公寓+别墅投标方案 (6)

单廊公寓
60 80
南向 塔式公寓
东西向
45 715 33 306
东西向公寓
40 920
商业
10000
合计
2101
合计
8000 7200 4800 32175 10710 36800 10000 109685
Βιβλιοθήκη Baidu
面积比例
13.86%
4.38% 29.33%
9.76% 33.55%
9.12% 100.00%
此处挑空赠送
首层平面图 建筑面积：140㎡ 实得面积：172㎡
二层平面图
三层平面图
03 公寓产品—围合式 实际案例：青岛万科小米公寓
本项目公寓组合模型
03 公寓产品—价值挖掘
n 高业态：围合式组合平面， 形成酒店式中央庭院。
把外向景观转化为精致的内向景观，实现公共客厅功能。 在中央庭院，可以举办节假日冷餐会、技能共享会，甚至可以举办小型展览！有了这么个活动场所，这里的家人每天下班后不用锁在各自房
首层组合平面图
二层组合平面图
三层组合平面图
02 别墅产品—端户型160㎡
n 低总价：端户160平米（计容）+中户140平米（计容）
此处挑空赠送
首层平面图 建筑面积：160㎡ 实得面积：195㎡
二层平面图
三层平面图
02 别墅产品—中户型140㎡
n 低总价：端户160平米（计容）+中户140平米（计容）
05 设计成果—总平面图
经济技术指标表
项目
单位
规划可用地面积
m²
总建筑面积
m²
地上建筑面积
m²
合院别墅
m²
其中
公寓
m²
商业
m²
地下建筑面积
m²
地下车库面积
m²
其中 公寓地下夹层面积 m²
合院地下夹层面积 m²
容积率
绿地率
%
建筑密度
%
户数
户
机动车停车泊位
辆
非机动车停车泊位
辆
数量 40669.3 172624.0 109734.0 25500.0 80484.0 3750.0 62890.0 43700.0 7800.0 11390.0
选择别墅，其实是选择了一种生活方式！
庭院构成了别墅生活的内在精神！
02 别墅产品—价值挖掘
n 高赠送：庭院+ 挑高空间+地下室+露台
庭院实现泛会所功能，惬意私密的商务交往在这里成为可能
02 别墅产品—价值挖掘
n 高赠送：庭院+挑高空间+地下室+露台
合院高度构成：0.10+3.30+3.00+3.00+0.50=9.90米（三层）。为 实现挑空赠送，报规版首层层高3.00米，垫层厚度0.30米，挑空部分 层高3.00+3.00=6.00米，可按单层面积计算！验收后取消垫层加板， 一层变两层！
05 设计成果—绿化解决方案
实土绿化：6240㎡ 3米厚覆土绿化：4900㎡（100%计入） 屋顶绿化：5400㎡（20%计入） 绿化面积合计：12220㎡ 绿化率：30%
05 设计成果—停车解决方案
两层车库范围 地下车库建筑面积：24200㎡ 夹层非机动车库面积：3140㎡ 机动车停车数量：720辆 非机动车停车数量：1745辆
金地·北京顺义仁和镇项目概念方案设计
北京合众联盛建筑设计有限公司
卖给谁？
• 有别墅情结，但因限购及购买力 影响的小土豪。。。
• 有接待+居住需求的周边企业高 管及小企业主。。。
• 在周边工作，有居住需求的白领 及中高层蓝领。。。
• 有投资需求的客户。。。
我们卖什么？
别墅。。。 公寓。。。 商铺。。。
商业
3750
3750.00 3.42%
合计
2403 109734.00 100.00%
02 别墅产品—价值挖掘
n 高业态：将别墅区用地面积最大化，并且实现独立成区，增强别墅区私密性。
别墅区建筑面积
2.55万㎡
02 别墅产品—价值挖掘
n 高业态：合院模式。
02 别墅产品—价值挖掘
n 高赠送：庭院+ 挑高空间+地下室+露台
03 公寓产品—33㎡公寓A户型剖面透视图
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
03 公寓产品—33㎡公寓B户型平面图
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
东西向B户型建筑面积：33㎡ 东西向B户型套内面积：25㎡（不含公摊） 东西向B户型实得面积：51㎡（不含公摊）
03 公寓产品—33㎡公寓B户型剖面透视图
卧室
卧室
内走廊
03 公寓产品—价值挖掘
n 高赠送：45㎡公寓一居轻松升级为三居
卧室
本项目45㎡公寓C/D户型一居升级为三居
外走廊
卧室
起居厅
书房
03 公寓产品—33㎡公寓A户型平面图—一居
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
东西向公寓A/B户型报规版平面图 建筑面积：33㎡
东西向A户型建筑面积：33㎡ 东西向A户型套内面积：25㎡（不含公摊） 东西向A户型实得面积：36㎡（不含公摊）
南向C户型建筑面积：45㎡ 南向C户型套内面积：36㎡ 南向C户型实得面积：63㎡
南向D户型套内面积：45㎡ 南向D户型套内面积：36㎡ 南向D户型实得面积：64㎡
33㎡东西向公寓 45㎡南向公寓
04 商铺产品—价值挖掘
n 高业态：在首层商业空间，可以有社区厨房、咖啡厅、书吧、练歌房、游戏厅。。。将居住空间里的娱乐、会友、餐饮等功能分离 出来，在首层一起共享，创建活力型社区！
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
报规版剖面
此处加板，一层变两层 实施版剖面
报规版平面图
报规版此处为吊顶 报规版此处为垫层
此处吊顶取消 此处垫层取消
03 公寓产品—典型模块户型分布图
东西向A户型建筑面积：33㎡ 东西向A户型套内面积：25㎡ 东西向A户型实得面积：36㎡
东西向B户型建筑面积：33㎡ 东西向B户型套内面积：25㎡ 东西向B户型实得面积：51㎡
一层车库范围（采用结构转换集中停车方 式，解决一部分公寓停车） 地下车库建筑面积：19500㎡ 机动车停车数量：590个
05 设计成果—场地剖面
沿街有商铺公寓高度构成：0.10+7.05+4.15X9+0.50=45.00米（十层） 无商铺公寓建筑高度构成：0.10+2.9+4.15X10+0.50=45.00米（十一层） 合院高度构成：0.10+3.30+3.00+3.00+0.50=9.90米（三层） 合院室外场地比公寓室外场地标高抬高3.0米
挑高赠送面积35平米
02 别墅产品—价值挖掘
n 高赠送：庭院+ 挑高空间+地下室+露台
完整的大尺度地下室，是
实现私人宴会的理想空间!
