20140520_湖南保利产成品去化方案-拾阶地产
世联湖南长沙保利花园淡市营销案例沉淀
商业价值点挖掘 7m层高， 一层的价格，两层的高度 70年产权，与住宅共同的待遇
有效的信息传播 由于商铺数量不多，主要靠口碑传说，同时辅助 短信、单张、夹报等有效媒体传播商铺信息。
本报告是严格保密的。
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多渠道拓展客户资源 淡市环境、广告投放量少、加上项目交通不便，客户 上门量严重不足，为此我们选择了走出去的策略： 通过在沃尔玛设置分战展，做为项目的第 二咨询中心， 并配看楼车拉开到项目现场看房； 巡展，在铁道学院、白沙嘉园等客户群比较集中的地 方设置临时咨询点并进行项目展示，登记客户资源； 请学生派单扫街、扫楼、积累诚意客户
恰当的价格定位 以低于客户的心里预期价格入市，加上房源紧缺， 在短期内形成抢购局面。
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The End
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剩余货量70余套
可售面积约1.1万 平米
4
项目交通及导视问题
项目未通公交车，交通不便、进入性较差 杉木冲路目前还没有开通 项目只在路口做了大广告牌，没有提前给客户提示 湘府路路口有路障，部分只能单行，前方掉头不方便
本报告是严格保密的。
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剩余单位基本为问题户型
一期推出约300套，剩余70套，基本为B2户型 剩余户型单一,客户选择范围小； 且存在户型缺陷、楼栋楼层位置差、通风采光不佳。
销售目标
体验 营销
饥饿 营销
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营销活动图片展
赶羊策略 淡市下客源是最大的难 点,必须采取”走出去” 的策略,将抓客的触角延 伸到营销中心之外 宰羊策略 以服务细节打动客户的 心,同时聚集人气营造现 场气氛,再加上一定的物 质利益诱导,将起到更好 的逼定效果
保利垄阶段性推广方案暨开盘前相关工作建议pPPT教案
项目开盘前主题活动策动
垄上家庭奥斯卡之夜
时间：2009年6月28日（星期日） 地点：保利垄上会所中餐厅 参与人群：前期老业主、保利会高端会员、新 访客群、媒体记者 活动形式：向项目前期所有参与和参加活动的 家庭发出邀请，以家庭为单位，根据前期活动 参与的表现和评分进行现场颁奖，并将前期活 动中各家庭的精彩留影，制作家庭相册，一并 颁发，通过现场回顾和展望项目前述三个活动 的精彩瞬间，来加深客户对于垄上成熟生活的 体验。同时穿插表演； 活动配合：物业和销售活动通告、现场备餐、 媒体告知和后续宣传； 活动要点：家庭奖项设置、垄上家庭活动纪念 相册制作；
项目老带新策略设计
“保利VIP贵宾生活卡”的策略要点
1、每个积分周期仅限于活动当天和项目客户介绍新客户签约后，才可给予积分奖励兑现，认购 期内或有意向成交不算积分，；
2、为配合项目阶段性的销售和推广，对于积分原则在不同的活动期间和项目销售周期内都是灵 活可变的。
3、为避免客户集中使用，对项目服务设施带来服务压力，可以设置如“节假日兑换积分，每1.5 个积分抵1元”，或者积分累计够一年可以获得双倍积分等规则变化来延长项目积分周期，
客群、媒体记者
客群、媒体记者
向前期参加活动的家
以名犬欣赏聚集吸引 以家庭为单位，结合 以家庭为单位，举 庭发出邀请，根据活
人气参加和客户关注 端午传统节日，举行 行家庭烹饪大赛， 动参与表现评分并现
内容及形 式
，客户家庭的宠物表 包粽子、家庭才艺展 同时邀请知名餐饮 场颁奖，并将前期活
演为主线，设置表演 示游戏互动，设置评 品牌大厨现场指导 动中各家庭的精彩留
项目产品 主题画 面
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项目开盘前现场布置建议 项目现场布置-工地围挡-南侧围挡
保利研发中心：保利地产天悦系品牌标准化指导手册
目录前言第一篇规划（一）入口空间序列第二篇园林（一）入口空间-大门样式（二）入口空间-入口结合会所设置（三）入口空间-入口独立设置（四）装饰构筑物提炼第三篇建筑（一）立面固化-头部（二）立面固化-标准层（三）立面固化-基座第四篇室内（一）精神空间固化（二）会所配置固化（三）大堂固化第五篇部品（一）logo运用固化前言为贯彻落实保利地产天悦系品牌标准化落地，制定《保利地产天悦系品牌标准化指导手册》，以指导各子公司落实品牌标准化各项要求。
本册分为五大部分，用于指导天悦系产品设计：（一）规划篇：对天悦系产品入口空间序列进行统一，规定入口序列中所需采用的空间及景观配置（如水景、广场、大堂），同时对各项配置进行标准化要求，提升客户对在归家途中，对天悦的感知力。
（二）园林篇：对小区门头样式、入口流线组织进行固化，并对区内部分客户较为敏感的视觉及体验性要素（如水池装饰物、架空层、中心草坪）进行标准化控制，强化客户对天悦品牌的感知力。
（三）建筑篇：通过对重点（或全部）楼栋的头部、身段、基座、门头的标准化控制，增强天悦系不同项目之间的协调性，利于品牌影响力的传播。
（四）室内篇：对小区精神空间、会所所需配置的功能及室内大堂（地上和地下）空间进行了标准化控制，为习惯天悦系的客户，营造一种归家的感觉。
（五）部品篇：主要对天悦系“蝙蝠纹”logo的运用，进行了标准化控制，重复的logo运用，利于增强天悦系品牌在客户心中的印象。
本册条文适用于保利地产所有天悦系项目，文中所明确的必配部分，应在项目中强制执行，原则上不作修改。
选配部分应在本册及相应附件规定的条件下，按需自行选择执行。
本分册条文是根据我司品牌标准化的要求下进行制定，在具体项目落实的过程中，应先满足国家及地方现行有关规范及标准的相关规定。
保利地产天悦系品牌标准化指导手册研发中心图示备注3.前区广场兼做落客区设置，短边不应小于7m ，保证可以双车道通车。
4.入口大堂具体样式不限，形状规整，强调中轴仪式感,图示选型可作为参考：（1）横向轴线：进入后，精神空间位于正中，辅助功能位于左右两侧（2）纵向轴线：进入后，精神空间位于正中，辅助功能位于南北两侧5.配置精神空间，位于大堂轴线上，尺寸不小于8m*8m ，具体做法参见室内部分ab广场/落客区a （短边）≥7m≥8m≥8mD ≥8m Option 1Option 2Option 1（广州保利天悦）Option 2（南京保利天悦）图示备注“莫奈睡莲”装饰物（南京保利天悦）10.水池装饰物：统一为“莫奈睡莲”，同一IP的不断重复，有助于强化品牌形象，样式参考南京天悦11.架空层：设置架空层，将会所的部分功能从建筑中解放出来，通过室外、半室外空间来形成社区共享的泛会所。
