英国土地制度
英国土地制度
英国土地利用规划制度
❖ 1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进 一步修改，形成了完善的土地利用规划制度。
❖ 英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、 郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。
❖ 在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规 划。全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规 划，下级规划与上级规划协调一致。在规划期限上， 大区、郡、市的规划期分别为20年、15年和5年， 这三级规划均每5年修编一次。
2024/6/14
土地定义的重要性（1）
❖ 租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属 物都可能成为土地的组成部分，从而成为出 租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导 致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设 备都有可能成为“土地”，债权人则可以将 其出售，以所获收益实现债权。
2024/6/14
土地定义的重要性（2）
2024/6/14
其他定义
❖ 根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项， 土地是指：
❖ 土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿 物……建筑物或建筑物的任何部分……以及 其它有形的可继承地产；同时也包括……地 租和其它无形的可继承地产，以及地役权， 特别权益或者来自土地或土地之上的利益。
2024/6/14
土地法的法律体系
❖ 土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法 的规则包含普通法规则和衡平法规则。
❖ 普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极 为严苛地执行的。
❖ 衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密 大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自 大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭 已经经常推翻王座法院的判决。
2024/6/14
英国的农业革命与土地私有制
汇报人:XX
20XX-01-13
目
CONTENCT
录
• 引言 • 农业革命前英国农业与土地制度 • 农业革命过程及影响 • 土地私有制确立及演变 • 农业革命与土地私有制关系探讨 • 对当今启示与借鉴意义
01
引言
目的和背景
探讨英国农业革命对土地私有制的影响
本报告旨在分析英国农业革命期间，农业生产方式的变革如何影 响土地私有制的形成和发展。
THANK YOU
感谢聆听
推动现代农业发展，提高农业生产效率
1 2 3
加强农业基础设施建设
加强农业基础设施建设，改善农业生产条件，提 高农业生产的抗灾能力和综合生产能力。
推广现代农业技术和管理模式
积极推广现代农业技术和管理模式，如精准农业 、智慧农业等，提高农业生产的科技含量和管理 水平。
培养新型职业农民
通过教育培训和政策扶持等措施，培养一支有技 术、懂管理、善经营的新型职业农民队伍，为现 代农业发展提供人才保障。
01
02
03
土地买卖合法化
议会立法允许土地自由买 卖，为土地市场的形成奠 定了基础。
土地交易活跃
随着资本主义经济的发展 和城市化进程的加速，土 地交易日益活跃，土地价 格不断上涨。
土地投机盛行
在土地市场繁荣的背景下 ，土地投机行为盛行，一 些投机者通过炒作地皮牟 取暴利。
05
农业革命与土地私有制关系探讨
二者互动关系分析
相互促进
相互制约
农业革命为土地私有制提供了物质基 础和技术支持，推动了土地私有制的 确立和发展；而土地私有制则为农业 革命提供了制度保障和激励机制，促 进了农业革命的深入进行。
国外土地制度
国外土地制度国外的土地制度因国家和地区的不同而有所不同。
下面将对几个国家的土地制度进行介绍。
首先是英国的土地制度。
英国的土地制度可以追溯到中世纪的封建制度。
过去，英国的土地大部分由贵族和教会拥有，称为庄园地主。
他们租借土地给佃农种植农作物。
但随着时间的推移，庄园地主逐渐流失土地，土地的拥有者变得更加多样化。
英国现在有很多的农民、私人地主和企业拥有土地。
然而，英国的土地制度依然存在着一些问题，例如土地价格的上涨使得年轻人难以购买房屋。
其次是美国的土地制度。
美国的土地制度在殖民时期开始形成，最早是以个体农场为基础。
后来，随着西部拓荒运动的兴起，政府开始通过土地分配法将大量土地拨给拓荒者。
这一政策促进了西部的快速发展和农田的开垦。
现在，美国的土地所有权多样化，有私人土地拥有者、农场主、企业等。
此外，美国的公共土地也占有一定比例，用于公园、保护区等公共用途。
再次是日本的土地制度。
日本的土地制度在历史上受到了中国的影响。
过去，日本的封建制度下，土地所有权集中在贵族和寺庙等大地主手中。
但在明治维新以后，土地改革成为日本政府的重要政策之一。
政府通过实施土地法律，将大量土地分配给农民，激发了农民的生产热情。
现在，日本的土地所有权更为多元化，除了农田和私人住宅，还有工业用地、商业用地等。
最后是中国的土地制度。
中国的土地制度经历了农村土地改革和城市土地制度改革两个重要阶段。
农村土地改革在上世纪五十年代开始实施，通过实行家庭联产承包责任制，农民获得了土地的经营权，并得到了相应的土地承包合同。
