浅谈大型购物中心评估难点及解决方案设计

浅谈大型购物中心评估难点及解决方案

容摘要

随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。

本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。

关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路

第一部分、购物中心的特点

商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。

购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。国际购物中心协会（ICSC）的定义是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和宽敞的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。中国对购物中心的定义安装《零售业态分类（GB/T18106-2004）》中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的开发管理运营的一个建筑，或一个区域，向消费者提供区域性服务的商业集合体。”

下面，我从大型购物中心的特点分析出发，大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的一些事项，提出评估购物中心应采用的几种方法，并对一些具有代表性的购物中心的评估难点和技术路线提出探讨性意见。

一、大型购物中心特点

1、投资开发和产权

大型购物中心项目往往属于经营性房地产。由投资发展商有计划开发，统一规划、统设、统一产权（属于投资发展商）。正是由于这只租不售的特定的经营模式，导致购物中心在市场上往往缺乏交易实例，难以寻找可比较的交易实例。

2、管理模式

“统一管理、分散经营”。统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一个统一的形象；而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由相关零售商承租自主经营。既购物中心的所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。并一统一的形象对外做宣传创立品牌。目前国比较知名的商业地产经营品牌有万达集团管理的“万达广场”，中粮集团管理的“大悦城”，华润管理的“万象城”，凯德商用管理的“凯德广场”及盈石投资管理的一些品牌。

3、规模面积大、商圈辐射面广

大型购物中心商业建筑面积通常在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，一般地下有一层到二层的营业面积，且有2层地下停车场。每个购物中心商圈辐射面核心客户群大约5公里半径，任何交通工具20分钟以，占商场主要客流的65%以上。次级客户群辐射半径约8

公里，任何交通工具40分钟之，占商场客流的25%。边缘客户群辐射半径约10公里，占商场客流的10%。

4、租户组合、业态配比特点

大型购物中心往往会对部租户组合进行业态组合，配置比例适当，业态功能齐全。购物中心除购物外，应有餐饮、娱乐、休闲服务，多种业态和与业态相适应的功能。通过各种不同服务功能的互补性，满足消费者多种需要，提供“一站式”服务。

购物中心习惯上把租户区分为主力店、次主力店和非主力店。

判断主力店的三个标准

1.强大的商业号召力与良好的商业信誉

2.有稳定的客户源，能独立为商场带来大量客流。

3.租赁面积一般在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不轻易撤场

主力店的分类

1、百货店：如太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等

2、大型综合超市：如家乐福、乐购、沃尔玛、华联、欧尚、易出莲花等

3、家居电器类专业店：如国美电器、红星美凯龙、百脑汇、百安居等

4、KTV：如好乐迪、钱柜、歌城等

5、电影院：国各种大型院线影院。

次主力店的分类

1、大面积专卖店：H&M，UNIQUE，迪卡侬、SPORT100等

2、大型餐饮店：如丰收日、海底捞、霖等租赁面积在500平方米以上的餐饮品牌

3、娱乐类：如Toys Rus、汤姆熊、反斗城等

非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他租户。

购物中心商铺种类的划分标准

5、租金价格构成的复杂性

购物中心根据其业态的不同，有着多种多样的租金收取方式，大体上可以归类如下：

1、固定租金：多适用于小型非知名品牌租户。

2、提成租金（又称为扣点租金）：多适用于主力店中的超市、百货或者关键客户。

3、固定租金+提成租金：多适用于主力店中的家居电器类专卖店或者KTV及电影院。

特殊情况下还存在固定租金和提成租金两者取高的租金计价方式。

其统一表达式可以写为如下公式：

租金（rental payment）=R+max[0,r(S-B)]