保利地产第三方交付评估方案
付评估工作，现场评估工作当日完成。
4、第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估简报并递交工程管理中心审核。
工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。
三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序及证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。
（二）评估时间评估工作于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。
（三）评估抽选范围1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。
3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。
4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。
抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。
5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。
6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。
7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。
8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。
检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。
抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。
9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。
10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，仍参与评估并在报告内进行提示。
保利地产第三方工程评估方案实测实量
保利地产第三方工程评估方案1.评估内容项目评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及指定内容三个方面。
1.1.1项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。
1.1.2安全文明施工主要包括安全管理、文明施工、脚手架及卸料平台、基坑工程、模板支架、高处作业、施工用电、物料提升机和施工升降机、塔式起重机和起重吊装、施工机具等内容。
根据国家安全文明施工规范标准JGJ59-2011严格评价。
1.1.3指定内容为集团每年的工程关注重点，如渗漏、空鼓/开裂等。
2.评估方法原则上以总包单位为主体进行检查，标段建筑面积10万平方米（包含地下室）实测一组数据，标段建筑面积10万平方米以上（包含地下室）实测两组数据，每年组织不少于三期，每期对全集团所有在建项目进行检查。
2.1评估得分标段及子公司评分方法详见附件《保利地产第三方评估评分细则》。
2.1.1住宅项目（1）标段综合得分=70%×实测实量合格率＋30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分。
（2）多标段项目不需进行项目综合分计算，评比排名仅考虑到标段即可。
（3）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算（指定内容扣分为实扣分，不进行折算）。
2.1.2商业项目（1）项目综合得分=70%×实测实量合格率＋30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分（2）集团综合得分为各项目综合得分的算术平均数。
（3）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算。
2.2评估流程2.2.1评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。
2.3评估报告每个参评项目标段现场评估作业完成后，均需项目负责人对项目评估数据进行签字认可；在各区域（子）公司所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完成该区域（子）公司的所有项目简报并发送给各区域（子）公司，抄送给集团工程管理中心；在全集团所有区域（子）公司评估报告提交后7天内，第三方评估公司编制完成保利地产第三方评估总报告并发送到集团工程管理中心。
保利地产品牌2024年品牌首秀执行方案
一、背景分析
保利地是一个地产开发商，专注于高端住宅和商业地产开发。
作为一个相对新兴的品牌，保利地需要在市场中建立起自己的品牌形象，吸引并留住目标受众。
2024年将是保利地的品牌首秀，这是一个机会来展示品牌的价值和个性，并赢得潜在客户的关注和认可。
二、目标设定
品牌首秀的主要目标是提升品牌知名度和树立品牌形象。
具体目标包括：
1.建立品牌知名度，让更多的潜在客户知道保利地这个品牌；
2.打造积极、现代、高质量的品牌形象；
3.吸引潜在客户的注意力，并与他们建立积极的关联。
三、关键信息
1.保利地的核心价值主张，包括品质、卓越、创新；
2.保利地在地产领域的专业知识和经验；
3.保利地的核心产品，高端住宅和商业地产。
四、品牌宣传策略
1.品牌形象设计
a.品牌标志设计：设计一个简洁、现代、独特的标志，能够突出品牌的核心价值和个性。
b.品牌色彩和字体：选择符合品牌定位的色彩和字体，以传达品牌的个性和价值观。
2.建立在线和离线宣传渠道
b.印刷品宣传：设计和制作有吸引力的宣传册、海报和名片，以传达品牌的独特价值和形象。
c.媒体宣传：通过与地产行业的媒体、报纸和杂志合作，发布新闻稿和广告，提高品牌的曝光度。
3.品牌合作
与其他品牌合作，打造跨行业的联合营销活动。
