商业综合体设计研究

商业综合体设计研究规划与设计2012年12月经过考察、学习与研究，对商业综合体设计有了更深入的了解，认识到规划设计在商业综合体开发中的重要性，它决定了整个商业的后期经营，对开发商及经营者的收益都有着至关重要的作用。

同时，商业综合体的设计也是相当复杂的工作，这些设计内容不仅包括建筑设计、还包括城市规划与城市设计，商业的配套规划、立面的外观规划及商场的装修规划等，其中，空间场所的营造、公共开放空间的布局、内部交通的流线关系以及停车场合理设置的问题，是项目成败与否的关键性因素；也让我们认识到：规划设计是否合理关系到综合体项目的成败。

综合体建筑经常会在规划上遇到一系列的挑战，涉及建筑及工程上难度也远远超过普通类型的建筑，它需要考虑方方面面的影响：1，要将每个功能系统进行合理的设计和排布，以发挥其最大潜力，并同时将这些功能合为一个整体，相互补充；2，要提供一个高效的基础平台，如停车、服务、便捷高效的电子系统、电力系统等，以满足每个分区功能的不同要求；3，要将公共交通、私人交通、货物交通、停车及步行系统有机组织，合理规划，提高效率；4，通过对水平和竖向人流系统的合理设计，方便各功能组成部分提供与出入口的联系；5，提供空间亮点，创造场所的独特个性，吸引大量人流；6，需考虑适于内部和外部空间的尺度关系，针对不同的位置、不同的业态、不同的体量及形象等进行专门设计；7，将每个分期开发的部分规划为能自给自足的整体，为后期建设打下良好基础；8，需要各方面的专业公司参与，如城市规划、建筑设计、景观、室内、标识、结构、设备等。

根据这些问题，我们从以下几个方面进行研究：一、规划设计的重要性及目前国内商业综合体项目规划设计中常见的问题二、商业经营的规划要先于建筑格局规划三、重视商业尺度感四、对综合体项目进行系统性规划与设计五、充分考虑各种业态的特殊需求商业开发项目讲究地段至上，然而，一个好的商业项目最终能否开发成功，能否获得更加丰厚的投资回报，规划设计将起到至关重要的作用。

1.重视选址，更要重视规划设计；2.规划设计不能仅依靠设计院来完成；3.规划设计要与商业经营密切联系。

1.重视选址，更要重视规划设计；现实中，几乎所有开发商都十分重视商业综合体项目的选址工作，普遍认识到位置的重要性，但其中一些也会错误的认为只要位置好，项目建成后就不愁租售，收益就一定好，从而忽略了商场的规划。

事实上，商场的整体规划包括业态的规划与建筑功能的规划，两者要相互结合的好坏，直接影响着项目面积使用率、出租率、开业率、分期开发、收益率及投资风险等方方面面，关系到项目的成败；而那些认为规划布局在项目完成后可以随意更改，甚至推倒重来，不是什么大不了的事情的开发商们往往在项目开发前期，草率上马，直到项目在经营中遇到问题时，才亡羊补牢，但此时很多方面已经很难补救。

1.重视选址，更要重视规划设计；深圳中心城就是典型的案例。

中心城位于深圳最中心，地理位置极为优越，非常适合运营商业综合体项目，但在规划初期，只注重平面的效果，而没有注重对商业流线、业态分布等进行相关研究，在实际应用中发现，纯圆型的主通容易使人产生迷路的情况，太多的弧线也不利于店面的布置，业态的分隔及指示系统也显得比较凌乱。

由此导致中心城开业至今，进行过大大小小数次业态调整，始终无法达到满意的客流量与收益，规划不合理所导致的硬伤是最主要的原因。

2.规划设计不能仅依靠设计院来完成；许多开发商抱着名牌大设计师或品牌设计院不会有错的想法，完全依赖建筑师进行商业的全部规划。

可建筑师对商业项目并不是完全内行，对商业项目只是从项目的外观、内景来考虑，而往往忽略了内部各种业态的特性和商业经营的运作规律，不但对各种经营配套设施与项目的实际需要难以做到相辅相成，甚至反其道行之、盲目设计。

如此，其结果必然与项目实际运作规划格格不入，造成布局迷宫式设计、华而不实等。

且综合体项目更是复杂，涉及多种不同业态，并不是一般的建筑师或设计院能独立完成的，开发商应在项目前期，广开思路，邀请国内外知名商业运营公司参与到项目中来，配合设计单位，互相沟通，才能奠定项目成功的基础。

开发商：华润（深圳）有限公司设计单位：美国RTKL建筑设计事务所广东省建筑设计研究院园林景观设计澳大利亚Place Planning & Design灯光设计顾问美国Kaplan Partners ArchitecturalLighting机电设计顾问美国Flack+Kurtz Consulting Engineers消防与安全设计顾问美国Rolf Jensen & Associates, Inc.电梯设计顾问美国Hesselberg, Keesee & Associates, Inc.幕墙设计顾问美国Curtain Wall Design & Consulting, Inc.零售设计顾问香港仲量联行有限公司交通设计顾问香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师香港利比建筑工料测量师有限公司国内成功的商业综合体项目，如深圳万象城，由美国RTKL提纲设计，由香港仲量联行进行业态规划，香港MVA 公司进行了内外部的交通规划，再加上十几家各种专业的咨询公司，才共同完成项目的设计。

3.规划设计要与商业经营密切联系；商业综合项目比单一功能项目都要复杂的多，在规划设计时，一定要重视业态规划，如商业设计中，主力超市百货对建筑的面积、柱网、层高、电梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施对功能布局、人流路线等有特殊要求，餐饮需要配套的排污设施与货物通道等。

