南京房价_房价趋势_买房全攻略

房价15连跳江苏南京刚需购房半径持续扩大

连续出现的抢购，持续上涨的房价，不断涌现的地王……史上最严调控已经进入第三年，尽管也遭遇了“新国五条”、限涨令、“钱荒”、房贷收紧等重重阻力，房地产市场却依然势不可挡地再次火爆。

今年以来的南京楼市，温度同样呈现出直线上升的趋势，房子卖得火，房价也是一路狂奔，涨幅之大令人惊心动魄。据统计，截至今年7月，南京房价已经实现15连跳，仅今年上半年就涨了8.2%。而伴随着高价“面粉”层出不穷，明年江宁、江北、仙林、城北等板块的房价或将更上一层楼。

传统的刚需板块纷纷失守，首套房贷优惠利率又收紧，调控以来便成为楼市顶梁柱的刚需们日益发现，如今“房奴”也不是想当就能当了。

南京房价半年涨了8.2%

在栖霞区一所小学做老师的谢娟工作两年后终于成为了“房奴”，今年1月份她和男朋友以12000元/㎡的价格在仙林湖一家楼盘买了套99㎡的房子。半年过去了，谢娟惊喜地发现，现在仙林湖的房价已经涨了一大截。“听说马上要开的楼盘都要卖到14500元/㎡，江宁有豪宅也不过这个价。买房半年就升值20多万，抵得上我4年的工资，真是赚了！”

谢娟的经历可谓2013年以来南京房价大跃进的一个典型案例。热销是今年上半年南京楼市的普遍现象，正如开发商所感叹的，今年楼市已经没有淡旺季的分别了，上半年新房销售量达到了4万套，创四年来新高。房子卖得火，房价也水涨船高，据物价部门统计，今年上半年南京房价的增幅就达到了8.2%。而进入下半年后，涨价依然是楼市的主旋律，7月楼市温度也和当下的三伏天一样，居高不下。

据365网尚数据监控中心对南京楼市八大板块106家主力在售楼盘的价格监控显示，刚刚过去的7月份，南京房价环比继续上涨，这也意味着，南京房价成功实现了15连跳。

来自中国指数研究院的7月百城价格指数也显示，7月份南京新房成交均价为12979元/㎡，环比上涨1.97%，涨幅在十大城市中仅次于北京、广州两大一线城市，排在了第三位。

刚需板块底线全面攀高

就不同板块的房价走势来看，涨价也成为南京楼市八大板块的关键词，与年初相比，现在八大板块的房价已经全线上涨。

虽然各个板块半年来上涨的幅度并不相同，但在刚需看来，城中、河西、城东等“高富帅”板块就算房价涨得再高也跟他们无关，因为这些地方本来就不在他们买房的选择范围内，而让南京刚需们无法淡定的是，过去这半年，江宁、江北、仙林等传统刚需板块的涨势之猛丝毫不逊色于城中、河西等高富帅板块，连业内人士都惊呼：传统刚需板块要失守了！

来自南京搜房网的一项统计显示，上半年仙林板块房价增长了12.5%，尤其是刚需青睐的仙林湖片区，正在逐渐脱离“纯刚需”色彩。以已收官的保利罗兰香谷为例，半年时间其价格就从最初的12000元/㎡涨至13300元/㎡。目前仅有少量140㎡大户型房源在售的星叶枫情水岸售价为13000元/㎡，而预计近期加推的保利另一项目罗兰春天也传出了售价将冲新高的消息。

江宁板块上半年10.31%的涨幅也令刚需心碎。仅仅半年的时间，方山大学城板块万元以下楼盘已经所剩无几，同时上半年江宁的刚需房源呈现“缺货”迹象，小户型一房难求，僧多粥少进一步推涨房价，半年来江宁价格上涨超过1000元/㎡的楼盘比比皆是，涨幅最高的绿地紫峰公馆达到了24.6%。

今年的江北板块注定是不平静的，年初众多江北楼盘还站在8字头阵营，没过几个月则集体超过9字头，而7月以来，“江北规划调整，禁地一年”消息传出后，江北热度更高，桥北一些老盘的小户型房源已然逼近或成功突破了单价万元大关，让不少刚需买房人感叹“连桥北都破万了，房子真的买不起了！”

购房半径不断扩大

从目前来看，下半年的南京房价短期内依然没有下跌的迹象。南京林业大学社会学系主任孟祥远表示，预计今年下半年南京楼市将是量缩价涨，不过价格增长的空间有限。

与此同时，供应结构的变化对于刚需来说也绝不是个好消息。据统计，下半年南京全市预计有超过100家楼盘计划推新，其中，近半数楼盘都将走改善路线，除了传统以改善为主的城东和河西板块，就连江宁和江北板块都有不少开发商计划推出改善房源。

为何市场的改善盘越来越多，刚需盘的比重越来越低？据孟祥远分析，产品结构的变化首先是因为刚需产品一直是需求主力，经过上半年的快速消化，剩下的自然是改善房源为主；同时，相对于刚需产品，改善产品能够实现更高的售价，开发商在追求溢价的利益驱动下更愿意多做改善产品；还有一个不能忽视的因素就是地王效应。

伴随着房价的持续走高，传统刚需板块的转型，不难看到如今南京刚需们的买房半径正不断扩大。那么，未来刚需该如何选择呢？孟祥远认为，以前买房要趁早，如今要选好，“我的建议是跟着规划走，跟着品牌走，遇到合适的就下手。”

