传统物业管理模式迎接管理现代化的挑战

传统物业模式迎接管理现代化的挑战张琪关键词：业态、传统、现代化；管理、网络、数据库。

物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。

过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。

但是，随着高新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。

如果仍然采用旧的管理方法和手段，物业管理这种新形式也不过是个新名词而已。

承认现实迎接挑战，物业管理现代化已迫在眉睫。

智能、数字化物业管理模式将是物业管理现代化的新坐标。

一、新技术革命和物业智能化形势将促进物业管理现代化的发展1、新技术革命和物业智能化步伐加快当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。

同时国家已推出了住宅产业化的一系列政策，促进我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变。

今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。

2、物业管理企业面临转型面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自已的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。

特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。

面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。

作为物业管理行业来说，关注科技进步和发展应用态势，管理现代化对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

（一）管理观念现代化。

物业管理与传统房屋管理在观念上的区别在于：1）信息观念。

在物业管理中，信息作为一种重要的资源来管理和利用。

物业管理人员既要掌握物业的运行情况，又要及时了解业主对物业管理的意见，面对一个不断变化的系统，随时随地对其进行调整，使工作达到最优状态。

因此，物业管理必须充分运用信息，加强信息流动。

传递、及时组织反馈，从而为科学管理决策提供条件。

2）系统观念。

物业管理的目标不是单一的建筑物，而应是把建筑物与其周围环境作为一个系统来管理，这个系统中不仅包括有形的物质，它还包括了无形的精神文明。

物业管理公司不仅是物业硬件的管理维护者，同时又是精神文明建设的倡导者和组织者。

3）经营观念。

物业管理不能依靠行政手段，而要采用经济手段来管理物业，通过有偿服务，多种经营来保证管理系统的资金平衡和企业的经济效益。

4）管理组织网络化。

物业管理涉及的面很广，物业管理与政府有关部门、各种服务公司都有着千丝万缕的关系。

我们将设计物业管理系统中的各个部门作为一张“网”上的点，它们之间的关系就是网上。

这样我们就可以建立一张简单的“网”，要求物业管理公司与网络中的其他的部门有良好的交流，以使网络中的各个节点能实现资源共享。

这样物业管理公司就能协调好与各方面的关系，更好的促进物业管理。

5）管理标准规范化。

工业企业都有一套完整的产品质量检测系统。

物业管理是服务行业，它的“产品”就是管理服务的行为。

为了保证服务产品的质量也应建立一套规范化的管理标准，对服务行为发生的整个过程进行全面考核。

管理标准制定要将其中细化，并具有可操作性。

必须提出的是在这些管理标准人员培训考核标准是不可缺少的。

企业需要有严格的考核制度来保证员工的素质，因为毕竟人是管理行为的实施者。

只有一流的员工队伍才能提供一流的管理服务，企业才能达到一流水准。

6）管理方式程序化。

所谓程序化就是按照一个确定的步骤进行工作。

物业管理是要通过人的活动去实现的，其工作人员的水平高低直接影响到服务的质量和效果。

而我们又无法要求每一个工作人员都具有较高的工作能力，那么要保证企业的服务水准就必须建立一套完整的制度，对每一个岗位的工作职能，每一类工作操作步骤，各种问题的处理方法，都订出明确的规定。

让每一个员工在工作中有章可循，确保工作质量，由“人治”变为“法治”，全面提高企业的管理和服务水准，保证整个系统长期稳定的运行。

（二）智能建筑要求物业就业人员知识现代化如何使智能建筑保持高效、持续地运行，是对传统的物业管理的一个新挑战。

众所周知，智能建筑是指运用现代计算机技术，自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。

智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。

智能建筑对物业管理提出的人员素质要求与传统物业管理的人员素质要求有相当的不同，这是因为智能建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体，是一种保证实现知识型管理的具有鲜明特点的管理结构。

传统物业管理的服务内容是基础，而智能建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范、服务优质高效的特点。

智能建筑本身是一个不断发展完善的高新技术的结果。

近20年里，智能建筑的发展速度是迅速的，高新技术不断推出、应用，智能控制水平越来越高。

据有关部门的初步调查统计，我国已建与在建的智能建筑工程在智能化设备上的费用一般占总投资的4%~8%。

可以说智能建筑无所不在并不断发展完善，对此物业管理更需发展和完善，更需对智能建筑的物业管理队伍进行全面的人员素质、技能的提高，推进管理标准的建立和规范的速度，以赢得和缩短与智能建筑发展迅猛而形成的建设与管理的时间差。