在商业经营中，楼层越高条件越不好，所以在前期规划中，往往将购物中心如超市等设计在底层，娱乐休闲等定位在高层，在建筑设计要考虑这些具体情况，对不同建筑层的业态进行设计。

如果没有个性鲜明、因地制宜、合理引导、综合协调的整体布局，往往会造成高层商铺的空置，影响租金收效。

由此，建筑师要与精通商场规划布局的专业技术人员紧密配合，更要特别注意每个环节的重要性与协调性，否则一个环节失误，都会对整体的使用造成不良后果，甚至导致项目的失败。

同时，也对开发商的设计师们的综合素质提出了更高的要求。

现代商业规划分现个方面，分别是硬件设计的规划和软件设施的规划，即建筑格局规划与商业经营规划。

1.不考虑经营的商业建设会造成巨大的成本浪费有些商业项目的开发商很错误的认为：只要做好了硬件设施规划，就可以在日后随意对商业布局进行调整，从而忽略了前期商业的经营特点；这也是因为大多做商业项目的开发商是从住宅项目转型过来，习惯这种开发模式，这样例子很多：如深圳某广场，裙楼为大型商业广场，但在初期并未考虑超市的位置，按普通的百货商场进行了规划设计，在招商时，需要在二楼增加一个超市作为主力店，与超市进行谈判后，超市认为目前二楼的设计不符合大型超市的需求，对其提出大量的修改意见，开发商需要对二楼进行大规模的改造；如此一来，原来的商业设计方案就被打破了，对出入口、电梯、扶梯位置、厕所、配电设备等进行大规模的调整，才免强达到超市的要求，为此，一方面浪费了大量的人力物力，另一方面又改变了原设计的人流导向，进而影响了整个商业的布局。

2.规划布局顺序是经营规划先于建筑格局规划一个大型的商业综合体项目会包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电、信息产品、公寓、办公，甚至酒店等多功能多方位的业态，如何围绕着这些功能配置进行布局，使各个功能主题明确、互相促进、互不干扰，同时达到收益的最大化是目前开发商非常关注的问题；随着开发商视野的开阔以及对前期项目经验的总结，目前，成熟的商业开发商都会坚持——商业规划先于建筑格局规划，以形成最合理的商业的布局这一原则。

3.正确规划可有效避免项目风险先有了商业经营规划，在项目正式开发建设之前，就签订了主体的商业的合同，或者达成了合作的意向，在经营上达到相对理想的状态，在建设完成后，主力商家的商业对号入座，减少临时拼凑对整体商业规划档次、风格及开业时间上的影响，使商业组合更加合理并发挥最大的效益。

在国外的许多综合体购物中心的动作中，很多都是主力店招商完成80%以后才进行建设，基本上规避了招商的瓶颈，等到比较理想的解决方案。

因此，商业经营规划先于建筑格局规划对规避项目开发运营的风险能起到较大的保障作用。

商业尺度感即人的尺度感拿一条沿主要道路的商业街来说，在美国，购物中心街道的宽度以9~15米为宜，英国以7.5~10.5米为宜，而在中国，购物中心街道的适宜宽度为6~10米，这就是人的尺度感。

例如：一个商业地产项目临街面为一条主要街道，为使该面形成一个有利于商业兴旺的人行通道，需要项目整体后退10 m，使其成为一条商业街。

但这样作的后果，就意味着项目损失了大块的土地，也就意味着经济上的损失。

所以，就会有开发商减小街道的宽度，要求设计为5米宽，短期看增加了销售的面积，但从长远考虑，由于无视商业的客观规律，忽略了对人体尺度感的认识，这种规划将会为日后商业的经营埋下失败的种子。

这在带有商业配套设施的住宅项目中最常见，同样也要在商业综合体规划中也要非常注意。

由此可见，任何一流的规划也意味着代价，开发商在面对这个问题时，需要反复权衡，从经济效益和长远规划等方面进行综合的对比和论证，也是对开发商的的魄力、胸怀与智慧的考验。

商业项目规划要注意人的尺度感同样，在综合体内单面敞商业的走廊的宽度应该在4.5~6米之间，净高控制在3.5~3.9米，这也在我们的项目考察中得以认证，这也说明，国内商业综合体的开发商已经开始注意这些细节问题，注意到尺度感的重要性了4.5米宽走廊，净高约3.8米（益田）万象城项楼退台的宽度达到了六米，给商家提供了适当的外摆空间。

万象城标准层净高控制在3.8米左右，走廊宽度约4.8米太古广场始建于1988年，设计层高5米左右，零售店铺内净高在3.3以内，和近年新建的购物中心相比，层高稍低。

购物中心商业内街的宽度仍在4.5米左右。

商业综合体项目涉及多种类、多业态、多功能的商业经营活动，必须对项目进行整体性系统性的规划设计。

1.外部系统规划吸引人流；交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键；2.内部系统规划引导人流；合理的内部人流导向设计可以避免出现人流死角，使招商利益最大化。

1.外部系统规划吸引人流；商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义，主要包括便利的交通、合理的停车体系、广场的聚集作用、形象设计特点鲜明。

（1）便利的交通根据考察的项目经验，位于公交换乘站或地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续的人流；而道路或其它障碍物阻隔的街道两边，通过设置人行天桥或地下通道进行连接，也能有效地把街道另一边的人流导入商场；另外，可在商场各楼层分别设置人流导入口，直接将地面或地下人流导入到各个楼层，从而实现各楼层的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。