攀枝花市米易县市调研报告

第三部分、市场分析
一、前三年土地成交信息
一、前三年土地成交信息
2015年，米易县共计成交商住用地2宗，供应面积13.67万㎡，其中2016~2017年未供应土地。
二、前三年房地产成交数据
年度
套数
面积
均价
（万m2）（元/m2）
2015年
1180 10.54 3976
2016年
1285 11.91 4756
一、县城分析---县城人口及消费水平
乡镇级行政单位
人口 （单位：万人）
农业人口 非农业人口 辖属乡镇 城镇化率
18.71 3.26 7个 39.68%
➢ 2016年，米易县城镇居民人均可支配收入为27224元,乡镇居民人均可支配收入18028元； ➢ 2016年，米易县社会消费品零售总额为33.22亿元； ➢ 2016年，米易县人均GDP约为62000元。
三、市场分析小结
➢ 自2013年-2017年，米易县政府供应地块逐年减少，甚至于2016/2017年无新地供应，市场上以去化前三年供应地块 存货为主；
➢ 2015~2017年米易县新建商品房去库存表现良好，因外地越冬康养购房客的大力投资及内部需求的挤压，本地商品房 出售均价呈现一路上涨的态势（从2015年的3976元/㎡上涨至2017年的5589元/㎡）；。
2、距离火车站、客运中心较近，主城区内，交通便利； 3、临安宁河，视野较佳。 4、城南片区，离老城近比较受当地人认可 5、地块平整 ➢ 竞品项目 1、南城1号，地块河对岸，本地小开发企业，无推广无专业营销，蓄客火爆； 2、海棠蓝湾，城北项目，当地人普遍认为较远，80%依靠外地客户，余货10套，半年去化600左右。
3.项目名称：南城1号【重点对标】 ➢土地信息：占地10亩，容积率估算5.0 ➢产品：高层58-115㎡，2T4，2T6；清水 ➢销售情况：总共300户，出去拆迁可售220户，目前由于资金问 题暂时未动工，开盘时间待定，输出价格6000左右，日到访20组 左右，诚意登记100多组。
一、参考竞品基本数据--海棠蓝湾
一、县城分析---县城简介
米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路、成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80 公里，北距凉山州西昌市140公里，到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程，距攀枝花碧桂园项目约为1.2小时车程。县城辖攀莲镇、丙谷镇、撒莲镇、垭口镇、得石 镇、白马镇、普威镇7个镇。全县总人口21.97万，城镇化率39.68%，2016年接待外地游客274万人次。
全县商品住宅销售面积
11.88万方
主城区年去化金额/套数/面积
5.69亿/1285套/11.91万方
距成都距离
700公里
平均交易价格（元/㎡）
4756元/㎡
接待外地游客
374万人次
年度旅游创收
33亿
统计数据来源：米易县公众信息网--2016年年鉴
一、县城分析---县城区位
城 市 发 展 方 向 ： 主 要 向 城 南 新 区 及 北区克朗片区发展。其中城南片区土 地资源优势明显，成熟度较高，一直 受政府重视，而城北片区由于地形限 制发展已经受限。
➢
全县经济及人均收入水平，为地块的开发提供了良好的经济环境，另一方面外地客越冬度假及康养消费的稳定 增长，为城市带来大量功能性住房增长需求，尤其2016年底开始，非常明显。
第二部分、目标地块分析
一、目标地块位置
力城 求市 打发 造展 康方 养向 之向 都北
克朗片区
米易县政府 城北政务新区 米易县高中 （主城区） 目标地块
2017年1-6月 1191 11.73 5589
合计
3586 33.38
--
2015年至2017年，米易县共计成交商品房3586套： ➢ 2015~2016年呈现平稳态势； ➢ 2017年收到政府对外大力宣传康养之都，一方面因外地越冬康养客大量购房用作投资及康养，另一方面外地客挤压了本地
居民的购房需求，故而2017年上半年成交1191套，直逼前两年全年成交量，且成交均价一路上涨。
➢铁路：米易县已经通车的铁路有：成昆铁路和正在建设的成昆铁路 复线，是位于成都、昆明、攀枝花沿线重要中转点位。
一、县城小结