例如，与当地高端家具品牌合作，举办展览活动，以展示品牌的高质量和豪华感。
4.品牌口碑营造
a.客户体验：确保客户在购买过程中得到满意的体验，提供优质的售后服务并定期跟进客户。
保利地产项目实施方案
保利地产项目实施方案一、项目背景。
保利地产作为国内知名的房地产开发企业，一直致力于打造高品质的住宅和商业项目。
在当前经济形势下，保利地产决定启动新的项目实施方案，以满足市场需求，提升企业竞争力。
二、项目目标。
1. 提供高品质的住宅和商业项目，满足不同客户群体的需求。
2. 以绿色、环保、智能化为设计理念，打造宜居、宜商的社区环境。
3. 优化项目实施流程，提高项目建设效率，降低成本，确保项目质量。
三、项目实施方案。
1. 地理位置选择。
选择地理位置是项目实施的首要考虑因素。
保利地产将通过市场调研和专业评估，选择具有发展潜力和便利交通的地段，确保项目的投资价值和市场吸引力。
2. 设计规划。
项目的设计规划是项目实施的核心内容。
保利地产将聘请国内外知名设计团队，结合当地文化特色和市场需求，打造独具特色的建筑风格和功能布局，提升项目的品质和竞争力。
3. 合作伙伴选择。
项目实施需要与各方合作，包括设计、施工、装修等。
保利地产将选择具有丰富经验和良好口碑的合作伙伴，建立长期稳定的合作关系，确保项目实施的顺利进行。
4. 资金投入。
项目实施需要充足的资金支持。
保利地产将通过多种渠道筹集资金，包括自有资金、银行贷款、股权融资等方式，确保项目的资金需求得到满足。
5. 市场营销。
项目实施后需要进行有效的市场营销，吸引客户和投资者关注和参与。
保利地产将制定全面的市场营销方案，包括线上线下宣传推广、品牌营销活动等，提升项目的知名度和美誉度。
6. 完善售后服务。
项目实施完成后，保利地产将提供全方位的售后服务，包括物业管理、社区活动、客户关系维护等，确保项目的持续发展和客户满意度。
四、项目实施方案的优势。
1. 专业团队，保利地产拥有一支高效专业的项目实施团队，具备丰富的项目实施经验和专业知识。
2. 品质保障，保利地产一贯秉承“品质为先”的理念，确保项目实施过程中的品质和质量。
3. 市场需求，项目实施方案将充分考虑市场需求，满足客户和投资者的期待，提升项目的市场竞争力。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法一说起定价，往往想到这样的画面：输出的结果也往往仅也只有一张价格明细表。
但其实价格策划是一件实践性很强的科学工作，是包括价格口径、均价推倒、价表制定和优惠策划在内的四位一体系统工程，且要求各级营销人员依据销售指标、客户情况、竞争情况、利润回报进行系统思考，而不能主观随意凭经验。
二、“四位一体”的价格策划思路价格策划需要从四个方面进行系统的策划和全方位的思考。
一是销售指标，包括总量指标和分户型、梯腿及楼栋的分解指标，用以指导价格策略的制定；二是利润回报，包括整体、当期以及分物业类型的利润指标，用以明确利润产出，配合价格策划，结合不同产品的利润情况有保有压。
三是客户情况，以客户数据为基础进行科学定价，具体可通过“三维一体”盘客法分析客户预期。
客户最终成交与否主要取决于“有没有足够资金可以买、有没有合适房源可以选以及有没有足够动力要买”等三个维度影响，这就要求我们对客户也要进行“10问客户有效性盘客法”、“四重客户落位盘客法”以及“客户把握盘客法”并输出细化到具体房源的客户预测（模拟销控），这就是“三维一体”盘客法（具体内容将在后期文章讲解），它能实现对客户的有效梳理，实现对客户的精准把握。
四是关注竞品情况，实时修正价格策略，具体要关注三点：第一是竞争市场上的畅滞销产品，用以明确产品站位，明确细分市场在价格上采取引领策略还是跟随策略，第二是量价关系，用以判断价格站位，梳理量价关系，优化出货结构，引导客户需求，第三是月均去化，用以预判量价关系天花板，合理分解销售目标及客储策略。
需要注意的是，以上四个方面的系统论证始终贯穿价格策划的四个核心环节，即价格口径、均价推导、价表制定、优惠策划，而上述四个环节又在客储及销售案场的工作过程中不断调整及修正，最终实现既定的销售目标！三、价格制定4步法第一步、制定价格口径面对供大于求的买方市场，客户选择面广、忠诚度低，若缺乏价格口径就进行客储，客户就往往回答销售人员“房子多的是，等你价格出来再通知我吧”，客户量上不来，也不能eeee判断客户的诚意度。
保利地产STP战略分析报告解析目标市场的关键消费者洞察
保利地产STP战略分析报告解析目标市场的关键消费者洞察保利地产是中国知名房地产开发商，成立于1993年。
多年来，保利地产秉承“精益求精、为人着想”的理念，专注于高品质住宅和商业物业的开发和销售。
为了深入了解目标市场并制定更有效的市场策略，保利地产进行了STP战略分析，通过细致研究，洞察到了关键消费者。
本报告将对保利地产的STP战略分析以及目标市场的关键消费者洞察进行解析。
一、战略分析保利地产采用STP战略（分割、定位、差异化），这是一种基于市场细分的战略方法，有助于识别目标消费者，并满足他们的需求。
以下是具体的STP战略分析。
1.1 分割（Segmentation）在市场细分阶段，保利地产将市场细分为几个具有相似需求和特征的消费者群体。
根据相关研究和市场调查，保利地产发现了几个主要的消费者细分市场：- 高端消费者：这是一个富裕且追求高品质生活的消费者群体。
他们更注重房屋设计、环境、配套设施等方面的品质。
在购买房产时，他们更看重居住品质和社交地位。
- 中产阶级：这是一个具有稳定收入和相对较高购买力的消费者群体。
他们更注重房产的价格、地理位置和交通便利性等因素。
他们更趋向于购买适宜自家居住和投资的房产。
- 年轻一代：这是一个年轻且有较高消费潜力的消费者群体。
他们更注重房产的个性化、多功能、智能化等特点。
他们更关注与社交娱乐、户外活动等方面的结合。
1.2 定位（Targeting）在目标市场选择阶段，保利地产选择了中产阶级和年轻一代作为主要目标市场。
中产阶级是购房市场中的核心群体，他们具有相对较高的购买力，并且稳定的收入来源。
年轻一代具有高消费潜力，尤其注重房屋的个性化和多功能性。
1.3 差异化（Differentiation）在差异化阶段，保利地产将差异化战略应用于目标市场。
具体而言，保利地产通过提供高品质的住宅产品、创新的设计和智能化的生活配套设施来满足不同消费者需求。
例如，在中产阶级市场，保利地产提供价格合理、地理位置优越、便利的交通等特点的产品，以吸引该群体的关注。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
【经典豪宅案例】保利开盘执行方案,世联豪宅操盘,永不过时!
