戴德梁行2008年深圳市中山公园项目服务建议书

2% 0% Jun-08
Bank Reserve Ratio
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市场分析
4、全方位、立体式调控政策
• 主要政策
时间
主要政策
2007-02 土地增值税清算；从2月1日起，正式征收30％-60％不等的土地增值税.
2007-08 2007-09 2007-10
Year 2006 2007 Total 2006 2007 Total 2006 2007
Frequency 2 6 8 2 5 7 2 5
7.0% 6.5%
Bank Reserve Ratio
Total
7
Frozen Liquidity (Billion RMB)
2008H1
5
6.0%
Total
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项目配套
该项目周边拥有南山实 验学校，南山人民医院 、工商、建设等各大银 行、南头商业城、天虹 等大型商业、南山图书 馆、南山文体中心、南 山区委、中山公园、荔 香公园等较为完善的配 套设施。
本项目
北环大道 中
山
中山公园 园
路
汉唐街
项目概况
南头商业城
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项目价值挖掘
（1） 尊享中山公园绝色美景，品味人与自然的和谐统一
本项目
北环 大 道
项目概况
Page 4
项目地块
地块呈长方矩形，进深较浅，不利于规划 园林。
地块东临中山园路，北临北环大道，受噪 音影响较大；南面是汉唐街，景观较差； 西临中山公园，拥有着绝佳的景观资源。
地块被中山公园入口道路分割成两部分， 不利于规划全封闭式小区。
项目概况
本项目
公园入口处
北环大道
中
Sep-07
Jan-08 May-08
一年期美元伦敦银行同业拆息
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市场分析
3、货币紧缩政策将长期持续性的对房地产行业形成抑制
• 紧缩性货币政策
10.0% 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 7.5%
One-year lending rate
Over five-year lending rate
深圳
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中山公园项目服务建议书
本报告主要框架
中山公园项目服务建议书
1、项目概况 2、市场分析 3、市场定位 4、项目规划预案 5、服务范围
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• 1-6/2007
市场分析
项目概况
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项目界定
地块位置：南山区中山园路与 北环大道交界处 用地性质：暂为旅游用地 占地面积：19000平方米 预计建筑面积：76000平方米 预计建筑容积率：4.0
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• 1-6/2007
市场分析
宏观经济环境解读
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1、国际环境约束下的中国经济或将进入周期下行区间 中美利差加大 A
市场分析
恶性通胀加剧 E
中国
B 美国次贷危机影响
人民币升值 D
Source: DTZ Residential
C 原油、原材料价格上涨
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市场分析
2、高通胀导致负利率
Jan-07
Jul-07
One-year Lending Rate
Over five-year Lending Rate
Source: The People's bank of China & DTZ Residential
17.50%
源自文库
20% 18% 16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
Jan-08
个封闭式小区；而且由于地块进深较浅，不利于做园林规划；如果项目做
纯住宅，其档次难以较大提升
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项目概况
项目风险提示
（4）中山公园片区尚无高品质大社区项目，片区档次形象不高
本项目
北环大道 南
山
中山公园 大
道
方鼎华庭 南关城工业村 中山颐景花园 莲城花园
该项目所属的中山公园片区目前尚无高品质大社区型的项目，片区整体档 次形象不高，尚未得到大众的完全认同。
山
园
中山公园 路
北
汉唐街
东
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项目景观
该项目毗邻约49万平方米中山公园，尊 享中山公园绝色美景。
中山公园是一座具有历史文化教育意义 和时代气氛与传统特色相统一的综合性 公益休闲公园。园内冈峦起伏、植被茂 密，多处古迹名胜和现代园林建筑，从 高处俯瞰，风景十分优美。
项目概况
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项目交通
• CPI 持续高位
10% 8% 6%
4% 2%
8.7%
7.7%
4.1% 3.2%
0%
Jan-06
May-06
Sep-06
CPI 同期增幅 %
Jan-07
May-07
一年期存款利率e
Source: The People's bank of China, BBA LIBOR & DTZ Residential
21、22、37、93、 226、332、362路 21、22、37、93、 226、332路
项目概况
公
21、22、37、93、201、 226、332、362路
交 车 站
21、22、37、93、 201、226、332路
该项目周边有21、22、37、93等10数条公交路线，交通便捷，居民出行较为方便。
项目概况
项目风险提示
（1）开发商品质形象尚未形成
本项目
北环大道
方鼎实业投资： 方鼎华庭
南头城实业：中 山颐景花园
海岸地产：海岸 ·卡夫诺
目前开发商在深圳市尚无成功项目案例，品质形象尚未深入人心，在日后 项目推广过程中应注重开发商品质形象的推广。
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项目风险提示
（2）毗邻主干道，噪音影响较大
中山公园
本项目
项目概况
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项目价值挖掘
（2）交通便利、毗邻南山商业中心区
本项目
北环大道
南头商业城
铭可达商业广 场
百安居
项目概况
家乐福 天虹商场
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项目价值挖掘
（3）丰富的教育资源
本项目
南头中学
大新小学
荔香中学
项目概况
南山实验学校
南山实验学校南头小 学部
深圳大学 中加国际学校
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5
5.5%
Frozen Liquidity (Billion RMB)
Year End 6.12% 7.47% 1.89% 6.84% 7.83% 1.71% 9.00%
14.50% 7.00% 2,460 17.50% 3.00% 1,200
5.0%
Jan-05
Jul-05
Jan-06
Jul-06
北环大道 本项目
南
中山公园 山
大 道
项目概况
该项目东临南山大道，北临北环大道。特别是北环大道，车流量大，噪音 影响较大。
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项目概况
项目风险提示
（3）用地被分割，无法规划成封闭小区
本项目
北
中山公园
环大 南 山 大
道 中山公园入口处
道
该项目地块被中山公园入口处分割成两部分，使得整个项目无法规划成一