➢ 米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路、成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线均呈南北向纵贯全境。米易县城 坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80公里，北距凉山州西昌市140公里，到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程。。
首期开盘时间
2014.11（一期2016.8已交房）
去化情况
全部仅剩余10套跃层和别墅
物业费
高层1.8元/㎡/月 别墅3元/㎡/月
日均到访情况 配套情况
康养淡季3月~9月：3组/天 康养旺季10月~次年2月：15~20组/天
内部配套：智能化设施齐全（公共区域wifi覆盖）；指纹密 码锁；刷卡入户 外部配套：自持300亩采摘体验式农庄；39000㎡康养中心、 拥有112间客房的四星标准酒店、自驾游基地
一、参考竞品基本数据--海棠蓝湾
项目名称 产品类型
户型
面积（㎡）
赠送面积 （㎡）
实得面积（㎡）
在售均价 （元/㎡）
总价（万元）
已推未售套 数
去化率
月均去化套数 开盘日期
3室2厅1卫
80
17
97
5500
44
4
高层 1152套
2室2厅1卫 2室2厅1卫
பைடு நூலகம்68
7.8
75.8
5500
37.4
4
73
8.64
81.64
一、县城分析---近三年接待游客情况
米易县近三年接待游客情况一览
年份 接待游客量（万次） 旅游收入（亿）
2014年
256
24.6
2015年
333.6
31.5
2016年
374
33
➢ 米易县近三年接待游客量均成上涨趋势，其中： 1. 2016年接待游客量374万人次，较2015年上浮12.11%； 2. 2016年实现旅游创收33亿，较2015年上浮4.7%。
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
米易县城分析 目标地块分析
市场分析 主要竞品分析
定位建议
第一部分、米易县城分析
一、县城分析---县城简介
米易县位于攀枝花、西昌两市之间，是成昆线上重要的次级交通枢纽，是成昆线重点交通要塞，亦为成昆线上重点康养之都。
米易
➢ 米易县地处四川省西南角，攀枝花市东北部。东与凉山彝族自治州会理县、南与攀枝花市盐边县山岭相连，西与攀枝花市盐边县、凉山彝族自治 州盐源县以雅砻江为界，北与凉山彝族自治州德昌县陆路相邻。全县幅员面积2152.70平方千米，境内东西最大横跨52.5千米，南北最大纵距 73.2千米，距离成都约700公里，汽车6.5小时、火车12.5小时，距离西昌约150公里，车程1.5小时。
项目名称 占地（亩）
容积率
海棠蓝湾 138 1.36
计容建筑面积（万㎡）
15
绿地率 车位比 开发商 产品形态
当前售价/定价
46%
1:0.7
四川仁恒旅游发展有限公司 高层1152套，60~80㎡（13F~24F，2T4、2T6、2T8）
联排别墅122套43~138㎡
高层毛坯5500元/㎡ 联排毛坯11000元/㎡
2.项目名称：海棠蓝湾【重点对标】 ➢土地信息：占地138亩，容积率1.36 ➢产品：高层60-80㎡，2T4，2T6，2T6；联排43~138㎡，清水 ➢销售情况： 1、2014年8月开盘，1期已推高层4栋，2016年8月已交付，均价 3500元/㎡； 2、在售为2期，高层3月-9月月均40套，10月至次年2月月均去化 80~100套，高层均价5800左右、别墅均价11000左右。现总共余 货10套左右。外地康养购房客户占比80%。
米易最大户外游
乐场
南城1号项目
米易县中医院
城南片区（老城区）
米易火车站
目标地块
米易城关小学（米易 硬件设施最好的小学）
米易一中（初中）
1
3
三、目标地块小结
➢ 城区定位：城南老城区、成熟度高，米易县重点区域，较受当地人认可 ➢ 周边配套： 1、地块旁边即是米易硬件设施最好的小学，且距离县政府、重点中小学、农贸市场、中医院距离控制在3公里以内，生活配套成熟度高；
宏观经济指标
2016年
全县总人口
21.97万
主城区常住人口/城镇化率
8.72万/39.68%
生产总值/增速
131亿/10.6%
人均GDP
6.2万
财政收入
13.9亿
城/乡居民收入
2.73万/1.32万
社会消费品零售总额/增速
33.22亿/11%
