河南省滑县君豪房地产商业项目整体定位报告

概况/历史/区位/物产/劳动力
➢ 滑县是国家优质小麦、棉花、大豆、玉米、油料生产基地县，素有 “豫北粮仓”之称。粮食产量和贡献在河南省位居第一。自1989年以 来，连续跨入全国粮、棉、油百强县行列。
➢ 小麦生产规模位居全国县（市）级首位。2003年、2004年、2005年先 后被评为“全国粮食生产先进县”、“全国十大粮食生产先进县”和 “全国粮食生产先进县标兵”。河南省养牛、养羊先进县。被确定为 全国科技入户示范县、全国农村饮水安全试点县、全国财政支农资金 整合试点县、全省农业综合开发重点县。
概况/历史/区位/物产/劳动力
➢ 滑县劳动力资源丰富，随着科技水平和农业机械化程度的提高，一批 农村劳动力闲置。据统计，目前共有剩余劳动力24.7万人。按年龄结 构划分：16-25岁6.8万人，占28%；26-35岁5.5万人，占22%；36-45 岁5万人，占20%；45岁以上7.4万人，占30%。按文化程度划分：初 中以下文化程度22.4万人，占90.6%；高中以上文化程度2.3万人，占 9.4%。大量剩余劳动力的存在，严重制约着我县经济的发展，1999年， 农民人均收入仅1905元，与富裕地区的差距越来越大。
3.百货业种单一，档次过低，局限消费群。
周边竞争力大。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
内容
项目名称 项目地段
总
经营面积
体
建筑形式
规
经营管理
划
项目定位
配套设施
主要
经营
业态
租金（元/㎡/月）
出租率
经营情况
市
场
卖
点
市 场 缺 陷
紫光步行街 解放路红旗路交叉东100米路南
86间店铺，5000㎡左右 商业步行街
滑县君豪商业项目整体定位报告
沟通建议稿
提纲 第一部分 项目定位命题----项目定位主要要解决的问题 第二部分 项目定位背景----滑县综合城市环境研究 第三部分 滑县商业扫瞄----滑县商业现状市场研究 第四部分 项目SWOT分析----项目优、劣势及机会点、威胁点分析 第五部分 项目整体定位-----项目形象、业态组合定位
三、终端消费群体及需求准确定位——我的牌打给谁？ 1）本项目的终端消费群体是谁？ 2）目标消费群体需要怎样的商业环境？ 3）为什么这些目标消费群会选择在本项目消费？
第二部分 影响本项目定位背景要素研究
概况/历史/区位/物产/劳动力
概况/历史/区位/物产/劳动力
滑县位于河南省东北部，隶属国 家级历史文化名城安阳市。与濮 阳、延津、浚县、长垣、封丘、 内黄接壤。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
专业市场自发形成，对于城市商业发展起到积极促动作用：
➢ 贸易路：以中低档服饰、鞋袜一条街、日杂消费品为主； ➢ 人民路：道城路以北为中低档餐饮一条街；道城路以南以精品服饰、品牌
婚纱摄影店、少量家电品牌为主； ➢ 文明路：道城路以北以保险、电脑、中低档娱乐KTV为主，道城路以南及
格高，经营恶性循环。
4. 东西二侧差异颇大，品牌与散货并存，租金转让费过
5. 无停车位。
高，经营压力大。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
内容
项目名称
项目地段
总
经营面积
体
建筑形式
规
经营管理
划
项目定位
配套设施
主要 经营 业态 租金（元/㎡/月） 出租率 经营情况
市 场 卖 点
市 场 缺 陷
紫光步行街 解放路红旗路交叉东100米路南
格高，经营恶性循环。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
内容 项目名称 项目地段
总
经营面积
体
建筑形式
规
经营管理
划
项目定位
配套设施
主要经营业态
租金（元/㎡/月）
出租率 经营情况 市场卖点
市场缺陷
万家福购物广场 道城路中段
永通购物广场 道城路人民路交叉口东20米路南
7000㎡左右 两层商场，局部三层，框架结构
统一经营管理、统一收银 一层超市、百货+二层服装卖场
1. 没有统一经营管理，业态混乱；
1. 无统一经营管理，业态混乱；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
3. 店面大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
3. 烧鸡街西侧是浩创新建店铺，装修风格比较高档，东
4. 受浩创影响，此处房租、转让费偏高，经营压力大，货品档次低、价 侧大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
1. 没有统一经营管理，业态混乱；
1. 无统一经营管理，业态混乱；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
2. 规模小，发展潜力有限，不能满足客户的购物需求；
3. 店面大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