谨呈：广西保利置业集团有限公司保利·君悦湾首期开盘营销执行报告世联行·保利君悦湾项目组二〇一四年三月十一日一、销售目标及总体策略（一）项目首期销售目标1、2014年可售货量盘点注：保利·君悦湾项目2014年认购9.5亿，签约8.1亿元,回笼5.6亿元。
2、首期开盘销售目标保利·君悦湾项目拟3月29日对内试开放营销中心，4月12日举办大型起势活动并正式对外开放营销中，同步启动预约，计划2个月蓄客，首期目标拟定如下：保利·君悦湾首期开盘销售3个亿3、首期开盘蓄客目标首期开盘以均价27000元/㎡计算，平均每套建筑面积为293㎡，由此导出须销售38套。
根据华润幸福里同类产品客户解筹率约50%，由此可以得出：保利·君悦湾首期实筹数必须为76组从项目入市正式亮相到首期开盘储客时间约为60天，时间周期较短，要实现此开盘目标，保利·君悦湾必须在入市前加强营销推广力度，通过有效渠道找到核心目标客户。
（二）重要营销节点铺排1、项目形象面世3月24日，保利·君悦湾项目形象全面出街，通过各推广渠道全面铺开，立体式轰炸，形成全城热议效应。
2、项目内部体验开放3月29日，保利·君悦湾项目营销中心进场，试开放一周，对外不做任何推广与活动，主要用于一销售人员熟悉环境、实地练习讲盘；二进行营销中心问题排查（有人自然上门可以接待）；4月7日正式关闭一周进行现场展示完善和细节问题处理；3、大型起势营销活动4月12日，保利·君悦湾举办“每个成功都是唯一莫言面对面”大型文化起势活动，借名人事件营销，嫁接项目营销中心正式开放，吸引市场关注，以活动引爆市场。
4、营销中心正式开放，全城接受预约4月12日，保利·君悦湾营销中心正式开放，同步接受预约，通过联合媒体、活动造势，吸引市场更多受众。
5、样板示范中心开放暨保利TOP级君悦系产品发布会5月17日，保利·君悦湾样板示范中心（338㎡样板房、保利艺术体验馆）正式开放，同步举办保利TOP级君悦系产品发布会，邀请前期到访、认筹客户参加，全部媒体渠道集中推广，扩大炒作，以产品、活动吸引更多受众。
保利地产分析报告
保利地产分析报告1. 背景介绍保利地产是中国房地产开发、物业服务企业，成立于1993年，总部位于广东省广州市。
多年来，保利地产始终致力于做好产品和服务，以提供最好的住区和最佳的体验来满足客户的需求。
本报告将分析保利地产的发展情况，包括房地产市场环境、公司业绩、竞争优势以及未来的发展战略。
2. 房地产市场分析中国房地产市场是一个庞大的市场，受到政府政策、经济形势、人口增长等多种因素的影响。
近年来，随着城市化进程的加快，房地产市场得到了快速发展。
然而，随着政府对房地产市场调控的加强，房地产行业面临着一些挑战。
在此背景下，保利地产积极应对市场变化，不断拓展市场份额，维持了稳定的增长势头。
3. 公司业绩分析保利地产多年来取得了显著的成绩。
根据公司公布的财务数据，截至2020年底，保利地产的总资产达到XXX亿元，净利润为XXX亿元，同比增长XX%。
公司的销售规模也保持稳定增长，为XXX亿元，同比增长XX%。
保利地产的业绩增长得益于多方面因素。
首先，公司在产品开发方面具有一定的优势。
保利地产注重产品设计和品质提升，推出了多个受欢迎的住宅项目，获得了消费者的青睐。
其次，公司在市场运营方面表现出色，通过多渠道营销和精确定位，有效提升了市场占有率。
此外，保利地产还注重提高物业管理服务水平，为客户提供全方位的服务，提升了客户满意度。
4. 竞争优势分析在竞争激烈的房地产市场中，保利地产凭借以下优势与竞争对手区别开来：4.1 强大的品牌影响力保利地产是中国知名的房地产品牌之一，凭借多年来的品牌积累，公司在消费者心目中拥有较高的信任度和美誉度。
品牌影响力为保利地产开拓新市场和吸引新客户提供了有力支持。
4.2 多元化的产品线保利地产在产品开发方面具有一定的优势，公司通过研究市场需求和消费者需求，不断推出具有创新性和差异化的产品。
公司的产品线不仅包括住宅项目，还涉及商业地产、写字楼、酒店等领域，为不同客户提供多样化的选择。
4.3 优质的物业管理服务保利地产注重提高物业管理服务水平，不仅提供标准化的物业管理，还提供增值服务，如社区活动、社区服务等。
保利地产工程管理系统规章制度
保利地产工程管理制度前言根据公司总体战略开展方向，对公司进展"规X、监控、支持、引导"的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着"部门职能专业化"和"业务流程规X化"的组织建设原如此，明确部门的工作职责和建立有效的管理约束，组建一支有凝聚力的团队，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分表现出规X化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，以便更好地完成公司制定的经营目标，编制出本管理制度。
本制度在编制过程中，得到了公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。
因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。
适用X围本制度适用于保利地产开发投资的所有房地产项目。
解释和修改本制度内各项规定与表格由保利地产开发工程技术部、规划设计部在公司领导小组的指导下负责制订，公司职能部门均应遵守。
公司工程技术部和规划设计部拥有对本制度的解释和修改权，各相关部门在执行本制度时如发现任何不足或需要补充之处，请与时以书面形式向工程技术部提出建议。