而城市土地制度改革则在上世纪九十年代开始，通过引入市场机制，使得土地可以买卖和租赁，有利于促进城市的发展。
此外，中国的土地制度还存在着一些问题，如农村集体土地的退出机制不够完善，导致农民对土地使用权的流转受到限制。
综上所述，不同国家的土地制度各有特点。
英国的土地制度以私人土地拥有为主，美国的土地制度体现了一定的公共土地和私人土地的平衡，日本的土地制度在明治维新后经历了土地改革，中国的土地制度则在家庭联产承包责任制和市场化改革的双重作用下逐步形成。
《英国土地制度》课件
永续性
国家作为土地所有者，对全国范围内的土地拥有所有权。
国家土地所有权
集体组织作为土地所有者，对集体范围内的土地拥有所有权。
集体土地所有权
个人土地所有权
个人作为土地所有者，对个人所有的土地拥有所有权。
自主经营
土地所有者自己经营和管理土地。
土地所有者将土地出租给他人经营和管理。
土地所有者委托他人经营和管理土地。
《英国土地制度》ppt课件
目录
英国土地制度的概述英国土地的所有权制度英国土地的使用和管理英国土地的经济和社会影响英国土地制度的未来发展
01
CHAPTER
英国土地制度的概述
总结词
英国土地制度是指英国土地资源的管理、分配和使用方式，具有私有化、市场化、分散化等特点。
详细描述
英国土地制度是指英国土地资源的管理、分配和使用方式，包括土地的产权、流转、使用和保护等方面的规定和制度。英国土地制度具有私有化、市场化、分散化等特点，即土地所有权归属于私人，土地市场自由化程度较高，土地所有权分散在众多所有者手中。
英国实行规划许可制度，对土地使用进行严格的规划和审批，确保土地使用符合城市规划和发展需求。
规划许可制度
根据土地的用途和特点，将土地划分为不同的规划分区，如住宅区、商业区、工业区等，以便进行分类管理和规划。
规划分区
规划申请需要经过地方政府或规划部门审批，审批过程包括申请提交、评估、听证会等环节，以确保规划的科学性和公正性。
VS
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的数量和质量直接影响人口的数量、分布和结构。随着人口的增长，土地资源的压力越来越大，需要合理规划和利用土地资源。
土地与经济发展
土地是经济发展的重要资源，土地资源的合理利用可以促进经济发展。政府可以通过土地政策、产业政策和财政政策等手段，引导土地资源的合理配置和利用，促进经济发展。
16世纪英国的土地制度
在16世纪英国的土地制度中，封建土地所有制占主要地位。
国王是最大的封建主，占据了大量的土地。
此外，教会在英国也有大量的土地。
这些封建主将土地分封给贵族、教士和骑士等，形成了一个庞大的封建主阶层。
在这个制度下，领主将土地分封给佃户，佃户需要定期向领主缴纳地租和承担各种义务。
这种封君封臣制度逐渐演化成了层次分明、交叉重叠的多个封建领地。
随着时间的推移，封建领地之间的边界也逐渐模糊，形成了庞大的土地所有权网。
此外，在16世纪英国的土地制度中，庄园法庭也开始运作。
这些法庭负责审理各种案件，维护封建秩序。
佃户之间发生纠纷时，庄园法庭是解决争议的主要机构之一。
总的来说，16世纪英国的土地制度是一种以封建土地所有制为基础，以封君封臣制度为特征的制度。
在这个制度下，土地的分配和权利的归属是通过层层分封和法律规定的契约来实现的。
然而，随着资本主义的发展和工业革命的兴起，这种土地制度逐渐被打破和取代。
英国土地登记制度对我们的启示
当事 人缴 费 ；新 的土 地所 有权 人办 理完 上述土 地登 记手续 英 国的土 地所 有权证 书 写 明土 地所 有者 及其 土地 的面 后 ，土 地登 记局 发给 新 的产权 人一张 新 的土地 证书 ，土地
证 书副本 存档 ，老土地证 书作废 收 回。 在 进行 土地 登记 时难 免会发 生漏 登 、或错登 情况 ，按
首先是 制定 专门 机构 统一管 理土 地登 记 。英 国土 地 地登 记管 理的 主要法 律依 据是专 门制 定的 ２ ０ 年土地 登 ０２ 登记局 是英 格兰 和威 尔士地 区唯 一的 土地 登记 的政府 部 记法 。我 国 目前 还没 有一 部专 门的 土地登 记法 ，开展 土
门 ，对 该地 区的土 地登 记 工作进 行统 一管理 。而 我 国 目 地登 记的 法律依 据较 多 ，且涉及 重大 问题 时 多为 原则 性 前 土地登 记 管理 的最大 问题 之一是 管理 分散 。根 据我 国 的 、概 括 性 的 规 定 ，没 有 具 体 的 、列 举性 的 或 细 密 的
Ｚ Ｕ ＮＡＫ Ｎ ——一 Ｉ Ａ ＤＯＡ Ｙ
例 ） ：买者 委托律 师对 拟 购不动 产 向土地 登记 局咨 询 ；买 英镑 。圉 （ 者 单位 ：国土 资源部 信息 中心 ） 作 者 决定 购买 、买 卖双方 律 师代 当事人 商定 买卖 协议 ；向土
Ｌ 一英。 ｌ ｌ －。 ｉ ０ ｌ － ＿ ｌ ｌ 登 － 制０ 对 截 ｌ － 启 ． 国 土 她 强 度 们 的 示
积 等 自然 情况 ，具 有法律 效 力 。土 地登 记局 对登记 保 密 ，
不 向外透 露登 记人 的任何 情况 ，而 且在 内部也 不按 登记 的
人数 统计 其先 后登记 土地 的总 量 。土地登 记局 保存 的土 地 规 定允 许修 改 。造 成业 主 损失 的 ，业 主可 向 当地 土地 登记 所 有权证 书副 本等 资料 ，也仅 供购 买土地 或租 地者 所委 托 办 事 处 申请 登 记赔 偿 。如 登 记 错误 致 使 另一 业 主 多用 土 的律 师查阅 。 地 ，该 业主 不必对 多用 的土 地进 行补 偿 ，而 少用 土地 的业 土地登 记 局在办 理具 体登记 过 程 中，对于 实 质性 问题 主 可 向 登 记部 门 申请 赔 偿 。 如果 责 任 确 实 在登 记 部 门 一 特别 认真 负责 ，即使是 公 有地产 也 同私有 地产 一样 ，其产 方 ，则按 规 定给予 相应 赔偿 。如果 登记 办事 处认为 责任 在 权 必须 落实 到具体 人 ，以免 在发 生纠 纷时 找不 到责 任人 。 业主 一方 ，则 不予 以赔偿 。业 主不 服可 向登记 局提 出 申诉 外 国驻 英 国使 领馆 的用 地用 房 ，有的 也得 以使馆 官 员的个 或 向法 院起诉 。 人 名 义 买 下 ，在 土 地 登 记 局 登记 ，并 发 给 土 地所 有 权 证
