房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托投融资实务及典型案例
2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
三大REITs模式典型案例最全解析汇报 实务必备
中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录- - - - -一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
房地产投资信托基金的发展模式及对策研究
种以发行受益凭证 的方式 汇集 特定 多数 投资者的资金 ，由专 门
的投资机构进行投资经营管理 ，并将投 资综合 收益按 比例分配 给投资者的一种信托基金制度 。 从本质上说 ， ＥＴ 是一种信 托投资基金 ， Ｒ Ｉｓ 它通过组合 投资 和专家理财实现 了大众化投资 ，满 足了中心投资 者将 大额投资 转化为小额投资的需求 ， 在一 定条件下 可 以免交企业所得税 。 并 从 房地 产 的开发和建 设所需 资金来看 ， Ｅ Ｔ 可 以较 低的成本 Ｒ Ｉｓ 来筹集资金 ， 它通过对现存房地产 的获 取和经营获得利润 ， 在不 改变产权 的前提 下提高 了房地 产资产 的流动性 和变现能力 ， 促 进 了房地产的供给 和房地产市场的发 展。
乏法律 保护 ， 而且投资方 向单一 ， 以有 效避免市 场系统风 险。 难 而房地产开发投资规模大 、 周期长和专业性等特点 ， 使大众投资
者难 以直接进入 。 ＥＴ这类新 型投资工具 的出现 为社 会大众资 ＲＩ 本介入房地产业提供了有 利条件。 三、 国外房地产投资信托基金模式 １ 国的房地产 投资 信托 。 ． 美 在美 国典 型 的 Ｒ １ｓ ＥＴ 运行模 式 中， 投资者通过购买 Ｒ Ｉｓ 益凭证的方式投资 ， ＥＴ 受 由投资银行参 与其活动 。 另外 ， 投资者可随之通过证券交 易所进 行受 益凭证的
对银行 贷款的依赖 ，从而降低 了银行 的金 融风险并 预防和化解 了房地产经营风险。 ２ ． 提升房地产行业 ， 整合 促进优 胜劣 汰 ， 实现资源 的优化 配 置 。 ＥＴ的投资机制能促成房地产 投资 的理性化发展 ，只有 那 ＲＩ 些运作规 范、 市场前景好的房地产项 目才能得到 Ｒ Ｉ ＥＴ的资金支 持， 因此 ， 发展 房地产投资信托基金在客观上促进 了房地产行 业 内部 的结构调整 ， 实现 了资源的优化配置 。 ３为投资者提供多元化的投资渠道 ， ． 满足大众资本的投资需 求。 我国金融市场 中， 社会 大众资本因为投资渠道狭窄而没有得 到有效 运用 。 虽然社会上存 在一些私募 基金 ， 但运 作不规范 ， 缺
打造“产融投一体化”商业模式破解综合性控股集团金融和投资业务发展的战略难题
打造“产、融、投一体化”商业模式破解综合性控股集团金融和投资业务发展的战略难题打造“产、融、投一体化”商业模式破解综合性控股集团金融和投资业务发展的战略难题2打造“产、融、投一体化”商业模式破解综合性控股集团金融和投资业务发展的战略难题3打造“产、融、投一体化”商业模式破解综合性控股集团金融和投资业务发展的战略难题4打造“产、融、投一体化”商业模式 破解综合性控股集团金融和投资业务发展的战略难题前言综合性控股集团进行多元化的 务多元化寻找新的增长点，借 略规划方面，如何构建“产、 产业、金融布局是全球性的趋 助资本纽带发挥业务组合的协 融、投一体化”的商业模式？ 势。
在中国，近年来伴随着中 同效应以拓展更大的战略发展 在业务层面，如何进行业务选 国实体经济和金融行业的持续 空间。
中国的经济结构转型、 择，构建最佳业务组合，实现 快速发展，以及金融监管逐步 国家对战略性新兴产业的引导 产业与金融的有效协同以及金 放开，诸多综合性控股集团开 和扶持、金融业市场化改革和 融业务之间的协同？公司治理 始布局并大力发展金融、投资 行业准入门槛降低、以及金融 层 面 ， 如 何 针 对 金 融 和 投 资 业务。
大型央企、国企产业集 创新和金融科技发展等因素， 行业的特点设计差异化的管控 团在坚持主业的同时均结合自 都为这一战略诉求提供了有利 模式、治理架构、人力资源体 身 资 源 禀 赋 拓 展 金 融 业 务 和 的外部市场条件。
系、风险控制机制？这些都是 多元化产业，发挥业务组合的 摆在他们面前的严峻课题。
优势，争取更大的业务发展与 腾挪空间。
受益于国家鼓励民 间资本进入传统“高门槛”行“在经济新常态下均希望通过业务 业，民营企业集团积极探索多 元化产业和金融业务的投资与 运营，处处显现出民营资本的 敏锐嗅觉和灵活身段。
同时， 随着新一轮国企国资改革的持敏锐嗅觉和灵活身段。
同时， 随着新一轮国企国资改革的持多元化寻找新的增长点，借助资本 纽带发挥业务组合的协同效应以拓 展更大的战略发展空间”随着新一轮国企国资改革的持续推进，从中央到地方涌现出数十家综合性的国有资本投资运营平台公司，在区域经济转型升级、区域金融业发展中发挥着特殊作用。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
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典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
广州法院发布服务保障金融高质量发展十大典型案例
广州法院发布服务保障金融高质量发展十大典型案例文章属性•【公布机关】广东省广州市中级人民法院,广东省广州市中级人民法院,广东省广州市中级人民法院•【公布日期】2024.03.12•【分类】其他正文广州法院发布服务保障金融高质量发展十大典型案例近年来，广州法院以高质量司法服务保障广州金融高质量发展，助力发展新质生产力，不断夯实实体经济为本、制造业当家的根基。
2023年，广州法院共受理各类金融案件119846件，同比下降17.25%；审结140143件，同比上升6.8%。