3. 烧鸡街西侧是浩创新建店铺，装修风格比较高档，东
4. 受浩创影响，此处房租、转让费偏高，经营压力大，货品档次低、价 侧大多简陋，装修陈旧，购物环境差；
85%
2F：10-20元/月 1F无闲置，2F 70%
经营良好，人气旺盛
经营欠佳，人气不旺
超市货品种类齐全，作为主力店吸引人气能力强。
位于三八岗新商圈，周边消费群体比较
集中。
1.硬件设施陈旧，内部整体形象欠佳；
业态分布不合理，商品档次不高，配
2.外广场空间小，附近大型商业多，竞争力大。
套设施差，装修档次低，经营面积小，
中档服饰、珠宝、化妆品 自主经营
烧鸡街 解放路卫河路交叉东50米路南 50间店铺，经营面积2000㎡
商业步行街 中低档服饰、皮革类、化妆品
自主经营
无
无
男女装、羽绒服、童装、珠宝、床品、化妆品、手机、钟表、电器、内 休闲装、男女装、内衣、皮革类、童装、床品、家纺、
衣、鞋类等。
化妆品、手机、钟表、电器、美甲、小吃等
86间店铺，5000㎡左右 商业步行街
烧鸡街 解放路卫河路交叉东50米路南 50间店铺，经营面积2000㎡
商业步行街
中档服饰、珠宝、化妆品
中低档服饰、皮革类、化妆品
自主经营
自主经营
无
无
男女装、羽绒服、童装、珠宝、床品、化妆品、手机、钟表、电器、内 休闲装、男女装、内衣、皮革类、童装、床品、家纺、
衣、鞋类等。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
经过多年的发展和积累，区域内的商业分布形成两个比较集中地段： ➢ 老城区商业：城市商业中心区，以浩创第一商城为核心向外扩散的老商圈
内，聚集了以服饰、鞋类、餐饮娱乐、日用消费品为主等业态。主要涵盖 了浩创第一商城、三源购物广场、益友时代广场、烧鸡街、紫光步行街； ➢ 新商业集中区域：城市商业中心区，以浩创第一商城为核心向外扩散的老 商圈内，聚集了以服饰、鞋类、餐饮娱乐、日用消费品为主等业态。主要 涵盖了浩创第一商城、三源购物广场、益友时代广场、烧鸡街、紫光步行 街；
化妆品、手机、钟表、电器、美甲、小吃等
100-150元/月（转让费高） 1F：98% 2F：30% 经营状况良好
1. 地理位置好，处于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
30～70元/月（转让费高） 85%
经营状况良好 1. 地理位置好，位于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
滑县商业地产发展的现状及趋势
发展趋势一：滑县城区商业外拓的趋势明显，但商业还集中在老城区， 新商圈发展处于快速发展阶段，并且在2-3年内规模将会不断扩大； 发展趋势二：虚拟式产权销售方式还未在区域内发展成熟，市民接受度 不高； 发展趋势三：独立产权商业网点成为投资热点，商业保值、升值将会不 断受到追捧，随着商业饱和和竞争压力驱使，返租式产权性物业投资市 场将会成为一种趋势； 发展趋势四：老城区商业网点将持续投资的热度，新商圈商业网点不断 成型，市场向心力不断加强。
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
浩创第一商城、光洋百货、义乌商城、万家福生活广场、永通购物广场、 益友时代广场、三源服饰广场、华联百货、紫光步行街、烧鸡街、名优 建材城等商业体，由于其产品、业态、品牌、档次、经营理念等内容的 重叠，造成市场经营压力较大，对于项目在后期品牌招商、步行街管理 运营提供较大的市场机会。
第三部分 滑县商业市场扫描
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
商圈分布/商业租金及价格/商业现状
商业简述
滑县商业近几年发展势头凶猛，除最早的烧鸡街、紫光步 行街等，到近几年崛起的浩创第一商城、光洋百货、义乌商 城等，还有正在开发建设中的德远新天地数码广场、淘宝城、 义乌小商品城等，筹备中的还有本案项目与曼哈顿广场，繁 多的临街商铺。
100-150元/月（转让费高） 1F：98% 2F：30% 经营状况良好
1. 地理位置好，处于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
30～70元/月（转让费高） 85%
经营状况良好 1. 地理位置好，位于城区中心地带，人流量大； 2. 传统商业街，知名度高。 3. 中低端商品市场，符合当地主流消费群体。
影响本项目定位的要素研究
背景要素一：区位优越，交通便利，这为本项目提供了更为广阔的市场 发展空间; 背景要素二：人口规模为本项目发展提供了强而有力的消费市场; 背景要素三：经济的快速增长，政策环境、限购政策直接刺激商业产业 投资的加速； 背景要素四：商业业态的升级换代势在必行; 背景要素五：随着经济的快速增长及消费者消费水平的提高，滑县需要 有自己独立的、完善的商业结构体系； 背景要素六：滑县商业总体布局呈现出零、乱、差的布局，业态分布比 较零散，整体商业市场缺少市场的前瞻性；