中梁地产集团 地产勾地 吃透房地产勾地交易模式.pptx

利用需求： • 竞争不充分 • 财政依赖强 重点加强
商业勾地
产业能讲故事： • 关注政府所需 • 住宅不受拖累
注：参考《勾地业务全景图》
商业具有价值： • 租金收益可期 • 沉淀资金可控
勾地合作方的选择 ① 有能力锁定地价 ② 参与过土地的前期拆迁、
一级整理 ③ 能够设置有效排他门槛 ④ 能带方案、带拆迁安置
保证金
• 保证金由中梁方投入； • 特殊情况同股同权投入。
摘地前签署合作协议，摘地后视情况股权开放。 以上为原则性要求，特殊情况一事一议。
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二、交易模式——合作方存续公司摘牌
4、合作方存续公司摘牌后装入新公司
新公司管理
• 自新公司成立之日起双方共管公司，自新公司签署土地出让合同之 日起由中梁方单管公司。
• 不符合勾地合作方选择要求的，如区域集团认为有必要推进须承诺兜底中梁系 股东年化收益率。
• 其中，一二线城市项目中梁系股东年化收益率不低于X%，三四线城市项目中梁 系年化收益率不低于X%，具体兜底方案按照《“带条件审批通过”项目》的相 关规定实施。
第二部分 交易模式
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二、交易模式
公司管理
股权安排 竞买准备
• 项目富余资金归集中梁集团资金池，按年 6%内部计息， 但开发贷放款后富余资金存为定期 的可按贷款利率计息。
• 合作方无富余资金使用权，只能按节点分配利润。
• 同行业30强+战略合作者：同股同权享有富余资金使用权。
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不挑项目、不垫资、与中梁同时打保证金的500强
二、交易模式——合作开发
利润分配及退出（根据最新相关制度调整）
治理设计 竞买
土地款及开 发资金投入
融资
合作开发
富余资金调用
保证金
摘牌主体
协议签署前成立
协议签署后成立
营销费/管理 费/成就共享
合作方存续公司
摘牌后装入新公司 摘牌后自行开发
新公司
双方设立 合作方设立 中梁方设立
股权开放
利润分配及 退出
二、交易模式——新公司摘牌
1、双方共同设立新公司
公司管理
股权安排
• 中梁方付款前，合作方应将其持有的全部股权质押给中梁方。
保证金
• 保证金由合作方投入。
摘地前签署合作协议，摘地后收购合作方股权。 存续公司的收购相对较复杂，涉及债权债务清理等事项。
14 以上为原则性要求，特殊情况一事一议。
二、交易模式——合作开发
土地款及开发资金投入
• 原则上与合作方同股同权投入。 • 合作方逾期投入的，中梁方保留选择为其垫资，股权稀释，解除协议等权利。
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二、交易模式——新公司摘牌
2、合作方设立新公司
公司管理
合作方投入保证金
同股同权投入保证金
自新公司成立之日起双方共管新公司。 自股权交割之日起由中梁方单管新公司。
自新公司设立之日起由中梁方单管新公司。
股权安排
合作方投入保证金 同股同权投入保证金
一般不需要质押合作方股权。
自新公司设立之日起，合作方应将其持有的全部股 权质押给中梁方。
条件参与招拍挂
筛选合作方，提高成功率
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一、勾地标准 —— 联合勾地风险规避 联合勾地风险规避：
① 居间费暂停申请，项目溢价必须在项目开盘实现回款后支付。 ② 勾地保证金支付严格遵照制度，注意最大金额与成本利率，特
殊项目流程审批。 ③ 勾地必须符合我司模式模板，地块为净地方可支付款项，避免
拆迁项目。
融资 (根据最新相关制度调整)
• 投资机构要求股东或其关联方提供担保的，各方股东应按照项目公司股权比例提供担保，并 配合签署或提供全部融资文件；项目公司向股东支付担保费。
• 若中梁方超比例承担对外担保责任的，除收取担保费外，合作方须向中梁方提供相应的反担 保，且中梁方不支付任何反担保费用。
富余资金调拨（根据最新相关制度调整）
吃透房地产勾地交易模式
目录
1 2 勾地标准
目
录
2 交易模式
2.1
3 溢价处理
2
第一部分 勾地标准
3
一、勾地标准—— 勾地的界定
勾地的界定
勾地的认定标准 ☑ 时间可控 ☑ 影响定价 ☑ 底价/保留价摘地 ☑ 门槛/付款条件设定 ☑ 规划条件参与设定 ☑ 挂牌前提交初判 ☑ 预申请协议签署
需全部满足
股权安排
• 自新公司成立之日起，合作方应将其持有的全部股权质押给中梁方。
保证金
• 保证金由合作方投入。
合作方存续公司摘牌签署成交确认书，由新公司签署土地出让合同。
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特殊情况一事一议。
二、交易模式——合作方存续公司摘牌
5、合作方存续公司摘牌并负责开发
公司管理
• 自正式协议签署之日起双方共管公司，付款前实现中梁方单管公司。
二手勾地的认定
第三方保证成功勾地，但获地后需 要补第三方溢价的联合勾地
二手流程 联合勾地上会后须走二手立项流程、
保证金流程、竞拍授权审批流程
初判 立项 尽调 可研 签约 履约
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一、勾地标准 —— 勾地方式
勾地方式
包括： • 政府勾地 • 一级开发/旧城
改造 • 带方案勾地
产业勾地
常规勾地
三种 类型
保证金
• 保证金由合作方投入； • 特殊情况同股同权投入。
摘地前签署合作协议，摘地后收购合作方股权。
以上为原则性要求，特殊情况一事一议。
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二、交易模式——新公司摘牌
3、中梁方单独设立新公司
公司管理
• 自新公司设立之日起新公司由中梁方单管。
股权安排
• 后续合作方参与股权合作的，需参照公司最新股权开放制度。
• 利润分配：销售 70%，回款 50%时分配 50%预估净利润；销售 90%且回款 90%时分配 80%预估净利润。
• 退出：项目地上可售面积、整盘回款率均达到90%时，合作者可清算退出；剩余应收尾款按 照 9 折，未售地上物业按 8 折、地下物业按售价 7 折计入销售额。
坚守模板标准，确保合法合规
6 注：节选自《勾地业务全景图》
一、勾地标准 —— 卡位指标
（以投发中心发布的最新投资标准为准，战略漏斗、市场漏斗等同一手招拍挂，财务指标根据相应规定做调整）
1、基准净利率：小众市场：X% ，一二线：X%
• 不同城市勾地项目股权溢价的处理方法：
2、年自有资金投资回报率：≥X%
• 自新公司设立之日起由双方共管，自摘牌之日起由中梁方单管。
Байду номын сангаас 股权安排
• 自新公司设立之日起，合作方应将其持有的全部股权质押给中梁方。
保证金
• 保证金应当由双方同股同权投入； • 合作方逾期投入的，中梁方保留选择垫资、股权稀释或解除协议的权利 （根据公司最新制度具体确认）。
以上为原则性要求，特殊情况一事一议