20140520_湖南保利产成品去化方案-拾阶地产

二手房价格
存货量分析二
保利阆峰云墅、保利林语墅—别墅为现存货量中次好产品，去化难度较商铺稍少， 现有如下问题增加销售难度，影响出货速度。 问题 第四：部分样板间保存较差， 有漏水、发霉现象 第五：年代久折损率高
存货量分析三
保利花园、保利天心嘉园商铺—商铺虽存量不多，但确是现存货中去化难度最大， 问题也较明显可弥补性小。 问题
3
其他补充建议
推售计划
先车位后别墅，首期先去化车位再集中精力攻坚别墅，商铺短期去化难须持续销 售。
14年 05 06 07 08 09 10 11 12
节点
车 6.6保利花园车 位 位二批推售 别 墅 商 铺
6.13天心嘉园 车位二批推售
10月车位三批 推售
6.28阆峰云墅 推售
商铺持续进行， 8-9月集中攻坚
保利花园 保利花园
三期 小计
车位
花园三期车位
车位
315
915 926
33926 35688
7706 9150
2271 2564
存货量分析二
保利阆峰云墅、保利林语墅—别墅为现存货量中次好产品，去化难度较商铺稍少， 现有如下问题增加销售难度，影响出货速度。 问题 第一：价格抗性高、在社区的 位置偏远；阆峰云墅七分之三、 林语墅九分之四货量为样板间， 总价高 第二：区域内他项目竞争较大 第三：本项目二手房存货量较 大且价格较低，竞争压力较大
第一： 每个车位上挂牌：私家车位， 禁止停放；并且设车锥
私家车位 禁止停放 下面设置车锥
第二：部分改造 漏水修整 车位楼栋导视增加
楼栋单元导视增加
漏水改造
2、促销主题
三大套餐保障计划，针对不同经济实力的业主，降低门槛提高业主购买车位能力
1： 针对经济实力强的业主，销售车位产权，按现有车位价格销售
2：针对经济实力相对较好的业主，销售车位使用权，降低公司的投入成本从 而降低售价，按目前车位价格8折销售
房号 N15（样板房） L18（样板房） S02 S16 S18 R09 F14（样板房） 合计 保利阆峰云墅剩余房源价格表 建筑面积 花园面积 一口价总价 一口价单价 429.16 355 8924018 20794 425.37 260 7948343 18686 428.58 308 6083544 14195 439.7 425 6374673 14498 429.16 255 6091413 14194 428.59 5835666 13616 568.45 10500000 18471 3149.01 1603 51757657 16436
10.1林语墅推 售
去化 目标
车 位 别 墅 商 铺
套数：150个 金额：750万
套数：30个 金额：250万 阆峰2套，金 额：1200万 8-9月，1套/月
套数：400个 金额：2000万 10-11月，林 语墅2套/月
每月1套
报告框架
1
2
2014销售目标及尾货盘点 项Hale Waihona Puke Baidu专题去化建议
1. 2. 3. 4. 5. 推售计划 车位去化计划 别墅去化计划 商铺去化计划 保障计划
保利花园
保利天心嘉园车位价格表
房号 -2001 -2002 -2003 -2004 -2005 -2006 -2007 -2008 -2009 -2010 户型 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 建筑面积 34.81 34.93 34.72 34.91 34.92 34.65 35.00 34.80 34.69 34.91 套内面积 12.49 12.53 12.46 12.52 12.53 12.43 12.55 12.48 12.44 12.52 总价 97000 97000 97000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 100000 使用权0.8 77600 77600 77600 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000
堵：业主停车到车库的保障措施。完成时间5月23日前 外部：通过道路清理及交警，使外部道路及露天免费停车场的业主到车库。
第一： 在道路中间设置路锥为单车道， 使两侧不能停车； 在道路旁设置路锥； 非划出的停车位置设置禁止停 车等标示
第二：与交警协调，停在道路 两旁的汽车罚款
违停罚款
1、保障措施二
堵：业主停车到车库的保障措施。完成时间5月30日前 内部：通过增加导视及设置车锥，使外部道路及露天免费停车场的业主到车库。
6.6保利花园车 位二批推售
6.13天心嘉园 车位二批推售
引：业主回馈可免费享受1个 月停车体验券
10月车位三批 推售
堵：1、外部：外部停车的业主到 车库2、内部：车库的部分改造
业主停车道到 车库保障措施
1、降低车位的门槛：产权转为使用权 2、提高客户的购买能力：银行信用卡最高5年低息还款
1、提高关注： A购买免费1年车位管理费 B选取4个最差车位为低价，所有业主参与抽取 2、蓄客：1个接待点+业主回家通道展示板告知+业主资源CALL客
湖南保利
产成品去化方案
2014.5.20
20140520 拾阶地产
报告框架
1
2
2014销售目标及尾货盘点 项目专题去化建议
3
其他补充建议
1. 推售计划 2. 车位去化计划 3. 别墅去化计划 4. 商铺去化计划 5. 保障计划
销售目标
保利花园、保利天心嘉园、保利阆峰云墅、保利林语墅存货量共计18418万元， 2014年销售目标去化60%，约11051万元。
项目名称 保利花园 产品类型 商铺 车位 商铺 车位 套数 11 915 1 66 面积 1761.45 33926.1 189.07 2340.09 金额 （万元） 1444 7706 245 662.5
保利天心嘉园
保利阆峰云墅
保利林语墅 合计
别墅
别墅
7
9 1009
3149.01
3074.94 44440.7
存货量分析一
保利花园、保利天心嘉园车位—机会：三期已入住约630户，总计1230个，已去 化315个，原有车位销售为产权式销售，且未采取其他销售措施，根据入住比计 算尚有车位需求未满足。
项目名称
分区/分 对应销售系统 楼栋名称 产品类型 期 楼栋
已售
未售套数 未售面积
未售金 额
单价
计划 计划签约 计划签约 签约 面积 金额 套数 633 637 23349 23906 5352 5847
