英国土地制度

2016/6/18
英国目前实行的是产权登记制度。 土地可以其绝对产权、有限产权、占有产权
或有效的租赁保有产权的形式进行登记。 土地登记旨在服务于地产市场的交易活动； 以简化地产交易过程中律师所承办的各种法 律手续。 英国土地产权与登记制度要求在土地登记之 前，必须参照地图对其产权予以确认，如果 有必要的话，还必须去实地勘测其边界线。 土地保有人必须为其产权提供证据以满足土 地登记官的要求。 2016/6/18
上空间。它包括其上生长物以及其附属建筑 物。一般规则是，附属于土地的一切物体都 是土地的一部分。 “附属物”？ 1977年波利诉波利特（Berley v. Poulett）案。
2016/6/18
波利特伯爵八世将其土地出售，并带走了其中一座 希腊神大理石雕像和一些图画，这些图画之前一直 被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼，主张卖方 带走的物品是土地的一部分。 法院认为，本案需要解决两个问题：首先，该物品 在何种程度上附属于土地？其次，它为什么附属于 土地？最终法院判决（上诉法院多数意见）：该图 画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房 间固有设计的一部分，而该雕像——不像伯爵未带 走的底座——并非是园景花园的重要组成部分。

2016/6/18
成文法






Байду номын сангаас
土地法成文法的标志性日期为1925年。 英国的土地法包含： AEA 遗产管理法 LPA 财产法 LCA 土地负担法 LRA 定序土地法 SLA 转让受限土地法 TA 受托人法 其他
2016/6/18
什么是土地
普通法中，土地是指土壤，地下岩石以及地
① 无条件继承的土地产业权； ② 限定继承的土地产业权； ③ 终身保有的土地产业权； ④ 限期保有的土地产业权。 前三种属于永业权(freehold)，最后一种属于租业权 (leasehold).
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无条件继承的土地产业权的土地持有人实际
上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、 土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲 地利用和处分土地，即可以占有、使用、收 益、处分、遗嘱继承。
2016/6/18
土地规划中的上诉制度：当私人开发商的开 发项目不被当地政府许可时，可直接向中央 政府提出上诉，如确有必要，中央政府可以 直接否决地方政府的决定，地方政府必须修 改规划。
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英国土地规划政策的特点
一是规划编制时公众广泛参与，提高了
规划的实用性和可操作性； 二是规划一经通过，就具有法律效力， 有很大的强制性和权威性； 三是规划实施中的上诉制度。
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其他定义
根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项，
土地是指： 土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿 物……建筑物或建筑物的任何部分……以及 其它有形的可继承地产；同时也包括……地 租和其它无形的可继承地产，以及地役权， 特别权益或者来自土地或土地之上的利益。
2016/6/18
地产权上的地产权益
地产权上可能存在无限多份的土地权益，即
从“地产权”这样主要的权利中又划分出次 位的地产权益。 “土地权益” 揭示出相关主体的权利义务并 非是人身性的或合同性的。这些权利义务同 土地紧密相连，并自动地转移到购买或继承 土地的人身上，因此他们可以转让给他人并 对第三人产生约束力。

2016/6/18
可以进行登记的新土地权利
不连续的租借—如每年分时租借两周—如果
时间总长少于7年, 可不进行登记 现有租赁还有7年以上的剩余租期 独立于土地所有权之外的某种运动权或钓鱼 权等 特权—由皇家授予的特别权利,如市场占有权 或征税权
2016/6/18
土地登记程序（产权买卖）
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布尔诉布尔案

布尔诉布尔（（1955）1 QB 234)案： 一对母子共同购买了 一栋位于伦敦市郊的房子，但转让文书（契据）上只注明了 儿子的名字，他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚 并试图独占这栋房子，上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出 房子，因为她参与了房子的购买，并因此分享衡平法上的所 有权，儿子只是代衡平法上的所有人（这一对母子）享有普 通法上的所有权。从另一个角度来说儿子是他自己和母亲的 受托人，他们分享该受益权。当表面上的所有人实质上是全 部或部分地为他人的利益而持有该土地，衡平法院通常会认 定如上信托关系的存在。通过信托这一有效且常用的手段， 地产权得以被多人分享。
注意：自主持有地产权与租赁持有地产权均
属“土地”，故而购买租赁持有地产权的人 （即承租人）即是购买土地的人。 “有形的可继承地产” 指土地及其附属物的。 “无形的可继承地产”指土地上的无形利益， 例如抵押权与地役权（如道路通行权）。因 此，购买邻居土地道路通行权的人也称之为 土地购买方。

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土地定义的重要性（1）
租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属
物都可能成为土地的组成部分，从而成为出 租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导 致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设 备都有可能成为“土地”，债权人则可以将 其出售，以所获收益实现债权。
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土地定义的重要性（2）