今天，广州市中级人民法院发布十个服务保障金融高质量发展典型案例，涵盖金融借款、保险、委托理财、融资租赁、保理、信托、票据等各类金融活动，涉及依法认定金融活动民事责任和严厉惩治金融犯罪等各方面内容，体现了广州法院充分发挥审判职能作用，以司法裁判规范金融市场秩序，防范化解金融风险，促进金融服务实体经济，保障广州金融高质量发展。
案例一依法保障保理人有效行使追索权——商业保理公司与某物流公司保理合同纠纷案基本案情某公司与商业保理公司签订《业务合作协议》，约定由商业保理公司就某物流公司对某公司的应收账款向某物流公司提供保理融资服务。
某物流公司作为某公司供应商与商业保理公司签订保理合同，合同明确为“公开型有追索权保理”，约定商业保理公司向某物流公司发放保理融资款，某物流公司对商业保理公司未受偿的应收账款承担回购责任。
后商业保理公司向某物流公司发放保理融资款，某物流公司将其对某公司的应收账款转让给商业保理公司。
某公司在应收账款到期后未向商业保理公司还款。
商业保理公司遂向法院起诉追索某物流公司，某物流公司抗辩称其仅对某公司无法履行的应收账款承担一般保证责任，商业保理公司应在穷尽一切手段未获清偿时才可向其追偿。
裁判结果广州市越秀区人民法院生效判决认为，在有追索权的保理合同中，保理人不承担应收账款不能收回的坏账风险，保理人有权在未向应收账款债务人主张求偿权的情况下直接向应收账款债权人行使追索权，故某物流公司应向商业保理公司支付保理融资本金及相应融资利息和逾期利息。
房地产信托运作的模式
房地产信托运作的模式房地产信托发展历程房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。
房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。
同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。
房地产行业具有资本密集性特点，对于资金的依赖非常高。
从房地产投资资金来源看，主要是国内贷款、自筹资金、其他资金来源、利用外资等途径，其中预收款、房贷等其他资金来源是最主要资金来源，占比达到40%左右;其次为房企自筹资金，占比有持续上升的态势，达到40%左右;国内贷款占比呈现下降趋势，目前约为17%，尤其是2021年、2021年是关键分水岭，这与当时房地产宏观调控收紧有关;最后是利用外资，其在房地产投资资金中的占比已经非常小了。
房地产投资自筹资金中，房地产信托是很重要的资金供给方，房地产信托主要是指以房地产企业为投融资交易对手或者受托管理不动产财产的一类信托业务。
房地产信托大约在2021年开始兴起，当时央行收紧房地产信贷，信托融资渠道价值被发现，从而双方加强了合作，发展至今。
截至2021年末，我国房地产信托余额为13094.93亿元，规模占比为10.04%。
虽然后来各类资管计划、P2P融资也能够为房地产提供融资服务，但是鉴于信托公司与房企长期合作的基础，信托融资已成为房地产行业重要融资来源，同时由于房地产行业所能承受较高的融资成本，该类业务获利性较高，也是信托业重要投资方向，长城信托、重庆信托在信托资金的房地产投向配置较高，展现了对于该业务领域的偏好。
房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率大约在10%左右，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本平均在15%左右，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。
房地产公司应收款转让信托融资的会计处理分析
房地产公司应收款转让信托融资的会计处理分析作者：郑炽来源：《中外企业家》 2017年第12期文/郑炽应收款转让信托融资，其法律形式是应收款转让信托融资，但经济实质是贷款型信托融资。
信托方以举债方式进行会计处理，那么会计恒等式“资产=负债+所有者权益”，将增加资产和增加负债的会计处理方式。
对于贷款型、权益型应收款转让信托融资的会计处理，可以防止股本发生变化，快速获得房地产项目所需的资金。
一、引言房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。
由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，特别是国家宏观环境的改变对房地产行业的发展影响极大。
从2009年底开始，中央明显加大了对房地产市场的调控力度。
2009年12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出了加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。
2010年1月10日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），提出了更加丰富、系统和全面的房地产调控政策。
2010年4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”），对房地产市场实行差别化信贷政策，打击房地产投机行为。
2013年中国证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，严查房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及住宅房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务的情形。
二、文献回顾应收款作为资产收益，可以对外转让融资。
李玉波（2006）认为，应收款转让融资一般包括应收款抵押借款、应收款贴现、应收款保理等种类。
全玲（2013）认为，应收款转让包括附追索权的应收款转让融资和不附追索权的应收款转让融资，对于附追索权的应收款转让融资应视为以应收款转让为抵押的借款，其会计处理与银行贷款类似；而不附追索权的应收款转让融资应视为一种特殊商品的转让，应收款余额与融资金额的差额计入营业外支出。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