第一章组织架构与岗位职责一、工程管理架构二、部门职责与岗位描述（一）工程管理中心〔公司副总经理〕（二）项目经理部职能1、项目经理部职能2、项目经理部经理岗位职责3、专业工程师岗位职责（三）技术规划设计部1、技术规划设计部职能2、技术规划设计部经理岗位职责3、资料员岗位职责（四）项目经理部1、项目经理部职能2、项目经理岗位职责3、专业工程师岗位职责第二章施工准备阶段工作流程管理一、施工准备阶段工作流程二、施工准备阶段主要节点工作内容详述第三章施工阶段工作流程管理一、施工阶段总工作流程二、施工阶段主要节点工作要点(一)(二)施工阶段工作要点(三)准层结构施工阶段工作要点(四)二次结构施工阶段工作要点(五)样板房与销售环境施工工作要点(六)毛坯装修施工阶段工作要点(七)装修施工阶段工作要点(八)配套施工主要控制要点(九)竣工验收与交楼阶段主要工作要点第一章组织架构与岗位职责一、工程管理架构根据公司的管理模式和特点，结合房地产开发的一般规律，制定工程管理架构，根据项目多少和大小与各人的工作量适时进展调整。
保利地产 营销策划
保利地产营销策划随着房地产市场的竞争日益激烈，保利地产作为一家具有实力和口碑的开发商，需要制定有效的营销策划以保持竞争优势。
本文将从“目标市场分析”、“品牌定位”、“营销渠道选择”和“推广活动策划”四个方面，提供一套详细的保利地产营销策划。
目标市场分析首先，保利地产需要进行目标市场分析，以确定受众群体和市场需求。
针对不同的项目类型和地理位置，保利地产可以将目标市场分为以下几个方面：1.高端住宅市场：主要面向高收入人群，注重品质和奢华的住宅项目。
2.中产阶级市场：主要面向中产阶级家庭，提供高性价比的住宅项目。
3.商业办公市场：主要面向商业办公需求，提供现代化的办公楼和商业综合体。
4.旅游度假市场：主要面向旅游和度假需求，提供高品质的度假村和度假公寓。
通过对目标市场的深入研究和分析，保利地产可以更好地理解受众的需求和偏好，从而制定更具针对性的营销策略。
品牌定位在目标市场分析的基础上，保利地产还需要明确自己的品牌定位。
通过定义品牌定位，保利地产可以在竞争激烈的房地产市场中树立自己的独特形象，吸引目标客户。
保利地产可以将自己的品牌定位为“品质、信任和创新”。
品质代表保利地产在设计、施工和售后服务上的承诺；信任代表客户对保利地产的信赖和口碑；创新代表保利地产在项目规划和设计上引领市场的能力。
品牌定位的明确将有助于保利地产建立起一种独特的品牌形象，使其在目标市场中脱颖而出。
营销渠道选择为了有效地传达品牌形象和推广项目，保利地产需要选择合适的营销渠道。
以下是几种常见的营销渠道：1.线上渠道：通过建立专业的官方网站和社交媒体账号，保利地产可以发布项目信息、展示成果，并与潜在客户进行互动和沟通。
2.线下渠道：通过在城市核心区域设立展示中心和销售中心，保利地产可以为潜在客户提供更直接、真实的项目展示和咨询服务。
3.合作渠道：与房地产中介机构、金融机构和旅游机构等建立合作关系，通过他们的渠道和资源，扩大项目的曝光度和销售机会。
20120919保利云禧项目市场策略方案156p
8
见多识广的国际化视野，
虽有时张扬但绝不浮夸
9
似乎对品牌有着刻意的追求，
但事实上只是对自我不断超越的执着
10
拥有国际化的身份标签，甚至多个的户籍，
但内里却深懂孔儒处世之道
11
他们与一般的豪宅买家及投资者有所不同。。。
12
他们更有前瞻性及远见 拥有不变的冒险精神
对于豪宅
他们进取但不冒进、极具睿智的眼光
2012.12
周边配套不成熟
中海云麓公馆
白云新城
200㎡三、五房
40000以上
2012下 半年
白云公园核心地段， 山景资源丰富；纯 自身缺乏商业配套 24 住宅项目。
经纬观点 ——
在豪宅竞争市场中，若单纯同质的物理层面对比
项目的价值将是有限的，叫价空间将受极大的限制
跳出同质市场竞争
保利云禧需要在占位姿态上以标杆位置自居，掌控市场话语权
建筑面积：324㎡ 五房三卫+工人房 • 层高达3.3米，独立玄关设置 • 45㎡大客厅，南向景观阳台宽9.9 米，面积达18㎡ • 46㎡超大主卧，带18㎡独立卫浴 • 管家套间，主仆分离 • 南向面宽达20米，客厅及三个卧室 朝南
户型设计：大客厅+大主卧
户型设计： 34 3.3米层高，总统套房式主卧
对比项目 区域定位 景观资源
城市副中心，现代化生态型商贸文化中心 “广州之肺”白云山，尽享一线山景。“飞翔公 园”“白云公园”两大绿心,并引入周边水源,建 立人工湿地
规划设计
一轴双中心四片区。原机场跑道空间形成一条80 米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城，北部为 文化中心和南部为商业中心。南部以地铁站为核 心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体，形成商 业服务中心 5A级商业万达广场、五号停机坪等商圈。教育配 套方面，包含1所九年一贯制中学、1所初级中学 、4个幼儿园。白云国际会议中心及广州新体育 馆，广州市城市规划展览中心等文化建筑群 “四纵四横”道路骨架。与周边城市交通极为快 捷、快速，与珠三角城市形成1小时经济圈。规 划有2号和14号两条轨道线途径白云新城核心区 ，并在区域中心换乘。
保利地产定价策略
保利地产定价策略
12
产品主力户型分析－三
户型分析 房
86％的高得房率， 楼层低(10－ 11F) ；
• 户型方正、实用、 空间紧凑
• 大开间、短进深
• 动静分区、布局 合理、南北通透
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
• 户型比例占43％， 保利地产定价策略
13
竞争对手的户型分析（三房）
本项目为10－11层低密度的电 梯洋房，而其它项目则以高层 为主，加上本项目的生态环境， 具备电梯洋房的品质特征；
