2008年珠三角(城市)房地产发展报告

2008年珠三角（城市）房地产发展报告发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。

２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。

从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。

３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。

道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。

从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。

一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。

４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。

两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。

这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。

７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。

综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。

无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。

观点【二】－－置业者机遇来临１、根据以上推测，和现行下跌３６％的比率，那么房价下跌至少还有２０％多的空间。

４、现在正是房价下探的最后阶段。

这个阶段有多长？很难说，但是关键看价格的下行速度。

另外，按照市场消费心理，十月份是发展商一贯的促销期。

而面临资金回笼的压力，相信年底将会有更多的折扣出现，由此我们断定，年底才是属于我们置业的高峰期。

前言珠三角总体情况说明珠三角地区是广东省、华南地区、全国经济增长的重要引擎，是中国改革开放的窗口，与长三角、环渤海湾并列为＂中国经济三大引擎＂。

目前珠三角几大城市已形成了珠三角城市群的独特风貌，发达的城际高速网更将广东珠三角城市群连成一体，成为中国乃至全球少有的城市产业群。

本报告中所指的＂珠三角区域＂是指广东珠三角地区，它包括广州、深圳、东莞、珠海、惠州、佛山、中山、江门、肇庆共９个市，一般又称为小珠三角。

根据２００７年的年度统计，其总面积、常住人口数及ＧＤＰ分别占广东省的比例为３０．５％、４９．８％和８２．５％。

１．经济发展水平广州、深圳作为珠三角两个龙头城市，无论是经济总量还是人均方面都引领其他城市，其经济平稳增长，一直保持在１３％－１６％的水平。

佛山、东莞、中山和珠海处于经济发展水平的第二梯度，特别是前三者，正处于经济高速发展期，近几年ＧＤＰ增速高达１７％以上。

其他城市（惠州、江门、肇庆）处于珠三角各市经济水平的第三梯度。

２．人口：珠三角各城市中人口规模首推广州和深圳两市，常住人口分别达到９７５和８４６万人。

其次还有佛山和东莞。

巨大的人口规模对当地住宅房地产开发有旺盛需求。

报告说明本报告共分五部分：综合报告篇、重点城市运行分析、政策回顾与分析、金融与企业篇、热点与专题篇。

报告遵循由宏观到微观、由城市经济发展到房地产市场状况，由整体到局部的研究思路，重点从商品房成交量、销售收入、销售均价以及土地成交量的角度，分析研究珠三角各城市房地产发展状态。

需要说明的是，本报告只是一个市场调研的总结，它主要从定性的角度给珠三角地区的房地产开发提供决策之参考。

目录前言珠三角总体情况说明报告说明第一章珠三角城市发展之综合报告篇一、总体形势简述１．１珠三角城市商品房成交量对比１．２珠三角城市商品房均价对比二、２００７年房地产市场回顾第二章珠三角地区重点城市运行分析一、广州１．１广州商品房市场分析１．２广州土地交易市场分析二、深圳２．１深圳商品房市场分析２．２深圳土地交易市场分析三、东莞３．１东莞商品房市场分析３．３土地交易分析第三章政策回顾与分析一、政策主要内容１．１０３～０５年主要房地产政策汇总１．２０６年房地产政策汇总１．３０７年房地产政策汇总１．４０８年房地产政策汇总二、０７－０８年政策影响分析第四章珠三角城市发展金融与企业篇一、房地产开发投资二、融资第五章珠三角城市发展之热点与专题一、珠三角楼市全面下行，各城市现特征：深圳最惨１．１要点１．２表象１．３内因第一章珠三角城市发展之综合报告篇一、总体形势简述２００８年，珠三角各城市在国家宏观调控的政策影响下，商品房成交量不断下降，房价也分别有了不同程度的下跌。

今年１－７月，广、深、莞、珠、惠、佛、中、江门、肇庆九城市的成交价格同比增幅为５．６７％－３０．５２％，但成交量同比下跌３２．５％－５３．１９％。

２００８年上半年广东省的总体水平：商品房销售面积２０１２．５８万平方米，同比下降２０．３５％；销售额为１１８０．２亿元，同比下降２０．６６％。

上半年商品房均价是５８６４元／平方米，同比微降０．３９％，基本回落到去年同期水平。

其中，一手住宅的均价为５７１１元／平方米，同比增长２．７７％，环比下降０．１２％；而全省二手房均价２６４０元／平方米，同比下降一成。

其中广州、深圳二手房销售均价分别为４３５３元／平方米、５７２２元／平方米，同比分别增长１７．０８％和９．８７％。

而在土地方面，今年以来，地价增幅开始放缓，部分地区楼面地价已开始下跌，市场交易冷清，流拍不断。

众多发展商面临着银行借款难，上市融资难、销售回款慢等问题。

开发商正遭遇着楼市寒冬。

１．１珠三角城市商品房成交量对比统计显示，２００８年１－７月珠三角各城市成交量同比均大幅萎缩，其中广州商品房成交量为３０２．３５万平米，同比下降了３９．９７％；深圳商品房成交量为１７９．９８万平米，同比下降了５３．１９％；珠海商品房成交量为１００．５４万平米，同比下降了３４．８０％；惠州商品房成交量为１２５．７５万平米，同比下降了３２．４６％；佛山商品房成交量为２７２．６７万平米，同比下降了３９．７１％；中山商品房成交量为２３４．３２万平米，同比下降了３４．２９％。