广东法院服务保障金融高质量发展典型案例
广东法院服务保障金融高质量发展典型案例文章属性•【公布机关】广东省高级人民法院,广东省高级人民法院,广东省高级人民法院•【公布日期】2023.12.20•【分类】其他正文广东法院服务保障金融高质量发展典型案例一、银行不得擅自扣划商品房预售资金偿还债务——某银行与某房地产开发公司金融借款合同纠纷案一、基本案情某银行出借6亿元给某房地产公司，用于某楼盘项目建设。
此后，某房地产开发公司未按约定履行还款义务，某银行认为某房地产开发公司偿债能力严重不足，宣告借款提前到期，并从某房地产开发公司于其处开设的11个账户（其中包括10个监控账户）内划走资金共6.1亿元。
后经相关部门协调，某银行陆续将扣划资金用以支付某房地产开发公司欠付的工程款或直接退还。
某银行起诉请求某房地产开发公司偿还剩余贷款本金2.4亿元及利息。
某房地产开发公司反诉请求某银行返还其扣划的监控账户资金，并支付资金占用费。
二、裁判结果佛山市三水区人民法院判决认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售所得款，必须用于有关的工程建设。
《广东省商品房预售管理条例》第三十条规定，预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
因此，商品房预售资金非经监管部门批准不能挪作他用，更不能由银行擅自扣划用以清偿债务。
擅自扣划的，应予返还并支付资金占用费。
故判决某银行向某房地产开发公司返还违规扣划的商品房预售资金，并支付资金占用费。
某银行不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
三、典型意义本案中，银行明知监管账户的资金为预售商品房所得款，仍然违规扣划用以清偿到期债务，违反法律法规的规定，严重损害工程建设单位权益，导致在建项目陷入停滞。
若导致无法按期交付房屋，将损害购房者权益，引发涉稳涉众风险。
人民法院坚持以人民为中心，妥善审理涉保交楼金融纠纷案件，依法认定未经批准扣划监管账户资金的行为无效，引导金融机构合规经营，保障问题楼盘复工复产，促进金融行业与房地产行业良性循环，共同发展。
REITs报告 越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)解读
房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金 (2)（一），房地产信托投资基金的含义 (2)（二），REITs的分类 (2)（三），我国发展REITs的意义 (4)二，房地产投资信托基金的运作方式及优势 (5)（一），REITs的运作流程 (5)（二），REITs运行阶段 (5)（三），发展REITs的优势 (6)三，越秀REITs案例分析 (6)（一），越秀REITs的成功发行 (7)1，越秀集团简介 (7)2，越秀REITs成立背景 (7)3，越秀REITs的结构 (9)4，越秀REITs的全球发售 (10)（二），越秀REITs发行获益分析 (10)（三），越秀REITs运行的启示 (11)1，越秀REITs成功的原因 (11)2，越秀案例对我国REITs发展的启示 (12)一，概述房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。
在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。
经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。
尤其是在美国， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。
在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。
其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。
产融结合的典型案例解析与主要模式研究
-!产融结合的典型案例与主要模式研究目录一、国内外发展历程 (1)（一）产融结合在国外的发展 (1)（二）产融结合在中国的发展 (2)二、国外典型案例分析 (3)（一）制造业：通用电气（GE） (3)（二）服务业：联合包裹（UPS）和沃尔玛（Wal-Mart） (5)（三）高科技行业：英特尔（Intel） (7)（四）酒店业：万豪酒店（Marriott) (8)三、国内典型案例分析 (11)（一）德隆与华润：“先烈”与“先驱” (11)（二）复星：做中国的“巴菲特” (15)（三）联想：立足产业发展的投资家 (18)（四）海航：并购打造“现代服务业综合运营商” (20)四、主要模式及相关探讨 (24)（一）主要模式 (24)（二）相关探讨 (25)广义的产融结合是指产业资本与金融资本之间通过股权融合和业务合作等各种形式实现两者的结合；狭义或真正意义上的产融结合是指企业通过涉足产业与金融领域来实现产融互动，最大限度地提升企业价值的过程和活动。
发达国家实践表明，产业集团在大型化过程中不仅需要畅通的投融资渠道，更需要将资本证券化、多元化，在风险和收益之间寻求积极的平衡；而金融企业也需要工商企业的资本参与，以保证其具有更强的竞争力。
因此，产融结合既是社会资源达到有效配置的客观要求，也是企业做大做强过程中的必然趋势。
但与此同时，由于金融产业及市场具有波动剧烈等特性，产融结合也蕴含着巨大风险。
如何才能通过产融结合使企业创造更大价值、获得持续成长？本文将首先从背景角度对产融结合的发展历程进行简要回顾，然后结合中国国情和锦江实际，从产业资本涉足金融资本的视角选择国外与国内各5个典型企业案例进行分析，并总结产融结合的主要模式，最后结合锦江国际集团的情况进行相应探讨，供决策层参考。
一、国内外发展历程（一）产融结合在国外的发展产融结合作为一种经济现象是动态的演进过程。
在西方国家，经历了“融合—分离—融合”的发展过程。
关于房地产投资信托运营模式分析