户型优势：
本项目保利地的产定价户策略型区间为82平米的16
式风格或新古典
地下室 保利地合产计定价策略 27949.97
二期鸟瞰图
二期各栋面积统计
商业面积 711.49 680.36 330.3 922.2 549.4
3193.75
总建面
4608.56 3584.76 9126.6 6020.25 7803.55 7608.6
套数
38 19 86 54 66
岳泰7＃ A＋ B户型 （126㎡）
欧洲城 3＃K1户型 三房两厅 （124-140 ㎡ ）
为开盘滞销户型 为拼合户型，一套房多个产权，且 有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户
型，其中124-140㎡的三房两厅为
非组合户型，销售情况较为乐观，
110-128㎡的组合三房两厅由两个
房号组合，销售率较低。
120.71-121.8 122.80 135.28 153.84 82.43 82.85
122.08-121.78 120.80-121.20 120.71-121.89
122.80
财务报表分析案例—保利地产
讨论的问题
• 在房地产开发企业主要依赖银行债务融 资的情况下，管理层应该采用什么样的 营运资金政策保持良好的整体财务流动 性？
谢谢大家！
营运能力分析
应收账款周转率
看出保利地产应收账款周转率整体较高，但是2012——2014成一个下 降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和2012年度报告 所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。 同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地 产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且， 最近房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年 末销售量大幅度下降。这些因素都会对应收账款周转率或周转天数造成 很大的影响。所以，应将企业的应收账款周转率、周转天数与企业前期 指标、与行业平均水平和其他类似企业相比较，才能分析、判断企业该 指标的水平。反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力。
固定资产周转率
总资产周转率
可以看出，保利地产整体三年水平保持在0.3左右，较低但是 稳定，也许是近年受到市场与国家宏观调控的影响，虽不再是 飞速上涨的房地产市场，但是整体还在盈利期间，说明其运行 还算良好，销售业绩良好。
案例总结
• 保利地产存在着资金周转效率低。主要依赖债务融资，融资成 本较高，换代现金流压力大的问题。但这些问题在房地产行业 快速发展、盈利状况好的情形下得到有效缓解，而在政府监管 政策紧缩与信贷政策紧缩时，依靠大规模债务融资与预收账款 商业信用融资难以支撑大规模储备土地的资金占用成本和现金 流平衡的压力。 • 保利地产高速增长性的背后营运资金问题表现在以下几方面： • (1)营运资金的运营效率逐年下降； • (2)有息债务偿还的现金流压力大； • (3) 基于竞争优势导向的权衡决策；
保利地产STP战略分析报告实现品牌价值的最大化
保利地产STP战略分析报告实现品牌价值的最大化保利地产是中国领先的房地产开发商之一，以其高质量的房地产项目和独特的品牌形象而闻名。
为了进一步提升品牌价值，保利地产采用了STP（Segmentation, Targeting, Positioning）战略，以满足不同消费者群体的需求并实现最大化的品牌价值。
本报告将分析保利地产STP战略的实施情况，并探讨如何进一步优化该战略以实现品牌价值的最大化。
一、市场细分（Segmentation）市场细分是为了将市场细分为不同的消费者群体，根据其需求和特征来开发定制的产品和营销策略。
保利地产通过市场研究和数据分析，成功将目标市场细分为以下几个群体：年轻夫妇首次购房人群、富裕家庭、退休人群和投资者。
针对年轻夫妇首次购房人群，保利地产通过提供小户型住房和优质教育资源来满足其需求。
对于富裕家庭，保利地产提供豪华别墅和高端社区，以提供舒适和尊贵的居住环境。
同时，保利地产还考虑到退休人群的需求，提供了便利的设施和安全的社区环境。
至于投资者，保利地产开发了一些高回报的房地产项目，以吸引他们进行资产配置。
二、目标市场选择（Targeting）目标市场选择是选择具有潜力和可持续竞争优势的市场细分进行重点开发和推广。
对于保利地产来说，目标市场主要是年轻夫妇首次购房人群和富裕家庭。
针对年轻夫妇首次购房人群，保利地产通过定位为价格合理、品质可靠的开发商，吸引他们选择保利地产作为他们的首次购房。
对于富裕家庭，保利地产注重提供高品质的房地产和完善的配套设施，以满足他们对尊贵生活的需求。
三、定位策略（Positioning）定位策略是确定和建立一个独特的品牌形象，使其在目标市场中与竞争对手区分开来。
保利地产的定位策略是“为生活加点亮”，强调为消费者提供高质量、舒适和宜居的居住环境。
保利地产通过多样化的产品线和专业的服务团队来实现其品牌定位。
通过不断提升产品质量，保利地产树立了一个可靠的房地产品牌形象。
保利营销策略
保利营销策略保利地产是中国知名的房地产开发商之一，为了在竞争激烈的市场中取得优势，保利地产应该采取一系列的营销策略来吸引潜在客户并提高销售业绩。
首先，保利地产可以采取差异化的定位策略。
房地产市场竞争激烈，保利地产要想在市场中脱颖而出，要对其产品进行差异化的定位。