英国土地制度
英国土地制度英国的土地制度有着悠久的历史，自中世纪以来就形成了独特的土地所有权和使用方式。
以下是关于英国土地制度的一些重要内容。
首先，英国的土地制度基于私有制。
土地所有权归于个人或法人，他们有权自由买卖、租赁以及遗赠土地。
这意味着土地的所有者有权决定如何使用和开发土地。
其次，英国土地制度分为自由持有和租赁两种方式。
自由持有意味着土地所有者直接拥有土地的所有权，并可以自由选择使用和开发土地。
租赁意味着土地所有者将土地出租给他人使用，在一定时间内收取租金。
第三，英国土地制度注重土地的合理使用和保护。
英国有严格的土地使用规划制度，土地拥有者必须依法履行土地的规划和开发过程，确保土地的合理利用和可持续发展。
此外，英国也有一系列法律法规保护农田、自然资源和环境等，以保护土地资源和生态环境。
第四，英国土地制度与传统的封建土地制度有着重要的联系。
虽然封建土地制度已经在英国的历史中逐渐消失，但是一些封建土地所有权和权益的传统在英国的土地制度中仍然存在。
例如，皇家领地和教会地等特殊土地所有制形式仍然存在，虽然其作用已经大大减弱。
第五，英国土地制度面临一些挑战和争议。
英国的土地所有权集中在少数大土地所有者手中，而大部分人无法拥有土地，这引发了财富不平等和社会不公平的争议。
此外，由于土地价格上涨和租金的增加，许多人无法负担得起自住房，导致住房危机。
这些问题促使政府采取措施改革土地制度，包括通过土地税改革来调整土地所有权和使用方式。
总结而言，英国的土地制度是一个基于私有制的体系，注重土地的合理使用和保护。
尽管面临一些挑战和争议，但不断改革的努力使得英国的土地制度逐渐符合社会发展的需要。
英国土地登记制度与启示
即英 格 兰 、威 尔士 为一 个地 区 ，苏 格 兰
和北爱尔兰各为一个地区。在苏格兰和
北 爱尔 兰地 区分 别 由当地政 府 专设 土地
登 记机 构 ，独 立负 责本 地 区的 土地 登 记 事 务 。英格 兰 、威 尔士 土地 登记 的主管
记 局必 须在 ｌ个 工作 日之 内给 予登 记 。 ９
地登记局登记 。英国主管城市建设、住 房建设的环境事务部 ，没有管理房地产
权 属 的职 能 。
查 、确认 、登记 、发 证 以及 办理 过户 换 证 等 事 项 。 ２０￣ ２０ 年 度 ， 英 国 土 ０ ８ ０９ 地 登 记 局 新 增 自 由 保 有 土 地 登 记 ８９ ０ 公 顷 ，约 占英 格 兰 和 威 尔 士 总 ３２７
维 护 和发 展一 个 稳定 和有 效 的土 地 登记
今这两个地 区境 内约有７％ ０ 的面积 已完
成土 地 登记 。
一
之前，必须参照着地 图对其产权予以确
认 ，如 果有 必 要的话 ，还必 须 去实地 勘 测 其边 界线 。土地 保有 人必 须 为其产 权 提供 证据 以满 足 土地 登记 官 的要求 。 英 国 的 土 地 登 记 同世 界 上 大 多 数 国家 一样 ，名 为土地 登 记 ，实 际上是 土 地及 其 建筑 物 的登记 ，即房 地产 或不 动 产 登记 。对 于 承载 建筑 物 的土地 ，本 着
的 形式 进行 登 记 。土地 登记 旨在 服 务于
地 产市 场 的交 易活 动 ； 以简 化地 产 交易 过程 中律师 所承 办 的各 种法 律手 续 。英 国土地 产权 与 登记 制度 要求 在土 地 登记
英国法简介三：英国的土地制度
英国法简介三：英国的⼟地制度英国⼟地制度的主要权属形态地产权：地产权：英国⼟地制度的主要权属形态英国的不动产法以其复杂性著称。
多层次的权属制度以及信托制度造成了英国不动产法的复杂性。
不动产法历来被认为最具有“属地特征”，因此国内研究英国不动产法的⼈⾮常少。
我的研究⽣同学吴⼀鸣博⼠多年来专注于英美不动产法律制度的研究，其与我导师的合著《英美不动产法：兼与⼤陆法⽐较》于2007由清华⼤学出版社出版，他也成为我们研究⽣同学中出版学术著作的第⼀⼈。
在这样⼀个急功近利的时代，尤其是在浮躁喧哗的上海，这种精神难能可贵。
70后的读书⼈或多或少都有些理想主义情结,但真正付诸⾏动并坚持不懈的却并不多。
英国不动产法的早期渊源主要表现为普通法和衡平法，⽽后制定法在不动产领域的作⽤逐渐增强，特别是1925年的⼀系列不动产⽴法，以及2002年的《⼟地登记法》（Land Registration Act 2002）和《共有及租赁改⾰法》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002）。
《共有及租赁改⾰法》创设了⼀种新的不动产权属形式，即共有（Commonhold），但实践中很少应⽤，可见共有的理念并不受英国⼈欢迎。
1990年12⽉1⽇开始的在英格兰及威尔⼠的⼟地强制登记制度已经取代了早期的繁琐的权利契据的检索制度，英格兰及威尔⼠的⼤部分⼟地现已在⼟地登记处（Land Registry）登记。
⽽1925年的不动产⽴法则是包括了⼀系列的⽴法，这些⽴法先后经历了多次修改，但其构成了英国不动产制定法的基础，主要包括：《1925限制授予⼟地法》（The Settled Land Act 1925），《1925受托⼈法》（The trustee Act 1925），《1925不动产法》（The La6w of Property Act 1925）,《1925⼟地登记法》（The Land Registration Act 1925），《1925⼟地担保法》（The Land Charges Act 1925），《1925房地产管理法》（The Administration of Estates Act 1925)，以及未被废弃的1922年《不动产法》和1924年《不动产法》的相关内容。
英国土地征用制度