存货量分析一
保利花园、保利天心嘉园车位—车位是现有存货量中最易出货短平快货源，但车 位先存在显著问题会直接影响出货速度。 问题 第一：前坪市政道路交警已划 定停车位，剩余车位需求停在 道路两侧，引导进车库难度大 第二：地库存在漏水问题 第三：地库导视系统较差 第四：锁坏、砖脱落等无人修 理导致业主满意度低 第五：天心嘉园3、4栋不能直 达楼上，客户对于对于车位的 使用价值不认可
1、保障措施一
引：业主满意度提升计划 业主回馈可免费享受1个月停车体验券，改变业主停车在外面的习惯，一个月后 所有外部的设施改造完毕业主在外部车场已无车位可停。
保利花园 1、满意度调查问题问题 收集 2、漏水、砖脱落、锁坏 改造整修 3、业主可免费享受1个月 停车体验券
保利花园
保利花园
1、保障措施一
第一：商为一拖二客户接受度 较差，价格抗性较大
第二：异形铺且面积大总价高 第三：道路未通、商铺价值预 期值较低、租赁率较低 第四：商业街形象展示较差， 前坪杂草丛生、较荒凉无商业 氛围
报告框架
1
2
2014销售目标及尾货盘点 项目专题去化建议
1. 2. 3. 4. 5. 推售计划 车位去化计划 别墅去化计划 商铺去化计划 保障计划
5175
3450 18682
存货量具体构成及具体去化目标
项目名称 保利花园 保利花园 保利花园 保利花园 保利花园 保利天心嘉园 保利天心嘉园 保利天心嘉园 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利麓谷林语 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 保利阆峰云墅 **公司 分区/分期 三期 三期 三期 三期 小计 二期 二期 小计 G区 G区 G区 G区 G区 G区 小计 N组团 L组团 S组团 S组团 S组团 R组团 F组团 小计 合计 N15 L18 S02 S16 S18 R F14 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 2栋 58栋 59栋 25栋 38栋 9栋 保利麓谷林语G区-2 栋 保利麓谷林语G区58栋 保利麓谷林语G区59栋 保利麓谷林语G区25栋 保利麓谷林语G区38栋 保利麓谷林语G区-9 栋 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 别墅 楼栋名称 1栋 2栋 3栋 车位 2栋 车位 对应销售系统楼栋 保利花园三期-1栋 保利花园三期-2栋 保利花园三期-3栋 花园三期车位 天心嘉园二期-2栋 天心嘉园二期-车位 产品类型 商铺 商铺 商铺 车位 商铺 车位 未售套数 4 3 4 915 926 1 66 67 2 2 2 1 1 1 9 1 1 1 1 1 1 1 7 1009 未售面积 593 475 694 33926 35688 189 2340 2529 623 673 742 361 366 311 3075 429 425 429 440 429 429 568 3149 44441 未售金额 527 385 531 7706 9150 246 663 908 711 794 1047 310 288 301 3451 892 795 608 637 609 584 1050 5176 18685 单价 9110 8147 7777 2271 2564 12999 2831 3591 11400 11793 14035 8594 7879 9680 11223 20794 18686 14195 14498 14194 13616 18471 16436 4204 5 682 2155 29060 3331 11214 1 1 1 1 429 440 429 429 608 637 609 584 4 1 1406 429 1438 892 1 1 1 1 339 341 361 366 396 444 310 288 计划签约 计划签约面积计划签约金额 套数 2 1 1 633 637 1 35 36 252 164 141 23349 23906 189 1404 1593 261 109 125 5352 5847 246 351 597
3
其他补充建议
车位整体计划
保利花园与天心嘉园车位蓄客同步进行，6月6日首批推售保利花园，6月13日推 售天心嘉园
14年 05 06 07 08 09 10 11 12
目 标 推 售 保障 措施 促销 主题 销售 保障
套数：100个 金额：600万
套数：30个 金额：250万
套数：400个 金额：2000万
3：针对经济实力较差的业主，银行合作办理信用卡，最高享5年还款时间，低 月供增加客户购买
2、促销主题
1、降低车位的门槛：销售产权转为使用权 通过卖产权转为使用权，降低公司的投入成本，按目前车位价格8折销售
保利花园三期车位价格表 房号 -10001 -10002 -10003 -10004 -10005 -10006 -10007 -10008 -10009 -10010 -10011 -10012 -10013 户型 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 标准 建筑面积 套内面积 按揭总价 一次性总价 36.80 37.23 37.19 36.13 36.12 36.31 36.11 36.28 36.50 35.97 36.35 36.40 36.05 13.18 13.33 13.32 12.94 12.94 13.01 12.93 13.00 13.07 12.88 13.02 13.04 12.91 82000 82000 82000 82000 82000 82000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 82000 82000 82000 82000 82000 82000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 80000 使用权 0.80 64000 64000 64000 64000 64000 64000 64000 64000 64000 64000 64000 64000 64000