通过研究市场需求和客户喜好，保利地产可以开发具有独特特点和竞争优势的产品，如高品质、环保、智能化等。
同时，保利地产可以在服务方面进行差异化，提供优质的售前和售后服务，以满足客户的个性化需求。
第二，保利地产可以采取多渠道的推广策略。
通过不同的渠道和媒体进行广告、促销和宣传，可以扩大品牌知名度并吸引更多的目标客户。
例如，可以在互联网上进行在线营销，通过社交媒体、搜索引擎广告和电商平台等，来增加品牌曝光和销售机会。
此外，保利地产还可以与合作伙伴合作，如房地产中介、金融机构和设计公司等，通过合作推广来扩大产品的影响力和销售渠道。
第三，保利地产可以采取针对特定客户群体的定向营销策略。
市场上的消费者群体多样化，保利地产可以根据不同的客户需求和购房偏好，制定相应的营销策略。
例如，对于年轻人和首次购房者，可以提供购房补贴、灵活的贷款政策和个性化的装修设计等，以满足他们的需求。
对于富裕人群，可以提供高端的豪宅和专属的会员服务，以吸引他们购买。
最后，保利地产可以注重口碑营销策略。
通过提供优质的产品和服务，保利地产可以获得客户的口碑推荐，并建立起良好的企业形象和品牌信誉。
为了增加客户满意度和口碑效应，保利地产可以通过追求潜在客户和现有客户的反馈和建议，不断改善产品的品质和服务的质量。
总之，保利地产可以采取差异化定位、多渠道推广、定向营销和口碑营销等策略，来吸引潜在客户并提高销售业绩。
通过这些策略的有效组合和执行，保利地产可以在竞争激烈的房地产市场中取得优势，实现业务增长和市场份额的增加。
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5175
3450 18682
存货量具体构成及具体去化目标
项目名称 保利花园 保利花园 保利花园 保利花园 保利花园 保利天心嘉园 保利天心嘉园 保利天心嘉园 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 **公司 分区/分期 三期 三期 三期 三期 小计 二期 二期 小计 G区 G区 G区 G区 G区 G区 小计 N组团 L组团 S组团 S组团 S组团 R组团 F组团 小计 合计 N15 L18 S02 S16 S18 R F14 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 2栋 58栋 59栋 25栋 38栋 9栋 保利麓谷林语G区-2 栋 保利麓谷林语G区58栋 保利麓谷林语G区59栋 保利麓谷林语G区25栋 保利麓谷林语G区38栋 保利麓谷林语G区-9 栋 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 楼栋名称 1栋 2栋 3栋 车位 2栋 车位 对应销售系统楼栋 保利花园三期-1栋 保利花园三期-2栋 保利花园三期-3栋 花园三期车位 天心嘉园二期-2栋 天心嘉园二期-车位 产品类型 商铺 商铺 商铺 车位 商铺 车位 未售套数 4 3 4 915 926 1 66 67 2 2 2 1 1 1 9 1 1 1 1 1 1 1 7 1009 未售面积 593 475 694 33926 35688 189 2340 2529 623 673 742 361 366 311 3075 429 425 429 440 429 429 568 3149 44441 未售金额 527 385 531 7706 9150 246 663 908 711 794 1047 310 288 301 3451 892 795 608 637 609 584 1050 5176 18685 单价 9110 8147 7777 2271 2564 12999 2831 3591 11400 11793 14035 8594 7879 9680 11223 20794 18686 14195 14498 14194 13616 18471 16436 4204 5 682 2155 29060 3331 11214 1 1 1 1 429 440 429 429 608 637 609 584 4 1 1406 429 1438 892 1 1 1 1 339 341 361 366 396 444 310 288 计划签约 计划签约面积计划签约金额 套数 2 1 1 633 637 1 35 36 252 164 141 23349 23906 189 1404 1593 261 109 125 5352 5847 246 351 597
存货量分析一
保利花园、保利天心嘉园车位—机会：三期已入住约630户，总计1230个，已去 化315个，原有车位销售为产权式销售，且未采取其他销售措施，根据入住比计 算尚有车位需求未满足。
项目名称
分区/分 对应销售系统 楼栋名称 产品类型 期 楼栋
已售
未售套数 未售面积
未售金 额
单价
计划 计划签约 计划签约 签约 面积 金额 套数 633 637 23349 23906 5352 5847
项目名称 保利花园 产品类型 商铺 车位 商铺 车位 套数 11 915 1 66 面积 1761.45 33926.1 189.07 2340.09 金额 （万元） 1444 7706 245 662.5
保利天心嘉园
保利阆峰云墅
保利林语墅 合计
别墅
别墅
7
9 1009
3149.01
3074.94 44440.7
第一：商为一拖二客户接受度 较差，价格抗性较大
第二：异形铺且面积大总价高 第三：道路未通、商铺价值预 期值较低、租赁率较低 第四：商业街形象展示较差， 前坪杂草丛生、较荒凉无商业 氛围
报告框架
1