英国土地征用制度一、土地征用的法律依据和土地征用目的在英国，土地征用的常用术语是土地的强制性购买（compulsory purchase），其主要的法律依据是：1845年颁布的《土地条款统一法》（The Land Clauses Consolidation Act 1845）、1961年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1961）、1965年的《强制购买法》（The Compulsory Purchase Act1965）、1973年的土地补偿法（The Land Compensation Act 1973）、1981年的《土地取得法》（The Acquisition of Land Act 1981）、1990年的《城乡规划法》的第四部分（part IX of the Town and Country PlanningAct 1990）、1991年的规划和补偿法（Planning and Compensation Act 1991）、1992年颁布的《交通与工程法》（The Transport and Works Act 1992）、2004年规划与强制性购买法（Planning and Compulsory Purchase Act 2004）。
英国的土地征用的目的也强调是为了公共利益，但它并没有公共利益用地的目录，而且没有通过强制购买征地必须是为了狭义的公共利益即直接的公共使用的限制。
土地的强制购买权是由法律赋予一定的征地机构来实现的。
但值得注意的是，强制购买权并不仅仅局限于公共部门，英国的法律并没有将私人用途排除在强制购买之外。
英国的大部分公用事业已经私有化，根据1992年颁布的《交通与工程法》（The Transport and Works Act 1992）（此前是通过临时法令的方式），这些私有的公用事业公司可以通过强制购买取得土地来进行铁路交通和其他公用事业建设。
英国的土地产权制度
英国的土地所有制度有着悠久的历史。
自1066年以来，英国的所有土地在法律上都归英国国王或女王所有。
所有的个人、企业、各种团体机构和政府仅拥有对土地的使用权。
英国土地的使用权分为两种：能继承或终身保有的土地产权称为永久产业权，限期保有的称为租赁业权。
其中，90%左右的土地所有者对土地享有永久产业权，即意味着在不违反土地法、土地规划和不侵犯他人利益的情况下，土地永久产业权的拥有者可以随心所欲地占有、使用和处分土地，甚至对地下矿藏享有所有权。
在生活中，这些土地永久产业权的持有者常常被人称为地主。
英国也因此被认为是典型的土地私有制国家。
当然，土地所有权受到法律充分保护并可以自由交易并不意味着个人可以随意开发土地，因为英国作为一个岛国，国土面积狭小，在城市化的进程中对耕地的保护显得相当重要。
1947年的《城乡规划法》中规定，英国所有土地的发展权均归国家所有，任何人如果想开发土地，必须向国家机构提出申请开发许可。
土地的所有者或开发者有时甚至需要缴纳因允许开发而获得发展价值的税金。
自法律实施后，英国成为世界上最早通过立法限制土地开发的国家。
此后，该法律被多次修改和补充，大量的相关法规相继颁布，完整的规划立法体系也日渐形成。
除了开发土地受限制外，英国土地的永久产业权拥有者有时还需为公共利益作出牺牲。
随着城市化和工业化进程的推进，政府可以为满足公共利益而行使强制购买权来征用土地。
一旦用地功能被议会以立法形式定义为公共利益的范畴，中央政府、地方政府、高速公路局、自来水或者电力公司均有资格在受到一系列严格的监管程序后取得强制征用权。
不过，为了保护土地所有人的利益，所有被征地人都会被给予合理的补偿。
1845年《土地条款统一法》的颁布使强制购买土地的程序和补偿有了相应的依据。
之后，1965年的《强制购买法》、1981年的《土地取得法》和经过三次修改并最终成形的1991年的《土地补偿法》，都从一定的程度上完善了土地强制购买的立法工作。
中世纪英国土地制度
中世纪英国土地制度
1. 嘿，你知道中世纪英国土地制度有多复杂吗？就像一个巨大的迷宫！比如贵族们拥有大片土地，那简直就是他们的宝藏啊！
2. 想想看，中世纪英国的农民们面对土地制度是怎样的无奈呀！好比在风雨中飘摇的小舟。
就像他们得向领主交各种租，这多让人郁闷啊！
3. 哇哦，中世纪英国土地制度下的等级划分多明确啊！这不就跟爬山一样，一层一层的。
领主高高在上，农民在底层苦苦挣扎，这公平吗？
4. 嘿呀，那时候的土地买卖可不容易啊！简直就像过五关斩六将。
不是谁都能随便买卖土地的，这规定也太严格了吧！
5. 你能想象吗，中世纪英国土地制度把人们分成了不同的阶层！就好像不同颜色的棋子在棋盘上，各有各的位置和作用。
贵族们享受着土地带来的财富，而农民们呢，只有辛苦劳作，这合理吗？
6. 哎呀呀，中世纪英国的土地制度对人们的生活影响多大呀！就如同大树的根深深扎入地下。
很多人的命运都被这土地制度决定着，这是多么残酷的现实啊！
7. 哇塞，在中世纪英国土地制度下，领主的权力可大了去了！就像老虎称霸山林一样。
他们决定着土地的分配和使用，这多霸道啊！
8. 嘿，中世纪英国土地制度中的佃农们是多么辛苦啊！仿佛背着沉重包袱的行者。
他们要为领主种地，还要交租，这日子怎么过呀！
9. 你晓得不，中世纪英国土地制度可不是一成不变的呀！就像天气一样多变。
随着时间推移会有各种变化和调整，这多有意思啊！
10. 总之，中世纪英国土地制度就是一个充满故事的世界！有压迫，有无奈，也有反抗。
它影响着无数人的生活，我们真应该好好了解它啊！。
英国的土地产权制度
英国的土地产权制度2011-01-18 16:51:26 华声在线902名网友正在讨论字体：【大中小】英国的土地制度历史悠久，体系完整。
在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。
也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。
英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。
