纺科院凯泰大厦委托经营方案(1028)

中国纺织科学研究院

凯泰大厦委托经营方案

北京瀚海智业投资管理集团

2009年10月28日

目录

一、合作意向 (1)

二、区域市场分析 (2)

2.1 北京市写字楼市场现状概述 (2)

2.2 区域市场调研分析及凯泰大厦市场定位 (4)

三、凯泰大厦经营方案分析 (17)

3.1 本项目经营定位 (17)

3.2 凯泰大厦经营关键因素及经营基本设想 (19)

3.3 孵化器建设方案 (21)

四、经营收益预测 (23)

4.1 价格及出租率预测 (23)

4.2 年经营总收入预测 (26)

4.3 年运营成本预测 (26)

4.5 年经营收益预测 (27)

五、预期社会效益 (28)

5.1扶持科技型企业成长，促进区域经济发展 (28)

5.2创办国家级高新技术创业服务中心，促大厦保值增值 (29)

5.3集聚纺织科研相关企业，提升行业创新能力 (29)

六、项目开发及实施计划 (30)

七、瀚海智业集团介绍 (31)

7.1 瀚海智业集团简介 (31)

7.2 主要经营优势 (31)

7.3 瀚海智业管理团队介绍 (36)

附件一：关于写字楼分级 (40)

附件二：推荐书 (47)

一、合作意向

中国纺织科学研究院领导：

得知贵单位欲考虑将位于北京市朝阳区延静里中街3号的中国纺织科学院科研楼（又名凯泰大厦）对外委托经营，经考察大楼现场，认真研究大楼所在区域商贸及物业租赁市场，我公司愿以独立整体经营方式承租该大楼，用于科技孵化器、写字楼经营。

一、租赁期限：十年，分四期执行，前三期三年，第四期一年。

二、租赁方式：整租

三、租金：暂略

四、运营费用：大厦的物业管理、能耗及日常的维护等费用由承租方承担。

五、付款方式：押付，即支付个月租金为履约保证金，并按季度提前预付租金。

六、免租期：根据行业惯例以及考虑到承租方的前期装修改造及招商压力，产权方应给予个月的免租期。

七、交楼条件：先期交付条件由双方协商而定,前期的经营需要进行装修改造其费用由承租方承担，但产权方须确保标的物竣工验收合格,产权清晰,具备合法的对外出租条件。

在合作过程中，我们诚恳的希望贵方设立顾问监督委员会，监督和帮助我们共同经营好大厦。若贵院将凯泰大厦委托我公司经营，我们坚信一定能够胜任，并使其保值增值，为贵院创造良好的社会效益和经济效益！

二、区域市场分析

2.1 北京市写字楼市场现状概述

统计数据表明，截止2009年二季度，北京市写字楼整体市场存量已超过1000万平方米，其中，甲级写字楼市场存量为420万平方米，占总存量的40%左右；乙级写字楼市场存量为650万平方米，占总存量的60%左右。下半年，北京写字楼市场潜在新增供应量仍然巨大，将有114万平方米新增面积进入市场，其中甲级写字楼的比例达到43％。受累于全球金融危机和大量新增供应，北京市写字楼租赁市场形势异常严峻。总的来说，目前的写字楼市场表现出以下几个特征：

1）甲级写字楼降价成风，市场租金水平大幅下降

自2008年第4季度开始，受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，迫于资金与市场的双重压力，不少项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略，比如东三环长虹桥附近的嘉盛中心，原来定价为7.8元/平米/天，实际开盘成交价仅为4.5元/平米/天。部分老牌高档写

字楼纷纷降价，增强了自身的性价吸引力，抢走了次甲级写字楼客户。市场平均租金同比下降10％。受累于全球金融危机和大量新增供应，北京市写字楼租赁市场形势异常严峻。总的来说，目前的写字楼市场表现出以下几个特征：

2）空置率逼近五年内历史最高位

受累于全球性金融危机的影响及08年以来的大量新增供应量，市场整体空置率水平持续大幅上升，达到创记录的27．3％。其中CBD高档写字楼空置率更是上升至38．4％，接近四成。

3）客户停止扩租计划

全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户资源的竞争，这可能成为未来1-2年内竞争的主要方面。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征。客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。

4）城郊化发展趋势日益明显，客户在更加广泛范围内择选办公场地近年，随着北京"两轴-两带-多中心"规划的出台，尤其是上地、望京、顺义、亦庄等郊区新城市中心的加速发展与城市功能完善，许多世界500强企业纷纷改变了在华总部的选址策略。

据悉，到目前为止，共有包括摩托罗拉、北电网络、爱立信等11家世界500强企业落户望京。而亦庄通过15年的发展，已经成为世界

500强的聚集地，入驻企业在2006年底便达到了57家，其中包括非常知名的诺基亚、通用、可口可乐、奔驰、SMC、康明斯、施耐德、松下、拜耳等，共投资了71个项目。

随着世界500强企业总部选址趋势的变化，北京市写字楼市场也呈现出多元化的发展趋势，多个地处城市边缘的写字楼热点地区也逐渐纳入国际国内知名企业选择总部办公地址的视野。在上地，华为、联想、浪潮等国内领头IT企业已经落户，搜索引擎龙头企业百度也高调宣布进入上地。

另外，由于北京商圈的特色，因此，区域性竞争格局由单纯性客户集中，逐渐在新的背景下形成客户在更加广泛的区域中进行选择。因此，会出现部分客户更加注重置业成本与运营成本，使其向更加适合的区域和项目进行转移。

2.2 区域市场调研分析及凯泰大厦市场定位