上述情况的出现主要是由于楼价急剧上扬、贷款利息节节升高，再加上宏观经济增长速度放缓，银行收缩贷款额度等因素的影响下，令不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，最终导致住宅的成交量大幅下跌。

１．２珠三角城市商品房均价对比价格方面，２００８年１－７月，广州商品房均价为９７６４元／平米，同比增长２６．９４％；深圳商品房均价为１３２７７元／平米，同比增长５．６７％；珠海商品房均价为６９０８元／平米，同比增长３０．５２％；惠州商品房均价为４１０１元／平米，同比增长１１．２１％；佛山商品房均价为５５８９元／平米，同比增长２９．８８％；中山商品房均价为４４８２元／平米，同比增长２０．０６％。

七城市商品房１－７月份均价与去年同期比较增幅最小的是深圳，为５３．１９％，其次为：惠州、中山、广州、佛山、珠海。

二、２００７年房地产市场回顾在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支撑下，市场需求强力拉动前三季度珠三角地区的投资增长与房价上涨，造成市场风险不断积聚。

其次，作为房地产建设源头的土地价格上涨也是房价大升的重要原因之一。

２００７年二季度，土地交易价格同比上涨１３．５％，涨幅比一季度高３．７个百分点。

而居住用地交易价格更上涨１６．２％，比一季度高７．３个百分点。

上游成本的增加给房地产业带来一定的成本压力。

而建筑材料等中间投入的价格上行，也对房价的居高不下产生了助推作用。

２００７年全年，广东省商品房销售额达３６６３．９７亿元，同比增长４７．１１％；销售面积６２１９．７５万平方米，同比增长２１．８％。

商品房均价５８９１元／ｍ２，涨幅分别为２０．８％。

值得关注的是，在房价暴涨了三季之后，到了第四季度，成交量开始下滑，房价高位盘整，有所回落，市场观望气氛渐浓，交易由热转冷，空置量增加。

第四季度均价５４５０元／平方米，环比增长－１０．９６％。

也是由０７年第四季度开始，珠三角地区房地产市场进入了调整时期。

对比０８年上半年情况：０８年上半年，广东商品房销售面积和销售金额同比降两成，是近五年（上半年，下同）来的首次下降；商品房销售均价５８６４元／平方米，同比环比均微降，回落到去年同期水平；一手住宅空置量出现近五年来首次的增长；开发商到位资金占开发资金比例下降至２００３年上半年来的最低位……根据广东省房协的这一组数据不难想到：当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来后市供应量的增加，下半年商品房空置量有增大趋势。

第二章珠三角地区重点城市运行分析一、广州１．１广州商品房市场分析１．１．１广州商品房概况２００７年开始，广州楼市观望不断，楼市热点不多。

从＂五一＂和＂十一＂两大黄金周情况来看，供应量、客流量和成交量均逊色于往年。

进入第四季度，楼市供应有所回升，但碍于楼价高企，市场观望气氛进一步增加，部分开发商举行年末促销，楼市吹起＂打折风＂，楼价拐点开始展露，供需博弈不断。

２００８年，广州楼市低迷，成交量大幅下降。

虽然往年楼市的＂金九银十＂已经到来，但目前情况并不理想，房价环比下跌的可能性仍然很大。

尤其是十一节日期间，发展商为了促进成交量，必然会推出很多优惠活动及特价单位。

１－７月份，广州商品房共计成交２７，８４５宗，同比下降３７．３１％；成交面积共计３０２．３５万平米，同比下跌３９．９７％；成交金额２９５．２１亿元，同比下跌２３．８０％；均价９，７６４元，同比增加２６．９４％。

截至８月份，广州已经有５９个住宅项目、共２２５．９８万平米用地获得《建设用地批准书》，并将在一两年进行开发乃至预售，所有项目最迟也将在３年内竣工。

假设市区住宅平均容积率为２，则３年内就将有４５０多万平米供应市场。

该批项目楼面地价相比以往都要高出很多，最高的甚至达到８０００多元／平米。

未来市场何去何从仍是未知数，一旦房价维持现行下跌趋势，该批房地产开发商极有可能面临生死存亡的抉择。

１．１．2近两年商品房成交量变动趋势２００８年１月，广州商品房成交量为３４．９５万平米，同比下降了５３．６３％；２月份商品房成交量为２３．１２万平米，同比下降了６９．４１％；３月商品房成交量为３７．７７万平米，同比下降了３６．７８％；４月商品房成交量为４０万平米，同比下降了４３．５５％；５月商品房成交量为３９．３１万平米，同比下降了３３．８５％；６月商品房成交量为６６．６４万平米，同比下降了２３．２３％；７月商品房成交量为６０．５６万平米，同比下降了２０．１９％。