河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告

商圈分布/商业租金及价格/商业现状
经过多年的发展和积累，区域内的商业分布形成两个比较集中地段： ➢ 老城区商业：城市商业中心区，以浩创第一商城为核心向外扩散的老商圈
内，聚集了以服饰、鞋类、餐饮娱乐、日用消费品为主等业态。主要涵盖 了浩创第一商城、三源购物广场、益友时代广场、烧鸡街、紫光步行街； ➢ 新商业集中区域：城市商业中心区，以浩创第一商城为核心向外扩散的老 商圈内，聚集了以服饰、鞋类、餐饮娱乐、日用消费品为主等业态。主要 涵盖了浩创第一商城、三源购物广场、益友时代广场、烧鸡街、紫光步行 街；
1. 没有统一经营管理，业态混乱；
1. 无统一经营管理，业态混乱；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
3. 店面大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
3. 烧鸡街西侧是浩创新建店铺，装修风格比较高档，东
4. 受浩创影响，此处房租、转让费偏高，经营压力大，货品档次低、价 侧大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
第一部分 影响本项目定位的主要命题
怎么打牌/怎么打好牌/怎么成为最大的赢家
怎么打牌/怎么打好牌/怎么成为最大的赢家
一、如何通过准确定位实现本项目利润最大化——我们怎么打好牌？ 1）如何通过准确定位提高项目的附加值含量； 2）如何通过准确定位塑造本项目商业步行街的高品质形象；
二、商业规模及商圈辐射范围确定——我的牌到底打多大？ 1）本项目地处老城区商圈，其主力商圈覆盖面有多大。 2）城区商业业态急需升级换代，本项目在此过程中扮什么角色，如何根据市场需求确定各业 态的商业规模？
中档服饰、珠宝、化妆品 自主经营
烧鸡街 解放路卫河路交叉东50米路南 50间店铺，经营面积2000㎡
商业步行街 中低档服饰、皮革类、化妆品
自主经营
无
无
男女装、羽绒服、童装、珠宝、床品、化妆品、手机、钟表、电器、内 休闲装、男女装、内衣、皮革类、童装、床品、家纺、
衣、鞋类等。
化妆品、手机、钟表、电器、美甲、小吃等
概况/历史/区位/物产/劳动力
➢ 滑县劳动力资源丰富，随着科技水平和农业机械化程度的提高，一批 农村劳动力闲置。据统计，目前共有剩余劳动力24.7万人。按年龄结 构划分：16-25岁6.8万人，占28%；26-35岁5.5万人，占22%；36-45 岁5万人，占20%；45岁以上7.4万人，占30%。按文化程度划分：初 中以下文化程度22.4万人，占90.6%；高中以上文化程度2.3万人，占 9.4%。大量剩余劳动力的存在，严重制约着我县经济的发展，1999年， 农民人均收入仅1905元，与富裕地区的差距越来越大。
概况/历史/区位/物产/劳动力
➢ 始为颛顼之都，继为封候之国，隋至明初由“滑国”、“滑台”建制 滑州，明洪武七年改称滑县，有史记载5000余年。境内有著名的瓦岗 军起义遗址、李文成起义遗址、欧阳书院、广济桥、孔庙大成殿等重 点文物保护单位，唐建明福寺塔为国家重点文物保护单位。
➢ 滑县曾诞生众多古今名人贤士，春秋时期我国文学史上第一位伟大的 爱国女诗人许穆公夫人，唐朝贤相卢怀慎、明初文渊阁大学士、国子 监祭酒、教育家宋讷，汉武帝时位居九卿的著名谏臣、廉吏汲黯，与 班固齐名的科学家崔鹏、傅仁均，隋末瓦岗寨农民起义领袖翟让和清 朝天里教农民起义领袖李文成，清末廉吏、甲午抗日英雄暴方子，中 国作家协会书记处书记、中国当代著名作家韶华等。
影响本项目定位的要素研究
背景要素一：区位优越，交通便利，这为本项目提供了更为广阔的市场 发展空间; 背景要素二：人口规模为本项目发展提供了强而有力的消费市场; 背景要素三：经济的快速增长，政策环境、限购政策直接刺激商业产业 投资的加速； 背景要素四：商业业态的升级换代势在必行; 背景要素五：随着经济的快速增长及消费者消费水平的提高，滑县需要 有自己独立的、完善的商业结构体系； 背景要素六：滑县商业总体布局呈现出零、乱、差的布局，业态分布比 较零散，整体商业市场缺少市场的前瞻性；
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
专业市场自发形成，对于城市商业发展起到积极促动作用：