智能化系统的物业管理与传统物业管理最显著的区别，在于智能建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流三个角度才能完善安全性。

物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象，还要防止隐性的信息的不正常流传。

因此，智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。

诸如通信传输方面，既要保证传输线路、载体的正常完好，还要采取口令、密码、多重复核等技术进行监视，制止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。

智能物业管理不但在管理手段上和管理模式上与传统物业管理有很大的改进和提升，同时在管理内容和功能上也有很大的转变和扩充。

智能物业管理将传统单一的物业管理功能转变为多样化的服务功能，根据建设部智能化住宅小区技术导则的要求，智能小区的物业管理不但包括传统物业管理的内容和功能；还增加了信息服务与管理、机电设备自动化监控管理、三表数据远程与收费管理等项新增管理与服务内容和功能。

（三）信息科技的应用体现现代化管理优势物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，是一个多功能的服务。

正因为其既多元化又复杂的特性，往往要借助现代化科技来提升运作效率。

随着物业管理公司的规模日益扩展，要把事务繁杂、数据众多的工作有系统地管理起来，就必须使用信息科技。

现时，许多物业管理公司己各自建立电子平台管理其辖下物业，并有许多公司不断开发新系统。

这些电子平台和服务数据库，都各具特色，都以提高管理效率及服务顾客为目标，具有个性化和升级开发功能，一般而言，共同点包括：1）房产管理登记查询建筑名称、面积、层数、单元数、图纸、验收资料、车位，以及变更资料。

住户可通过网络登记和查询左侧房产登记，变更的有关资料。

2）住户管理住户档案管理，住户变更管理，住户投诉管理，住户装修管理，住户维修管理。

采用IC卡住户档案登记管理，网上报修与投诉，住户可通过网络查询有关住户管理资料。

3）财务管理物业收费管理，收费历史资料。

物业收费管理、三表收费管理、住户可通过网络查询收费记录和拖欠款与还款情况。

可实现电子商务的财务结算。

4）设备管理设备档案管理，设备维修与保养管理。

物业收费管理、三表收费管理、住户可通过网络查询收费记录和拖欠款与还款情况。

可实现电子商务的财务结算。

5）保安管理保安人员管理，治安事件管理，保安值班管理。

公共场所与家庭安全报警管理，闭路电视监控管理，IC卡门禁对讲管理，保安巡更管理，实时报警与治安事件处理管理，110报警管理，保安人员管理。

6）环境卫生与绿化管理环境卫生管理，保洁人员管理，绿化植被管理，绿化带管理，绿化工程管理。

环境卫生指数自动化监控，环境卫生指数公告，保洁人员管理，绿化植被管理，自动浇花系统，绿化工程管理。

7）物业办公管理人事管理，档案管理，财产管理。

办公自动化系统，与房产管理、财务管理、设备管理等管理系统联网，实现信息共享。

8）一卡通管理。

实行住户认证、出入口管理、停车场管理、收费管理，一卡制管理。

9）三表数据远传及收费管理：三表数据自动采集与统计，三表收费管理，住户通过网络查询三表数据记录及收费金额。

10）小区网络服务。

提供网络化的家电遥控，INTERNET网络互联，电邮服务器，网上信息查询，网络营销和宣传。

11）数据库住户租用。

提供小区网络数据库租用，住户可在网络数据库中存放个人资料。

12）电子商务：提供BtoBtoC电子商务，提供配送服务及财务结算。

13）网络开发服务：数据中心的深度开发与直投网络。

物业管理公司实施网上管理之后，逐步实现无纸办公，并节省人力资源，从而大幅度降低管理成本。

IT的应用，除促进了传统意义上的物业管理变革外，也标示着新的商机，新的价值创造将同时出现。

（四）智能建筑物业管理现代化发展方向综观当今世界智能建筑物业管理的发展史，我们不难发现一个国家的智能物业管理发展也是与本国的政治、经济、文化艺术、科技及生活习惯相关的。

与世界发达国家实现高性能化、智能数字化、城市组网化相比，我国在物业管理行业还有很大的差距，相当一部分企业还只是低级的一般化劳力型管理，这很难适应知识经济时代新技术革命的挑战。

但是，社会的需要将会大大促进科技的发展，IB（包括大厦、小区）正处在蓬勃发展期，物业管理现代化将应运而生，必将有美好前景。

当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。

面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理水平，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步。

我们有理由相信：新世纪的中国物业管理行业将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度、实现管理现代化，为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩。

完。