2
2014销售目标及尾货盘点 项目专题去化建议
1. 2. 3. 4. 5. 推售计划 车位去化计划 别墅去化计划 商铺去化计划 保障计划
房号 N15（样板房） L18（样板房） S02 S16 S18 R09 F14（样板房） 合计 保利阆峰云墅剩余房源价格表 建筑面积 花园面积 一口价总价 一口价单价 429.16 355 8924018 20794 425.37 260 7948343 18686 428.58 308 6083544 14195 439.7 425 6374673 14498 429.16 255 6091413 14194 428.59 5835666 13616 568.45 10500000 18471 3149.01 1603 51757657 16436
3
其他补充建议
推售计划
先车位后别墅，首期先去化车位再集中精力攻坚别墅，商铺短期去化难须持续销 售。
14年 05 06 07 08 09 10 11 12
节点
车 6.6保利花园车 位 位二批推售 别 墅 商 铺
6.13天心嘉园 车位二批推售
10月车位三批 推售
6.28阆峰云墅 推售
商铺持续进行， 8-9月集中攻坚
存货量分析一
保利花园、保利天心嘉园车位—车位是现有存货量中最易出货短平快货源，但车 位先存在显著问题会直接影响出货速度。 问题 第一：前坪市政道路交警已划 定停车位，剩余车位需求停在 道路两侧，引导进车库难度大 第二：地库存在漏水问题 第三：地库导视系统较差 第四：锁坏、砖脱落等无人修 理导致业主满意度低 第五：天心嘉园3、4栋不能直 达楼上，客户对于对于车位的 使用价值不认可
3
其他补充建议
车位整体计划
保利花园与天心嘉园车位蓄客同步进行，6月6日首批推售保利花园，6月13日推 售天心嘉园
14年 05 06 07 08 09 10 11 12
目 标 推 售 保障 措施 促销 主题 销售 保障
套数：100个 金额：600万
套数：30个 金额：250万
套数：400个 金额：2000万
保利花园
保利天心嘉园车位价格表
房号 -2001 -2002 -2003 -2004 -2005 -2006 -2007 -2008 -2009 -2010 户型 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 建筑面积 34.81 34.93 34.72 34.91 34.92 34.65 35.00 34.80 34.69 34.91 套内面积 12.49 12.53 12.46 12.52 12.53 12.43 12.55 12.48 12.44 12.52 总价 97000 97000 97000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 使用权0.8 77600 77600 77600 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000
1、保障措施一
引：业主满意度提升计划 业主回馈可免费享受1个月停车体验券，改变业主停车在外面的习惯，一个月后 所有外部的设施改造完毕业主在外部车场已无车位可停。
保利花园 1、满意度调查问题问题 收集 2、漏水、砖脱落、锁坏 改造整修 3、业主可免费享受1个月 停车体验券
保利花园
保利花园
1、保障措施一
保利花园 保利花园
三期 小计
车位
花园三期车位
车位
315
915 926
33926 35688
7706 9150
2271 2564
存货量分析二
保利阆峰云墅、保利林语墅—别墅为现存货量中次好产品，去化难度较商铺稍少， 现有如下问题增加销售难度，影响出货速度。 问题 第一：价格抗性高、在社区的 位置偏远；阆峰云墅七分之三、 林语墅九分之四货量为样板间， 总价高 第二：区域内他项目竞争较大 第三：本项目二手房存货量较 大且价格较低，竞争压力较大
10.1林语墅推 售
去化 目标
车 位 别 墅 商 铺
套数：150个 金额：750万
套数：30个 金额：250万 阆峰2套，金 额：1200万 8-9月，1套/月
套数：400个 金额：2000万 10-11月，林 语墅2套/月
每月1套
报告框架
1
2
2014销售目标及尾货盘点 项目专题去化建议
1. 2. 3. 4. 5. 推售计划 车位去化计划 别墅去化计划 商铺去化计划 保障计划
湖南保利
产成品去化方案
2014.5.20
20140520 拾阶地产பைடு நூலகம்
报告框架
1
2
2014销售目标及尾货盘点 项目专题去化建议
3
其他补充建议
1. 推售计划 2. 车位去化计划 3. 别墅去化计划 4. 商铺去化计划 5. 保障计划
销售目标
保利花园、保利天心嘉园、保利阆峰云墅、保利林语墅存货量共计18418万元， 2014年销售目标去化60%，约11051万元。
6.6保利花园车 位二批推售
6.13天心嘉园 车位二批推售
引：业主回馈可免费享受1个 月停车体验券
10月车位三批 推售
堵：1、外部：外部停车的业主到 车库2、内部：车库的部分改造
业主停车道到 车库保障措施
1、降低车位的门槛：产权转为使用权 2、提高客户的购买能力：银行信用卡最高5年低息还款
1、提高关注： A购买免费1年车位管理费 B选取4个最差车位为低价，所有业主参与抽取 2、蓄客：1个接待点+业主回家通道展示板告知+业主资源CALL客
堵：业主停车到车库的保障措施。完成时间5月23日前 外部：通过道路清理及交警，使外部道路及露天免费停车场的业主到车库。
第一： 在道路中间设置路锥为单车道， 使两侧不能停车； 在道路旁设置路锥； 非划出的停车位置设置禁止停 车等标示