因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。
土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。
地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类。
即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。
自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。
另一种是租用保有地产权。
也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。
租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容.而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改.自由保有权人不能随意干涉。
最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
虽然英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设，可通过行使强制购买权来征用土地。
享有这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。
而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。
征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。
被征地人如对公开质询的结果仍有异议，还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。
英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。
英国土地制度变迁与土地流转
英国土地制度变迁与土地流转英国是典型的土地私有制国家，虽然从法学理论上讲，英国所有土地都属于英王（国家）所有，但实际上英国90%的土地为私人所有，土地所有者对土地享有永久业权。
通过对英国土地制度变迁的了解，来分析英国土地流的条件以及英国土地流的影响。
一、英国土地制度变迁（一）初始阶段：11 世纪之前在英国中世纪的法律中，缺少明确的关于土地所有权的规定。
在法律上，所有的土地都直接或间接地属于国王。
在诺曼征服时期，在英格兰形成了一种所有的公共财产属于国王，国王又不能作为一个私人而拥有财产的观念。
在 11 世纪的很长一段时间内，英国国王立法的数量不多，例如，征服者威廉颁布的法律只有区区几项；亨利一世统治时期30年，也仅有几项法律保存下来。
基于当时的经济社会现实，英国早期的土地立法，内容单薄、体系不够健全。
（二）转折阶段：12世纪—16世纪土地权利从“国有”向私有的转化，表现为圈地农场采用改进农业的办法，对于劳动生产率和农业产出有一定程度的提高。
圈地之后土地地租提高，租地农场主与地主之间收入的一种再分配。
再是土地私有权的实现，亨利八世时期，为了让土地脱离封建王朝控制，采取没收、拍卖修道院地产的同时，也颁布了一系列条例，以禁止通过各种方式对土地权的变相支配。
最后地产流转雏形的出现，土地所有权变革在英国历史上也具有极大的价值和意义，这些都为地产权的流转创造了条件。
（三）兴盛阶段：17世纪—19世纪英国土地制度发展的兴盛阶段是17世纪至19 世纪，在此阶段，废除敞田制与确立土地私有产权的强制性制度变迁、土地私有权在英国的法律确认主导了17世纪到19世纪英国土地制度的发展。
（四）稳定阶段：20世纪以来20世纪英国的土地关系发生了巨大变化，传统的租佃式土地经营模式日渐萎缩，而自营农场发展迅速，土地集中化趋势也日益增强。
20世纪之后，英国土地制度的发展步入稳定阶段。
二、英国土地流转的条件（一）土地私有产权制度的逐步确立在英国土地制度转折阶段，土地权利从“国有”向私有的转化，这也是促进英国土地流转的因素。
英国土地规划制度修改
英国土地规划制度修改
英国1909年建立了土地规划制度，1947年做了进一步修改，形成了比较完善的土地利用规划制度。
“所有国土都归王室所有”是英国土地所有权的特殊性，因此，英国的土地利用规划工作容易开展及落实。
英国的规划机构分为三级：中央级的土地规划由环境部分来负责；地区级的土地规划由地区议会代表地方当局负责；地方级的土地规划由郡县政府负责，并提出未来发展的总体结构或框架。
规划工作的行政管理由中央和地方政府公共负责，其他苏格兰、威尔士和北爱尔兰三个区域规划分别由英国政府在这三处的办事处负责。
各级规划均具有法律效力，地方政府是规划的最终裁定者，中央政府只是从战略角度参与地方规划的制定，通过间接方式影响地方政府的规划修改。
全国实行自上而下编制规划的方法，上级规划控制下级规划，下级规划要与上级规划协调一致。
大区、郡、市的规划期分别为20年、10年和5年，均须5年修编一次。
英国和德国的农村土地制度
英国和德国的农村土地制度英国和德国的农村土地制度发表日期：2021年9月16日出处：中国农经信息网作者：佚名本页面已被访问 269 次一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度英国国土面积狭小，人多地少。
2021年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。
目前，英国农业已高度现代化，2021年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。
二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。