建成区面积
6平方公里
房地产开发投资（亿元）
5.88亿/19%
克朗新区 1
2
目标地块
城南片区 （老城区）
3
城南新区
1.项目名称：迷昜森林【已售罄】 ➢土地信息：占地55亩，容积率2.2 ➢产品：高层77~109㎡，2T5，共计5栋，730套，清水 ➢销售情况： 1、2017年1月1日开盘，推出3#、4#楼，均价4700元/㎡； 2、2017年2月~4月，散卖2#，均价5400元/㎡ 3、2017年5月28日推出二批次1#、5#楼，均价5600~5700元/㎡ 上半年去化710套，外地康养客购房比例约为60%。
一、县城分析---县城交通
G5：西攀高速公路
安宁河大桥
S214省道 成昆铁路 米易县客运中心
交通发达，交通工具齐全
➢公路：米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路均呈南 北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市 80公里，北距凉山州西昌市140公里。 ➢航空：米易县境内没有客运航空港，但距离周边机场车程较近，其 中到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程。
城南片区 （老城区）
米易火车站
二、区位配套
城南老城区板块 县城成熟片区，得到当地人认可，占据临河较佳区位， 视野佳，周边成配套多
米易县政府
重要 节点
距离 （KM）
米易县政府 高速公路收费站 米易县中医院 米易县火车站 米易城关小学
2 2.5 1.5 1.5 50米
时间 （分钟）
4 5 2 3 1
米易县第一初级 中学
➢ 米易县人口增长缓慢，全县城人口21.97万，城镇化率约为39.68%，县城区常驻人口8.72万；2016年城镇居民人均可支配 收入为27224元，同比增幅9.4%，收入相比往年提升；
➢ 因米易县优良的居住气候，通达的交通环境，近几年接待外来越冬康养旅游人次逐步提升，2016年接待越冬旅游人群约为 374万人次，较2015年上浮12.11%；旅游创收33亿，较2015年上浮4.7%，保持较为稳健的增长态势，此为外地人至米易 康养购房提供了基础。
5500
40.15
0
海棠蓝湾
联排 122套
小计 3室2厅4卫 2室2厅2卫
小计
—— 138 77 ——
——
——
——
——
8
58
196
11000
151.8
2
38.76
115.76
11000
84.7
0
——
——
——
——
10
总计
——
——
——
——
——
10
结论： 1、该项目高层产品以套二为主，赠送面积较大，总价较低，易受外地客户接受； 2、别墅产品以77~138㎡的联排为主，带20-50㎡私家花园，品质及空间利用率较高的同时，总价较低； 3、该项目康养配套较丰富，故而成交客户以外地越冬康养兼投资为主，多为一次性购房。
市场趋势研判：
近三年米易县市场平稳前进，随着整体市场回暖、外地越冬康养投资客及棚户区改造的利好 政策的出台，2017年上半年区域内房地产市场量价齐升，整体市场在售项目仅存2个，且已 取证库存10套，未取证220套推出时间待定，目前蓄客期。
第四部分、主力竞品分析
一、目标地块周边参考竞品分布
结论：
1、米易县老城区板块成熟度 高，极容易受到当地人认可， 且出售地块极少，房地产较热； 2、迷昜森林距离目标地块较 远，以刚改投资为主，品质一 般 ， 该 项 目 2017 年 上 半 年 全 部 推 出5 栋 77~109㎡的高层 ， 已经全部售罄，其中外地康养 购房人群占比60%，因位于新 区，周边配套成熟度较低； 3、海棠蓝湾项目规划为康养 型项目，项目内部智能化设施 齐全，且配备有自驾游基地、 采摘基地、康养中心；开发商 比较注重产品包装，品质相对 较高，其产品规划为60~80㎡ 高层，43~138㎡联排别墅， 因其康养配套及产品规划，在 2016年底、2017年初米易康 养热潮之际，去化较快，外地 康养人群购房占比80%。
➢ 城北片区（主城区）：目前城北区由于近期开放效果 较好，但是沿河已经没有地块，发展只能往克朗区域 延伸，相比城南大量沿河土地，局限性较大。
➢ 城南片区（老城区）：县城早期核心居住区，配套完 善便利，且占据临河较佳区位，视野佳，开发潜力大。
拟建 克朗新区 森林公园
城北政务新区 （主城区）
城南片区 （老城区）