策划工作任务书26

项目策划工作任务书

第一阶段市场调研及项目定位

第一部分：基础资料研究

一、宏观市场分析

图表分析

1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量

2）近3-5年需求市场分析：销售量-供需比

3）近3-5年平均售价及变化规律

二、政策法律环境分析

土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。

三、区域市场分析

1、城市及区域市场简述

1）房地产市场形成及发展时间

2）各档次住宅在区域内分布状况

3）购买人群变化

2、区域市场在城市中的地位及发展趋势

3、竞争分析

区域内竞争项目分析

开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位

二、项目条件与地块解析

1、项目资源分析

1）项目区位认知及区域概况

2）地形地貌、对外交通、项目规模

3）项目拥有自然资源对项目的影响

4）地块指标

5）地脉挖掘及赏析

6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析

7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题

2、地块解析

1）区内地块综合评价

2）区内外自然资源的利用

3）区内地块价值排序

3、总结

1）SWOT分析

2）初步方向判断

三、类似区域大规模成功项目案例研究

1、开发模式（总体定位与核心区）

2、规划模式（指标分配、功能构成及布局）

3、产品模式（产品组合及演变模式）

4、客户构成（客户来源及演变）

5、资源利用

6、与区域资源的价值联动

7、成功关键驱动因素

8、相对本项目的可借鉴点

第二部分项目定位、发展战略及物业发展初步建议

一、项目整体定位

1、市场定位

●公司目标：南中国的高档明星楼盘，具有国际风格的资源优势大盘。

●市场的可能性

●关键问题是什么

2、形象定位

●项目案名推荐

●项目推广关键词

●项目品牌的建立

●项目品牌的延伸

●企业品牌的营造铺垫

3、客户定位

1）客户细分

细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）

客户群细分：首次或多次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户等

２）目标客户界定及其分布范围

主力客户、辅助客户、偶得客户

3）目标客户需求分析

·外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……

·内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……

·产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……

4、产品定位及物业发展初步建议

●差异化策略

●项目主题

●规划方案设计建议

●景观方案设计建议

●产品户型配比组合建议

●户型创新建议

●建筑形式、建筑品质及外立面建议

●小区配套建议

●建筑设备设施配置建议

●道路交通组织建议

●产品生态环境建议

5、价格定位

●单价

●总价

二、项目发展战略

１、总体发展战略

●项目开发周期

●项目开发节奏（根据市场发展趋势）

２、分期开发策略

●区内地块开发次序

●区内地块开发节奏

●分期开发模式选择

３、合作开发战略

南北两地块合作开发的模式建议

三、功能分区及功能比例划分

１、规划指标

２、项目核心区的位置与规模

３、项目的功能布局

４、分期物业配置组合

五、经济评价

1、项目总体经济效益评价

2、项目现金流分析

3、不同盈利模式的比较

4、项目赢利能力评价

5、项目风险分析

六、阶段工作成果

《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展初步建议》。