A-MCR如何打造地产营销新境界

A-MCR开创了房地产营销的新领域

南怡花园位于云南第二大城市曲靖。具体位置位于未来的南部城市曲靖的中心，在曲靖南门的东南。该项目占地总面积150英亩开发的第一阶段是78英亩，有634个住宅单元，可以看作是中型建筑。开发此项目的房地产开发商是曲靖宏鑫房地产，这是第一家房地产开发商，该项目的销售代理是昆明中庭房地产经济有限公司。

按照开发商与代理商之间的合作预期价值，扫描市场需要六个月的时间。然而，这是以“花园，家，团圆”为营销传播主题，以“曲靖首个花园式住宅”为定位项目，自开业以来的三个月中仅购置了15％的房屋。市场于2001年10月12日进入市场。自从2001年12月停止刊登南怡花园的广告以来，很少有人来过南怡花园’一周内可到市区销售部门和现场销售部门。南怡花园的整体销售情况令人担忧。

在这种情况下，南怡花园的第二次营销推广就被提上了日程。在这一阶段，由中亭房地产经纪公司新加入的作者介入了南怡花园项目。笔者提出了引入A-MCR 营销的全面传播意见。在此基础上，对南怡花园进行了A-MCR营销全面沟通诊断和详细的A-MCR营销全面沟通建设。

A-MCR分析

A-MCR正在营销全面的交流（或称其为“全面营销”）。

A-MCR营销传播是一种适用于房地产行业和其他相关行业的新型且全面有效的营销方法。它包括四个渠道：物流渠道，促销互动渠道，服务渠道和信息传播渠道，包括营销的所有主要环节。可以说，只要解决了A-MCR中的四通道问题，就等于解决了营销中的所有问题。

正因为A-MCR包含了营销中的所有主要环节，所以每个环节和每个渠道的竞争力最终将提高公司和产品在市场中的竞争力。在A-MCR的应用中，它可以动员，集成并经济地使用所有有助于完成销售预期的营销工具，并与目标客户进行全方位的不同形式的沟通，并从开始到结束。它传达了促进消费者订阅的强烈信息；它可以从目标客户群的消费者心理和消费习惯入手，组织并阐明营销中的关键问题，并根据问题计划的来源找到针对性强且有效的解决方案。

A-MCR在房地产行业中的应用如下：

1.物流渠道：

1）产品价格，产品价格等反映产品价值的部分

2）销售人员推荐的各种购房方式

3），销售中心，示范单位，建筑工地包装等专卖店包装和购物指导力量，建立营销

4）各种交易会

5）其他产品和社区组件的营销，例如产品细分营销

2.促销互动渠道：

1）销售控制行为，例如促销滞销单位和启动回收单位

2）开幕式，入学式等

3）其他行为，如送礼，彩票，降价等。

3.服务渠道：

1），拿起并看房间，接待礼节等。

2）抵押服务和质量进度通知等销售服务

3），质量期限，消费者的知情权等

4），物业管理等

4.信息传播渠道：

1），关系营销传播

2）大众传播

3），其他

实际上，仅仅因为A-MCR包括物流渠道，服务渠道，促销互动渠道和信息传播渠道，根据A-MCR四个渠道在市场竞争和与消费者的营销沟通中的实际情况，并找出自己的不足以提出有针对性的解决方案，建立从单一渠道到市场参与者的竞争力，然后使A-MCR成为用于企业市场诊断的有效而强大的工具。

接下来，让我们在南怡花园进行A-MCR诊断。

A-MCR问题诊断和部分解决方案建议

1.物流渠道诊断

1.地处南部开发区，距南城门1.8公里，知名度低。因为在曲靖的购房者心中，城市外的郊区就在南门外。他们被大多数购买者抛弃，超出了购买对象的范围。这个概念的形成不仅仅是因为城市的外部。当我们从买主那里剖析需求的概念时，我们知道，南义花园无法售出的主要原因还与以下内容相对应：曲靖才刚刚开始。该地区交通不便（10号线只有一条，南怡花园附近没有公交站），孩子们

也被禁止上学，上下班上下班；购物不便，存在安全隐患，并且缺乏文化，教育和娱乐设施。这些是造成南怡花园销售阻力的真正因素。

可以看出，主要集中在交通不便和周围生活设施不完善。

2.作为“曲靖市第一座园林式房屋”，曲靖的定位没有错。令人遗憾的是，曲靖的当地购房者收入低，对高质量生活的期望也不同。他们沉浸在曲靖人民的务实心理中，未能如愿以偿。影响。同时，根据三个月的销售反馈，我们发现大多数买家以南怡花园的起拍价为每平方米700元起价。可以看出，这种情况没有抓住买主的真实需求心理。营销传播中的优先顺序是错误的。

3.南逸花园的主要公寓类型主要为三居室和两居室以及四居室和两居室。尽管在曲靖竞争的房地产中，南怡花园的单价处于最低的起始价和中档的平均价格，但总价却超过了最高价。大多数购房者的可接受性。

4.根据以前的销售反馈，以前的购房者中有60％是曲靖市的本地客户，其余40％是曲靖市周围特殊县的客户。遗憾的是，南怡花园没有找到有效的渠道与这些客户联系并与他们建立有效的沟通。

2.服务渠道诊断

1.在南怡花园的早期客户中，有55％的需要选择银行抵押贷款才能购买房屋的客户占55％。然而，由于种种原因，南怡花园的银行抵押已经很难处理。对于购房者来说，很难确定性地回答并把许多购房者拒之门外。

2.大部分不是曲靖周边特殊县的顾客的人之所以选择在曲靖购房，主要是为了方便子女上学和就业，以及在曲靖更方便地办理户口。但是南怡花园没有把握好这些可以利用的东西。因此，在南怡花园的第二次推广中，有必要运用曲靖政策与有关部门尽可能地讨论业主注册的有关事宜，这将对该案的销售产生积极影响。

3.尽管曲靖的购房者对物业管理的重视程度不高，但在这种情况下潜在的安全隐患确实是所有人都显而易见的主要销售阻力。因此，有必要促进全封闭管理，24小时值班安全和建立以前未能引起公众注意的对讲系统。

4.开发商宏鑫房地产首次开发房地产项目，形象不可信；南怡花园是一间没有样板房的计划外房屋，曲靖的购房者普遍有计划外房屋。“幻觉与不信任”意识。因此，“计划外交付和质量承诺不可靠”令人怀疑。

三，推广互动渠道诊断

1，在南怡花园的早期市场推广中，促销活动主要采取了销售控制，机动购机的抽奖活动，但没有达到预期的效果。因为销售控制因缓慢的销售而失去了意义；绝大多数购房者是为了买房子而不是买摩托车而来的。

2.根据物流渠道和服务渠道的事实，缺乏其他促销活动可以与买家形成真正的互动和交流。

4.信息传播渠道的诊断

1，“花园，家园，团圆”营销传播的主题未能表现出南怡花园的竞争特征，未能抓住买家的心来回应买家的关注。

2.根据对先前购房者对南怡花园的看法的调查，购房者对南怡花园的主要看法是电视（47％），路牌（18％）和老顾客带来的声誉新顾客（17％），不小心路过（16％），遗体（14％），传单（4％），报纸（2％）等。但是，南怡花园的宣传和推广活动并未进行相应的调整，根据主要和次要渠道进行攻击。

3.除上述缺点外，早期的宣传推广还存在分散，混乱的缺点。

综观上述A-MCR诊断，确定南怡花园的A-MCR策略和构建南怡花园A-MCR 的具体策略要容易得多。