房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析

房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额案例分析

一、政策规定

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第9条特别规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。”

预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的计税毛利率（分开发项目分别计算）

第12条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

二、填报说明

表A105010第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”一栏

，填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额。这里需要注意的是，由于会计核算时当年预售收入不符合收入确认条件，按照预售收入计算的营业税金及附加、土地增值税，也不得确认当年的营业税金及附加科目，只能暂时保留在应交税费科目。因此在会计核算中未将应交税金计入当期损益的金额，才在此栏填报。假如会计

核算中将应交税金已结转到营业税金及附加科目，计入当期损益，则本行不填报，否则会造成税金的重复扣除。

三、案例详解

例：某房地产开发企业，发生2个开发项目。

开发项目A：2012、2013年预售收入7000万元，2014年结转开发产品收入7000万元、结转开发产品成本5000万元，实际发生营业税金及附加525万元，并在2014年转入当期损益。

开发项目B：2014年新开发项目，当年预售收入8000万元，实际发生营业税金及附加600万元，并在2014年计入当期损益。（假定：A、B开发项目的预计毛利额均为20%，不考虑土地增值税因素。）

1、会计处理

开发项目A：2014年结转开发产品收入、成本时

借：预收账款7000万贷：主营业务收入7000万借：主营业务成本5000万贷：开发产品5000万借：营业税金及附加525万贷：应交税费525万开发项目B：2014年预售收入

借：银行存款8000万贷：预收账款8000万借：应交税费600万贷：银行存款600万借：营业税金及附加600万贷：应交税费 600万

2、税务处理

开发项目A,2014年结转完工产品收入、成本，对原已进行纳税调整增加的预计毛利额7000*20%=1400万元进行纳税调减，对已转入当期损益的营业税金及附加525万元进行纳税调增。

开发项目B，2014年销售未完工产品，应按税收规定计算预计毛利额8000*20%=1600万元进行纳税调增，其缴纳的600万元营业税金及附加，已计入当期损益，不再进行纳税调整。

3、填表示范

视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

单位：万元

税收金额纳税调整金额

行次项目

1 2

1 ……

21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整

额（22-26）

725 725

22 （一）房地产企业销售未完工开发产品特定业

1600 1600 务计算的纳税调整额（24-25）

23 1.销售未完工产品的收入8000 *

24 2.销售未完工产品预计毛利额1600 1600

25

3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税

875 875 26 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产

品特定业务计算的纳税调整额（28-29）

27

7000 *

1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入

28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额1400 1400

525 525 29 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值

税

注意：将上表第21行第1列代入表A105000第39行第2列，第21行第2列代入表A105000第39行第3列。