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皇家特许测量师学会
英国皇家特许测量师学会（RICS）是英国影
响最大的民间资产评估机构，是由社会俱乐 部形式发展起来的。 1868年成立的“测量师学会”是现在学会的 前身，1881年学会被准予皇家注册，1946年 启用皇家特许测量师学会的名称。
2016/6/18
特许测量师是就有关土地、物业、建筑及环保事务 提供专业建议的世界性权威人士。 英国皇家特许测量师学会拥有11万名会员，遍布全 球120个国家和地区，是从事有关土地、物业、建 筑及环保事务的领先专业团体。 皇家特许测量师学会下设7个专业分会，各分会名称 及占会员总数的比例如下：综合管理分会，占会员 总数的42%；工程预算分会，占39%；房屋测量分 会，占8%；土地代理及农业分会，占6%；计划及 发展分会，占2%；土地及水文测量分会，占2%； 矿业测量分会，占1%。
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城市绿带政策和存量土地利用政 策
英国从上世纪５０年代开始建立城市绿带greenbelt， 目的是控制城市过度外扩，减少乡村土地占用和保 护环境。 绿带政策的负效应：绿带刚性成为阻碍城市发展的 主要障碍。 在剑桥，由于绿带过于紧凑，存量土地有限，基本 没有工业废弃地，导致地价急剧上升，房地产价格 过高，引起了可就业人口与居住人口的失衡，影响 了经济发展。
英国土地制度
2016/6/18
土地法的法律体系
土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法 的规则包含普通法规则和衡平法规则。 普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极 为严苛地执行的。 衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密 大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自 大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭 已经经常推翻王座法院的判决。
2016/6/18
普通法权益和衡平法权益
普通法法院承认各种地产权及土地权益，并
会保障普通法所有人权利的实现； 衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥 有更重要的道德上的权利，并基于此推翻普 通法院的判决。在衡平法院看来普通法权益 的所有人只是代表（基于信托）享有更大权 利的所有人拥有那些权益。

2016/6/18
英国主要利用存量土地进行开发建设：中央政府明 确规定，为加快废弃地的改造，方便居民就近上班， 减少家用轿车数量，新增住宅建设要集中在城区内， 60%的新住宅要在已开发土地（存量土地）上建设。 利用存量土地的做法：一是充分利用老城区遗留下 来的在功能上已不适应的建筑物，对其进行内部更 新改造。二是充分利用工业废弃地，中央政府对废 弃地改造采取了多种鼓励支持的政策，各级政府比 较注意把废弃地的开发利用与实现资源的可持续利 用和经济的可持续发展结合起来，并成立了专门的 开发机构。开发商根据政府的规划许可，采取先治 理，改善周边环境后再开发建设的做法。

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在四级土地利用规划中，市政府对土地利用
规划有更多更大的权力，规划的作用也更直 接。 政府土地利用规划的重点是土地开发，对改 变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的 项目开发，必须得到规划许可，而对土地转 让、地价、土地使用安全性等，土地利用规 划没有作过多的控制和限制。
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英国土地利用规划制度
1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进 一步修改，形成了完善的土地利用规划制度。 英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、 郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。 在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规 划。全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规 划，下级规划与上级规划协调一致。在规划期限上， 大区、郡、市的规划期分别为20年、15年和5年， 这三级规划均每5年修编一次。
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地产权的体例
“地产权”：设定于土地之上具有特定存续 期限的权益。 自从1066年以来，英国的全部土地在法律上 都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是 唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机 构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。
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持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地 持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的 产业权。主要有如下四种土地产业权：
土地登记的新规定
2003年10月13日英国修订了的《土地登记法
案2002》和《土地登记规则2003》。 2003年10月13日以前的土地登记仍然有效, 登记中的权利束在此日期之后仍有相同的效 果。
2016/6/18
必须进行登记的新权利
租借或租赁期限在7年以上的
转让后租赁期限在7年以上的 从被授予之日起至今已超过3个月的任何租借 或租佃 不连续的租借—如每年租借两周—可不进行 登记。 2003年10月13日之前, 获得授权且租赁期在 21年之上的租赁必须进行登记。

2016/6/18
英国皇家特许测量师学会是一个独立、非营利 的机构，不受任何政府部门的约束，以公众利 益为本，针对世界各地影响企业及社会利益的 重大事项，提供不偏不倚和权威的评估和建议。
2016/6/18
英国土地登记制度
契约登记：由政府土地登记局负责土地登记局。 土地登记局总部设在伦敦 。7个分局分布在英国各 地。 土地登记局与军用测绘部门配合密切。土地登记所 需的图件，一般由军用测绘部门负责提供，宗地图 由业主委托测量师 土地登记局通过登记收费设立了不动产基金，同时， 土地登记局的业务经费从收取的土地登记费中解决。
2016/6/18
英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共 部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％， 地方政府所有为11.0 ％；民间所有的土地占84.6％，其 中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。
值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个 概念。
2016/6/18
买卖土地时：当某一物品附属于土地之后，
即使买方在购买时未支付价款，供货方也可 能无法再收回货物。 梅卢什诉英国中部航空公司(Melluish v. BMI ) 案：某公司将一套安装于会议厅的中央供暖 设备出租给当地政府部门，上议院认定，一 旦该物附属于土地，那么它就成为该政府部 门的财产，而与当事人的主观意图无关。



买者委托律师对拟购不动产向土地登记局咨询； 买者决定购买、买卖双方律师代当事人商定买卖协议； 向土地登记局提出土地登记申请； 土地登记局审查、登记—制作土地证书（包括登记的全部内容并 附有宗地图）； 通知当事人缴费； 新的土地所有权人办理完上述土地登记手续后，土地登记局发给 新的产权人一张新的土地证书，土地证书副本存档，老土地证书 作废收回。
限定继承的土地产业权只限本人和后裔享有。 终身保有的土地产业权只限本人终身享有，
并可在期限内转让权利。
2016/6/18
限期保有的土地产业权是有一定期限的地产权，
依协议而产生。又可分为：有期限地产权和定 期地产权。 前者因合同中规定的期限届满而终止，后者只 有在地主或租户在台同约定的期限届满前通知 对方时才终止，如果逾期未通知，则新一轮租 借期又开始。