➢ 贸易路：以中低档服饰、鞋袜一条街、日杂消费品为主； ➢ 人民路：道城路以北为中低档餐饮一条街；道城路以南以精品服饰、品牌
婚纱摄影店、少量家电品牌为主； ➢ 文明路：道城路以北以保险、电脑、中低档娱乐KTV为主，道城路以南及
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
内容 项目名称 项目地段
总
经营面积
体
建筑形式
规
经营管理
划
项目定位
配套设施
主要经营业态
租金（元/㎡/月）
出租率 经营情况 市场卖点
市场缺陷
万家福购物广场 道城路中段
永通购物广场 道城路人民路交叉口东20米路南
7000㎡左右 两层商场，局部三层，框架结构
统一经营管理、统一收银 一层超市、百货+二层服装卖场
100-150元/月（转让费高） 1F：98% 2F：30% 经营状况良好
1. 地理位置好，处于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
30～70元/月（转让费高） 85%
经营状况良好 1. 地理位置好，位于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
86间店铺，5000㎡左右 商业步行街
烧鸡街 解放路卫河路交叉东50米路南 50间店铺，经营面积2000㎡
商业步行街
中档服饰、珠宝、化妆品
中低档服饰、皮革类、化妆品
自主经营
自主经营
无
无
男女装、羽绒服、童装、珠宝、床品、化妆品、手机、钟表、电器、内 休闲装、男女装、内衣、皮革类、童装、床品、家纺、
衣、鞋类等。
3.百货业种单一，档次过低，局限消费群。
周边竞争力大。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
内容
项目名称 项目地段
总
经营面积
体
建筑形式
规
经营管理
划
项目定位
配套设施
主要
经营
业态
租金（元/㎡/月）
出租率
经营情况
市
场
卖
点
市 场 缺 陷
紫光步行街 解放路红旗路交叉东100米路南
86间店铺，5000㎡左右 商业步行街
85%
2F：10-20元/月 1F无闲置，2F 70%
经营良好，人气旺盛
经营欠佳，人气不旺
超市货品种类齐全，作为主力店吸引人气能力强。
位于三八岗新商圈，周边消费群体比较
集中。
1.硬件设施陈旧，内部整体形象欠佳；
业态分布不合理，商品档次不高，配
2.外广场空间小，附近大型商业多，竞争力大。
套设施差，装修档次低，经营面积小，
1. 没有统一经营管理，业态混乱；
1. 无统一经营管理，业态混乱；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
3. 店面大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
3. 烧鸡街西侧是浩创新建店铺，装修风格比较高档，东
4. 受浩创影响，此处房租、转让费偏高，经营压力大，货品档次低、价 侧大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
滑县商业地产发展的现状及趋势
发展趋势一：滑县城区商业外拓的趋势明显，但商业还集中在老城区， 新商圈发展处于快速发展阶段，并且在2-3年内规模将会不断扩大； 发展趋势二：虚拟式产权销售方式还未在区域内发展成熟，市民接受度 不高； 发展趋势三：独立产权商业网点成为投资热点，商业保值、升值将会不 断受到追捧，随着商业饱和和竞争压力驱使，返租式产权性物业投资市 场将会成为一种趋势； 发展趋势四：老城区商业网点将持续投资的热度，新商圈商业网点不断 成型，市场向心力不断加强。
化妆品、手机、钟表、电器、美甲、小吃等
100-150元/月（转让费高） 1F：98% 2F：30% 经营状况良好
1. 地理位置好，处于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
30～70元/月（转让费高） 85%
经营状况良好 1. 地理位置好，位于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
文明路与滑州路交叉口路段以中低档家装建材灯饰为主； ➢ 道城路：东段集中了电动车、摩配等业态，西段业态比较杂乱； ➢ 道康路：以足浴保健、中低档住宿餐饮为主；
