司法拍卖房产涉税实操.docx

深圳市邦民财务咨询有限公司
关于拍卖房产涉及税费事宜
一、拍卖房产涉及税项
1、增值税：按照拍卖成交价扣除原价计税，税率为5%。

备注：成交价格高于或等于税务计税参考价的，以成交价格作为计税价格征税；成交价格低于税务计税参考价的，以税务计税参考价格作为计税价格征税。

2、土地增值税：按照评估价扣除原价计税，税率为5%。

3、城市维护建设税：按照应交增值税税额计税，税率为7%。

4、教育及地方教育费附加：按照应交增值税税额计税，税率为5%。

5、印花税：按照拍卖成交价计税，税率为0.05%。

6、契税：登记价格或计税价格计税，税率为3%。

7、企业所得税：目前尚未由不动产登记中心代征，竞拍人暂时无需承担。

二、拍卖房产涉及费项
1、登记费：550元/件；
2、工本费：《不动产权证书》的工本费10元；
3、公证费：按照深圳市公证处的收费标准执行（若需要）；
4、公告费：按深圳平面媒体《深圳特区报》等收费标准执行（若需要）；
5、潜在费用：可能存在工业楼宇土地增值收益。

三、拍卖房产涉税计算
假设拍卖成交价为5亿元（假设成交价格高于税务计税参考价），房产原值为1亿元，评估价按2.5亿，则竞拍人承担税负计算如下：
1、增值税：（5.00-1.00）×5%=2,000.00（万元）；
2、土地增值税：（2.50-1.00）×5%=750.00（万元）；
3、城市维护建设税：2,000.00×7%=140.00（万元）；
4、教育及地方教育费附加：2,000.00×5%=100.00（万元）；
5、印花税（买卖双方）：5.00×0.05%×2=50.00（万元）；
6、契税（买卖双方）：5.00×3%×2=3,000.00（万元）。

合计（1-6项） RMB 6,040.00（万元）
邦民财务/19.09.06。