二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。
一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。
1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。
其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。
二是建立农地质量评价和规划管制制度。
英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。
目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地特别是优等农业用地的保护。
三是多元化解决农地纠纷。
发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。
英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。
英国土地制度 简介
二、英国现行的土地制度简介
自1066年以来，英国的全部土地在法 律上都归英王或者国家所有。
实际上，英国有90%左右的土地归私人所有，土地所有者对土 地享有永久业权。
土 地 产 业 权
业权 1，无条件继承的土地产 2，限定继承的土地产业 权 3，终身保有的土地产业 权 权 4，限期保有的土地产业
环境、食品和 农村事业部
林业委 员会
司法部
住 房
城 市 发 展
规 划
其 他 事 务
农 地
农 村 发 展
其 他 事 务
林 地
其 他
土 地 登 记 局
其 他
三、英国土地管理制度对我国的 土地管理的启示
1.中央到地方的管理制度融合 2.中央政府加强法制化土地管理 3.土地规划编制注重民主性
谢 谢！
制作：曹振
（二）英国土地用途结构
耕地
19 10 46
25
永久性牧地 森林用地 城镇、工矿 等用地
（三）圈地运动 a、小块零散土地的集中 英国中世纪的时候形成一种敞田制，就是地的肥瘦、 远近、干湿都不同，为了公平分配，给你一小块肥的、一 小块瘦的、一小块远的、一小块近的……，于是你有几块 小土地，但并不连在一起，而是散落在各个地方，和别人 的土地混在一起，这样分散的小块土地，被称为条田。条 田当然不利于个人耕种，所以大家就互相协商对换或买卖， 使土地集中，这样的圈地完全是自发自愿的。
永业权
租业权
英国的《城乡规划法》规定所有土地的发展权归国 家所有，任何人欲开发土地，均须申请并取得开发 许可，以获得土地发展权，及更高强度或者更高价 值的土地使用权。 英国并没有设立统一的土地管理机构，它采用的 方式是土地分类的监管方式，由一系列机构分别 行使土地的管理职权。
土地发展权转移模式研究——以英国土地发展权制度及变迁为例
（ 二 ） 通 过 税 收 手 段 将 增 值 收 益 部 分 返 还
卒 ＿ 卜 会
参 考英 国 的做 法， 通 过 征 收 土 地 增 值 税 实 现 增 值 收 益 的 社 会 返 还 。 现 行 的 土 地 增 值 税 率 针 对 的 是转 让 国有 土 地 使 用 权 、 地 上 建 筑 物及其 附 着物并取 得 收入的单 位和 个人， 未 来 可要试 扩大 土地增 值税 的纳税 对象 ， 对 获 得 增 值 收益 的原土地 权利 人进行 征税， 确 保 公 共 利 益 的实现 。
通 过 开 征 土 地 增 值 税 的 方 式 来 实 现 “土 地
增 值 收 益 返 还 社 会 ”目 标 ， 而 不 拘 于 “土 地 发
过 程 中， 增 值 收入 的 ３ ０ ％ 需 作 为 资 本 利 得 税 上 缴 。此 后 在 政 党 轮 替 过 程 中 ， 税 种 和 税 率 不 断 变换 ， 出 现过 地 产 增 值税 （ 税率为 ４ ０ ％， 后 涨 到 ４ ５ ％一 ５ ０ ％） 、 土地 开发 税（ 税 率为 ８ ０ ％） 等， 但 两 党
一
府 征 购 土 地 产 生 的 不 公 平 局 面， 土 地 征 收 补 偿 标 准 又 变 为 按 市 场价 格进 行 。 １ ９ ６ ４年 ， 英
国＿ ＿ ｌ ‘ 党重 新执政 ， 提 出 通 过 税
次性 征购， 土 地 所 有 权 仍 归
私 人所有 ， 但 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 展 权 归 国 家 所
责 任： 在取 得规 划许 可 的同 时， 应 承 担 部 分 基 础 设施 的建设 。
三、 借 鉴
英国土地制度史
英国土地制度史1. 你知道吗，英国土地制度史就像一部波澜壮阔的史诗！想想看，从古代的封建领地到现代的多元化所有权，这中间经历了多少变迁啊！就好比我们的人生，充满了各种起伏和转折。
2. 英国土地制度史啊，那可真是复杂又有趣！就像一个巨大的拼图，每一块都有着独特的故事。
比如中世纪的庄园制，不就像是一个自给自足的小世界吗？3. 嘿，英国土地制度史可不是一般的精彩！它就像一场漫长的旅程，沿途有着无数的风景。
像工业革命时期对土地的利用变革，不就是一道亮丽的风景线吗？4. 哇哦，英国土地制度史真的超有魅力！可以说它是英国历史发展的重要基石。
这就好像房子的根基一样，没有它可不行啊！5. 你想想，英国土地制度史是不是特别神秘又吸引人？它如同一个隐藏着无数秘密的宝藏盒子。
比如圈地运动，给英国带来了多大的影响啊！6. 哎呀呀，英国土地制度史简直太神奇了！它就像一条流淌不息的河流，不断地变化和发展。
从封建主的统治到平民的参与，这变化难道不惊人吗？7. 英国土地制度史，那可是充满故事的呀！好比一部精彩的电视剧，每一集都有不同的情节。
像土地改革时期的种种举措，不就是精彩的剧情吗？8. 哇，英国土地制度史真的让人着迷！它像一个巨大的迷宫，等着我们去探索。
例如不同地区的土地制度差异，不就是迷宫里的不同通道吗？9. 嘿呀，英国土地制度史有意思极了！就像一场刺激的冒险，充满了未知和挑战。