板块分析

七条刚需路线，指引购房新方向

江宁刚需告急，江北土地断供，传统的两江板块在很多购房者眼里也开始变得有些遥不可及。在这个过程中，很多刚需购房者将选择范围进一步扩大，形成了全新的南京楼市刚需购房线路图。

南京刚需购房路线示意图

路线一桥北板块

江北在售楼盘中，天润城目前在售房源面积为99、106㎡，均价9500元/㎡左右。该项目预计将于8月上旬开盘推216套新房源，面积为77、98㎡，预计均价9500元/㎡左右。威尼斯水城目前在售主力面积为115、118、119㎡，折后均价9500元/㎡左右。该项目在9月份会开盘推新，面积80-120㎡。

海德北岸城目前在售房源户型为86、88、89㎡的两房和99、100、103㎡的三房，均价9500元/㎡左右。江畔明珠广场和泰来苑预计都将在年底有刚需房源推出。

另外，位于南京市浦口区泰山街道夹河新村的纯新盘江月府，主打花园洋房和高层产品，预计将于10月初面世。

路线二六合板块

南京“北大门”六合板块随着宁天城际等利好以及该板块各项配套的日益完善，逐渐被越来越多的购房者所接受。

其中，瑞景国际、荣盛兰亭苑、科海龙湖御景、璟湖国际、亚泰梧桐世家、丰盛凤凰左岸等楼盘均有房源在售，户型55-140㎡不等，均价在5200-7600元/㎡左右。此外，冠城大通蓝郡预计将于8月底推新，户型69-96㎡，共计296套，预计均价7200元/㎡左右。荣盛兰亭苑预计将于8月底推100套左右新房源，面积90-126㎡。荣盛文承苑预计将于9月开盘推出二期600套新房源，65-109㎡，均价预计7500元/㎡左右。龙池翠洲预计将于9月底推出80套左右的小高层房源，105-119㎡，预计均价7500元/㎡左右。

纯新盘方面，荣盛莉湖春晓预计将于8月中旬首次开盘推新，主力户型为62-86㎡，共计400多套，预计均价6300元/㎡左右。骋望集团在六合的两个新盘骋望怡峰、骋望七里楠均有可能在年内上市。

路线三仙林板块

据中原地产统计，仙林板块7月份成交均价13443元/㎡，供应套数368套。作为仙林的供货主力，仙林湖区域目前均价已攀升至13000元/㎡以上，目前仅一家楼盘8月份有推盘计划。此外，建议刚需购房者关注不远处的仙林东板块，相对低廉的价格适合经济条件不太宽裕的刚需购房者。

最近频繁推盘的保利罗兰春天预计会在8月中旬推出6号楼152套新房源，面积88、90、122、132㎡，价格在14500元/㎡。9月份的时候，该楼盘则会推出11号楼100套左右的新房源，户型90、95㎡。

此外，位于仙林东的仙林悦城在售12、13号楼，面积83-113㎡，毛坯价格6800-6900元/㎡，精装价格8600元/㎡。天正理想城在售4号楼房源，面积87、105、119㎡，均价6550元/㎡。恒大雅苑预计会在8月中旬推出12号楼房源，主力面积105㎡，预计均价7700元/㎡。

路线四江宁板块

江宁板块7月份成交均价12259元/㎡，供应套数808套。目前该板块的刚需房源有些捉襟见肘，但值得庆幸的是，下半年该板块将有大体量的刚需房源上市，重新攻占刚需主战场。

接下来的时间里，万科金域蓝湾将推出约200套房源，面积90-128㎡。保利梧桐语预计会加推23号楼，户型面积60-125㎡，预计均价11000元/㎡左右。绿地紫峰公馆预计8月下旬推出收官之作7号楼，面积88、95、115㎡，共136套，均价14000元/㎡。景枫里外城预计8月下旬将推出90套左右新房源，面积83-94㎡，均价7500-7600元/㎡。

纯新盘方面，利源路230号的百家湖利源国际公馆预计下半年会有首批126套新房源推出，面积在58-121㎡。湖熟街道宝塔北路的陶然经典预计8月份售楼处正式公开，9月初开盘，首次推出108套房源，户型面积70、118㎡，均价6000元/㎡。长兴大街与宁桥南路交汇处的碧湖天辰已经公开售楼处，预计9月公开样板间，10月将首先推出一号楼，面积为96-143㎡，精装修交付。

路线五奥南板块

曾经作为新兴板块的奥南板块，从去年底开始就处于缺货状态。7月27日，金地自在城开盘推出五期8号楼36套花园洋房，短时间内全部售罄。而朗诗绿色街区已经进入尾盘销售，无住宅房源可售。可喜的是，今年该板块将有一家纯新盘入市，解渴刚需。

另外，金地自在城预计会在8月份推7期高层264套新房源，户型面积96、100、128㎡，据悉该批房源会做精装修出售，价格预计在12000元/㎡左右。世纪城金域华府后期也将推出约216套房源，户型面积90、118、143㎡。

位于金地自在城对面的纯新盘宋都南郡国际，预计11月份首次开盘推新，首次推出280多套房源，主力户型为69㎡和89㎡两房。

路线六珠江镇板块

随着青奥会前南京地铁十号线开通运行临近，珠江镇板块成为很多刚需购房者的首选购房路线之一。这不，位于该板块的中海万锦熙岸前期房源早已售罄，万汇城两度开盘均一房难求。