档齐全 配套以外，自身配建的高档百货商店也 云集了世界顶尖时尚品牌，包括Hermes， LouisVuitton，Cartier，Chanel， Dior，Escada，Fendi，Prada， Versace，等，众多世界顶尖品牌以在 恒隆开设专卖店为荣。 另外，恒隆广场与梅龙镇广场、中信泰 富并称为“静安金三角”。
定义
良好的区位环境
楼宇品质
5A级写字楼
装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商
• 写字楼的品质包含很多因素，最主要的是大厦的整体外观和知 名度，其他包括建筑质量、空间布局、层高、规模等等，在这 些方面一些新建的写字楼，尤其是2000年以后兴建的写字楼具 备一定优势。高端客户，尤其是近期写字楼租赁的主力—国外 金融企业对写字楼的品质和地段要求非常挑剔，而不过分看重 租金成本。
•物业服务—写字楼增值的重要因素
•由经验丰富且一流的知名品牌公司管理； •配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化； •建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理；
•24小时的维护维修及保安服务；
•越来越多的写字楼与世界知名写字楼物业公司合作。 •国际知名物业公司的使命：1 投资建议与咨询服务，包括投资的战 略方案制定和实施；2 中介服务和商业化代理；3 物业管理服务和设 施管理
• 空调系统
• 国际品牌中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气，每 个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务 15 ㎡～20 ㎡ 左右； • 具有中央后备空调，当市电断电而后备电源发动，后备空 调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX 加采暖功能； • 办公室内设计温度为22℃～24℃、湿度55%，新风量为 10 升/秒/人，入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供， 设计温度为25℃左右； • 每层公共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间， 设计温度为 26℃～28℃ 间。
THE END
5A级写字楼标准及案例研究
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• 摘要： • 本文从7个方面详细阐述了5A级 写字楼应该具备的标准，并列举 上海、北京两地地成功的写字楼 案例进行说明。
定义
良好的区位环境
楼宇品质
5A级写字楼
装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商
定义
良好的区位环境
楼宇品质
5A级写字楼
装饰标准 设备标准 业态配套 物业及开发商
• 保安监控系统
• 各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作二十四小时监控 录映，各消防信 道门均配门磁监控。
• 数据通信系统
• 平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线，每单位配备 10 条 IDD 长途直播电话及传真线路，采用卫星地面接收站系统。光纤结构 化布线系统，总系统可达 1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提 供 100 mps～1000 mps 频带，并预留两组（二对）备用光纤，以配 合发展使用。
关键词：知名度、建筑质量、建筑规模、
层高、使用率
金茂大厦位于上海浦东新区黄浦江畔的陆
家嘴金融贸易区，于1999年竣工，楼高420.5 米，目前是上海第2高的摩天大楼（截至2008 年8月）、中国大陆第3高楼、世界第8高楼。 大厦采用超高层建筑史上首次运用的最新结 构技术，整幢大楼垂直偏差仅2厘米，楼顶部 的晃动连半米都不到，这是世界高楼中最出 色的，还可以保证12级大风不倒，同时能抗7 级地震。 大厦总建筑面积28.7万平米，使用率在70%以 上，层高4米，净高2.7米。
• 地段位置以及写字楼品质是决定写字楼租赁需求的租金价 格的首要因素。上海超过70%的甲级写字楼都集中在南京 西路商务区、陆家嘴商务区等中心商务区。与周边区域相 比，这些核心商务区租金水平和出租率都明显较高。 • 地段包含的要素很复杂，包括商业氛围、业态等因素。 • 例如：上海北京东路的东银大厦和科技京城，它们处于南 京西路商务区，地理位置优势明显，但是之前也曾面临着 较多制约因素，如老式里弄、路面狭窄、沿街遍布五金商 铺，影响了商业的商务价值，随着北京路整体定位的调整， 这些制约因素才逐渐消失。
• 装修风格： • 产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电 梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准协 调统一。 • 用材用料： • 外立面：外立面采用高档次的国际化外装修，进口高标准 的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料 • 大堂和走廊：宽敞的大理石大堂和走廊 • 公共部分地面：应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级 地毯 • 公共部分墙面：大理石、高级墙纸或高级漆 • 电梯间：电梯间应为不锈钢、大理石 • 卫生间洁具：卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、 美标、T0T0等等 。
关键字：开发商、物业、
SOHO中国、宾至国际 建外SOHO是位于北京国贸和建 国门两大商圈交界处的甲级写 字楼，SOHO（中国）有限公司 开发，由美国宾至国际进行物 业托管，物业费25元/平米。
关键字：仲量联行
位于玄武湖之滨的南京国际广 场总建筑面积48万平米，分两期 开发，有豪华住宅、超五星级酒 店、百货商场和顶级写字楼，目 前已经和仲量联行签订了代理协 议，委托其为独家全球市场代理。
• 音响系统
• 走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播 放系统。
• 消防系统
• 配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报 警系统。
• 楼宇自动化
• 设备控制监视点—监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、 电力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡 更系统等等。
北京上海两地主要CBD及写字楼案 例 上海：虹桥、人民广场、南京西路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴
中央商务区、新上海商业城、竹园
代表写字楼：恒隆广场（南京西路）；港汇广场（徐家汇）；金
茂大厦（陆家嘴）；中环广场（淮海路）；上海国际贸易中心（虹 桥）；
上海写字楼板块分布情况
其它区域 人民广场地区 徐家汇地区 5% 2% 6% 南京西路沿线 12% 淮海路沿线 16% 虹桥地区 27%