像对土地权益的争夺，不就是冒险中的难关吗？10. 英国土地制度史啊，那绝对是值得深入研究的！它就像一本厚厚的书，每一页都写满了历史。
比如近代的土地政策调整，不就是书中的重要篇章吗？我的观点结论：英国土地制度史丰富多彩，充满魅力，值得我们去深入了解和探索。
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注意：自主持有地产权与租赁持有地产权均
属“土地”，故而购买租赁持有地产权的人 （即承租人）即是购买土地的人。 “有形的可继承地产” 指土地及其附属物的。 “无形的可继承地产”指土地上的无形利益， 例如抵押权与地役权（如道路通行权）。因 此，购买邻居土地道路通行权的人也称之为 土地购买方。
2016/6/18
土地规划中的上诉制度：当私人开发商的开 发项目不被当地政府许可时，可直接向中央 政府提出上诉，如确有必要，中央政府可以 直接否决地方政府的决定，地方政府必须修 改规划。
2016/6/18
英国土地规划政策的特点
一是规划编制时公众广泛参与，提高了
规划的实用性和可操作性； 二是规划一经通过，就具有法律效力， 有很大的强制性和权威性； 三是规划实施中的上诉制度。
2016/6/18
城市绿带政策和存量土地利用政 策
英国从上世纪５０年代开始建立城市绿带greenbelt， 目的是控制城市过度外扩，减少乡村土地占用和保 护环境。 绿带政策的负效应：绿带刚性成为阻碍城市发展的 主要障碍。 在剑桥，由于绿带过于紧凑，存量土地有限，基本 没有工业废弃地，导致地价急剧上升，房地产价格 过高，引起了可就业人口与居住人口的失衡，影响 了经济发展。
2016/6/18
可以进行登记的新土地权利
不连续的租借—如每年分时租借两周—如果
时间总长少于7年, 可不进行登记 现有租赁还有7年以上的剩余租期 独立于土地所有权之外的某种运动权或钓鱼 权等 特权—由皇家授予的特别权利,如市场占有权 或征税权
2016/6/18
土地登记程序（产权买卖）
地产权上的地产权益
地产权上可能存在无限多份的土地权益，即
从“地产权”这样主要的权利中又划分出次 位的地产权益。 “土地权益” 揭示出相关主体的权利义务并 非是人身性的或合同性的。这些权利义务同 土地紧密相连，并自动地转移到购买或继承 土地的人身上，因此他们可以转让给他人并 对第三人产生约束力。
上空间。它包括其上生长物以及其附属建筑 物。一般规则是，附属于土地的一切物体都 是土地的一部分。 “附属物”？ 1977年波利诉波利特（Berley v. Poulett）案。
2016/6/18
波利特伯爵八世将其土地出售，并带走了其中一座 希腊神大理石雕像和一些图画，这些图画之前一直 被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼，主张卖方 带走的物品是土地的一部分。 法院认为，本案需要解决两个问题：首先，该物品 在何种程度上附属于土地？其次，它为什么附属于 土地？最终法院判决（上诉法院多数意见）：该图 画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房 间固有设计的一部分，而该雕像——不像伯爵未带 走的底座——并非是园景花园的重要组成部分。
2016/6/18
在四级土地利用规划中，市政府对土地利用
规划有更多更大的权力，规划的作用也更直 接。 政府土地利用规划的重点是土地开发，对改 变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的 项目开发，必须得到规划许可，而对土地转 让、地价、土地使用安全性等，土地利用规 划没有作过多的控制和限制。
2016/6/18
英国目前实行的是产权登记制度。 土地可以其绝对产权、有限产权、占有产权
或有效的租赁保有产权的形式进行登记。 土地登记旨在服务于地产市场的交易活动； 以简化地产交易过程中律师所承办的各种法 律手续。 英国土地产权与登记制度要求在土地登记之 前，必须参照地图对其产权予以确认，如果 有必要的话，还必须去实地勘测其边界线。 土地保有人必须为其产权提供证据以满足土 地登记官的要求。 2016/6/18
2016/6/18
其他定义
根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项，
土地是指： 土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿 物……建筑物或建筑物的任何部分……以及 其它有形的可继承地产；同时也包括……地 租和其它无形的可继承地产，以及地役权， 特别权益或者来自土地或土地之上的利益。
2016/6/18
2016/6/18
普通法权益和衡平法权益
普通法法院承认各种地产权及土地权益，并
会保障普通法所有人权利的实现； 衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥 有更重要的道德上的权利，并基于此推翻普 通法院的判决。在衡平法院看来普通法权益 的所有人只是代表（基于信托）享有更大权 利的所有人拥有那些权益。
买者委托律师对拟购不动产向土地登记局咨询； 买者决定购买、买卖双方律师代当事人商定买卖协议； 向土地登记局提出土地登记申请； 土地登记局审查、登记—制作土地证书（包括登记的全部内容并 附有宗地图）； 通知当事人缴费； 新的土地所有权人办理完上述土地登记手续后，土地登记局发给 新的产权人一张新的土地证书，土地证书副本存档，老土地证书 作废收回。
2016/6/18
英国主要利用存量土地进行开发建设：中央政府明 确规定，为加快废弃地的改造，方便居民就近上班， 减少家用轿车数量，新增住宅建设要集中在城区内， 60%的新住宅要在已开发土地（存量土地）上建设。 利用存量土地的做法：一是充分利用老城区遗留下 来的在功能上已不适应的建筑物，对其进行内部更 新改造。二是充分利用工业废弃地，中央政府对废 弃地改造采取了多种鼓励支持的政策，各级政府比 较注意把废弃地的开发利用与实现资源的可持续利 用和经济的可持续发展结合起来，并成立了专门的 开发机构。开发商根据政府的规划许可，采取先治 理，改善周边环境后再开发建设的做法。
