商业客户篇

商业客户篇

对大型商用物业分析其客户，包括三方面的内容：一是购买商铺的投资者（如果商业有出售的部分）；二是在商业物业内经营的商家，不管是主次力店依旧个体小业主；三是到那个商业物业内来消费的购物者。如何准确的找到区域内潜在的消费者，确定消费者的爱好、爱好、消费适应，引入符合他们需要的经营商业、经营业态，最后给购买商铺的投资一个中意和可靠的投资回报，这确实是在商业物业开发或是规划、功能定位、业态组合时需要了解的客户。

通常对商业物业客户的了解最直截了当的方法确实是做客户中意度咨询卷，其包括三个方面：

同时结合市场调查，对当地消费劲的考察、同类物业吸引的投资客调查、同类物业吸引的商家经营情形了解，分类汇总，最终得出本项目的客户群体。

此次时刻仓促，仅能提供理论依据及操作思路，如要得出正确的判定，还需要一定的量化数据作为支撑，如贵公司有爱好可与我司洽谈，我司定将给出完整、中意的客户调查结论。

消费者分析

消费者调查研究中要回答的几个咨询题：

A）现存市场有多大？（市场规模）

B）潜在市场有多大？（市场潜力）

潜在购买者数量

可能的同意率

每个顾客的年消费总额

市场增长率有多快？（市场增长率）

消费者背景特点是什么？（消费者特点）

消费者人口统计

媒体使用

消费者心理

消费适应

消费者如何使用及什么缘故使用产品或服务？（使用模式）

产品需求及光顾场所？（购买模式）

消费者忠诚度如何？（忠诚度）

品牌忠诚度

经营场所忠诚度

存在什么样的市场细分，各个细分市场的规模多大？——零售（百货）、超市、餐饮、娱乐、休闲、其它

消费者的特点

1、消费者的人口统计特点——年龄、性不、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入（分行业）、出行情形（出行频率、交通工具）、品牌喜好、可同意的媒体促销活动

→

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3、消费者的社会性特点对示范群体的追随

家庭结构及其主导权

社会角色与地位

消费者特点研究方案的制订

研究目标设定（略）

研究范畴（略）

研究方法（采纳答卷方法的形式）（略）

研究方案其他内容（调研规模与技术条件）

样本数的份量（略）

样本涵盖面的广度（略）

咨询题涵盖面的广度（略）

调研的深度（略）

研究过程

研究咨询卷的设计具体要求

咨询卷设计要切合调研方案中确定的被调查者群体的总体认知水平咨询卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平

咨询卷设计要围绕调研方案确定的研究主题

咨询卷设计要考虑要适合调研方案确定的数据分析方法

咨询卷设计要兼顾具体调研方法操作的差不多特点

试调研和咨询卷修正

试调研的安排和过程治理

试调研资料的处理与评估

研究方案与方法的修正

研究方案的最终审批

经营者分析

（一）、经营者调查研究中要回答的几个咨询题：

1、现存市场有多大？（市场规模）

2、潜在市场有多大？（市场潜力）

经营者数量及行业种类

经营者拓展力度

经营者经营总额

市场增长率有多快？（市场增长率）

4、经营者背景特点是什么？（经营者特点）

经营者统计

选点地址及原则

经营者心理

经营场所的要求：（1）经营者如何评判经营场所的优劣？（2）经营者入住原则？（3）经营者区域、人口、消费群体的认知度如何？（认知度）（4）存在什么样的市场细分，各个细分市场的规模多大？——零售（百货）、超市、餐饮、娱乐、休闲、其它

（二）、经营者的特点

1、经营者的统计特点——选址商业条件、选址原则、经营规模、经营行业、面积需求、租金承担能力、产品对应的消费群体、物流配送、经营场所的硬件条件、拓展模式

→→

经营者的社会性特点

商家群集合效应特点

经营行业的盈亏平稳点

社会角色与地位

经营者的心理特点（略）

（三）、经营者特点研究方案的制订

1、研究目标设定

2、研究范畴

3、研究方法（商家谈话的形式）

4、研究方案其他内容（调研规模与技术条件）样本数的份量

样本涵盖面的广度

咨询题涵盖面的广度

调研的深度

（四）、研究过程

1、咨询题设计具体要求（略）

2、试调研和咨询卷修正（略）

三、购买者

（一）购买者调查研究中要回答的几个咨询题：

1、关于区域商业的预估

2、投资意愿

。

。

（二）、购买者的特点

略

（三）、经营者特点研究方案的制订略

（四）、研究过程

略

通过上面对MALL物业的解析，同时分析了众多全国各地目前正在开发或已开发完成的案例分析，通过对成功及失败案例的总结，我司对本项目作出如下结论：

一、初步功能分区和功能定位

1、情形介绍

从地理位置来看，该项目位于烟台莱山区。全区总人口16.97万人，其中非农业人口5.85万人。属于新兴的开发区。随着政府迁移至此，新一轮的造城运动又将开始，

****烟台商贸中心（二期）的总建筑面积大约在200000平方米。照目前莱山区的人口数和已知的消费劲来看，要消化如此大体量的商业面积明显有困难。目前得到的资料显示，烟台市最大的消费群体是在芝罘区。作为烟台市的老城区，芝罘区总人口65万人，其中非农业人口55万人。尽管从路程上讲与本项目之间存在专门大的距离，但两地间路况较好，做公共bus需要30—40分钟左右。因此，*****烟台商贸中心业态定位十分重要，如何将人们吸引到这么远的地点来，那就需要有完整及准确、业态组合及比例，吸引芝罘区以及其他区域的消费人群应该存在一定的可能性。由于得不到专门多的差不多资料，我司只能按照体会及操作过项目对项目进行一个初步定位。

2、功能定位

A）****烟台商贸中心（二期）应该是集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的“一站式”购物中心，是具有示范全新生活模式、提供全方位综合服务、提升人们生活质量、实现精神追求的购物新天地。其次，我们对***** *烟台商贸中心（二期）做出了延伸的定位：考虑到烟台市政府也进驻莱山区，我们认为******烟台商贸中心（二期）另一大功能是作为烟台市的社交中心，那个地点指的社交是包括政务上，商务上以及休闲上的社交中心。第三，作为临近工业园区的商业物业，提供工业会所的功能也是不错的选择，本项目的规模承诺，地理位置合适，因此我司认为有必要考虑工业会所的设置，为工业园区内中高收入的人提供一个休息、沟通、谈判的平台。