地下赠送面积100平米
02 别墅产品—价值挖掘
n 高赠送：庭院+ 挑高空间+地下室+露台
屋顶露台，是孩子的植物园 也是妈妈的自留地
02 别墅产品—组合平面图
n 低总价：端户160平米（计容）+中户140平米（计容）
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
03 公寓产品—33㎡公寓改造前后剖面对比分析
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
报规版剖面
实施版剖面
此处加板，B户型一层变两层
报规版此处为垫层
此处加板，A户型 局部一层变两层
此处垫层取消
03 公寓产品—45㎡公寓C户型平面图—三居
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
类型
户型面积 户数 合计
端户 合院别墅
中户
160 30 4800 140 150 21000
南向公寓 公寓 东西向公
寓
45 220 9900 33 1950 68250
商业
5500
5500
合计
2330 109450
面积比例
23.57%
9.05% 62.36%
类型 合院别墅
户型面 积
户数
端户
160 50
我们卖什么？
我们的产品必须实现“两高一低” 的价值目标，才能在激烈的市场环 境突出重围。。。
高业态。。。
高赠送。。。
低总价。。。
怎么实现？ 挖掘极限。。。
达到极致。。。
01 研究过程
方案1:
方案2:
方案3:
方案4:
类型
户型面积 户数
合院别墅
200 88
2层LOFT
80
12
单廊公寓
60 260
南向
45 130
塔式公寓
东西向 33
78
互跃公寓
60 1007
商业 6600
合计
1575
合计
17600 960
15600 5850 2730 60420 6600 109760
面积比例
16.03%
0.87% 14.21%
62.86%
6.01% 100.00%
类型
户型面积 户数
端户 联排产品
中户
200 40 180 40
03 公寓产品—45㎡公寓D户型剖面透视图
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
03 公寓产品—45㎡公寓改造前后剖面对比分析
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
报规版剖面
此处加板，D户型一层变两层 实施版剖面
报规版平面图
报规版此处为垫层
此处垫层取消
此处加板，C户 型一层变两层
03 公寓产品—45㎡公寓改造前后剖面对比分析
间里，而是和邻居聚在一起享受属于自己的快乐时光！
03 公寓产品—价值挖掘
n 高业态：围合式组合平面， 形成酒店式中央庭院
在中央庭院，可以休憩、社交、娱乐！可以热闹，可以安静！
03 公寓产品—价值挖掘
n 高赠送：33㎡MINI公寓一居轻松升级为两居！
在售案例：西长安壹号37㎡一居
本项目33㎡公寓B户型一居升级为两居 起居厅
2.7 30.00% 45.00%
2403 1310 1745
类型
户型面积 户数 合计 面积比例
合院别墅
端户 中户
平层南向公寓
公寓
平层东西向公寓 南向公寓 东西向公寓
商业
合计
160 140 45
33 45 33 3750
50 125
8000.00 17500.00
23.24%
24 1080.00 0.98%
会客厅
读书吧
社区厨房
酒吧
04 商铺产品—价值挖掘
医疗 服务
康体 游艺
互动 娱乐
咖啡 酒吧
社区 厨房
杂物 寄存
沿街商铺 配套设施 首层公寓
04 商铺产品—价值挖掘
n 高赠送：7.05米层高+地下夹层空间，轻松实现一层变两层
报规版—沿街商铺剖面图
改造版—沿街商铺剖面图
用足45米航空限高，沿街有底层商铺的建筑层高采用4.15X9（标准层）+7.05（首层）+0.10（室内外高差）+0.50（屋顶做法）。报规版 商铺层高6米，垫层厚度1.05米，验收后将垫层取消后再加板变成3.80+3.25两层。
中户
140 125
平层南向 公寓
45 24
合计 面积比例
8000.00 17500.00
23.24%
1080.00 0.98%
5.03% 100.00%
平层东西
公寓
向公寓
南向公寓
33 90 2970.00 45 556 25020.00
2.71% 22.80%
东西向公 寓
33 1558 51414.00 46.85%
90 2970.00 2.71%
556 25020.00 22.80%
1558 51414.00 46.85%
3750.00 3.42%
2403
109734.0 0
100.00%
05 设计成果—空间模型
05 设计成果—空间模型
05 设计成果—空间模型
05 设计成果—交通解决方案
出入口 消防车道 车库出入口 公寓步行流线 别墅步行流线
南向C户型建筑面积：45㎡ 南向C户型套内面积：36㎡（不含公摊） 南向C户型实得面积：63㎡（不含公摊）
03 公寓产品—45㎡公寓C户型剖面透视图
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
03 公寓产品—45㎡公寓D户型平面图—三居
n 低总价： 33㎡MINI公寓+45㎡公寓
南向C户型建筑面积：45㎡ 南向C户型套内面积：36㎡（不含公摊） 南向C户型实得面积：64㎡（不含公摊）