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
小结： 通过市场调研，滑县目前商业总体量较大，但单体商业规模较小，没有 形成城市标志性商业集中地段，真正意义商圈还未真正成型。 以客户自发形成道路专业市场，规模和形式不断扩大，未来将占据一定 商业席位； 滑县需要一个真正意义的商业集中体，需要标志性商业代表城市商业发 展方向。
概况/历史/区位/物产/劳动力
➢ 滑县是国家优质小麦、棉花、大豆、玉米、油料生产基地县，素有 “豫北粮仓”之称。粮食产量和贡献在河南省位居第一。自1989年以 来，连续跨入全国粮、棉、油百强县行列。
➢ 小麦生产规模位居全国县（市）级首位。2003年、2004年、2005年先 后被评为“全国粮食生产先进县”、“全国十大粮食生产先进县”和 “全国粮食生产先进县标兵”。河南省养牛、养羊先进县。被确定为 全国科技入户示范县、全国农村饮水安全试点县、全国财政支农资金 整合试点县、全省农业综合开发重点县。
三、终端消费群体及需求准确定位——我的牌打给谁？ 1）本项目的终端消费群体是谁？ 2）目标消费群体需要怎样的商业环境？ 3）为什么这些目标消费群会选择在本项目消费？
第二部分 影响本项目定位背景要素研究
概况/历史/区位/物产/劳动力
概况/历史/区位/物产/劳动力
滑县位于河南省东北部，隶属国 家级历史文化名城安阳市。与濮 阳、延津、浚县、长垣、封丘、 内黄接壤。
滑县君豪商业项目整体定位报告
沟通建议稿
提纲 第一部分 项目定位命题----项目定位主要要解决的问题 第二部分 项目定位背景----滑县综合城市环境研究 第三部分 滑县商业扫瞄----滑县商业现状市场研究 第四部分 项目SWOT分析----项目优、劣势及机会点、威胁点分析 第五部分 项目整体定位-----项目形象、业态组合定位
2000㎡ 两层商场，框架结构
自主经营 中低档服装商场
消防系统、手扶电梯、空调
消防系统、电梯、空调
1F：餐饮、手机数码、冷鲜生蔬、珠宝、小家电、名烟 1F：服饰、玩具、小家电、皮革类;
名酒；
2F：服饰类
2F：男女装、童装、内衣、皮革类等
1F：120-150元/月
1F：45-55元/月
2F：60元/月
概况/历史/区位/物产/劳动力
➢ 县城道口镇南距郑州市135公里、开封市100公里，北距安阳市70公里、鹤壁 市25公里，东距濮阳市50公里，西距新乡市70公里。滑县处于中原大市场腹 地，500公里内有２亿以上人口，为企业的产品销售提供了广阔的市场。滑县 交通便利，西邻京广铁路、107国道和京珠高速公路，北接濮鹤高速公路，大 广高速公路贯穿南北，新荷铁路和济东高速公路跨越东西。省道307线、308 线、吴黄线、郑吴线、东上线、大海线等主要公路干线在此交汇，形成了以国 道、省道为骨架，县乡公路为网络的公路交通体系，农村已实现了村村通油路。
格高，经营恶性循环。
4. 东西二侧差异颇大，品牌与散货并存，租金转让费过
5. 无停车位。
高，经营压力大。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
内容
项目名称
项目地段
总
经营面积
体
建筑形式
规
经营管理
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
划
项目定位
配套设施
主要 经营 业态 租金（元/㎡/月） 出租率 经营情况
市 场 卖 点
市 场 缺 陷
紫光步行街 解放路红旗路交叉东100米路南
第三部分 滑县商业市场扫描
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
商业简述
滑县商业近几年发展势头凶猛，除最早的烧鸡街、紫光步 行街等，到近几年崛起的浩创第一商城、光洋百货、义乌商 城等，还有正在开发建设中的德远新天地数码广场、淘宝城、 义乌小商品城等，筹备中的还有本案项目与曼哈顿广场，繁 多的临街商铺。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
浩创第一商城、光洋百货、义乌商城、万家福生活广场、永通购物广场、 益友时代广场、三源服饰广场、华联百货、紫光步行街、烧鸡街、名优 建材城等商业体，由于其产品、业态、品牌、档次、经营理念等内容的 重叠，造成市场经营压力较大，对于项目在后期品牌招商、步行街管理 运营提供较大的市场机会。
格高，经营恶性循环。