甲级写字楼标准

甲级写字楼的评判标准四大国际测量师行四种说法记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下：版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。

目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。

评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。

关键词：轨道交通地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。

其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。

在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。

而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。

至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。

关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。

一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。

同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。

在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。

而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。

在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。

通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。

空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。

电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。

关键词：只租不售判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。

其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。

通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。

版本二：世邦魏理仕办公楼部该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、楼层面积、大楼年限、地理位置、距地铁站距离、建筑设施、大楼设计和发展商背景，综合下来5分为超甲级，4分为甲级，3分为乙级。

关键词：纯租与可售型目前上海的甲级写字楼基本有纯租和可售型两种，沪上大多数的甲级写字楼为纯租型的。

对于纯租的写字楼而言，开发商持有较长期的观念并更注重项目作为长期的投资而带来的租金收益。

由此因为业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，所以会更好的管理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保整体的租金收益。

可售型的写字楼可以满足那些希望自己拥有而非租赁的用家要求。

开发商更注重通过物业出售来获取短期的收益。

由于物业出售而产生的多个产权业主，或自用或投资，他们购买目的的不同，导致对于租客信息资料的管理以及整体的租金收益的确比较困难。

从戴德梁行和世邦魏理仕两家国际性公司对甲级写字楼的评定标准可以看出，两家公司的标准更倾向于写字楼的办公设施和地理位置、交通环境，而到写字楼上班的白领一族，更看中诸如交通环境、用餐方便、泊车与叫出租、洗手间等更为人性化的指标。

版本三：仲量联行测量师事务所(上海)有限公司关键词：单层面积超1000平方米仲量联行将写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。

不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定想要符合每一项标准，不过必须达到以下的多项指标。

同时，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，以下的指标还会不时更新。

-单层面积达1000平方米或以上-层高达2.60米或以上-平均得房率为60%-65%或以上-位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通-租户包括知名本地或跨国企业-高端的交房标准-高质的建筑施工-楼层可灵活分隔-宽敞的大厅及通道-高效的中央空调系统-专业的物业管理-充足的停车设施-基本的后备电源系统-高效的电梯管理系统-充足的洗手间设施-合格的通讯系统，以支持话音及数据传输版本四：戴德梁行写字楼部关键词：八大特征所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。

将写字楼按照其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。

从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。

每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。

而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

关键词：基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。

其考量标准为以下几部分：楼宇品质(包括装饰标准、配套设施、设备标准)、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。

最新甲级写字楼标准写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。

随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。

日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考。

甲级写字楼标准探讨对于寓意“甲级写字楼”“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。

这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。

如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。

在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。

随着我国房地产市场的不断成熟，政府出台了一系列政策法规以规范房地产行业的运作，如：明确规定商用物业的概念，这在很大程度上是对于购房者的保护，但对于部分商家混淆产品概念以扩大项目优势的做法，却不大可能做出硬性规定。

因此，对于购房者来说，明确了项目所宣扬的产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的可能，至少不会被卖家的猫儿腻弄得一头雾水。

既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中因该满足一定的要求，在这里我们凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。

具体如下：区位交通房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。

所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。

规模评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户?D?D企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。