土地登记的新规定
2003年10月13日英国修订了的《土地登记法
案2002》和《土地登记规则2003》。 2003年10月13日以前的土地登记仍然有效, 登记中的权利束在此日期之后仍有相同的效 果。
2016/6/18
必须进行登记的新权利
租借或租赁期限在7年以上的
转让后租赁期限在7年以上的 从被授予之日起至今已超过3个月的任何租借 或租佃 不连续的租借—如每年租借两周—可不进行 登记。 2003年10月13日之前, 获得授权且租赁期在 21年之上的租赁必须进行登记。
① 无条件继承的土地产业权； ② 限定继承的土地产业权； ③ 终身保有的土地产业权； ④ 限期保有的土地产业权。 前三种属于永业权(freehold)，最后一种属于租业权 (leasehold).
2016/6/18
无条件继承的土地产业权的土地持有人实际
上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、 土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲 地利用和处分土地，即可以占有、使用、收 益、处分、遗嘱继承。
英国土地制度
2016/6/18
土地法的法律体系
土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法 的规则包含普通法规则和衡平法规则。 普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极 为严苛地执行的。 衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密 大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自 大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭 已经经常推翻王座法院的判决。
2016/6/18
成文法
土地法成文法的标志性日期为1925年。 英国的土地法包含： AEA 遗产管理法 LPA 财产法 LCA 土地负担法 LRA 定序土地法 SLA 转让受限土地法 TA 受托人法 其他
2016/6/18
什么是土地
普通法中，土地是指土壤，地下岩石以及地
2016/6/18
英国皇家特许测量师学会是一个独立、非营利 的机构，不受任何政府部门的约束，以公众利 益为本，针对世界各地影响企业及社会利益的 重大事项，提供不偏不倚和权威的评估和建议。
2016/6/18
英国土地登记制度
契约登记：由政府土地登记局负责土地登记局。 土地登记局总部设在伦敦 。7个分局分布在英国各 地。 土地登记局与军用测绘部门配合密切。土地登记所 需的图件，一般由军用测绘部门负责提供，宗地图 由业主委托测量师 土地登记局通过登记收费设立了不动产基金，同时， 土地登记局的业务经费从收取的土地登记费中解决。
2016/6/18
布尔诉布尔案
布尔诉布尔（（1955）1 QB 234)案： 一对母子共同购买了 一栋位于伦敦市郊的房子，但转让文书（契据）上只注明了 儿子的名字，他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚 并试图独占这栋房子，上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出 房子，因为她参与了房子的购买，并因此分享衡平法上的所 有权，儿子只是代衡平法上的所有人（这一对母子）享有普 通法上的所有权。从另一个角度来说儿子是他自己和母亲的 受托人，他们分享该受益权。当表面上的所有人实质上是全 部或部分地为他人的利益而持有该土地，衡平法院通常会认 定如上信托关系的存在。通过信托这一有效且常用的手段， 地产权得以被多人分享。
买卖土地时：当某一物品附属于土地之后，
即使买方在购买时未支付价款，供货方也可 能无法再收回货物。 梅卢什诉英国中部航空公司(Melluish v. BMI ) 案：某公司将一套安装于会议厅的中央供暖 设备出租给当地政该政府部 门的财产，而与当事人的主观意图无关。
2016/6/18
地产权的体例
“地产权”：设定于土地之上具有特定存续 期限的权益。 自从1066年以来，英国的全部土地在法律上 都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是 唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机 构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。
2016/6/18
持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地 持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的 产业权。主要有如下四种土地产业权：
2016/6/18
英国土地利用规划制度
1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进 一步修改，形成了完善的土地利用规划制度。 英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、 郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。 在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规 划。全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规 划，下级规划与上级规划协调一致。在规划期限上， 大区、郡、市的规划期分别为20年、15年和5年， 这三级规划均每5年修编一次。