金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC关于房地产投资信托运营模式分析杜小平上海爱建信托有限责任公司摘要：近15年是我国房地产行业飞速发展的时代，随着技术革新和产业升级，高周转已成为众多开发商的必要投资逻辑，从而其双重属性（暨商品属性和金融属性）的特点越发明显。
开发商在融资途径方面进行了多种尝试和探索，房地产投资信托在该环境下得到了迅速的发展。
关键词：房地产；投资信托；运营模式；银行贷款引言随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。
在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。
现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。
一、房地产投资信托概述（一）房地产投资信托主要理论广义上的房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。
从狭义的角度进行分析，所谓的房地产信托一般情况下指的是房地产资金信托方面的相爱难改观业务，在业务活动过程中信托公司处于受委托的一方，通过不同类型的信托形式，予以相关的信托财产的管理，在展开对该部分信托财产管理的过程中应当结合委托一方的意志开展相关活动，从而为受益人创造经济方面的效益或者其方面的目标，在具体管理与处理过程中主要是从事房地产相关的下项目作为其主要运用标的。
我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。
（二）关于房地产投资信托的主要类型房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）。
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析一、房地产信托概况:房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。
二、房地产投资信托在我国的发展现状:1、房地产投资信托在我国发展的背景:据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
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房地产信托融资的典型模式及案例一、 贷款模式 (一) 基本操作模式（13及本金偿还本金资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
对（公司）进入风险控期限/成本(二)A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
2)政策情况随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。
该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。
在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
3)项目所在地情况Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。
4)关联公司情况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。
2010年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。
截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。
2.信托计划方案1)信托计划简介（参见表1）表1：Y 项目贷款集合资金信托计划信息表2) 交易结构图（参见图4）控股连带责连带责任担保 任担保 图4：Y 项目贷款集合资金信托计划交易结构图二、 股权模式(一) 基本操作模式（1）信托资金增资扩股等（4）信托收益及本金（3）股权转让变现抵（质）押、第三方担保图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到项目资本金段全的情况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案包括：其一，信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，入股项目公司的资金被评判为项目资本金则不存在法律瑕疵。
在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。
其二，信托公司以信托资金很少一部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可以被认定为项目资本金。
房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必须密切关注两个方面：其一，信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与项目的按期完成；其二，房地产项目本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。
其操作模式参见图5.另外，目前市场上冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。
并且，股权投资类信托产品主要分为：单一项目型、多层面操作型、类基金型，等等。
其融资模式参见图6：对公司风险期限/（项目）进入控制金额/退出 要求方式措施成本方式1. 项目背景1)项目公司情况A 公司成立于2011年3月，注册资本5,000万，是B 公司为开发Y 项目而设立的项目公司。
目前A 公司股东为B 公司和C 公司，B 公司2006年7月注册（注册资金2亿元），是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业，C 公司于2010年10月注册，隶属于B 公司，公司主要从事房地产开发。
B 公司持有C 公司41.93%的股权。
B 公司持有A 公司49%股权，C 公司持有A 公司51%股权，股东按占股比例全部以货币方式全额出资。
股权关系见图7：持股持股49%图7：A 、B 、C 公司股权关系图本项目地块位于甲市房产开发规划区。
项目周边配套设施完善。
项目公司对项目地块进行规划，该地块由11栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26层，攻11栋，房源约1,133套，建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层，攻14栋，房源约600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配套9230平方亩。
2011年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。
除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况。
A公司目前经营上述地块项目的开发建设，截止2011年8月，公司尚无对外投资、持股、参股情况。
2)项目所在地情况该项目土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地产项目开发。
该土地状态良好，不存在任何污染。
此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。
3)项目客户群定位（参见表2）表2：Y项目客户群定位一览表4)财务状况截至2011年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金5,748,952元。
该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。
项目公司无任何对外担保及未决诉讼情况。
A公司重大经营行为主要包括：（1）购入开发区项目用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费用168.35万元。
（2）前期费用：主要包括设计费等3,639,621元。
（3）管理费用：共发生3,375,934元。
（4）销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个，共发生3,502,042元。
截止2011年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万元，资产负债率良好。
保证人C公司偿债能力较强，具备为信托计划提供连带责任保证的能力。
5)项目投资完成进度及预测本项目泥分期建设，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方亩，采取高层住宅和花园洋房相结合的方式，开发目的定位于销售资金的快速回笼及提升项目价值，并将销售回款继续投入项目二期的建设，二期总建筑面积约10.5万平方米。
项目建设期确定为2年1个月，自2011年12月起，至2014年1月止。
项目的工程建设和市场销售重叠进行。
6)项目实施进度计划（参见表3）表3：Y项目实施进度计划表项目总投资7.15亿元，项目方已投入9,000万元，已支付完毕全部土地价款和前期费用。
预计项目可实现销售收入8.87亿元，扣除成本、税金后预计利润17,217.05万元。
预计项目成本利润见表4：表4：Y项目成本利润测算简表预计本项目资产运营能力强，税后净利润 1.72亿元，各项盈利指标如下：营业利润率=净利润/营业收入*100%=19.4%总投资净利润率=净利润/项目总投资*100%=24.08%预计本项目净利率及总投资净利率较高，偿还能力和市场竞争能力较强。
2.信托计划方案1)信托计划简介a)信托计划（参见表5）表5：X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划基本信息表b)交易结构（参见图8）质押A公司20%股权80%增资7500获得20%支付股权对价2,500万元图8：X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划交易结构图信托公司对A公司的监控方式见表6：d)信托资金的退出信托资金的退出方式如表7所示：表7：信托资金退出方式一览表e)信用增级措施i.控制项目公司股权。
ii.B公司为信托计划资金本金及预期收益的安全退出提供不可撤销连带责任保证。
iii.项目公司股东（包含原股东B公司）在信托资金退出之前放弃对股东借款（包括已有股东借款及后续股东借款）的受偿权。
3.案例简评a)风险控制该信托采用了动态的销售回款设置约定，使得信托计划风险可控性提高。
本信托计划具有多重保障，严格的管理措施（如委派董事信托公司选派的董事对公司的重大事项具有一票否决权，印信保管、账户的监管）能够帮助防范项目风险。
受托人实际控制项目公司80%的股权，取得剩余20%股权质押，降低了信托计划的风险概率。
b)原股东保证i.股东方承诺信托计划退出前，放弃对项目公司债权的优先受偿权。
ii.股东方B公司实力较强，具备较强的担保能力。
三、权益模式(一)基本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控），与信托公司合作，通常常用“权益转让附加回购”等方式，从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。
在房地产企业的信托融资实践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。
其基本操作模式见图10：图10：权益型信托的操作模式简图(二)案例：A+C特定收益权投资集合资金信托计划1.背景1)A公司“凤凰岛综合项目”背景A公司的股东为B公司，B公司于2004年创办并从事房地产开发业务，具有房地产开发二级资质。